老屋可不可以買?銀行貸款有何限制?一文看懂老屋的優缺點及注意事項,避免買了後悔!

如果要買房子,你會買新屋?還是老屋呢?

這幾年房價持續攀高,有些人會專挑老屋來買,因為談價空間會比較大一些。

但是很多人認為老屋有許多缺點,買老屋不一定划算。

到底老屋能不能買?老屋有哪些優缺點呢?

以下我將和你分享我的看法:

一、什麼是老屋

#老屋定義:通常30年以上就算是老屋

首先,我們先來了解一下什麼是老屋。

有人認為20年以上就算老屋,也有人認為30年、甚至40年才算老屋。

你覺得多久算老屋呢?

事實上,從政府的規範及補助來看,法令上沒有統一規範老屋的年齡,

但大部分人會沿用「危老條例 (都市危險及老舊建築物加速重建條例)」對於老屋的定義,認為屋齡30年以上就算是老屋。

#北市老屋占比最高,新北老屋數量最多

根據內政部截至2021年Q4統計,台灣平均屋齡31年,其中屋齡超過30年的老屋占了5成!

全台各縣市相比,又以台北市屋齡最大,平均屋齡36.23年,其中屋齡超過30年的老屋占了超過7成 (71.23%)!

不過,若以住宅數量來說,則是新北市老屋數量排名第1名,屋齡超過30年的老屋共有77.7萬戶;台北市老屋數量則排名第2名,屋齡超過30年的老屋共有64.2萬戶。

這也是為什麼在雙北市購屋時,很多人仍然會購買老屋。

縣市/地區房屋稅籍住宅類數量屋齡超過30年佔比
台北市901,08571.23%
澎湖縣33,28764.58%
嘉義縣174,89064.38%
雲林縣239,08761.08%
台東縣87,50961.00%
花蓮縣132,01460.26%
彰化縣409,51658.46%
連江縣3,03858.33%
屏東縣293,54258.10%
南投縣169,27156.35%
苗栗縣205,90354.52%
宜蘭縣194,49252.07%
高雄市1,093,22151.57%
台南市715,17850.65%
嘉義市108,54550.50%
全國8,965,08050.08%
新北市(原台北縣)1,664,79746.67%
基隆市167,46346.32%
台中市1,072,74139.83%
新竹市179,99336.50%
金門縣23,68135.39%
新竹縣219,46134.47%
桃園市876,36634.43%
資料來源:內政部2021年Q4統計
資料整理:喬王

二、老屋優點

優點1:實際使用坪數高

由於現在的房子愈蓋愈高,加上建築法規的修訂,所以愈晚期蓋的房子公設比通常也愈高。

公寓除了梯間之外,通常沒有其他公設,所以可使用的實際坪數較大,不需要花很多錢買其他公設。

舉例:假設室內實際坪數20坪,公寓可能只要買23坪,但電梯大樓 (假設公設35%) 可能需要買到31坪。

如果公寓單價40萬,總價920萬;電梯大樓單價50萬,加上車位150萬,總價就有可能1700萬。

※補充說明
很多人計算「實際使用坪數」時,會使用公設比來判斷它的坪效高低,但因為公設比的分母(總坪數)可能會因為被灌水而失真,譬如雨遮計入或不計入總坪數,有可能產生誤判,,所以更好的方式是看「得房率」或「室內空間使用率」。

★ 得房率 = (主建物坪數 + 陽台坪數) / 總坪數

★ 室內空間使用率 = 主建物坪數 / 總坪數

此外,有些新大樓的公設包含了:游泳池、KTV、電影院、宴會廳等豪華公設。

對於不常使用的人來說,其實也是一種浪費。

優點2:談價空間大

因為房屋會折舊,所以老屋的單價通常會比新屋相對便宜。

而且老屋可能會比新屋有更多的瑕疵,所以談價空間也會比較大。

優點3:生活機能方便

老屋大部分是集中在舊市鎮中心,生活與交通機能可能會比較好。

近期新蓋的房子,通常會找郊區或較離市區較遠的地方,因此有可能坐落在新興的重劃區,各項機能需要一段時間才會比較成熟。

優點4:有潛在都更機會

因為老屋的樓層數比較低,所以土地持分也比較大,有利於未來的都更改建。

土地持份的公式如下:

