買房保值又抗通膨,適合退休規劃?另一半的金錢觀與我不同,甚至強烈反對,我該怎麼辦…

買房保值又抗通膨,適合退休規劃?另一半的金錢觀與我不同,又強烈反對,我該怎麼辦...

案例故事

小熱 (化名)和她男友在不同公司擔任行政人員,每月薪水3.6萬元,兩個人最近討論到60歲的退休規劃時,發現彼此的金錢觀念差很多…

小熱認為買房才能保值 + 抗通膨,但小熱的男友認為,不動產的流動性太差,應該要投資金融商品才對。

為了這件事,他們爭論了一番,但討論不出什麼結果,所以小熱特別邀請我來幫忙解惑。

財務健檢結果

小熱和男友大約是37歲,距離60歲退休還有23年,但過去都沒有任何的理財經驗。

看了她和男友的財務報表,並且透過詢問後,我得到以下的重要資訊:

  • 收支:兩人每月的薪水各3.6萬,支出2.2萬以上,每人每月只能存下1萬元左右。
  • 資產:小熱的存款有10萬元,小熱男友的存款有50萬元,沒有其他資產和負債。
  • 房租:因為親戚可以長期且無償提供房子居住,目前與未來都不需要擔心房租。
  • 育兒:未來不打算生小孩,所以不需要擔心小孩的支出。

#過度消費

雖然他們的薪水只有3.6萬,但如果每月能存下1萬元,大學畢業23歲至今應該至少能存下150萬元 (1萬 x 12個月 x 13年 =156萬)。

即使儲蓄率再砍半,至少能存下75萬元。

但實際上,小熱只存了10萬元,小熱男友只存50萬元,如果沒有其他特殊原因,就代表他們可能有過度消費的傾向,需要再提升儲蓄率。

#缺乏理財觀念

辛苦工作存下來的錢,這10幾年以來都是放在活存。

不知道如何運用閒置資金,導致錢愈來愈薄,甚至不小心就花掉。

所以他們需要想辦法學習投資理財,建立正確的理財觀念。

#本業收入低且成長性低

他們兩個人的本業都是行政人員,年收入48萬元,在30~39歲的受雇員工中,薪資收入屬於中間偏後(屬於前50~60%)。

如果未來想要提升收入,要嘛當上行政主管,要嘛轉職,要嘛發展斜槓事業,否則行政工作的收入成長性非常有限。

資料來源:行政院主計處

買房收租可當退休規劃嗎

買房收租,當房子漲到一定程度之後再賣掉,這是小熱認為可行的退休規劃。

假設情境如下:

台中買800萬元的房子,兩房一廳租金1.5萬元/月,每年租金收入18萬元,10年後賣1000萬元

先不論這樣是對,還是錯 (畢竟本來就沒有對錯之分),但這樣的報酬率,真的符合小熱的期待嗎?

#每月房貸支出可否負擔?

如果貸款600萬,年限30年,利率2%來計算,每月本利支出約2.2萬元。

她和她男友每月扣除必要支出後,可以把僅剩的1.1萬元用來繳房貸,這對他們來說不是問題。

雖然這方式可行,但把所有存款都投入房地產,會遇到兩個問題:

  1. 資金與風險都過度集中在房地產,而房地產的流動性較差。
  2. 身上沒有其他存款,失去了「投資自己腦袋」的機會,而這才是讓自己收入成長的關鍵。

#租金報酬率是多少?

為了知道小熱對於收租報酬率是否有概念,我問了小熱:「你覺得買房收租報酬率大約是多少?或者你覺得收租報酬率多少才滿意?

恩…我不太清楚,應該是10%左右吧…」小熱回答道。

於是,我帶領著小熱把房租報酬率算過一遍…

如果用現金購買,報酬率是2%左右:

現金購買報酬率 = 租金18萬元 / (總價800萬元 + 裝潢100萬元) = 2%

如果是貸款購買,貸款600萬元,頭期款200萬元,利率2%,選擇只繳息方案,報酬率也剛好是2%左右:

貸款購買報酬率 = (租金18萬元 – 利息12萬元) / (頭期款200萬元 + 裝潢100萬元) = 2%

怎麼這麼少?是不是我算錯了?我再重算一次…」小熱算完之後很訝異,以為自己算錯了,所以吃驚地這麼說。

你沒算錯,台灣的房子整層出租通常就是2~3%左右,甚至還有更低的!」我笑著說。

如果把招租的空窗期、持有的稅費、修繕費,還有管理成本都加進去,你會發現報酬率比你想得更低唷!」我繼續補充說明。

很多人都以為當房東很好賺,其實要真的動手算過才知道報酬率可能比想像中低。

當然,小熱可以想辦法找到更低總價的房子、壓低裝潢價格,或者透過軟裝拉高租金,但這些都需要精進房東知識,否則很難再拉高報酬率。

#賣掉賺價差的報酬率是多少?

那我報酬率差一點沒關係,未來賣到好價格就可以了吧?」小熱不死心地繼續問。

依照小熱的想法,現在買800萬的房子,未來漲到1000萬再賣掉即可,過程中要等幾年都沒關係。

假設10年後如她所願,漲了25%,不考慮其他費用的情況下,那麼她的年化報酬率是多少呢?

