先將屋齡老舊的公寓重新裝潢翻修，再把房子隔成較小坪數的套房出租，就能爽爽地當好幾間套房的包租公…
這段話聽起來很迷人，對吧？
嘿~ 先別急~
雖然公寓改套房收租的利潤看起來很豐厚，但其實也有很多不為人知的祕辛與辛酸血淚史 (過來人流淚中…
如果你不懂這裡面的眉眉角角，小心很有可能遇到以下這些問題：
- 不符法規，被鄰居檢舉報拆
- 申請合法隔套，卻被政府打槍
- 裝潢費用遠超出一開始的預算
- 收到的租金無法支付貸款支出
- 招租不順利，一直租不出去
- 報酬率太差，還不如做其他投資
當你真的遇到這些問題時，不僅賺不到錢，還可能賠了夫人又折兵！
那麼，隔套收租究竟要注意什麼事情呢？
喬王根據自己的親身經驗與教訓，還有蒐集各個專家的意見，告訴你隔套收租需要注意的這5件事，趕快筆記下來吧！
喬王特別設計了一個小測驗，只要點選下圖加入LINE並輸入數字103，回答3個問題即可測出你適合哪一種買房收租！
延伸閱讀：老屋可不可以買？銀行貸款有何限制？一文看懂老屋的優缺點及注意事項，避免買了後悔！
文章目錄
公寓改套房費用怎麼估計
隔套需要將房子重新拆除及隔間，所以需要花比較大筆的費用。
如果你沒有抓好預算，很有可能一不小心就花太多錢，導致報酬率大幅降低。
那麼，究竟需要花那些費用呢？
隔套花費需要額外花的項目，主要包括以下兩項：
- 裝潢費用：30坪的老公寓，若想隔成4間套房出租，大約需要花費280元左右(註)。
- 簽證費用：裝修需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查，費用大約需要12~15萬元。
註：每間套房約需70萬元以上 (或者以每坪11-12萬元來計算)，兩房一廳約90萬以上，但通膨加上缺料缺工的情況下，價格可能會更高。
為什麼需要申請合法隔套
如果想要將公寓隔間成多間套房，卻沒有按照規定向政府申請合法隔套，只要鄰居檢舉，就有可能被處以6~30萬的罰鍰，並且限期改善或補辦。
逾期仍未改善或補辦，還有可能被連續處罰，如果有必要，甚至會被強制拆除室內裝修違規部分！
更嚴重的是，萬一遇到大火造成人員傷亡，房東甚至可能要負擔刑事與民事責任，絕對是得不償失！
過去就曾經發生過多起非法隔套發生火災造成房客死亡的案例，譬如：
如果想要了解怎麼做合法隔套，可以長期穩定收租又不用擔心被鄰居檢舉，可參考以下的Hahow隔套收租創造被動收入課程：
合法隔套要準備什麼
1）室內裝修(施工)許可證
根據《建築法》77-2及95-1規定，5層樓以下的集合住宅只要有下列情形之一，都必須申請「室內裝修許可證（簡稱室裝）」。
（一）增設「廁所或浴室」
（二）增設「2間以上」的「居室」造成分間牆變更
2）室內裝修(竣工)合格證
取得室內裝修許可證之後，理論上必須按圖施工，但…誰知道你是不是真的按圖施工呢？
所以完工後必須再取得「室內裝修(竣工)合格證」(更簡單的說法，其實就是完工證明)，才代表你是真的合法隔套！
可惜的是，市面上有很多包租公為了規避鄰居的檢舉，雖然有申請室內裝修許可證，卻沒有在完工後拿到竣工合格證。
這種情況一樣算是非法隔套，舉報後仍然有拆除的風險唷！
💡貼心提醒：
如果你是租客，想要租分租套房之前，請務必先向房東確認是否有拿到 「室內裝修(竣工)合格證」 ，才能確保自己租的房子達到基本的安全門檻唷！如果你是想要買他人隔套的物件，也務必索取到 「室內裝修(竣工)合格證」 ，不然買下之後被檢舉，不僅要被罰款6~30萬，還有可能被要求拆除復原呢！
3）直下樓層屋主同意書
目前台北市、新北市、桃園市都有規定：屋主在室內裝修涉及增加(註)2間以上浴室或廁所時，須取得「直下層屋主同意書」。
