你有沒有覺得台灣這幾年房價持續攀升呢？
如果有，那你是否感到好奇：政府打房政策有哪些？
事實上，對於打炒房有幫助的政府部門主要有5大單位：國發會、內政部、財政部、中央銀行、金管會。
它們的職責如下：
- 國發會：
為促使房地產市場健全發展，避免炒作或不合理價量現象，制定短、中、長期方案。 - 內政部：
擬定可執行的健全房市計畫，並提供合適的居住環境，主要透過2種方式：
(1) 藉由建設手段來均衡房市供需
譬如：社會住宅、住宅補貼、都市更新、危老重建等。
(2) 提供無形資訊、管控租稅、規範交易制度
譬如：實價登錄門牌、預售屋紅單限制、屋簷/雨遮不登記、包租代管業管理、核實查定土地稅基、管控外陸資取得不動產等。 - 財政部：
可制定稅率、協助青年購屋、規劃國有土地運用。
譬如：房地合一稅、財政部青年安心成家貸款等、國有土地參與都市更新、提供國有不動產興建社會住宅等。 - 中央銀行：
可控管不動產貸款的風險，適時調整受限貸款範圍，以及相關貸款的最高貸款成數上限。 - 金管會：
可調整銀行對於購地貸款、建築貸款、餘屋貸款及第三戶以上購置住宅貸款的風險權數，並加強對銀行與保險業辦理不動產貸款之監理及實地檢查。
延伸閱讀：國家發展委員會-健全房地產市場方案、實踐居住正義 內政部：多管齊下健全房市、財政部健全房市相關措施
由此可知，這5個部門不是單純為了打炒房而存在，但他們都擁有可對付炒房的武器。
如果政府想要解決房價高漲的問題，必須有更高的決策者來下指導棋，而相關部門必須相互合作，才有辦法有策略地打炒房。
吉家網的負責人李同榮教授，曾用「球隊」來比喻這4個政府單位 (可惜沒提到金管會)，我覺得這樣的比喻也很傳神，而且更容易了解這些單位彼此的關係，他們的職責分別如下：
● 敎練-國發會：
策劃長丶中丶短期健全房市之計劃。
● 前鋒-內政部：
依據教練指導方針，擬定一套健全房市可行性的執行計劃，並對市場炒作現象，搶先提出因應對策。
● 中鋒-財政部：
財政部打房的工具就是稅制，但稅制應用不當也容易引起反效果。
● 後衛-央行：
在房市高漲時刻必須採取金融風險性控管，以防房貸逾放比遽增，造成金融風暴。
雖然央行與金管會在打炒房中應該是位居後衛的角色，但有趣的是，近期出手最頻繁的卻是央行，而金管會也在今年2月罕見調整風險權數，所以本篇主要整理了這幾年央行與金管會的房市控管相關措施，內容包含如下：
- 央行第1波打炒房（2020年12月）
- 央行第2波打炒房（2021年3月）
- 央行第3波打炒房（2021年9月）
- 央行第4波打炒房（2021年12月）
- 央行制定購地貸款4大規範（2022年1月）
- 金管會調整銀行風險權數（2022年2月）
- 央行宣布升息（2022年3、6、9、12月）
- 《平均地權條例》修法案（2023年1月三讀通過）
補充說明：財政部4月開始評估修正《房屋稅條例》，但尚未修法，故本篇文章不予討論；內政部2021年底推動《平均地權條例》修法，俗稱「打炒房五重拳」，原預計本期在立法院排審，但最新議程中並未排入，推估最快要到下會期9月才排審，故本篇文章也暫不討論。
文章目錄
1. 央行第1波打炒房（2020年12月）
2020/12/16 央行召開臨時理事會宣布「實施房市選擇性信用管制」，主要原因是：
為促進金融穩定及健全業務。
購地貸款相關修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，名稱改為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，包括4大規定，並且自2020/12/8生效。
- 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：
第一戶貸款最高貸款成數為6成，第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為房貸5成，都沒有房貸寬限期。 - 新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：
最高貸款成數為房貸6成，沒有寬限期。 - 新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：
應該檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，並保留其中1成等動工後使得撥貸。 - 新增餘屋貸款限制：
最高貸款成數為5成。
2. 央行第2波打炒房（2021年3月）
2021年3月18日，央行再度加碼打炒房力道。
央行總裁楊金龍指出，考量因素有二，包括：
(1)銀行不動產貸款增幅仍大。
(2)為避免過多信用資源流向不動產市場。
所以進一步控管金融機構不動產授信風險，4項規定如下：
- 全國公司法人購置住宅貸款：
不論是第一戶、第二戶，最高成數一律降至4成，且無寬限期。 - 全國自然人第三戶、第四戶購置住宅貸款限制：
