【看屋筆記1】被斷電的梯形屋

古人云馬步是練武的基本功;喬王云看屋也是買屋的基本功。

沒有富爸爸,就只能靠自己當富爸爸。為了將來著想,最近終於下定決心要來練一練基本功!

請房仲幫忙篩選了幾個目標物件後,我們挑了一天晚上看屋,此屋的基本狀況如下

地點:新北市板橋區文聖街
總價1100萬(45.36萬/坪)
坪數24.25
樓層:3/4
結構:RC鋼筋混擬土
屋齡:41.2
嫌惡設施:300公尺內有宮廟、500公尺內有宮廟
加分條件:近音樂公園、停車場、文聖國小
注意事項:無瓦斯表及管線
特色獨戶、邊間(三間臥室皆靠窗)、三房兩廳(客廳與餐廳共用),雖然格局圖是梯形屋,但在房內卻感覺不出來,內部格局尚屬方正,原出租用,約3個月前房客搬遷離開。



研究完基本資料後,接下來我們就一起騎車看屋去吧!


一般來說,從樓梯間環境就可約略看出鄰居素質,若樓梯間擺放雜物又環境髒亂,代表鄰居素質可能不佳,所以樓梯間是看屋必看的指標之一。上樓時,我不斷地東張西望,這裡的樓梯整理地還算乾淨,所以暫時可以排除這項負面因素。

樓梯間環境可反映出鄰居素質,是看屋必注意的細節之一,很好奇扶手為什麼外翻了…=  =?




進屋後,我有點傻眼,因為…竟然被屋主斷電了!!!



聽說房客搬走大約3個多月,當初留下了不少雜物,所以花了很多時間清運,也許因為這原因,房東覺得太麻煩而決定賣屋吧

雖然這幾個月都在忙著清運,但斷電對於來看屋的民眾來說,應該會打退不少堂鼓。不過,換個角度想想,也許更有砍價的空間XD?

因為被斷電,只好用手電筒打燈看屋,有點瞎…=  =

此物件的特別之處,就在於格局圖雖然是梯形,在室內卻絲毫感覺不出來。但如果仔細看地板的磁磚,仍然可以約略看出前後大小有些細微差異,所以”實際格局”雖是梯形,”體感格局”卻還算方正,本人認為不算太大瑕疵(關於風水瑕疵的梯形屋,可參考此篇新聞梯形屋變身黃金屋),而這小瑕疵或許也可拿來當作談判價格的重要籌碼之一。

格局是梯型屋,但內部感覺尚屬方正,所以仍算是小瑕疵

客廳與餐廳共用,所以看起來相當寬敞。

臥室共有三間,格局相當方正。

仲介建議廚房可重新裝潢,但我覺得既有廚房已採較現代化的設備,只要稍微清理打掃再加一些擺設就可煥然一新,未必要重新改裝。


舊舊的廚房



廚房旁還有一間浴室,除了馬桶較髒外,浴室尚屬乾淨,只要買個鹽酸清洗一下即可恢復昔日光采。只是…廁所這麼靠近廚房,不知廁所的臭味和食物的香味會不會混合再一起?(聽起來有點恐怖…)

廚房與客廳相連,格局設計似乎不佳


浴廁裝潢還算新,馬桶需要再清理一番
廚房旁的門外是小小的陽台,目前擺放洗衣機、瓦斯桶及一些雜物,鐵窗則是向外推出。此物件並無瓦斯表及管線,但附近仍有許多老舊住戶維持使用瓦斯桶的習慣,所以本人覺得未必要另外拉天然瓦斯管線。


有點破舊的小陽台…完全看不出來3個月前住過人…=  =




窗戶是採舊式的窗戶,雖然不是緊鄰大馬路,但附近因為有公車經過,聲音可能較大。可考量改換氣密窗,冷氣亦須重換,這些成本都要另外考量和評估。


為啥冷氣放在這麼低的地方,吹起來應該不冷吧…=  =?

倘若要投資此物件,該怎麼做才能提高報酬率呢

(1)三間臥室皆以雅房方式出租

附近雅房租金行情約5,000~6,000元/月,所以月收租金約15,000~18,000元

(2)三間改成獨立套房出租

附近獨立套房租金行情約9,000~11,000元/月,所以月收租金約27,000~33,000元
改套成本約15~20萬(原本已經有隔成3間臥室,若只增加廁所,成本應該更低)




此物件的銀行估價約31~33萬/坪,所以總價估計750~800萬,實價登錄則找不到類似條件的物件(大部分屋齡都太新,如: 屋齡24年的屋子交易價約36.8萬/坪),但賣方與房仲開價約1100萬,所以開價明顯比銀行估價高出許多若貸款可貸75成,大約只能貸到560~600萬,若以利息2%且20年攤還計算,每月應繳本利約28,300~30,400元

以Google查詢後,得知此物件離江子翠站約900公尺,步行約11分鐘,交通還算方便。以房客需求量來說,附近最有潛力的租客是新埔站和江子翠站的上班族,以及致理技術學院的學生。

所以,我的結論是:就算砍價砍到900萬,裝潢成本70~150萬,雅房的報酬率不到2.5%,

套房出租的報酬率不到4%,報酬率都相對偏低,僅適合自住,並不適合買來投資用囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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