【看屋筆記13】買不到兩年就出售的公寓,800萬的成本竟然開價1250萬!

這次的看屋經驗很有趣,在尚未看到實價登錄價格之前,始終覺得這間房子的總價離合理價位不遠,直到看到實價登錄價格之後,才發現差距竟然會這麼大!

透過這次的經驗,再次證明查看實價登錄的重要性,尤其是遇到投資客賣的房子時,更是不可不慎啊!

晚上閒來無事跟著房仲來到了板橋莒光國小旁的舊公寓,環顧了附近生活與交通機能後,可發現這裡的生活與交通機能都相當不錯

  • 新北藝文中心走路5分鐘
  • 莒光國小走路1分鐘
  • 八德公園走路1分鐘
  • 萬板大橋騎車約1分鐘
  • 捷運江子翠站走路約10分鐘

這次看的是5樓含頂加的舊公寓,房仲給我的房屋資料如下

  • 總價:1250萬元
  • 坪數:26.84坪
  • 格局:3房2廳1.5衛
  • 屋齡:35.1年
  • 建物結構:RC
  • 屋主取得時間:103/11
  • 瓦斯供應:無瓦斯表及管線
  • 增建:頂樓、鐵窗增建及其他
以總價與坪數來看來看,單價46.6萬元似乎還在可接受的範圍內,畢竟離捷運站、學區、公園都還算近,但當我看到屋主取得時間是在103年11月,不禁讓我起了小小的疑心,畢竟一般人不會買不到兩年就馬上賣掉…

這間房子的客廳佈置得相當簡單,只有四張椅子和一張小桌子…

天花板有些壁癌及補土過的痕跡,未來可能要再檢查一下是否會滲水…

其中一間臥室內擺放了簡單的床、椅子、櫃子和電視,看起來像是短期出租才有的擺設…

而這間臥室的旁邊連接著浴室,看起來還算乾淨…

這間屋子的三間臥室共有2套衛浴,其中一套衛浴因為特別小,所以在房仲給的基本資料中被算成0.5個衛浴…

另一間臥室裝潢得更加簡便,看起來完全不像有人住過的痕跡…

查看了廚房的抽油煙機,發現似乎仍有油煙的痕跡,只是不知是近兩年使用的痕跡,或是2年前屋主買之前就留下的痕跡…

因為無瓦斯表及管線,所以這裡用的是瓦斯桶。

還有附加一台洗衣機,未來不管是自住或出租都用得上…

從陽台上可看到抽油煙機的排油煙管直接拉出來排到外面,但我很好奇的是,排油煙管直接放在鐵窗上,油煙仍有可能再倒灌回來,豈不是搞得陽台充滿了油煙味

看完了5樓,我繼續跟著房仲來到頂樓加蓋的空間,頂樓基本上都是蓋滿的,據房仲的說法,這裡的頂加是83年年底以前蓋的,所以不會有即報即拆的風險

這邊提醒一下讀者:如果想買的頂樓有加蓋,請務必確認是否是在83年年底以前蓋的

因為根據台北市建管局的規定,84年1月1日以前的頂樓加蓋算是舊違建,所以算是列管的緩拆對象;如果是84年以後蓋的,則是即報即拆的新違建,購買的風險很大。其他縣市雖然沒有這樣的規定,但也算是參考的潛規則。

另外,內政部官網上對「頂樓加蓋」的定義是:屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法

頂加看起來近期沒有居住過的跡象,估計屋主買完後就沒有特別再利用,但比較有趣的是,頂加空間放了很多喇叭…

回家後詢問了銀行的估價約939~1073萬元(單價約35~40萬元),雖然離開價有些差距,但議價後應該也不算太大…
當我查了內政部實價登錄後,更驚訝地發現:屋主2年前的買價只有800萬元(單價約29.8萬元),2年後竟然開價1250萬元

我不禁回想並拼湊了剛才到現在所看到的相關線索:
  1. 過於簡單的裝潢
  2. 過於乾淨的環境
  3. 持有時間不到2年
  4. 低價買入再快速高價賣出

於是,我終於恍然大悟,並且推敲出這間房子的來龍去脈:2年前,屋主可能因為某些原因以低於市價的金額買到這間房子;2年後可能因為預計變賣的時間到了(例如: 105.1.1房地合一新制實施前取得的房屋,若持有超過兩年,可沿用舊制),所以才又高價賣出,賺取高額的差價。

如果有粗心的買方沒有查過實價登錄的資料,而是單純用附近行情(附近有不少單價40萬元)來比較,或者以銀行估價來衡量價格,或者直接以5樓+頂加的超大空間來衡量價格,都有可能白白當了冤大頭!
所以在此奉勸大家,買房前千萬要記得查實價登錄,不只是查附近的時價登錄,更重要的是查該物件的實價登錄啊
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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