公寓改成套房合法嗎?隔套收租包租公的常見5大問題,不知道小心損失慘重!

先將屋齡老舊的公寓重新裝潢翻修,再把房子隔成較小坪數的套房出租,就能爽爽地當好幾間套房的包租公…

這段話聽起來很迷人,對吧?

嘿~ 先別急~

雖然隔套收租的利潤看起來很豐厚,但其實也有很多不為人知的祕辛與辛酸血淚史 (過來人流淚中…

如果你不懂這裡面的眉眉角角,小心很有可能遇到以下這些問題:

  • 不符法規,被鄰居檢舉報拆
  • 申請合法隔套,卻被政府打槍
  • 裝潢費用遠超出一開始的預算
  • 收到的租金無法支付貸款支出
  • 招租不順利,一直租不出去
  • 報酬率太差,還不如做其他投資

當你真的遇到這些問題時,不僅賺不到錢,還可能賠了夫人又折兵!

那麼,隔套收租究竟要注意什麼事情呢?

喬王根據自己的親身經驗與教訓,還有蒐集各個專家的意見,告訴你隔套收租需要注意的這5件事,趕快筆記下來吧!

喬王特別設計了一個小測驗,只要點選下圖加入LINE並輸入數字103,回答3個問題即可測出你適合哪一種買房收租!

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隔套費用怎麼估計

隔套需要將房子重新拆除及隔間,所以需要花比較大筆的費用。

如果你沒有抓好預算,很有可能一不小心就花太多錢,導致報酬率大幅降低。

那麼,究竟需要花那些費用呢?

隔套花費需要額外花的項目,主要包括以下兩項:

  • 裝潢費用:30坪的老公寓,若想隔成4間套房出租,大約需要花費200~250萬元左右(註)。
  • 簽證費用:裝修需要「建築師、結構技師、消防技師」的簽證審查,費用大約需要12~15萬元

註:每間套房約需50萬元以上 (或者以每坪6-7萬元來計算),兩房一廳約75萬以上,但通膨加上缺料缺工的情況下,價格可能會更高。

為什麼需要申請合法隔套

如果想要將公寓隔間成多間套房,卻沒有按照規定向政府申請合法隔套,只要鄰居檢舉,就有可能被處以6~30萬的罰鍰,並且限期改善或補辦。

逾期仍未改善或補辦,還有可能被連續處罰,如果有必要,甚至會被強制拆除室內裝修違規部分!

更嚴重的是,萬一遇到大火造成人員傷亡,房東甚至可能要負擔刑事與民事責任,絕對是得不償失!

過去就曾經發生過多起非法隔套發生火災造成房客死亡的案例,譬如:

合法隔套要準備什麼

1)室內裝修(施工)許可證

根據《建築法》77-2及95-1規定,5層樓以下的集合住宅只要有下列情形之一,都必須申請「室內裝修許可證(簡稱室裝)」。

(一)增設「廁所或浴室」
(二)增設「2間以上」的「居室」造成分間牆變更。

👉 室內裝修100問下載(台北市使用管理科99年11月版)

2)室內裝修(竣工)合格證

取得室內裝修許可證之後,理論上必須按圖施工,但…誰知道你是不是真的按圖施工呢?

所以完工後必須再取得「室內裝修(竣工)合格證」(更簡單的說法,其實就是完工證明),才代表你是真的合法隔套!

可惜的是,市面上有很多包租公為了規避鄰居的檢舉,雖然有申請室內裝修許可證,卻沒有在完工後拿到竣工合格證。

這種情況一樣算是非法隔套,舉報後仍然有拆除的風險唷!

💡貼心提醒
如果你是租客,想要租分租套房之前,請務必先向房東確認是否有拿到 「室內裝修(竣工)合格證」 ,才能確保自己租的房子達到基本的安全門檻唷!如果你是想要買他人隔套的物件,也務必索取到 「室內裝修(竣工)合格證」 ,不然買下之後被檢舉,不僅要被罰款6~30萬,還有可能被要求拆除復原呢!