如果未經同意就直接施工，等同於就有可能被處以6~30萬元罰緩，而且一樣可以連續處罰！
註：是否有增加，必須比照原始的圖片來看，即使只是改方向，也算在內。
4）專業人士簽證審查
因為隔成多間套房可能會影響建築物結構安全，以及火災消防安全，所以法規對於隔套有很多的規範和限制。
譬如：防火門及隔間、綠建材、墊高(註1)、載重(註2)、配電(註3)、日照、採光、通風、隔音等都須按照法規執行。
註1：室內增加隔間或樓地板墊高部分，應以輕質混凝土等材質施作，並經建築師或相關專業技師簽證。
註2：建築物因隔間或樓地板變更增加載重，需檢附相關規定文件。
註3：為了用電安全，建議採用獨立迴路以及自動斷電裝置。
以上這些要求，都需要「建築師、土木技師、結構技師、消防技師」的簽證審查。
若沒找到專業人士，小心可能花了很多金錢與時間卻拿不到竣工合格證，無法成為合法隔套囉！
投資報酬率要抓多少
想要投資房地產，請務必先了解以下兩種報酬率：
▊ 總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入12個月 / 總支出(註)
▊ 自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =（租金收入-房貸利息 )12個月/ 總支出
註： 總支出包含了房屋總價 + 裝潢費 + 交易成本 (代書費/仲介費/稅費等)
總價報酬率可以把它理解為ROA ( Return on Asset ；資產報酬率)，也就是全部現金買房的租金報酬率。
自有資金報酬率可以把它理解為ROI ( Return on investment ；投資報酬率)，也就是透過貸款、自己實際出錢的租金報酬率。
每個人對於報酬率的要求都不一樣，所以沒有一個絕對的標準，只要你能接受即可。
以專業投資客來說，台北市的合理總價投報率大約抓4%左右，新北市因為房價相對較低，所以合理總價投報率會再抓高一些，大約6%左右。
不過要提醒的是，這個投報率是沒有貸款情況下的總價報酬率，如果透過高成數貸款，自有資金報酬率(ROI)通常甚至會突破10%。
延伸閱讀：買房投資房地產，爽當包租公？若沒注意這7點事項，新手請勿輕易嘗試！
想要讓租金租得更高，提升租金報酬率嗎？軟裝佈置其實非常重要！有興趣的話，可點選下方的軟裝佈置課程，學習如何小預算也能大改造！
隔套要花費多久時間
申辦程序概可分為「圖說審核」及「竣工勘驗 (完工檢查的意思)」兩個階段，分別取得「室內裝修的施工許可證」，以及「室內裝修的合格證明」。
整體從無到有的時間，大約5~6個月。
萬一裝修過程中遇到問題（譬如鄰居抗議、政府退件修改），甚至可能會超過半年！
補充說明：喬王有位朋友請裝潢人員施工時，雖然取得了室內裝修許可證，但因為遇到鄰居抗議，甚至出動了警察，所以不得不先暫時停工，並且和鄰居說明解釋。
此外，萬一遇到有問題的建築師，或者工務局刁難，也有可能延宕更久的時間。
補充說明：喬王的第一間隔套收租物件，就剛好遇到建築師沒有掌握外包進度，又刻意隱瞞許可證過期的事實，加上這個建築師已被工務局列入黑名單，導致案件一直被刁難，拖延了一年多才搞定…囧
買別人隔套的風險
有些人會覺得自己隔套很麻煩，因此想說：「那我乾脆買別人隔好的套房，這樣比較省事？」
聽起來確實很省事，但是你必須先問自己是否清楚以下這些事：
- 對方是否有申請合法隔套？
- 是否有刻意隱藏的瑕疵(譬如漏水)？
- 帶租約的隔套是否租金有被灌水？
- 貸款成數不高，自備款是否足夠？
如果你的答案是否定的，或者你根本不清楚，那麼你必須小心買到房子後，你以為的黃金屋卻變成燙手山芋！
