老媽約了仲介看屋,也找我陪她一起去看。
原則上,我喜歡看適合投資出租的房屋,
而老媽喜歡看的是適合自住的房屋,
所以評估的方向和我會有些不同。
這個物件坐落在新北市板橋區懷德街上,
附近學區有文聖國小(約1分鐘)、江翠國中(約15分鐘),
所以算是交通方便且環境幽靜的學區。
到了見面的地點,和仲介打了招呼後,我們便一起上樓。
這座建物登記39坪,公設(電梯、樓梯)佔9.5坪,
地主當初和建商合建時,有另外增建約14坪(未寫在謄本上),
等於說實際坪數約53坪,就算是扣除公設9.5坪,可用坪數也高達43.5坪,
以板橋江子翠來說,坪數算是不小。
進門後,客廳看起來果然相當寬廣。
客廳還用了拉廉隔出另一個空間,
因為這個空間還有窗戶可用,
未來若想隔成另一個房間,其實也是可行的。
以拉廉將客廳隔出另一個空間 |
大門的裡面是日式臥室,若家中有拜拜,
可當做佛堂或擺放神明/祖先的空間,
如果沒有拜拜的需求,也可以拿來當作書房、休息室或遊戲區,
但如果想要當做房間,就要考慮重新隔間並加裝一扇門,才能保留隱私。
看完了室內的空間後,我在心底開始盤算成本和效益。
如果是買來自住,因為有4個房間,適合4~5人成員的中型家庭,
2~3人的小型家庭反而會覺得空間太大;
如果是買來出租,在不施工裝潢的情況之下,
有三間房間可以出租,其中一間是含衛浴的套房,
以套房9000元,雅房7000元的租金價格試算下,
每月可收到租金8,500+6,500*2=21,500元/月,一年約收租25.8萬元。
因為賣方一年都賣不出去,所以從原本的開價2000萬砍至1680萬元,
故每坪約43萬元(1680萬/39坪=43萬/坪),大約符合附近每坪43~45萬的成交價。
假設可以再把價格砍至1500萬,收租的報酬率為25.8萬元/1500萬元=1.72%,
若貸款75成,自備款375萬元,寬限期2年,
每月繳款18,750元(年繳22.5萬),租金尚可cover房貸利息支出,
但扣掉利息支出後,現金報酬率會降低至(25.8萬-22.5萬)/375萬=0.88%。
如果再裝潢施工,隔成7~8間套房或雅房,雖然較費工,但報酬率有機會再提高。
雖然心裡是這樣盤算著,但其實這個物件也存在致命的缺點。
第一,這間位在4樓,一般人對於4這個數字是有忌諱的,未來轉手可能不易;
第二,這間的鐵門與對面的鐵門緊臨,兩家同時開門時,鐵門會相撞。
而兩門近距離的對峙,就是風水上所謂的對門煞,容易和對面那戶人家發生口角。
第三,對面那戶人家的雜物擺至在樓梯間,
倘若買下這間房屋,還需要花費工夫和鄰居溝通,
甚至有可能三不五時和對方發生爭執,
光是這兩點,就讓我打退堂鼓,直接說NO了。
畢竟,千金難買好鄰居呀…