【看屋筆記19】低總價但樓下旁是宮廟的舊公寓,該如何評估與抉擇?

又下雨了。。。
既然不能出外郊遊,就和房仲約看房吧!

這次來到板橋區懷德街的某條巷的巷口,巷內是死巷,而轉角處還有個宮廟

以自住用的房地產來說,這兩項都是屬於扣分項目,不僅房貸成數會受到影響,如果未來要賣出,價格也會受到影響,但因為開價在1000萬內,所以我和朋友還是先來查看一下。

首先,我們先來看這個物件的基本資料如下:

屋主開價938萬,但據仲介的說法,本來這間已被一位60多歲老婦人以850萬元買走,但簽
約時又被兒子阻止,所以如果我們出800萬,屋主應該很有機會出面談。

然而,房仲的片面之詞通常聽聽就好,屋子的價值最好還是洽詢銀行估價,以及透過內政部的實價登錄網評估較佳。實際訪查的結果可參考如下:

我們可發現:32~36萬元是這附近的行情價,所以合理的總價約750萬元,就算是850萬元成交也是高於附近的行情。

另外,雖然屋主是在2003年取得,沒有實價登錄的成交記錄可以看出屋主的購入成本,但一般來說,透過建物謄本的調閱,仍可察覺到一些蛛絲馬跡。

但看了調閱的謄本後,我有點呆住了…屋主竟然沒貸款!沒貸款!沒貸款!

我的看法是,沒貸款的屋主通常比較不缺錢,或者購入成本很低,所以談判價格的結果也可能比較極端一些:一種是因為不缺錢,所以可以不疾不徐地慢慢放著賣,所以價格不容易談;另一種是因為不缺錢或者購入成本低,所以成交金額都是可以放入口袋的現金,不用拿去還貸款,所以只要現金能入袋,什麼都好談

至於這位屋主是哪一種情況呢?只有下斡旋出來談時,才有可能知道了…

我們跟著仲介爬樓梯爬到4樓,進門後第一個映入眼簾的是陽台,陽台沒有增建的狀況,因為格局方正,所以3房2廳1衛的空間看起來還算寬廣。

「請問這間是自住還是出租?」我問了房仲一個必問的問題。

「四樓是出租給一個家庭住,五樓則是屋主自住。」房仲回答道。
我環顧了四周,發現屋內的外觀看起來算是良好,只有客廳天花板的水漬及其中一個臥室的壁癌需要另外處理。
房仲可能看到我稍微皺了一下眉頭,所以遞給我一份文件:「這是工程報價單,屋主之前已請師傅檢查過漏水的地方,處理漏水的成本大約是30萬元。」
不愧是有經驗的房仲,事前已經準備充份的資料,看到我心中的疑惑後,馬上替我解惑。

看完了4樓,接下來我們來到頂樓,可發現頂樓有加蓋的完整建物,室內的裝潢感覺還算滿舒服的。

然而,頂加有兩個問題,一個是臥室的裂痕,從裂縫中可以察覺到水泥牆上有舖上一層薄薄的東西,若在薄的東西上方塗漆,久了以後容易龜裂,不會影響道建物本體,所以問題不大。

另一個問題是水漬,從客廳的天花板可以很清楚地看到水漬,本來想說是否因為鐵皮屋頂與天花板蓋得太近,但從天花板的洞口中可看到鐵皮屋頂與天花板有一段距離。

「早期天花板都是用氧化鎂板,建議到時候要一起更換為矽酸鈣板。」房仲說道。

查了一下網路資料,才知道氧化鎂板和矽酸鈣板都是天花板的材質之一,施工時都會在表面上漆來提供一層保護。

這兩種材質都會吸水,但矽酸鈣板在環境變乾燥時會將水氣吐出,而氧化鎂板就是真的將水吸進去,所以時間一久,氧化鎂板容易變形。

看完了這間房子後,接下來我們來簡單試算一下投資報酬率。

假設最後以750萬元成交,4樓隔成三間套房+頂加整層收租的總價報酬率大約是6.31%;如果4樓不隔成套房,與頂加一樣都是整層收租,總價報酬率大約是5.55%。

然而,文章一開始有提到,這個物件的樓下轉角處緊鄰宮廟,經洽詢各家銀行後,可發現:如果房子緊鄰宮廟,有些銀行完全不願意貸款(如永豐銀行),有些銀行只能貸款6成(如玉山銀行),有些銀行則看客戶的資歷來判斷減多少成數(如兆豐、國泰世華銀行)

正因為如此,如果想買下這間房子,貸款絕對不能用8成來估算,不然買下後才發現自備款不夠時肯定會欲哭無淚,所以談判價格時,最好要再把這因素納入考量,將價格往下再談一些。

後記:
過了大約一個禮拜,仲介主動打來說這間已經被人買下了,買方是自住客,最後以850萬元成交。
雖然以投資的角度來看,我和我朋友覺得成交價是貴了一些,但如果是從自住的角度來看,青菜蘿蔔各有各得喜好,只要他覺得住得舒服開心,覺得買得有價值,誰敢說他一定是買貴呢

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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