【看屋筆記9】偌大的三房兩廳,竟然只有1人居住?推敲之後發現可能的驚人事實是…

最近很常看板橋區江翠國中附近的房子,這次跟仲介來到了板橋區宏國路看房。

宏國路上有不少店家,盤點了生活與交通機能後,整理如下
  • 交通:江子翠捷運站走路5分鐘,騎車或開車上華江橋就到台北市。 
  • 學區:江翠國中(走路約5分鐘)、江翠國小(走路約10~15分鐘) 
  • 公園:農村公園(走路約2分鐘)、石雕公園(走路約3分鐘) 
  • 市場:2個傳統市場(青翠市場、江寧市場)


上樓時,我一樣習慣先看樓梯間是否整潔,而這棟37年的老公寓,樓梯並沒有堆放雜物,白天光線充足且乾淨,所以住戶素質應該還OK。
這棟公寓總共有4層,而仲介帶我看的是3樓,當我開門踏入屋內後,感覺整體環境還算乾淨整潔,牆壁上也沒發現壁癌或裂痕,所以我推測屋主近幾年可能有重新粉刷過。
3房(室)2廳2衛的屋子,建物坪數約22.29坪,屋主開價1,180萬元,所以每坪約53萬元。

據仲介的描述,這間房子只有一個人住,聽完後覺得很奇怪,一個人會需要3個房間及2個浴室嗎?再繼續逼問後,才得知屋主的父親偶爾會來這邊住。
儘管如此,我還是覺得怪怪的,畢竟這麼大的坪數,且有三個房間,卻只有1個人使用,而父親只是偶爾來住,實在不符合效益,有違一般人的邏輯…

「請問屋主何時購買這間房子?」我納悶地問了房仲,

「屋主是104年前取得的」房仲回覆我說,

「104年前取得?還是104年取得?」我又再次追根究柢地問了房仲,
「不好意思,屋主是104年取得。」房仲帶著歉意回覆了我正確答案。

於是,我陷入了一陣沉思…
如果屋主104年才剛買下這間房,105年就迫不及待地賣出,如果沒有合適的理由來解釋,我只能大膽地假設這就是投資客賣的房子

邊想邊走到客廳,剛好看到一個大型的白色物體,所以我又好奇地問了房仲那是什麼,房仲則回答說是做生意用的冰箱。
再繼續追問後,才知道原來屋主是個攤販,除了板橋以外,也會在外縣市地擺攤,因為親戚大部分都在外縣市,所以房子賣掉後就會搬至外縣市,工作也較方便。

當然,這個說法可能只是屋主或房仲的片面之詞,我個人還是半信半疑…

因為當初買房只有一個人住就是很大的疑點,而且104年剛買,105年就迅速賣出,就算已經持有超過1年,仍要課徵35%的房屋稅(不過投資客其實還是有方法可以避開這些稅)!一點也不便宜呀!


看完這間之後,我其實找不太到什麼缺點,屋況良好,擺設看起來頗像長期住過的模樣,但卻只有一人居住,且持有時間太短就賣出。

種種不尋常跡象,讓我決定還是先上實價登錄確認資訊再說。

查了實價登錄網站後,我發現屋主是104/3購買,單價44.9萬元,總價1000萬,所以開價1180萬(單價53萬元),明顯比買進的價格高出許多,等於他過1.5年就想加價180萬賣出

如果考量談判時可能被買方東砍西砍的價格,或許還有機會賺到100萬元以上

若再扣掉35%的房屋稅後,少說也可淨賺65萬元,在不房市不景氣的年代,對於投資客來說早點入袋為安也是不無可能。

為了求證我的觀點,我決定再請銀行幫忙初估一下價格,果然,查了以後,銀行估價每坪只有39萬元左右,所以銀行認定只有大約870萬元的價值。

雖然銀行的估價都很保守,但我仍會當作重要的參考指標,儘管附近成交價是43~47萬元,但我會認定可能是被炒起來的,假設原本屋主買的單價是44.9萬元,開價是53萬元,而銀行估39萬元,那我不管怎麼努力砍價,也很難砍到我的理想價格(銀行估價),所以我只能跟這間看起來不錯的房子說掰掰了…

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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