老屋可不可以買？老屋貸款有何限制？一文看懂老屋的優缺點及注意事項，避免買了後悔！

如果要買房子，你會買新屋，還是老屋？

老屋可不可以買？

這幾年房價持續攀高，有些人會專挑老屋來買，因為談價空間會比較大一些。

但是很多人認為老屋有許多缺點，買老屋不一定划算。

到底老屋能不能買？老屋有哪些優缺點呢？

以下將和完整分享老屋的定義及優缺點，以及購買老屋的注意事項。

延伸閱讀：
👉土壤液化原因是什麼？我家住在高潛勢區該怎麼辦？

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一、什麼是老屋

#老屋定義：通常30年以上就算是老屋

首先，我們先來了解一下什麼是老屋。

有人認為20年以上就算老屋，也有人認為30年、甚至40年才算老屋。

你覺得多久算老屋呢？

事實上，從政府的規範及補助來看，法令上沒有統一規範老屋的年齡，

但大部分人會沿用「危老條例 (都市危險及老舊建築物加速重建條例)」對於老屋的定義，認為屋齡30年以上就算是老屋。

#北市老屋占比最高，新北老屋數量最多

根據內政部截至2021年Q4統計，台灣平均屋齡31年，其中屋齡超過30年的老屋占了5成！

全台各縣市相比，又以台北市屋齡最大，平均屋齡36.23年，其中屋齡超過30年的老屋占了超過7成 (71.23%)！

不過，若以住宅數量來說，則是新北市老屋數量排名第1名，屋齡超過30年的老屋共有77.7萬戶；台北市老屋數量則排名第2名，屋齡超過30年的老屋共有64.2萬戶。

這也是為什麼在雙北市購屋時，很多人仍然會購買老屋。

縣市/地區	房屋稅籍住宅類數量	屋齡超過30年佔比
台北市	901,085	71.23%
澎湖縣	33,287	64.58%
嘉義縣	174,890	64.38%
雲林縣	239,087	61.08%
台東縣	87,509	61.00%
花蓮縣	132,014	60.26%
彰化縣	409,516	58.46%
連江縣	3,038	58.33%
屏東縣	293,542	58.10%
南投縣	169,271	56.35%
苗栗縣	205,903	54.52%
宜蘭縣	194,492	52.07%
高雄市	1,093,221	51.57%
台南市	715,178	50.65%
嘉義市	108,545	50.50%
全國	8,965,080	50.08%
新北市(原台北縣)	1,664,797	46.67%
基隆市	167,463	46.32%
台中市	1,072,741	39.83%
新竹市	179,993	36.50%
金門縣	23,681	35.39%
新竹縣	219,461	34.47%
桃園市	876,366	34.43%

資料來源：內政部2021年Q4統計
資料整理：喬王

二、老屋優點

優點1：實際使用坪數高

由於現在的房子愈蓋愈高，加上建築法規的修訂，所以愈晚期蓋的房子公設比通常也愈高。

公寓除了梯間之外，通常沒有其他公設，所以可使用的實際坪數較大，不需要花很多錢買其他公設。

舉例：假設室內實際坪數20坪，公寓可能只要買23坪，但電梯大樓 (假設公設35%) 可能需要買到31坪。

如果公寓單價40萬，總價920萬；電梯大樓單價50萬，加上車位150萬，總價就有可能1700萬。

※補充說明：
很多人計算「實際使用坪數」時，會使用公設比來判斷它的坪效高低，但因為公設比的分母(總坪數)可能會因為被灌水而失真，譬如雨遮計入或不計入總坪數，有可能產生誤判，，所以更好的方式是看「得房率」或「室內空間使用率」。