土地持份 = 基地面積/戶數

分母(戶數)愈大,土地持分愈小,這也是為什麼很多人認為5層樓公寓的含金量低於4層樓公寓,這是因為同樣基地面積的5層樓,均分後的土地持份會低於4層樓。

不過要注意的是,都更條件比較嚴格,譬如面積必須大於1000平方公尺,臨路條件也有限制,更重要的是,需要花很多時間談判與溝通。

因此建議買房時,不要加入都更的期望,否則可能你會加價購買,但未必能夠參與到都更,反而得不償失。

優點5:無管理費或低管理費

在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建照和使照的公寓大廈,因為政府沒有強制設立管理組織,所以大部分公寓和舊華廈都沒有收取管理費。

新大樓的管理費怎麼計算呢?

(建物登記面積 x 每坪費用 ) + 車位清潔費

北部的一般社區的管理費通常每坪約50 ~ 90元,中南部的一般社區每坪約40 ~ 60元。

如果同樣是權狀30坪的房子,老屋可以省下每月一兩千元的管理費。

三、老屋缺點

雖然老屋的實際坪數高、談價空間大、有潛在都更機會,但缺點也不少,主要有以下幾個問題待克服:

缺點1:漏水問題

老屋因為年久失修,難免會發生漏水問題,而漏水問題又可依照自己能控制的程度,概分成以下兩種:

  • 鄰居漏水:鄰居樓地板或共同壁漏水,需要請鄰居配合處理
  • 戶外漏水:外牆或頂樓防水層年久失修

漏水問題一旦牽涉到鄰居,就會變得比較複雜,因為需要請鄰居配合處理。

如果是自己房子的天花板漏水,有可能需要挖開鄰居的樓地板來檢查。

如果是和鄰居共用牆壁(也就是共同壁)漏水,也有可能需要請鄰居配合處理,雙方也可能需要共同分攤費用,所以難度比較高。

如果單純是自己的房屋戶外漏水,就需要檢查是否為外牆或頂樓漏水。

現代抓漏通常會借助儀器,譬如:熱像儀、水管聽診器、水分儀等,抓漏效果都很好,但費用也會比較貴。

抓漏行情有興趣可參考這篇報導:看起來不嚴重報價卻很貴?抓漏費怎樣才合理 30年水電師傅揭密

▲老屋外牆年久失修,紅磚隙縫容易滲水

以我自己遇過的老屋外牆漏水為例,光是裝修費用,就有許多種報價,老實說還蠻貴的,也很讓我煩惱…(超級貴傷傷啊~ ~ ~ ~)

#外牆圍上鐵皮 (俗稱穿鐵衣):5.8 ~ 14.8萬元

  • 泡棉磁磚板:148,00元
  • 白鐵清浪板:120,000元
  • 烤漆清浪板:88,000元
  • 搭一半磁磚板:88,000元
  • 搭一半白鐵清浪板:75,000元
  • 搭一半烤漆清浪板:58,000元

#外牆完整處理:共16.8萬元

  • 外牆防水整理清潔:31,680元
  • 紅磚填縫 12米:42,000元
  • 外牆單液聚氨酯:86.400元

缺點2:管線老舊

老屋的瑕疵,前屋主可能會透過裝潢加以掩蓋。

所以當你購買之後,最好重新更換管線,並且仔細檢查給水管、排水管與電線,配電箱 (電源開關) 與迴路設計都要更換。

缺點3:結構疑慮

早期房屋沒有嚴格的耐震標準,直到921大地震後,政府在2003年修正了混凝土設計規範,2006年修正建築物耐震設計規範,新蓋的房子才有統一的耐震門檻。

對於耐震有興趣的朋友,可參考這篇文章:RC、SC、SRC建築結構比一比!地震來了,哪種房子最耐震? (鋼筋混凝土 vs 鋼骨結構 vs 鋼骨鋼筋混凝土)

此外,老屋很常二次加工,變成違章建築,譬如頂樓加蓋、懸空增建等,這些可能會導致結構安全問題,或者有消防逃生隱憂。

如果想進一步了解違章建築,可參考這篇文章,將有更深入的說明:什麼是違章建築?違建要怎麼查詢?用這一招,判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆!