3)直下樓層屋主同意書

目前台北市、新北市、桃園市都有規定:屋主在室內裝修涉及增加(註)2間以上浴室或廁所時,須取得「直下層屋主同意書」。

如果未經同意就直接施工,等同於就有可能被處以6~30萬元罰緩,而且一樣可以連續處罰!

👉 台北市直下樓層同意書範例下載

👉 新北市直下樓層同意書範例下載(110年3月版)

👉 桃園政府公文(目前只找到102年的公文有提到附件二為直下層所有權人同意書,但找不到連結…)

註:是否有增加,必須比照原始的圖片來看,即使只是改方向,也算在內。

延伸閱讀:憂「套房隔間條款」成敲詐工具 兩大直轄市不跟進

4)專業人士簽證審查

因為隔成多間套房可能會影響建築物結構安全,以及火災消防安全,所以法規對於隔套有很多的規範和限制。

譬如:防火門及隔間、綠建材、墊高(註1)、載重(註2)、配電(註3)、日照、採光、通風、隔音等都須按照法規執行。

註1:室內增加隔間或樓地板墊高部分,應以輕質混凝土等材質施作,並經建築師或相關專業技師簽證。

註2:建築物因隔間或樓地板變更增加載重,需檢附相關規定文件。

註3:為了用電安全,建議採用獨立迴路以及自動斷電裝置。

以上這些要求,都需要「建築師、土木技師、結構技師、消防技師」的簽證審查。

若沒找到專業人士,小心可能花了很多金錢與時間卻拿不到竣工合格證,無法成為合法隔套囉!

投資報酬率要抓多少

想要投資房地產,請務必先了解以下兩種報酬率:

▊ 總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入12個月 / 總支出(註)

▊ 自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =(租金收入-房貸利息 )12個月/ 總支出

註: 總支出包含了房屋總價+裝潢費+交易成本(代書費/仲介費/稅費等)

總價報酬率可以把它理解為ROA ( Return on Asset ;資產報酬率),也就是全部現金買房的租金報酬率。

自有資金報酬率可以把它理解為ROI ( Return on investment ;投資報酬率),也就是透過貸款、自己實際出錢的租金報酬率。

每個人對於報酬率的要求都不一樣,所以沒有一個絕對的標準,只要你能接受即可。

以專業投資客來說,台北市的合理總價投報率大約抓4%左右,新北市因為房價相對較低,所以合理總價投報率會再抓高一些,大約6%左右。

不過要提醒的是,這個投報率是沒有貸款情況下的總價報酬率,如果透過高成數貸款,自有資金報酬率(ROI)通常甚至會突破10%。

延伸閱讀買房投資房地產,爽當包租公?若沒注意這7點事項,新手請勿輕易嘗試!

隔套要花費多久時間

申辦程序概可分為「圖說審核」及「竣工勘驗」兩個階段,分別取得「室內裝修的施工許可證」,以及「室內裝修的合格證明」。

整體從無到有的時間,大約4~6個月

萬一裝修過程中遇到問題(譬如鄰居抗議、政府退件修改),甚至可能會超過半年!

補充說明:喬王有位朋友請裝潢人員施工時,雖然取得了室內裝修許可證,但因為遇到鄰居抗議,甚至出動了警察,所以不得不先暫時停工,並且和鄰居說明解釋。

此外,萬一遇到有問題的建築師,或者工務局刁難,也有可能延宕更久的時間。

補充說明:喬王的第一間隔套收租物件,就剛好遇到建築師沒有掌握外包進度,又刻意隱瞞許可證過期的事實,加上這個建築師已被工務局列入黑名單,導致案件一直被刁難,拖延了一年多才搞定…囧

買別人隔套的風險

有些人會覺得自己隔套很麻煩,因此想說:「那我乾脆買別人隔好的套房,這樣比較省事?」

聽起來確實很省事,但是你必須先問自己是否清楚以下這些事:

  • 對方是否有申請合法隔套?
  • 是否有刻意隱藏的瑕疵(譬如漏水)?
  • 帶租約的隔套是否租金有被灌水?

如果你的答案是否定的,或者你根本不清楚,那麼你必須小心買到房子後,你以為的黃金屋卻變成燙手山芋!

