【看屋筆記18】超大陽台的空屋,閒置4年才賣出,究竟背後原因為何?

這次要看的房子是在板橋區縣民大道上,離江子翠捷運站大約14分鐘,位於4F/4F。

和房仲約在樓下見面時,我環顧了四周,發現這裡雖然是在巷子內,但車子可以經過,所以不是無尾巷,而鄰近的高架橋,是我比較有顧慮的。

上樓後,可以看到這裡有寬闊的前陽台,坪數約5坪,並沒有陽台外推的情形。

還有狹長的後陽台,約佔2坪,但狹窄到無法做太多用途。
你沒看錯!光是前後陽台就超過7坪!雖然總坪數約有24坪,但扣掉前後陽台後,室內只剩16坪左右!
倘若買來想將陽台外推,必須再將外牆重新拆掉,上方的遮雨棚也必須撤掉,被報拆的風險不小,所以實際可用空間受到很大的限制

房子的格局是2房2廳1衛,位於邊間,所以都有對外窗,通風與採光都很好。

但牆壁看起來是近期才粉刷過的,很難看出牆壁裡面是否有壁癌

詢問仲介屋主住了多久? 為何屋主要賣屋?
仲介回答說是屋主買完後就放著,因為買了後才打算要搬到另一個地方住。
聽完後,我和我朋友都覺得半信半疑,怎麼可能有人買了房子後,將它閒置4年當倉庫?
儘管無法問到真實答案,但我們推測原屋主可能是投資客,因為某些原因而決定放棄裝潢與招租,等到過了4年後才拿出來賣;不然就是買前就打算放個幾年,單純賺價差。
但如何得知屋主的成本呢?最簡單快速的方法就是查實價登錄,但內行人都知道,實價登錄也有可能做假,所以只能當作推估屋主成本的工具之一。
這間在4年前以642萬成交,而屋主開價是798萬,4年賺150萬的資本利得,平均年化報酬率約4.5%(用簡單的算術平均法計算),如果有用到銀行貸款的話,報酬率會更高。
但開價總是會被砍價,以投資的角度來看,實際報酬率似乎並不高,所以也有可能是因為放了一陣子後賣不出去,所以才再降價求售。

接下來,我們繼續走上頂樓查看,但梯子實在是又陡又窄…

走上來後,發現頂樓空無一物,算是”非常守法”的建築物。

仲介提到說如果需要防漏水,最近政府已開放可在頂樓合法加蓋頂棚,屋脊最高處1.8公尺,屋簷1.5公尺,只要樓下屋主簽名同意即可。

但我查了網路資料後,發現仲介說的內容並不正確,其實這是新北市2015年2月就已放寬的政策,頂樓加蓋的雨遮屋脊已放寬到高2.1公尺、屋簷高1.8公尺,但要注意高度限制,四周不得封閉或設置門窗。符合條件者經會勘申請,不需收費即就地合法。


看完後,與朋友討論了一下,如果是要投資,報酬率不高;如果要自住,使用空間有限。不管怎麼看,似乎都不太划算,所以就先暫時觀望囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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