缺點4:人身財務安全

公寓大門進出入缺乏管制,甚至有些公寓的大門壞掉沒人修理 (我的老家就是這樣…)。

如果擔心可能會影響到人身與財務安全,就有可能會選擇電梯大樓或華廈。

缺點5:較不方便

舊公寓通常沒有附設車位,所以停車不易,需要自行確認附近是否有足夠的停車位。

因為公寓沒有大樓管理員,所以收發掛號及包裹較不方便,除非寄到公司,或者使用便利商店、店到店服務。

倒垃圾也是很多人的夢魘,公寓與華廈通常沒有垃圾集中區,所以需要自己追垃圾車,除非附近剛好有垃圾場,方便下班或假日去倒。

缺點6:房貸條件受限

由於老屋的轉手性可能比較差,老屋的貸款年限與成數有可能因此受限。

一般來說,屋齡+貸款年限通常規範如下:

屋齡 + 貸款年限 ≦ 50~60

不過,各家銀行的規範不一樣,且有可能隨著時代變遷而調整規範,所以實際情況還是以貸款銀行為準。

但至少我們可以知道:屋齡愈大的房子,貸款年限的選擇性會愈少!

假設你選了50年老屋,而你又想要貸款30年,甚至40年,難度恐怕就非常高了!

此外,老屋的建材若是磚造、加強磚造,通常都已超過銀行認定的耐用標準,貸款成數也可能會被砍掉一些。

補充說明:
行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」,許多銀行會參考這張表來制定貸款年限:
● 磚造:耐用年限25年
● 加強磚造:耐用年限35年
● RC、SRC、SC:耐用年限50年

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四、老屋該怎麼買?要注意什麼?

1. 檢查漏水狀況

由於老屋最怕買到漏水屋,所以看老屋時,要特別注意是否有滲水現象。

如果第一次看屋後,對於房子有興趣,但又擔心漏水狀況,也可和屋主商量,帶著信任的師傅前往查看及估價。

因為屋主附有瑕疵擔保責任,所以購買之前要注意屋況聲明書,確認屋主是否有提到漏水現象。

假設是現況交屋,而現況交屋同意書或其他條約加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」,除非你願意承擔漏水的任何情況,否則最好不要簽。

2. 了解銀行的老屋貸款規則

由於老屋的條件通常不像新屋這麼好,貸款成數和年限有可能受到限制,能選的銀行相對變得比較少。

因此自備款需要多準備,總價也不能買太高,否則如果無法貸款到30年或40年,就有可能增加每月還款壓力。

但…老屋的貸款條件就真的一定比較差嗎?

這倒是不一定…

一般來說,如果老屋位於六都的精華地段,通常還是有機會爭取到一般條件。

舉例:以雙北地區捷運附近而言,即使屋齡40年以上,只要是買賣案件、有重新整修過、貸款人年齡不要太大、職業/收入/信用/債務狀況正常,通常還是可以貸款8成以上,也有機會找到可貸款30年的銀行。

不過,我建議下斡旋之前,先問過銀行是否有限制,並且先估貸款,才不會買了之後發現貸款不足,或者無法貸款30年,導致每月還款壓力太大。

另外,我也建議盡量不要選磚造/加強磚造的房子,因為貸款條件通常會比較差,而且結構安全也可能有疑慮。

提高貸款成數方法,包括了:
● 提供更多財力證明(存款、股票、不動產、保險等)
● 多比較不同銀行,找審核標準相對寬鬆的銀行

買房貸款有太多眉眉角角,而且動輒就是好幾百萬,甚至上千萬元的資金…

如果你不想要在買房流程出現差錯,而且想要系統性地學習房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的房貸線上課程,並且免費試看一個單元唷!

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3. 避免重大瑕疵屋

老屋的狀況很多,除了漏水之外,更要注意避免買到重大瑕疵屋,因為重大瑕疵屋有可能影響到安全或健康。

尤其當你看到特別便宜的老屋時,就要特別提高警覺!

