【看屋筆記24】陪家中長輩看房,爸媽想的與我差很大!

最近家中的長輩突然吵著要買房子,還說這房子很棒,急著今天一定要去看。

為了避免他們踩到地雷,或者有些地方沒注意到,身為”乖兒子”的我決定排除萬難,特別挪開了今早的聚會(其實原本不打算去看…囧),陪他們一起到現場看屋。

以下簡單整理了我這次的看屋方法及想法,其中有些看法與我爸媽想的差距很大,這些思考的過程與衝突值得供大家一起參考。

一、先看大環境(地段)

看屋的第一步,我會先看大環境,也就是地段,畢竟location會影響到房子未來的

增值潛力保值性」,我想這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!(如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)

當我們查看地圖時,可發現這個物件位於板橋江子翠,離江子翠捷運站走路只有8分鐘。

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。
以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!好的地段,銀行貸款的成數也會比較高。

二、再看小環境(機能)

接下來我會看小環境,也就是機能。
這附近有文聖國小、江翠國小及江翠國中學區,離菜市場、全聯、家樂福、音樂公園、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。

三、最後看屋況與屋主

從屋況來看,樓梯走上來可觀察到這是一層2戶,且走道還算乾淨,鄰居素質應該尚可。

雖然這間公寓屋齡已有43~44年,但踏入屋內後,可發現屋子已被清空,而牆壁皆已粉刷乾淨,所以外觀看起來還不錯,暫時看不出什麼瑕疵。

就我買屋與看屋的原則,我盡量不碰超過屋齡40年的房子,但家中長輩卻可接受這樣的老房子。

屋子的面積只有22坪,但後面廚房有一大片面積屬於空地增建,所以使用坪數比登記坪數還大很多

以格局來看,這間房子是2房2廳2衛,而2間衛浴完全相鄰,但我認為如果家庭人數不多,不太需要用到第二間衛浴。

此外,整體格局屬於狹長形,狹長的走道會浪費許多使用空間,而其中一個房間太大,另一個房間太小。

我個人認為,除非是夫婦住大房間,小朋友住小房間,否則以既有的格局來說,不太符合一般人的使用習慣及使用效益,所以勢必得重新拆除與隔間,需將裝潢費用都一起算進自備款中,否則自備款會不夠。

另外一個較大的缺點是,由於公寓夾在中間,所以房間都沒有對外窗,光線無法進來,空氣也比較不流通,房間全部都是暗房

這是喬王認為無法最無法忍受的缺點,但家中長輩反而覺得邊間的房子反而不好,因為邊間會有工人或鄰居在外面敲敲打打!(這…到底是什麼神邏輯?完全超乎常人的觀點啊!)

所以看屋還是得依照個人的需求與喜好來判定,沒有一定的好與壞。

四、評估房子價值及議價

屋主開價是1200萬,以22坪來說,單價約54.5萬,這樣的價格到底是貴還是便宜呢?

【成交價行情】

從實價登錄網站上,可查到107年10月有一筆條件相似的物件(地址是板橋區文聖街101巷1~30號,40年以上的公寓,2F/4F),單價約37.2萬元。

【銀行價行情】
訪查了銀行的估價後,單價約36~37萬元。
不管是從成交價或銀行價來看,屋主的開價都遠超出於該附近的行情,推論原因,我猜應該是屋主把未登記的增建面積都當作使用面積一起計算(增建面積加上去後,坪數約30坪,單價變成40萬),所以勢必還得再經過一番激烈的談判才有可能買到理想的價格。

那麼究竟談到合理價格的機會有多大呢?

我個人認為可能有機會,但需要經歷一段時間,除非屋主根本不缺錢,也不在乎空屋閒置的長短,原因如下:

1. 屋主才剛開始拿出來委賣,若過一陣子仍未賣出,就有機會再降價,以貼近附近的行情。
2. 屋主為二手持有者,從83年持有到現在,已長期持有25年,以房價的漲幅來看,怎麼賣都賺很多。
3. 屋主名下無貸款,賣掉後不用還房貸,全部都是現金落袋,應有談判空間。

4. 原本出租用,租客已退租,且房子已清空並重新粉刷,賣掉的決心應該很大。

5. 房間為暗房,應該也有機會當作議價的籌碼。
從這次與家中長輩一起看屋的經驗中,可以看得出不同人的買屋需求都不一樣,我個人認為沒有完美的房子,只有適合的房子。
如果買的人完全不能接受房子的缺點,也無法透過任何方法改善它,那就放棄它吧!下一個會更好!(怎麼聽起來好像是談戀愛一樣XD?不過這點倒是與談戀愛有異曲同工之妙啦…)
但如果可以接受房子的缺點,或者可以透過方法改善它的缺點,就能拿來當作議價的籌碼,缺點反而會變成議價時的很大優勢!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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