全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制縮至5.5成，同時新增第四戶以上房貸限貸5成規定，均無寬限期。 - 無房貸、二戶以下、三戶以上購置高價住宅者：
購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成；已有三戶以上貸者，貸款成數降至4成，均無寬限期。 - 新增工業區閒置土地抵押貸款規範：
最高限貸5.5成。
3. 央行第3波打炒房（2021年9月）
2021年9月23日，中央銀行於第3季理監事會議表示：
考量銀行不動產貸款增幅仍大為了避免過多信用資源流向不動產市場，針對房市管制再次出手、加碼選擇性信用管制。
央行總裁楊金龍指出：此次新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期方面，是為了提醒民眾注意財務槓桿。
- 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期：
特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。 - 調降購地貸款成數：
最高成數為6成。 - 調降工業區閒置土地抵押貸款成數：
最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。
4. 央行第4波打炒房（2021年12月）
2021/12/16，央行召開第四季理監事會議，這次的信用管制措施主要考量如下：
央行自去年12月以來，三度調整選擇性信用管制措施，全體銀行不動產貸款集中度仍高，因此決定再次加碼房市管控，並自17日起實施。
第四波打房規範如下：
- 自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款：
最高成數一律降為4成。 - 購地貸款：
最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。 - 餘屋貸款：
最高成數降為4成。 - 工業區閒置土地抵押貸款：
最高成數降為4成。
央行制定購地貸款4大規範（2022年1月）
前面有提到央行的打炒房措施中，有制定購地貸款，2022/1/13，央行針對打炒房措施當中的「購地貸款」部分，進一步訂出4項授信規範，並要求金融機構將其納入內部稽核及查核重點。
- 針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範，有關「一定期間」認定，最長以18個月為原則。
- 一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
- 金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限。
- 金融機構應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。
金管會調整銀行風險權數（2022年2月）
金管會在2022/2/17，宣布調整包含以下5種銀行抵押貸款適用的風險權數：
- 法人戶購置住宅
- 自然人3戶以上
- 購地貸款
- 餘屋貸款
- 工業區閒置土地
雖然這方案的調整對象是銀行，但因為銀行放款會提高成本，所以會影響到銀行的放款意願。
喬王補充說明：
為了控管銀行放款的風險，金管會針對不同的放款類型，制定了不同的風險權數。
舉例：收益型不動產的風險，一定比自住型不動產的風險高，所以風險權數也比較高。
此外，貸款8成的客戶，他的風險一定會比貸款5成的客戶高，所以風險權數也比較高。
風險權數會影響到銀行計算與提存的資本，如果做太多風險權數很高的放款，銀行可能要：(1)被迫收回貸款 (2)被迫增資。
本次措施調整內容如下：
| 貸款種類 | 調整前 | 調整後 |
|---|---|---|
| 公司法人購置住宅貸款 | 一般型住宅：20% 收益型住宅：30% | 一般型住宅：50% 收益型住宅：100% |
| 自然人購置第三戶以上購置住宅貸款 | 收益型住宅：30% | 收益型住宅：100% |
| 購地貸款 | ADC 暴險-住宅區：100% ADC 暴險-商業區：150% | 住宅區：150% 商業區：200% |
| 餘屋貸款 | 收益型住宅：30% ADC 暴險-住宅區：100% | 收益型住宅：100% ADC 暴險-住宅區：150% |
| 工業區閒置土地抵押貸款 | 一般型-非合格商用不動產：75%、85%、100% 收益型-非合格商用不動產：150% ADC暴險-非住宅區：150% | 200% |
喬王整理
註：ADC曝險，是土地收購、開發及建築暴險的簡稱。
參考資料：金管會將發布令釋調整不動產抵押貸款所適用之風險權數
央行宣布升息（2022年3~12月）
雖然央行升息的目的是為了抑制通貨膨脹，與打炒房無關，但是央行升息會影響到房貸利息，對於房市買賣能發揮一些抑制效果。