那些算是重大瑕疵屋呢?包括以下幾種:

  • 海砂屋:混凝土氯離子偏高的建築物 ,通常出現在民國70~80年代
  • 輻射屋:放射性汙染超標的建築物,通常出現在71~73年
  • 凶宅:發生非自然身故的建築物
  • 危險建築物:災害後嚴重受損的建築物
  • 傾斜屋:受到天災或工程影響而出現傾斜的建築物

下方喬王特別幫你整理出常用的查詢網站,需要的話可參考:

如果想要了解重大瑕疵屋,可參考這篇文章:
買房要注意的6類重大瑕疵屋是…?不想買到海砂屋與凶宅,這篇一定要學起來!
染疫猝死在家中,房子算凶宅嗎?

4. 結構安全

由於違建可能會減少建築物的支撐力,或增加承載重量,進而影響到房屋的安全結構,因此購買老屋時,要避免買到違建,譬如:樓中樓夾層、陽台外推、頂樓加蓋等、懸空增建。

如果想進一步了解違章建築,可參考這篇文章,將有更深入的說明:什麼是違章建築?違建要怎麼查詢?用這一招,判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆!

五、哪些老屋含金量較高?

#土地坐落區域與持有面積

房屋會隨著時間折舊,因此老屋最後可能只剩下土地價值。

如果是地點好的地點 (譬如六都+精華區)、土地持份大,未來還是有增值空間。

這也是為什麼很多人會說:老屋具有都更的價值,但前提是土地也要有價值。

若從都更的角度來看,必須計算均分後的土地持份,它的計算公式如下:

均分後的土地持份 = 基地面積 / 戶數

當分母(戶數)愈大,均分後的土地持分就愈小,這也是為什麼很多人會說:

五層樓的含金量,通常低於四層樓

#容積率

容積率 = 建築物地面以上各層樓地板面積之總和 / 基地面積

一般來說,商業區的容積率較高,容積率愈高,代表同一塊土地能夠蓋的樓層就愈多,因此愈有價值。

不過,商業區的土地與房子通常價格也比較高,所以不能只單純考量未來增值的可能性。

若面對大馬路較貴,也可選第一條或第二條巷內。

#街廓完整&臨路寬度

街廓愈方正完整,對都更會更有利。

巷道愈窄,可蓋樓層數愈少。

相反地,巷道愈寬,可蓋樓層數愈多,因此含金量愈高。

#區域接受度

每個縣市對於老屋的接受度,其實都不一樣,而接受度會影響轉手的流通性,進而影響到增值空間。

舉例:台北市30年以上老屋占比約7成,而新北老屋占比雖然只有47%,但老屋數量卻是全台第一,所以雙北地區對於老屋的接受度比較高。

相反地,由於桃園和新竹的老屋占比很低,大約只有35%上下,新屋的選擇性比老屋還多,所以老屋的接受度自然也會比較低。

六、買老屋等都更實際嗎

都更條件比較嚴格,譬如面積必須大於1000平方公尺,臨路條件也有限制。

更重要的是,都更需要花很多時間談判與溝通。

因此,我建議買房時,盡量不要加入都更的期望,否則可能你會為了這個期望而不小心加價買,但實際上卻未必能夠參與到都更。

總結

雖然法令沒有統一規範老屋的屋齡,但多數人會沿用危老條例規範,屋齡30年以上就算是老屋。

以老屋占比來看,台北市的老屋占比最高,而新北市的老屋數量最多。

老屋有以下優點:

  1. 實際使用坪數高
  2. 談價空間大
  3. 生活機能方便
  4. 有潛在都更機會
  5. 無管理費或低管理費

老屋有以下缺點:

  1. 漏水問題
  2. 管線老舊
  3. 結構疑慮
  4. 人身財務安全
  5. 較不方便
  6. 房貸條件受限

因此,如果想要購買老屋,就要注意漏水狀況、了解老屋的銀行貸款規則,並且避免買到重大瑕疵屋囉!

Q:你喜歡老屋嗎?你覺得老屋哪個優點最吸引你呢?哪個缺點是你最無法接受呢?歡迎在下方留言告訴我你的想法囉!

延伸閱讀

喬王的投資理財筆記line@
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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