★ 得房率 = (主建物坪數 + 陽台坪數) / 總坪數

★ 室內空間使用率 = 主建物坪數 / 總坪數

此外，有些新大樓的公設包含了：游泳池、KTV、電影院、宴會廳等豪華公設。

對於不常使用的人來說，其實也是一種浪費。

優點2：談價空間大

因為房屋會折舊，所以老屋的單價通常會比新屋相對便宜。

而且老屋可能會比新屋有更多的瑕疵，所以談價空間也會比較大。

優點3：生活機能方便

老屋大部分是集中在舊市鎮中心，生活與交通機能可能會比較好。

近期新蓋的房子，通常會找郊區或較離市區較遠的地方，因此有可能坐落在新興的重劃區，各項機能需要一段時間才會比較成熟。

優點4：有潛在都更機會

因為老屋的樓層數比較低，所以土地持分也比較大，有利於未來的都更改建。

土地持份的公式如下：

土地持份 = 基地面積/戶數

分母(戶數)愈大，土地持分愈小，這也是為什麼很多人認為5層樓公寓的含金量低於4層樓公寓，這是因為同樣基地面積的5層樓，均分後的土地持份會低於4層樓。

不過要注意的是，都更條件比較嚴格，譬如面積必須大於1000平方公尺，臨路條件也有限制，更重要的是，需要花很多時間談判與溝通。

因此建議買房時，不要加入都更的期望，否則可能你會加價購買，但未必能夠參與到都更，反而得不償失。

延伸閱讀：都市更新是什麼？我家都更要什麼條件？搞懂公辦/民辦/自辦，及權利變換&協議合建，才不吃虧上當！

優點5：無管理費或低管理費

在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建照和使照的公寓大廈，因為政府沒有強制設立管理組織，所以大部分公寓和舊華廈都沒有收取管理費。

新大樓的管理費怎麼計算呢？

(建物登記面積 x 每坪費用 ) + 車位清潔費

北部的一般社區的管理費通常每坪約50 ~ 90元，中南部的一般社區每坪約40 ~ 60元。

如果同樣是權狀30坪的房子，老屋可以省下每月一兩千元的管理費。

三、老屋缺點

雖然老屋的實際坪數高、談價空間大、有潛在都更機會，但缺點也不少，主要有以下幾個問題待克服：

缺點1：漏水問題

老屋因為年久失修，難免會發生漏水問題，而漏水問題又可依照自己能控制的程度，概分成以下兩種：

鄰居漏水：鄰居樓地板或共同壁漏水，需要請鄰居配合處理
戶外漏水：外牆或頂樓防水層年久失修

漏水問題一旦牽涉到鄰居，就會變得比較複雜，因為需要請鄰居配合處理。

如果是自己房子的天花板漏水，有可能需要挖開鄰居的樓地板來檢查。

如果是和鄰居共用牆壁(也就是共同壁)漏水，也有可能需要請鄰居配合處理，雙方也可能需要共同分攤費用，所以難度比較高。

如果單純是自己的房屋戶外漏水，就需要檢查是否為外牆或頂樓漏水。

現代抓漏通常會借助儀器，譬如：熱像儀、水管聽診器、水分儀等，抓漏效果都很好，但費用也會比較貴。

抓漏行情有興趣可參考這篇報導：看起來不嚴重報價卻很貴？抓漏費怎樣才合理 30年水電師傅揭密

以我自己遇過的老屋外牆漏水為例，光是裝修費用，就有許多種報價，老實說還蠻貴的，也很讓我煩惱…(超級貴傷傷啊~ ~ ~ ~)

#外牆圍上鐵皮 (俗稱穿鐵衣)：5.8 ~ 14.8萬元

泡棉磁磚板：148,00元
白鐵清浪板：120,000元
烤漆清浪板：88,000元
搭一半磁磚板：88,000元
搭一半白鐵清浪板：75,000元
搭一半烤漆清浪板：58,000元

#外牆完整處理：共16.8萬元

外牆防水整理清潔：31,680元
紅磚填縫 12米：42,000元
外牆單液聚氨酯：86.400元

缺點2：管線老舊

老屋的瑕疵，前屋主可能會透過裝潢加以掩蓋。

所以當你購買之後，最好重新更換管線，並且仔細檢查給水管、排水管與電線，配電箱 (電源開關) 與迴路設計都要更換。

缺點3：結構疑慮

早期房屋沒有嚴格的耐震標準，直到921大地震後，政府在2003年修正了混凝土設計規範，2006年修正建築物耐震設計規範，新蓋的房子才有統一的耐震門檻。

對於耐震有興趣的朋友，可參考這篇文章：RC、SC、SRC建築結構比一比！地震來了，哪種房子最耐震？（鋼筋混凝土 vs 鋼骨結構 vs 鋼骨鋼筋混凝土）

此外，老屋很常二次加工，變成違章建築，譬如頂樓加蓋、懸空增建等，這些可能會導致結構安全問題，或者有消防逃生隱憂。

如果想進一步了解違章建築，可參考這篇文章，將有更深入的說明：什麼是違章建築？違建要怎麼查詢？用這一招，判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆！

