央行打炒房,取消30年以上房貸有效嗎?最倒楣的有可能是這些人…

央行打炒房,取消30年以上房貸有效嗎?最倒楣的有可能是這些人...

前言

針對央行的第五波打炒房政策,楊金龍最近首次提到:

現行30年以上長年期房貸,雖然總利息負擔高,但炒短線的負擔卻很低,形同提供炒房空間,央行正在評估,可能縮短房貸年期,降低或取消銀行承做30年期及以上房貸。

What? 30年以上房貸也有炒房之嫌…?

老實說,一開始看到這政策時,我心中是有點生氣的,因為這年代很多自住者會選擇30年房貸,直接貼上這樣的標籤不是很妥,完全禁止更是不當。

等到冷靜之後,我開始仔細推敲這政策的邏輯是什麼…

為什麼推出30年以上房貸

30年、40年以上房貸推出的用意,原本是用來幫助買不起房子的小資族,也能用較低的月付額買到房子。

當需求增加,供給不變的情況下,房價自然會增加,這很合理。

假設更極端一點,推出100年房貸,我相信就算是剛畢業的年輕人可能也想要加入買房的行列,至於手中有房的人,可能想要再買更多間!

這麼說來,當年限拉長時,不管是首購族或多房族都可以有更充裕的資金來買房!

30年以上房貸可降低多少支出

以房貸額度1000萬元、利率2%為例,20年、30年、40年房貸的每月支出差異如下:

20年房貸30年房貸40年房貸
每月支出50,588元36,962元30,283元

由此可知,在這樣的情境之下,假如取消40年房貸,每月支出將增加20,305元;假如取消30年房貸,每月支出13,623元。

不管是每月增加2萬,或每月增加1.4萬,對於一般上班族來說都是不小的負擔!

30年以上房貸的主要對象

但實務上銀行提供30年或40年房貸時,都會要求必須是首購,而且年紀不能太大,所以基本上已經排除了囤房族、專業投資客。

補充說明:

依據《銀行法第38條》規定,房屋貸款年限超過30年必須是原先無自用住宅的購屋者,亦即以首購、自住者為限。

原法條如下:
銀行對購買或建造住宅或企業用建築,得辦理中、長期放款,其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款,不在此限。

銀行為了管控風險,也會規範借款者的年齡,長年期房貸通常不會借款給年長者,以最長40年房貸來說,它的年齡規定如下…

  • 兆豐銀行:不能超過40歲
  • 合庫銀行:不能超過40歲
  • 高雄銀行:不能超過40歲
  • 富邦銀行:不能超過40歲
  • 新光銀行:不能超過40歲
  • 永豐銀行:不能超過35歲 ( 貸款人年紀 + 還款期限 < 75 )

如果想更深入了解40年房貸,可參考以下文章40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂長天期房貸的真相!

取消30年以上房貸的好處與壞處

接下來,我們要探討的是:小資首購族也是排除對象嗎?

如果真的取消30年以上房貸,許多小資首購族也會變得無法買房,這樣的政策確實可能造成房市緊縮 (因為很多手頭不足的小資首購族也急著想買房,無形中也推升了房價),而市場上留下資金充裕的買家。

咦…聽起來是不是有點怪?這和多數人的預期似乎有點不同!

政府不是應該要減少那些「沒有自住需求」的「囤房族」或「投資客」數量嗎,怎麼反而有可能減少「真正有自住需求」且「辛苦存錢多年卻買不起房子」的「首購族」呢?

這樣的政策,就好像當汽車價格愈來愈貴,要求車商取消分期付款方案,或許會降低購買者數量(未必能降低車價),但也造成不公情況 (只有口袋深的人才能購買),而且治標不治本 (低薪環境買不起)!

我對於取消30年以上房貸的看法

制定政策是一門很大的學問,怎麼訂都有人贊成和反對,無法取悅任何人,但從經濟學的角度來看,必須衡量邊際成本與效益,以及是否有達到目的,或者會有反效果、副作用?

所以,冷靜下來並仔細思考之後,我還是覺得限縮或取消30年房貸或許可以短暫抑制房價,但是衍生出來的不公議題(年輕人、小資族更難買房),以及治標不治本的結果,未必是一個打炒房的好政策。

Q: 你贊成取消30年以上房貸嗎?為什麼呢?歡迎在下方留言告訴我囉!

後記

央行後來發布了新聞稿

近日部分媒體報導提及本行要限縮30年房貸,將打擊首購族一節,本行謹說明如下:

一、本(111)年5月12日總裁於立法院財政委員會專題報告,接受立委質詢有關選擇性信用管制仍有精進空間之詢答時,總裁表示:目前不動產貸款集中度雖持穩但仍居高;未來管制措施將考量限制貸款年限或第2戶以上貸款成數等。

二、上開限縮貸款年限,係指後續可能針對目前管制之受限房貸,限縮其貸款年限。

註:「受限房貸」係指選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款。

換句話說,央行正在研擬中的限縮貸款年限,主要是針對「受限戶」,所以會排除「首購族」,但「特定地區的換屋族」還是有可能會受到影響,所以要密切觀察後續央行的打炒房政策囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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