不知道你有沒有覺得…
最近幾個月的房價又開始繼續飆漲了？
在低利率時代，全球房市都很火熱，台灣的房市也不例外。
我自己就觀察到：身邊好多朋友看房時，都說房價被喊得好高，但還是有很多人搶著買！
甚至還有讀者還跟喬王說：
我怕房價一直漲，原本7年後才要住的房子，現在也想先買起來放….
聽完之後，我差點沒昏倒…
拜託！7年後才要買房的人，現在就來跟今年要買房的人搶房子？
難怪大家都有一種買不到房的恐慌心態…= =
央行想必也意識到這個房市過熱的問題，所以冷不防地在9月23日又推出了新的打炒房政策，其中最受注目的就是「8縣市買第二戶取消寬限期」。
這項政策確實可以打擊一部分的投資客，但同時也影響到一般的換屋者，從FAQ來看，似乎也沒有想換屋者解套的意思…^^a
文章目錄
央行打炒房新規定有哪些
喬王幫你整理了三個重點如下：
1. 新增規範「自然人」「特定地區」「第2戶」購屋貸款不得有 「 寬限期 」 。
💡特別提醒：特定地區包括了臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。簡單來說，就是「六都」之外，再加上最近炒房也炒很兇的「新竹縣、新竹市」啦！所以，又有網友笑稱這兩個縣市「自動被升格」。
2. 調降「購地貸款」最高成數為「6成」。
3. 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。
補充一下，2021/12/17 央行政策更新如下：
💡 補充資訊：除了寬限期之外，大部分銀行為了配合央行的政策，其實還自動調高了利率，只是各家銀行調高的幅度不一樣，大部分銀行針對8縣市第二戶者規定不得低於1.5 ~ 1.72%。所以，央行這次不只從寬限期下手，也從利率下手。
為什麼推出這項政策
#第2戶貸款者持續增加
自然人持有2戶購屋貸款者持續增加，而且主要集中在特定地區，規範無寬限期 ，有助於降低借款人過度運用財務槓桿 ，並強化銀行授信風險控管。
#建築融資持續增加
因購地貸款大增，導致銀行建築貸款的年增率仍然很高，購地貸款成數上限降為6成 ( 保留1成動工後撥款 )，有助於抑制購地貸款過度擴張。
什麼是寬限期？為何要限縮寬限期？
寬限期的完整名稱是「本金寬限期」，顧名思義就是特定時間內不用還本金，只需還利息，也就是「還息不還本」，但是特定時間結束之後，就必須開始攤還本金。
因為寬限期只需要還利息，所以可以大幅降低每月支出，對於收入不高的小資族，以及想用低成本套利的投資者來說，是一個很好運用的工具。
第二戶購屋房貸取消寬限期，有什麼效果呢？
一方面，可以提醒小資族購買第二戶時，需要衡量自己的真實還款能力，不能過度依賴槓桿。
另一方面，可以抑制想要購買第二戶的包租公，或者想要買賣賺價差的投機者。
FAQ 常見問答
看完之後，你的心中還有一些疑惑嗎？
別擔心，喬王特別幫你列出了以下最多人詢問的問題…
| 1. 夫妻會合併計算嗎？ | 夫妻房貸分開計算 |
| 2. 名下有1間無房貸的房子，是否會受影響？ | 自然人名下已有1戶購置不動產的房貸才算。 |
| 3. 名下有一筆理財型貸款，是否會受影響？ | 自然人名下已有1戶購置不動產的房貸才算。 |
| 4. 已有1戶「房貸」，辦理轉貸或增貸，可否改以「周轉金」名目來借款？ | 已有1戶「房貸」，辦理轉貸或增貸，也不得改以「周轉金」名目來借款？ |
| 5. 「住商」、「住辦」、「住工」是否也符合此規定？ | 是，含「住」、「住商」、「住辦」、「住工」等，須適用此規範。 |
| 6. 實施前已有第二戶房貸，實施後擬辦理續貸(轉貸)，是否適用此規定？ | 是。 |
| 7.現有房屋已簽訂賣屋契約，新購的房屋是否算第1戶房貸？ | 必須先完成賣屋產權移轉登記，清償前筆房貸，塗銷後才算。 |
| 8.第一戶買在非特定地區，第二戶買在特定地區，是否不受限制 | 第二戶買在特定地區，即受限制。 |
換屋族該怎麼辦
因為央行針對特定地區第二戶的寬限期限制，並不是採用歸戶限制，所以如果想要換屋，可以掛在家人的名下。
或者，採用先賣後買 + 售後回租的方式，賣掉房子之後至少還有一段時間可以找房子。
打炒房會有效果嗎？
很多人會批評說：「這波打房政策對降低房價沒有幫助。」
我必須說，這是當然的…
因為政府已經寫得很明白，這項政策的主要目的是：降低特定地區第二戶購屋者的財務槓桿，以及降低建築融資的成長速度。
所以，如果目標是A，有人說對於目標B沒有幫助，基本上就是牛頭不對馬嘴…
那麼是否能夠達到政策目標呢？
喬王認為，雖然效果不是最強，但還是拿發揮一定的效果。
因為當每月支出無法大幅降低時，購買第二戶的策略就勢必要重新思考。
這也是為什麼當這項政策一公佈時，我有很多準備買第二戶的自住客、投資客朋友聽完的當下都罵了政府。
不過，如果你是首購族，或者你是這8個縣市以外的第二戶購屋族，這項政策基本上不會影響到你的購屋權利，可以敬請放心囉！(OS: 但如果房價還是繼續高漲，可能也無法放心吧…)
總結
因為8個縣市第二戶貸款者持續增加，所以央行這次只針對8個縣市 (6都+新竹縣市) 取消寬限期。
針對調降購地貸款，成數從原本的6.5成，降為剩下6成，主要是希望可以降低購地貸款增加的速度。
此外，央行也調降了工業區閒置土地抵押貸款，最高成數為5成，除外條款明訂為1年。
這項政策可能打擊到部分投資客，但也同時打擊到換屋族，就看政府如何用FAQ來解套。
參考資料
延伸閱讀
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