缺點4：人身財務安全

公寓大門進出入缺乏管制，甚至有些公寓的大門壞掉沒人修理 (我的老家就是這樣…)。

如果擔心可能會影響到人身與財務安全，就有可能會選擇電梯大樓或華廈。

缺點5：較不方便

舊公寓通常沒有附設車位，所以停車不易，需要自行確認附近是否有足夠的停車位。

因為公寓沒有大樓管理員，所以收發掛號及包裹較不方便，除非寄到公司，或者使用便利商店、店到店服務。

倒垃圾也是很多人的夢魘，公寓與華廈通常沒有垃圾集中區，所以需要自己追垃圾車，除非附近剛好有垃圾場，方便下班或假日去倒。

缺點6：房貸條件受限

由於老屋的轉手性可能比較差，老屋的貸款年限與成數有可能因此受限。

一般來說，屋齡+貸款年限通常規範如下：

屋齡 + 貸款年限 ≦ 50~60

不過，各家銀行的規範不一樣，且有可能隨著時代變遷而調整規範，所以實際情況還是以貸款銀行為準。

但至少我們可以知道：屋齡愈大的房子，貸款年限的選擇性會愈少！

假設你選了50年老屋，而你又想要貸款30年，甚至40年，難度恐怕就非常高了！

此外，老屋的建材若是磚造、加強磚造，通常都已超過銀行認定的耐用標準，貸款成數也可能會被砍掉一些。

補充說明：
行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」，許多銀行會參考這張表來制定貸款年限：
● 磚造：耐用年限25年
● 加強磚造：耐用年限35年
● RC、SRC、SC：耐用年限50年

如果對於銀行的房貸規則有興趣，可參考我在Hahow平台開的線上課程，單元4可免費試聽 👉買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術

四、老屋可不可以買？該怎麼買？要注意什麼？

1. 檢查漏水狀況

由於老屋最怕買到漏水屋，所以看老屋時，要特別注意是否有滲水現象。

如果第一次看屋後，對於房子有興趣，但又擔心漏水狀況，也可和屋主商量，帶著信任的師傅前往查看及估價。

因為屋主附有瑕疵擔保責任，所以購買之前要注意屋況聲明書，確認屋主是否有提到漏水現象。

假設是現況交屋，而現況交屋同意書或其他條約加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」，除非你願意承擔漏水的任何情況，否則最好不要簽。

2. 了解銀行的老屋貸款規則

由於老屋的條件通常不像新屋這麼好，貸款成數和年限有可能受到限制，能選的銀行相對變得比較少。

因此自備款需要多準備，總價也不能買太高，否則如果無法貸款到30年或40年，就有可能增加每月還款壓力。

但…老屋的貸款條件就真的一定比較差嗎？

這倒是不一定…

一般來說，如果老屋位於六都的精華地段，通常還是有機會爭取到一般條件。

舉例：以雙北地區捷運附近而言，即使屋齡40年以上，只要是買賣案件、有重新整修過、貸款人年齡不要太大、職業/收入/信用/債務狀況正常，通常還是可以貸款8成以上，也有機會找到可貸款30年的銀行。

不過，我建議下斡旋之前，先問過銀行是否有限制，並且先估貸款，才不會買了之後發現貸款不足，或者無法貸款30年，導致每月還款壓力太大。

另外，我也建議盡量不要選磚造/加強磚造的房子，因為貸款條件通常會比較差，而且結構安全也可能有疑慮。

提高貸款成數方法，包括了：
● 提供更多財力證明(存款、股票、不動產、保險等)
● 多比較不同銀行，找審核標準相對寬鬆的銀行

買房貸款有太多眉眉角角，而且動輒就是好幾百萬，甚至上千萬元的資金…
如果你不想要在買房流程出現差錯，而且想要系統性地學習房貸知識，不妨參考我在Hahow開設的房貸線上課程，並且免費試看一個單元唷！