若用最簡單的算術平均數來計算:年化報酬率是2.5% ( = 25%/10年)

若用較嚴謹的幾何平均數來計算:年化報酬率是2.25% (800萬 x 2.25%^10 =1000萬)

換句話說,就算這10年可以順利地買低賣高,對於小熱來說,報酬率其實也沒有想像中來得高,但確實有可能達到存錢 + 抗通膨的效果 (這是假設通膨率都控制在2%內,但實際通膨率有可能更高)

補充說明:通貨膨脹率又稱為物價指數,可透過CPI來判斷。以2022年3月為例,通膨率是3.27%。

資料來源:財經M平方

不過,假設5年就能順利漲25%,那麼年化報酬率(以幾何平均數來算)大約是4.6%,確實比小熱目前的資金運用效率來得好很多!

但你或許已看出小熱的投資模式,可能面臨到有2個問題:

1. 高度不確定性:如果只靠賣掉才實現獲利,具有很高的不確定性,不過當時間拉長,且持有期間有租金收入,那麼漲價賣出的機率確實是很高的。

2. 資產如何持續增長:變現後,要有辦法把錢放在下一個安全的投資,否則一大筆錢在身上,資產無法持續增長,退休時仍然沒有收入來源,所以他們還是必須學會投資理財的方法。

退休收入哪裡來

除了勞保及公司勞退金之外,剩下的退休收入必須靠自己儲備。

儲備的來源有很多,大致上可以分為以下這5種:

  • 投資金融商品
  • 購買年金保險
  • 房產收租
  • 創業
  • 其他

雖然小熱和男友沒有理財,但在40歲之前他們就意識到退休的重要性,並且開始積極詢問,我覺得這點很值得肯定!

此外,小熱有提到所謂的「4%法則」,根據這個法則的計算,當他們存到1500萬元 (假設年支出控制在60萬元,除以 4%,等於1500萬元)、投資在年化報酬率4%以上的資產,並且每年領出不超過4%來支付生活花費,就能滿足FIRE族的退休條件。

💡重點提醒:年支出 ÷ 4% = 年支出 x 25 = 月支出 x 300,所以有人又稱25倍法則,或300倍法則。

延伸閱讀什麼是FIRE族?財務自由、提早退休真的可行嗎?

他們目前的存款只有60萬元,排除掉6個月的緊急預備金約27萬元 (2.2萬 x 2人 x 6個月 = 26.4萬),只剩下33萬元可以做投資理財。

假設再盤點他們目前的保險是否足夠,或許會剩下更少的資金可以運用,這幾年勢必沒有多餘的資金可以投資房地產。

所以,我建議他們不妨從幾個方向著手:

#提高主業收入

想要增加收入,必須先強化本業的技能,再延伸到其他的斜槓事業。

譬如:行政人員的職涯,除了持續做簡單的文書工作,也可以進階到專業秘書、老闆特助,收入就有機會三級跳。

#發展斜槓技能

至於斜槓事業,就要回歸到自己的興趣和專長,再去思考自己可以發展哪些斜槓。

如果想要找斜槓的靈感,可以透過斜槓相關的Podcast節目來尋找,不必擔心找不到靈感。

這裡要毛遂自薦一下喬王的《斜槓槓槓槓》podcast節目,裡面邀請了70位以上的優質斜槓來賓案例可供模仿與參考。

斜槓槓槓槓https://slash.firstory.io/

或者可以上課,學習可以創造收入的斜槓技能,網路上有很多資源可以讓我們快速自學,成為這領域的專家。

#學習海外ETF投資

小熱快要40歲卻不想學投資,是因為當初覺得還不需要。

但根據我的觀察,不想投資的原因,一種是因為覺得太麻煩,另一種是不敢承擔風險

對於覺得投資很麻煩,或者不敢承擔風險的投資新手,我會強烈建議先從ETF開始入門。

因為ETF是一籃子的基金,但是手續費通常比共同基金還要低,而且不需要盯盤,只需要跟著整體市場一起漲跌即可。

根據歷史數據回推,不管是持有台灣的0050,或者追蹤美國S&P 500指數的美股ETF,長期年化報酬率大約是6~8%以上;海外ETF的選擇,又比台灣ETF選擇來得多,所以如果可以的話,我會建議他們投資海外ETF。

總結

透過小熱的案例,我們可以知道:

快要接近不惑之年的小熱及她男友,同時都面臨到3大問題:

  1. 過度消費
  2. 缺乏理財觀
  3. 本業收入低且成長性低

收入不高、薪資成長有限的小資族,必須透過提升本業技能、發展斜槓事業來增加原本的收入。

如果想要投資理財,把賺到的錢再放大,除了要提高儲蓄率,還可以先從海外ETF投資開始學習。

至於房產投資,一方面需要較多的本金,不適合目前存款不足且收入偏低的他們。

雖然長期置產兼收租,可能會比定存報酬率來得高,又能強迫儲蓄,但是如果沒有精進自己的房東知識,以他們目前的房產經營能力,報酬率可能只有2~3%,勉強跟得上通膨而已。

另一方面,未來如果想要買賣賺價差,拉長時間來看,確實有機會創造獲利,只是無法確定獲利有多少,而且賣掉的錢還是得繼續投入下一個資產,否則還是一樣無法達到退休的目標囉!

延伸閱讀

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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