【看屋筆記12】捷運邊間頂加房,沒想到格局卻宛如貨車外形…

這次的物件很有意思,格局與貨車外形的相似度竟然高達90%以上(如下圖),雖然不是一般人喜歡的格局,但我決定還是將這次的看房經驗寫下來。

這是一間位於板橋區文化路二段麥當勞後方的邊間頂加老公寓,邊間的房子因為位於整排房屋的最外圍,採光通常較好,所以很受一般大眾的歡迎。各位讀者在買房時,若看到「邊間」這個關鍵字時,也不妨特別留意一下。

「王大哥,這間真的很便宜!離捷運站很近(步行約5分鐘),附近有農村公園和石雕公園,四樓加上頂樓的超大使用空間,總價不到1000萬元!」房仲用著如獲至寶般地神情對著我說明這間公寓的特色。

我看了一下手上的資料:「4房4廳1衛,屋齡40.4年,建物登記19.63坪,總價938萬元。」以總價來看確實是便宜,雖然離捷運很近,但40年的老屋真的值這價格嗎?

走進屋內前,我先詢問了幾個必問的項目:「屋主為何要賣?」房仲說:「因為屋主要搬到南部去。」

為什麼要從北部搬到南部?是因為屋主是南部人?兒子在南部工作?還是有其他原因?」我心裡納悶著,但沒有直接說出來,而是決定晚點再向屋主確認原因。當自己能夠開始發現問題並尋找答案時,看屋技巧才能不斷進步

當我進入大廳時,看起來一切正常,但進入房間時,卻發現有些不對勁,原來牆角不是90度,而是呈斜角度。向仲介拿了紙本資料來看,才發現這間的格局不是方正格局,看起來反而像貨車的車頭般具有斜角。

看完後,不禁在心中打了一個大叉,因為斜角度的房子通常賣相不佳,未來轉賣也不太容易

屋主夫婦很熱情地招呼著我和房仲,他們看起來年約50~60歲,告訴我這間房子有天然瓦斯管線(如下圖),但目前沒有使用,未來如果要用,還是可以重新接起來。

陽台上擺放了從國外進口來的電熱水器,讓我大開了眼界…

這裡的陽台狹長且偏窄,看起來有股陰森森的感覺…

看完了4樓後,我繼續跟著仲介來到頂樓。

這邊提醒一下讀者如果想買的頂樓有加蓋,請務必確認是否是在83年年底以前蓋的

因為根據台北市建管局的規定,84年1月1日以前的頂樓加蓋算是舊違建,所以算是列管的緩拆對象;如果是84年以後蓋的,則是即報即拆的新違建,購買的風險很大。其他縣市雖然沒有這樣的規定,但也算是參考的潛規則。

另外,內政部官網上對「頂樓加蓋」的定義是屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法

問了屋主後,得到的答案是這個頂加是83年年底以前加蓋的,所以算是緩拆的舊違建。

如果擔心屋主或房仲隨便講講,也可請房仲到農航所幫忙調83年年底和現在的空照圖,看是否當時頂樓就已加蓋好,以及加蓋的面積是否相同

據原屋主的說法,這裡的頂加原本只用來當倉庫堆放東西,沒有對外出租。

頂加的陽台比4樓的陽台更加狹長,如果想看水塔,必須沿著狹長的空間走過去,且一路上都沒有燈光,看起來更加陰森森。

此外,因為是舊違建,所以天花板的材質是石棉瓦,但我在先前的【看屋筆記】4樓含頂加一起出租,投報率真的有比較高?文章已經提過(1)石棉瓦是早期老舊房屋的建材,穩定性沒有矽酸鈣板來得好。(2)石棉瓦有致癌疑慮,所以早在101年就被禁止用於建材的製造。

所以購買前建議三思啊…

查了實價登錄,可發現附近的房子釋出不多,類似條件且位於4樓的公寓單價約36萬元;另外請銀行初估價格,單價則是41萬元左右,所以合理價格約為700~800萬元,離總價938萬元還有一些殺價的空間。

但因為這間的格局實在不好,陽台及頂樓的陽台又看起來陰森森的,改建需要不少工夫,所以最後就謝謝再聯絡囉~

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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