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前言
針對央行的第五波打炒房政策，楊金龍最近首次提到：
現行30年以上長年期房貸，雖然總利息負擔高，但炒短線的負擔卻很低，形同提供炒房空間，央行正在評估，可能縮短房貸年期，降低或取消銀行承做30年期及以上房貸。
What? 30年以上房貸也有炒房之嫌…？
老實說，一開始看到這政策時，我心中是有點生氣的，因為這年代很多自住者會選擇30年房貸，直接貼上這樣的標籤不是很妥，完全禁止更是不當。
等到冷靜之後，我開始仔細推敲這政策的邏輯是什麼…
為什麼推出30年以上房貸
30年、40年以上房貸推出的用意，原本是用來幫助買不起房子的小資族，也能用較低的月付額買到房子。
當需求增加，供給不變的情況下，房價自然會增加，這很合理。
假設更極端一點，推出100年房貸，我相信就算是剛畢業的年輕人可能也想要加入買房的行列，至於手中有房的人，可能想要再買更多間！
這麼說來，當年限拉長時，不管是首購族或多房族都可以有更充裕的資金來買房！
30年以上房貸可降低多少支出
以房貸額度1000萬元、利率2%為例，20年、30年、40年房貸的每月支出差異如下：
| 20年房貸 | 30年房貸 | 40年房貸 | |
| 每月支出 | 50,588元 | 36,962元 | 30,283元 |
由此可知，在這樣的情境之下，假如取消40年房貸，每月支出將增加20,305元；假如取消30年房貸，每月支出13,623元。
不管是每月增加2萬，或每月增加1.4萬，對於一般上班族來說都是不小的負擔！
30年以上房貸的主要對象
但實務上銀行提供30年或40年房貸時，都會要求必須是首購，而且年紀不能太大，所以基本上已經排除了囤房族、專業投資客。
補充說明：
依據《銀行法第38條》規定，房屋貸款年限超過30年必須是原先無自用住宅的購屋者，亦即以首購、自住者為限。
原法條如下：
銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款，不在此限。
銀行為了管控風險，也會規範借款者的年齡，長年期房貸通常不會借款給年長者，以最長40年房貸來說，它的年齡規定如下…
- 兆豐銀行：不能超過40歲
- 合庫銀行：不能超過40歲
- 高雄銀行：不能超過40歲
- 富邦銀行：不能超過40歲
- 新光銀行：不能超過40歲
- 永豐銀行：不能超過35歲 ( 貸款人年紀 + 還款期限 < 75 )
如果想更深入了解40年房貸，可參考以下文章：40年房貸真有那麼恐怖？一分鐘讓你看懂長天期房貸的真相！
取消30年以上房貸的好處與壞處
接下來，我們要探討的是：小資首購族也是排除對象嗎？
如果真的取消30年以上房貸，許多小資首購族也會變得無法買房，這樣的政策確實可能造成房市緊縮 (因為很多手頭不足的小資首購族也急著想買房，無形中也推升了房價)，而市場上留下資金充裕的買家。
咦…聽起來是不是有點怪？這和多數人的預期似乎有點不同！
政府不是應該要減少那些「沒有自住需求」的「囤房族」或「投資客」數量嗎，怎麼反而有可能減少「真正有自住需求」且「辛苦存錢多年卻買不起房子」的「首購族」呢？
這樣的政策，就好像當汽車價格愈來愈貴，要求車商取消分期付款方案，或許會降低購買者數量(未必能降低車價)，但也造成不公情況 (只有口袋深的人才能購買)，而且治標不治本 (低薪環境買不起)！
我對於取消30年以上房貸的看法
制定政策是一門很大的學問，怎麼訂都有人贊成和反對，無法取悅任何人，但從經濟學的角度來看，必須衡量邊際成本與效益，以及是否有達到目的，或者會有反效果、副作用？
所以，冷靜下來並仔細思考之後，我還是覺得限縮或取消30年房貸或許可以短暫抑制房價，但是衍生出來的不公議題(年輕人、小資族更難買房)，以及治標不治本的結果，未必是一個打炒房的好政策。
Q: 你贊成取消30年以上房貸嗎？為什麼呢？歡迎在下方留言告訴我囉！
後記
央行後來發布了新聞稿：
近日部分媒體報導提及本行要限縮30年房貸，將打擊首購族一節，本行謹說明如下：
一、本(111)年5月12日總裁於立法院財政委員會專題報告，接受立委質詢有關選擇性信用管制仍有精進空間之詢答時，總裁表示：目前不動產貸款集中度雖持穩但仍居高；未來管制措施將考量限制貸款年限或第2戶以上貸款成數等。
二、上開限縮貸款年限，係指後續可能針對目前管制之受限房貸，限縮其貸款年限。
註：「受限房貸」係指選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款。
換句話說，央行正在研擬中的限縮貸款年限，主要是針對「受限戶」，所以會排除「首購族」，但「特定地區的換屋族」還是有可能會受到影響，所以要密切觀察後續央行的打炒房政策囉！