若央行連續升息，抑制效果可能會更大，所以喬王也把央行升息放入本篇。
2022年3月升息一碼
2022/3/18起，央行跟進美國升息1碼 (0.25%)，調整之後的各項利率如下：
| 調整項目 | 調整前 | 調整後 |
| 重貼現率 | 1.125% | 1.375% |
| 擔保放款融通利率 | 1.5% | 1.75% |
| 短期融通利率 | 3.375% | 3.625% |
2022年6月升息半碼
2022/6/15美國聯準會升息3碼(0.75%)後，6/16台灣央行也宣佈升息半碼(0.125%)…
| 調整項目 | 調整前 | 調整後 |
| 重貼現率 | 1.375% | 1.5% |
| 擔保放款融通利率 | 1.75% | 1.875% |
| 短期融通利率 | 3.625% | 3.75% |
2022年9月升息半碼
2022/9/21美國聯準會再次升息3碼(0.75%)，9/22台灣央行也宣佈升息半碼(0.125%)…
| 調整項目 | 調整前 | 調整後 |
| 重貼現率 | 1.5% | 1.625% |
| 擔保放款融通利率 | 1.875% | 2% |
| 短期融通利率 | 3.75% | 3.875% |
2022年12月升息半碼
2022/12/14美國升息2碼之後(0.5%)，12/15台灣也升息了半碼(0.125%)…
| 調整項目 | 調整前 | 調整後 |
| 重貼現率 | 1.625% | 1.75% |
| 擔保放款融通利率 | 2% | 2.125% |
| 短期融通利率 | 3.875% | 4% |
央行調整利率之後，接下來銀行也跟著調整存款利率，以及貸款利率，包含信用貸款、車貸、學貸、房屋貸款、企業貸款等都會一起調高利率。
調高利率對於荷包有什麼影響呢？有興趣的話可以參考下方3篇延伸閱讀文章，會有更詳細的說明。
延伸閱讀：
● 央行升息一碼，房貸多多少？有什麼影響？(附贈房貸試算表)
● 央行升息，房貸利率升更多？升息幅度不一樣，原來是因為…千萬別錯怪行員了！
● 什麼是指數型房貸？季變動/月變動調整時間一次掌握！
《平均地權條例》修正案（2023年1月三讀通過）
內政部在 2021/11 提出、12/9 通過《平均地權條例》修正草案，經行政院於 2022 年 4 月 7 日修正後拍板通過，直到2023/1/10才由立法院三讀通過 (實施時間尚未確定，預計最快7月1日實施)。
▌限制換約
限制預售屋、新成屋換約或轉售。
買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人。
建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶處50萬元以上300萬元以下罰鍰。
▌重罰炒作
重罰炒作行為，三讀通過條文明定，任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格、透過通謀虛偽交易，營造熱銷假象、利用違規銷售影響或加價轉售，且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。
違者可按交易戶數，處100萬元以上5000萬元以下罰鍰，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
▌檢舉獎金
建立檢舉獎金制度，民眾可檢具證據，向地方政府檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行。
如果經縣市政府查證屬實，將由實收罰鍰總金額中，提充一定比率金額作為檢舉獎金。
▌私法人購屋許可制
增訂私法人購屋許可制，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
過去許多人以「公司名義」買房作為節稅手段，而高單價住宅因為不需要繁雜的許可和限制 (工業用地 & 廠房都會限制用途)，常被作為首選的購買目標。
這項法規限制法人購買住宅的行為後，停泊在高單價住宅的資金預計將會撤出，移往其他標的。
▌解約申報登錄
三讀通過條文明定，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊。
申報登錄價格不實者，將按戶棟處罰3萬元以上15萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
延伸閱讀：平均地權條例懶人包：修法內容有哪些？買房有什麼影響？一次完整了解史上最嚴厲的打炒房政策！
政府打房政策有沒有效？
還沒買房的人通常喜歡問：
「政府打房到底有沒有效？」
「何時房價才能打下來？」
「為什麼政府出手不能再重一些？」
遇到這類問題，我覺得必須回歸到這些政策的初衷是什麼，你才能知道怎麼回答。
那麼政策的初衷是什麼呢？
沒錯！政府的目的是健全房市，所以是「打不合理的炒房」，而不是「把房價打下來」！