因為…
- 非法隔套一旦被檢舉，有可能被處以6~30萬元罰鍰，而且可以被連續處罰，甚至必須強制拆除。
- 若遇到黑心投資客刻意隱藏瑕疵，買下後還要花更大的心力、時間與金錢處理意想不到的麻煩。
- 若帶租約的隔套租金被灌水，買下後才發現租金變低，影響投資報酬率與未來售價。
- 小坪數套房的貸款成數不高，甚至有些銀行拒絕承作，因此可選的銀行有限，自備款也必須提高。
延伸閱讀：
● 新手房東購屋前，請先具備這2種觀念！不做功課的房東，很難成為好房東…
● 買小坪數套房，找銀行貸款要注意什麼？成數利率會有限制嗎？小套房的定義是10坪、12坪或15坪？
合法隔套收租總結
老公寓隔成套房，本身不違法，違法的是沒有申請裝修許可證及合格證。
看完以上隔套收租的五大問題後，你是否對於公寓隔間出租有更深一層的認識呢？
快速幫大家複習一下這篇的重點：
一、隔套費用要怎麼估計
每間套房約70萬元，或者以每坪11~12萬元來計算。
以4間套房為例，裝潢費約280萬元，簽證審查費約12~15萬元。
二、合法隔套要準備什麼
(1) 室內裝修許可證
(2) 竣工合格證
(3) 直下樓層屋主同意書 (各縣市規範不同)
(4) 專業人士簽證審查
如果找到好的設計師，這些都會幫你全部搞定。
三、投資報酬率要抓多少
這沒有絕對的標準，只要你接受即可，專業投資客在雙北市大約抓4~6%的總價投報率。
四、隔套要花費多少時間
整體從無到有的時間，大約5~6個月，若過程中遇到問題，可能會更久。
五、買別人已隔套的風險
(1) 非法隔套可能被罰鍰或報拆
(2) 隱藏瑕疵可能要花更大心力/時間/金錢處理
(3) 租金被灌水，預期報酬率和售價都下降。
常見問題FAQ
Q1: 隔套是否愈多愈好？
A: 依照建築法規定，單層隔間6個以上使用單元(除了新北市含客/餐廳，其他縣市不含客/餐廳)，或設置6個以上使用單元之居室，要從「建築物供特定人長期住宿之場所」（H-2類組），變更為「 供公眾使用之建築物 」 （H-1類組），直接認定為供公眾使用的建築物。
可想而知，公眾使用的建築物相關規範一定更嚴格！這也是為什麼合法隔套通常最多只有5間套房，而不會超過5間的原因。
✍相關規範可參考內政部107.4.24台內營字第10708039692號函
Q2：隔套物件是否很難貸款
隔套算是銀行眼中的小坪數套房，所以貸款成數會比較差，利率會比較高，甚至有些銀行不太願意承做。
如果你是購買隔套物件，自備款需要準備充足才行。
Q3：隔套物件是否會不好賣？
會買隔套物件的下一手買方，也是為了投資置產用，所以相對客群會比較少。
此外，買方的銀行貸款條件有可能會比較差，所以買方也必須多準備一些資金。
所以，隔套物件通常會比一般房子的流通性差一些。
但是，如果地段佳、報酬率高，或者房市好，還是有不少人會有興趣購買。
買房學習資源分享
蠻好奇大家對於隔套收租的想法是什麼？
如果你是租客，也歡迎在下方留言告訴我你遇到的房東是否有合法隔套囉！
另外，因為很多人想要投資房地產，卻找到不懂隔套的設計師或工班，導致裝潢不符合租客需求，甚至裝修到一半工班不見了。
所以如果你想把家裡閒置的老公寓重新裝潢出租，或者對隔套收租有興趣但又不知該如何開始，以下兩項資源可供你參考：
1. 隔套收租課程
坊間的隔套收租課程通常都是5~30萬元，有沒有可能用小錢就能學到隔套收租的完整知識呢？
好消息！Hahow好學校線上課程平台也有兩堂房產投資課程！
只需要花幾千元的學費，就能賺取每月幾萬元的租金收入，是不是很划算呢？
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