因為…

  • 非法隔套一旦被檢舉,有可能被處以6~30萬元罰鍰,而且可以被連續處罰,甚至必須強制拆除。
  • 若遇到黑心投資客刻意隱藏瑕疵,買下後還要花更大的心力、時間與金錢處理意想不到的麻煩。
  • 若帶租約的隔套租金被灌水,買下後才發現租金變低,影響投資報酬率與未來售價。

合法隔套收租總結

老公寓隔成套房,本身不違法,違法的是沒有申請裝修許可證及合格證

看完以上隔套收租的五大問題後,你是否對於公寓隔間出租有更深一層的認識呢?

快速幫大家複習一下這篇的重點:

一、隔套費用要怎麼估計

每間套房約需50萬元以上,或者以每坪6-7萬元來計算。

以4間套房為例,裝潢費約200~250萬元簽證審查12~20萬元

二、合法隔套要準備什麼

(1) 室內裝修許可證

(2) 竣工合格證

(3) 直下樓層屋主同意書 (各縣市規範不同)

(4) 專業人士簽證審查

如果找到好的設計師,這些都會幫你全部搞定。

三、投資報酬率要抓多少

這沒有絕對的標準,只要你接受即可,專業投資客在雙北市大約抓4~6%的總價投報率。

四、隔套要花費多少時間

整體從無到有的時間,大約4~6個月,若過程中遇到問題,可能會更久。

五、買別人已隔套的風險

(1) 非法隔套可能被罰鍰或報拆

(2) 隱藏瑕疵可能要花更大心力/時間/金錢處理

(3) 租金被灌水,預期報酬率和售價都下降。

常見問題FAQ

Q1: 隔套是否愈多愈好?

A: 依照建築法規定,單層隔間6個以上使用單元(除了新北市含客/餐廳,其他縣市不含客/餐廳),或設置10個以上床位之居室,要從「建築物供特定人長期住宿之場所」(H-2類組),變更為「 供公眾使用之建築物 」 (H-1類組),直接認定為供公眾使用的建築物。

可想而知,公眾使用的建築物相關規範一定更嚴格!這也是為什麼合法隔套通常最多只有5間套房,而不會超過5間的原因。

✍相關規範可參考內政部107.4.24台內營字第10708039692號函

Q2:隔套物件是否會不好賣?

會買隔套物件的下一手買方,也是為了投資置產用,所以相對客群會比較少。

此外,買方的銀行貸款條件有可能會比較差,所以買方也必須多準備一些資金。

所以,隔套物件通常會比一般房子的流通性差一些。

但是,如果地段佳、報酬率高,或者房市好,還是有不少人會有興趣購買。

資源分享

蠻好奇大家對於隔套收租的想法是什麼?

如果你是租客,也歡迎在下方留言告訴我你遇到的房東是否有合法隔套囉!

另外,因為很多人想要投資房地產,卻找到不懂隔套的設計師或工班,導致裝潢不符合租客需求,甚至裝修到一半工班不見了。

所以如果你想把家裡閒置的老公寓重新裝潢出租,或者對隔套收租有興趣但又不知該如何開始,以下兩項資源可供你參考:

1. 隔套收租課程

坊間的隔套收租課程通常都是5~30萬元,有沒有可能用小錢就能學到隔套收租的完整知識呢?

好消息!Hahow好學校線上課程平台也有兩堂房產投資課程!

只需要花幾千元的學費,就能賺取每月幾萬元的租金收入,是不是很划算呢?

第一次買房收租就上手_財富方舟Cosmo

2. 其他房地產課程

透過參加房地產課程,自行學習房產知識 (點擊下圖可閱讀房地產課程懶人包)

3. 隔套設計師

如果需要推薦設計公司,可透過以下LINE跟喬王聯繫,我再提供幾家專業廠商供您選擇。

PS: 因為太多讀者聯繫之後,只是問問而已,所以目前僅限包租公婆實戰班攻略的課程學員適用,確保已具備基本的隔套投資知識。

4. 免費學習買房計畫

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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