【看屋筆記10】我猜錯了!原來是繼承而來的房子,難怪開價這麼具競爭力…

雖然這週的假日天氣一樣不好,但天氣不好的假日,最適合來看房

這次跟著房仲來到板橋火車站附近,原本心底murmur說火車站附近的房子一定很貴,
看完後應該不需要我花太多工夫研究房價…

殊不知…我竟然猜錯了!

3房1廳1衛的房子,坪數20.62坪,開價竟然是798萬元!等於說這間房子每坪只要38.7萬元就能買到,只能說:「傑克,這真是太神奇了!」
在好奇心的驅使之下,我決定一探究竟,看他們的葫蘆裡到底賣什麼藥…

房子的地點位於板橋區復興街上,附近的交通和生活機能包括了…

  • 交通:板橋火車站、捷運板橋站(走路約10~13分鐘)
  • 學區:板橋高中(走路約15分鐘)
  • 生活:第二運動場、體育館(走路約10分鐘)

交通、學區和生活機能都不錯,附近還有美味的好初早餐和油庫口蚵仔麵線,更是一大加分(誤)。

然而,附近300公尺有瓦斯行、葬儀社、宮廟等嫌惡設施,但因為影響不大,所以不用太在意。

復興街的馬路大約只能容納一台汽車通過,所以這裡的車子不多,算是鬧中取靜的好地方。

但房仲提到這裡的街道算是無尾巷(雖然它是街,不是巷XD),所以我決定騎到街底探個究竟…
騎車到街底後,才發現街底只能容納行人與機踏車通過,但快要接近街底的左手邊其實還有個街道可讓車子左轉,所以這麼長的無尾巷其實也沒太大影響…
看完附近的環境後,我跟著仲介走上樓,因為是43年的老房子,樓下沒有鐵門,所以在安全上是個一大隱憂…
樓梯間算乾淨,所以鄰居素質應該還OK。
進門後,我很訝意地看到眼前的景象,因為這間屋齡約43年,但整體裝潢很新,大廳的電視後方牆壁顯然有特別設計過…
據仲介的說法,大廳、房間及走道的天花板,全部是用氧化鎂板隔版裝入崁燈氧化鎂板是以前的材質,現在大部分都用矽酸鈣板,所以這是早期的裝潢…

好吧…不管是氧化鎂板還是矽酸鈣板,只要把天花板做得很低,其實就很難看到天花板上方的原貌,除非屋主或房仲願意讓我爬上去一探究竟,但我還不想這麼做…

這裡的燈具都有些老舊,據房仲說法,全部更新大約要花1萬元左右
至於房間內部更是驚人,看起來就像是沒人住過的新房子一樣

大部份房間都只有簡單的家具,有的房間甚至連床鋪都沒有

房內只有一組插座,未來裝修時可能還要再請水電師傅多拉一些線才會比較方便
不過仔細瞧瞧房內天花板下的樑柱,可發現有些看似水漬或水滴的痕跡,雖然仲介說這裡並不潮濕,但我無法確定那是什麼…
看了手上的資料,發現屋主是1.5年前取得的房屋,所以我不禁懷疑屋主可能是個黑心投資客…
該不會將原本老舊破爛的房屋,重新裝潢成看起來美輪美奐的房屋,所以天花板才會採用氧化鎂板阻隔起來,讓我們看不到天花板內的原貌…
再看看浴室,浴室裝潢看起來也很新,似乎很少人使用…
再來看看廚房,抽油煙機竟然連塑膠膜都沒撕下來看起來根本就和新的沒兩樣嘛
看到這裡,想必你和我一樣對這間房子充滿了許多疑問吧突然間,我的腦海中浮現了食神的這段話…

於是我轉頭詢問房仲:「這間原本是出租?還是自住」、「屋主為何要賣房子?
詢問後,才得知這間屋主是個大學生,因為去年父親過世而繼承了這間房子,但因為房貸壓力太大,所以才決定賣掉房子。
此外,屋主繼承之前就是出租狀態,但目前已經沒有租約

聽完之後,我覺得理由還算合理,所以又陸續問了一些更細的問題。
倘若事情屬實,那這一間就有可能是一般投資客所說的apple級物件也就是屋主因為特殊原因而急售的房子,通常有機會談到比市價還低的價格

正因為如此,我決定跟著房仲回到店內,請他們提供建物謄本產權調查表給我。從這兩種資料中,即可從建物登記原因看出屋主如何取得房子

果不其然產權調查表上寫著「繼承或分割繼承」,而抵押貸款時間是在6年前,所以可以合理推測屋主父親是6年前取得這間房子

往下瀏覽時,我又發現了這間房子有個預告登記請求權人,從姓氏上來看判定應該是屋主的親戚。

果不其然預告登記請求權人是屋主的姑姑,所以買下這間房子時,還必須經過他姑姑同意才行
這間看似複雜的房子,隨著我不斷挖掘問題及蒐集資料,才漸漸地把我心中的各種謎團解開來…

接下來 ,就剩最重要的估價了


查了內政部實價登錄網站,可看到附近的單價約為17.2~51.5萬元,但要注意的是17.2萬元是親友間買賣,所以價格比較便宜,不具參考性。另外再問銀行的估價,附近單價也約為38萬元。

天呀!不管是實價登錄還是銀行估價,都和屋主開價的38.7萬元差不多!要不是屋主還年輕,因繼承房子而付不起房貸,不然開價應該不會這麼低才對!

如果買下這間房子是要自住,或許剛才些思考過程就已經足夠,但如果是要出租,那就得再考量租金報酬率後再回推合理價格了…

查了591網站關於板橋車站附近3房1廳1衛的租屋行情,租金範圍可說是天差地別,所以我先以租金每月1.2萬元來試算。(接下來的計算有點複雜,沒興趣看的人可直接從紅色的字往下看…)

假設我們順利地將總價798萬元談到750萬元,讓我們一起來計算投資報酬率吧!(假設貸款利率2%、貸款成數7成、貸款期間20年,修繕與買屋其他成本控制在10萬元內,並運用本金寬限期)

  • 貸款額度=560萬元(約七成)
  • 自備款=190萬元
  • 年租金收入=1.2萬*12個月=14.4萬元
  • 年利息收入=0.93萬*12個月=11.2萬元(可參考試算貸款利息網站)
  • 淨年收入=14.4萬-11.2萬元=3.2萬元
  • 投資報酬率=3.2萬/(190萬+10萬)=1.6%

投資報酬率約1.6%其實不高,只能期待未來賣出時賺到的資本利得,或者想辦法提高租金…

此外,不帶租約的房子必須再花心力找房客,所以投資初期沒有穩定的租金收入。好在板橋火車站附近的上班人口較多,只要租金價格合哩,租客來源應該不用太擔心。

我的小腦袋雖然打轉了許久,但因為下午有其他事情,沒時間認真研究是否要買這間房子…

結果當晚就接到仲介來電,說這間房子已經以「迅雷不及掩耳的速度」賣掉了,還告訴我說:「這類房子通常很搶手,要買真的要快!我報給你的都是好房子!」

雖然最後那句我總是半信半疑,不過這次他說得對,這種特殊案件,要買真的要快!
買房之前,絕對要快速做好功課,才不會被房仲牽著鼻子走(註)也才不會讓好房子被其他明眼人搶走囉…
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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