3. 避免重大瑕疵屋

老屋的狀況很多，除了漏水之外，更要注意避免買到重大瑕疵屋，因為重大瑕疵屋有可能影響到安全或健康。

尤其當你看到特別便宜的老屋時，就要特別提高警覺！

那些算是重大瑕疵屋呢？包括以下幾種：

海砂屋：混凝土氯離子偏高的建築物，通常出現在民國70~80年代
輻射屋：放射性汙染超標的建築物，通常出現在71~73年
凶宅：發生非自然身故的建築物
危險建築物：災害後嚴重受損的建築物
傾斜屋：受到天災或工程影響而出現傾斜的建築物

下方喬王特別幫你整理出常用的查詢網站，需要的話可參考：

如果想要了解重大瑕疵屋，可參考這篇文章：
● 買房要注意的6類重大瑕疵屋是…？不想買到海砂屋與凶宅，這篇一定要學起來！
● 染疫猝死在家中，房子算凶宅嗎？

4. 結構安全

由於違建可能會減少建築物的支撐力，或增加承載重量，進而影響到房屋的安全結構，因此購買老屋時，要避免買到違建，譬如：樓中樓夾層、陽台外推、頂樓加蓋等、懸空增建。

五、哪些老屋含金量較高？

#土地坐落區域與持有面積

房屋會隨著時間折舊，因此老屋最後可能只剩下土地價值。

如果是地點好的地點 (譬如六都+精華區)、土地持份大，未來還是有增值空間。

這也是為什麼很多人會說：老屋具有都更的價值，但前提是土地也要有價值。

若從都更的角度來看，必須計算均分後的土地持份，它的計算公式如下：

均分後的土地持份 = 基地面積 / 戶數

當分母(戶數)愈大，均分後的土地持分就愈小，這也是為什麼很多人會說：

五層樓的含金量，通常低於四層樓

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#容積率

容積率 = 建築物地面以上各層樓地板面積之總和 / 基地面積

一般來說，商業區的容積率較高，容積率愈高，代表同一塊土地能夠蓋的樓層就愈多，因此愈有價值。

不過，商業區的土地與房子通常價格也比較高，所以不能只單純考量未來增值的可能性。

若面對大馬路較貴，也可選第一條或第二條巷內。

#街廓完整&臨路寬度

街廓愈方正完整，對都更會更有利。

巷道愈窄，可蓋樓層數愈少。

相反地，巷道愈寬，可蓋樓層數愈多，因此含金量愈高。

#區域接受度

每個縣市對於老屋的接受度，其實都不一樣，而接受度會影響轉手的流通性，進而影響到增值空間。

舉例：台北市30年以上老屋占比約7成，而新北老屋占比雖然只有47%，但老屋數量卻是全台第一，所以雙北地區對於老屋的接受度比較高。

相反地，由於桃園和新竹的老屋占比很低，大約只有35%上下，新屋的選擇性比老屋還多，所以老屋的接受度自然也會比較低。

六、買老屋等都更實際嗎

都更條件比較嚴格，譬如面積必須大於1000平方公尺，臨路條件也有限制。

更重要的是，都更需要花很多時間談判與溝通。

因此，我建議買房時，盡量不要加入都更的期望，否則可能你會為了這個期望而不小心加價買，但實際上卻未必能夠參與到都更。

老屋可不可以買總結

雖然法令沒有統一規範老屋的屋齡，但多數人會沿用危老條例規範，屋齡30年以上就算是老屋。

以老屋占比來看，台北市的老屋占比最高，而新北市的老屋數量最多。

老屋有以下優點：

實際使用坪數高
談價空間大
生活機能方便
有潛在都更機會
無管理費或低管理費

老屋有以下缺點：

漏水問題
管線老舊
結構疑慮
人身財務安全
較不方便
房貸條件受限

因此，如果想要購買老屋，就要注意漏水狀況、了解老屋的銀行貸款規則，並且避免買到重大瑕疵屋囉！

Q：你喜歡老屋嗎？你覺得老屋哪個優點最吸引你呢？哪個缺點是你最無法接受呢？歡迎在下方留言告訴我你的想法囉！

延伸閱讀

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