對於因為炒作導致太快成長的房價，政府必須想辦法壓制下來，但出手又不能太重，否則萬一重創房市，也有可能重創經濟。
畢竟，房子是很多家庭最重要的資產，如果資產大幅貶值，經濟也可能會受到影響。
可想而知，最理想的方式就是短期讓房價修正，但長期房價仍然隨著通膨溫和成長。
因此，如果房價還是失控往上飆升，政府理論上會一波接著一波持續加強打炒房力道，直到看到房價修正，且市場上投機氛圍淡化，這樣對人民比較有交代，也比較容易獲得選票。
政府打房政策常見問題FAQ
Q1: 自然人買第二間以上房子有何限制？
第二戶購屋貸款：特定地區 (台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市) 無寬限期
第三戶以上貸款及購置高價住宅貸款：貸款最高4成，且無寬限期。
Q2: 和打炒房政策相關的部門有哪些？
國發會、內政部、財政部、中央銀行、金管會
Q3: 《平均地權條例》修正案有何限制？
1. 限制預售屋、新成屋換約或轉售。
2. 重罰炒作行為，
3. 建立檢舉獎金制度。
4. 增訂私法人購屋許可制。
5. 預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊。
總結
喬王將政府這幾波打炒房政策整理成下表，方便你看到不同時間的政策演進脈絡。
簡單來說，這些政策分成以下7大類，限縮方式如下：
- 全國公司購屋貸款：最高5~6成且無寬限期 → 最高4成且無寬限期。
- 全國自然人購屋貸款：第3戶以上6成且無寬限期 → 第3戶5.5成、第4戶5成且無寬限期 → 第3戶以上4成。
- 特定地區自然人購屋貸款：第2戶無寬限期
- 高價住宅貸款：5.5成，第4戶5成且均無寬限期 → 4成
- 購地貸款：6成5 (再保留1成動工款) → 6成 → 5成 (再保留1成動工款)
- 餘屋貸款：5成 → 4成
- 工業區閒置土地抵押貸款：5.5成 → 4成
喬王特別用表格整理出央行的這四波打炒房政策，希望可以讓你更清楚瞭解打炒房的脈絡。
下表建議你用電腦看，或者手機畫面改成橫式觀看，這樣格式才不會跑掉。
| 類別 | 央行第1波打炒房 | 央行第2波打炒房 | 央行第3波打炒房 | 央行第4波打炒房 |
|---|---|---|---|---|
| 時間 | 2020年12月 | 2021年3月 | 2021年9月 | 2021年12月 |
| 政策 | 1. 全國公司法人購置住宅貸款： 第一戶貸款最高貸款成數為6成，第二戶以上貸款，最高貸款成數為房貸5成，都沒有房貸寬限期。 2. 全國自然人第三戶以上購置住宅貸款限制： 最高貸款成數為房貸6成，沒有寬限期。 3. 借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款： 應該檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，並保留其中1成等動工後使得撥貸。 3. 餘屋貸款： 最高貸款成數為5成。 | 1. 全國公司法人購置住宅貸款： 不論是第一戶、第二戶，最高成數一律降至4成，且無寬限期。 2. 全國自然人第三戶、第四戶購置住宅貸款限制： 全國自然人第三戶以上購置住宅貸款限制縮至5.5成，同時新增第四戶以上房貸限貸5成規定，均無寬限期。 3. 無房貸、二戶以下、三戶以上購置高價住宅者： 購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成；已有三戶以上貸者，貸款成數降至4成，均無寬限期。 4. 工業區閒置土地抵押貸款： 最高限貸5.5成。 | 1. 自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期： 特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。 2. 購地貸款成數： 最高成數為6成。 3. 工業區閒置土地抵押貸款成數： 最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。 | 1. 自然人購置高價住宅貸款及第三戶以上購屋貸款： 最高成數一律降為4成。 2. 購地貸款： 最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。 3. 餘屋貸款： 最高成數降為4成。 4. 工業區閒置土地抵押貸款： 最高成數降為4成。 |
看完這篇文章後，你覺得政府的打炒房政策有用嗎？哪個政策最有效呢？歡迎在下方和我分享你的看法囉！
PS: 如果你是房貸或不動產從業人員，歡迎把這篇收藏起來，當客戶問你相關問題時，你就能從容不迫告訴他這段歷史囉！
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參考資料
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