「喬王，這是附近實價登錄的行情。」
「銀行的估價都比較保守，你要的價格不可能買到啦！」
這幾天有位房仲朋友J丟了一些案子給我，並且希望我提高出價。
「喬王你看，如果是你說的每坪X萬，這五年的實價登錄只有1筆而已，遠低於附近行情耶！」他試著繼續說服我。
但我不僅不為所動，還故意調侃他：「真正遠低於行情的價格，其實不會揭露在實價登錄上啦！除非是親友買賣。」
沒想到房仲朋友J很認真地回覆我：「實價登錄每筆都會顯示，若有特別低或親友交易也會特別註記喔！」
但是…
房仲公司給的實價登錄行情真的是準的嗎？
實價登錄特別低 (或特別高) 的價格，真的全部都會顯示嗎？
文章目錄
房仲提供的實價登錄要注意那些？
首先，參考房仲提供的實價登錄之前，你必須先知道以下3件事：
- 買方希望買低，賣方希望賣高，而房仲的任務是縮短雙方的認知差距。
- 房仲公司給的實價登錄參考價格，往往是篩選過的「正常價格」，所以偏低的價格不會給買方看，偏高的價格不會給賣方看。
- 估價時，必須相似條件的房子放在一起比較，但房仲公司有時會放較高(譬如1樓)的行情供買方參考，以拉高買方的預期成交價。
「什麼？那我豈不是被呼攏了？」
有些人可能會覺得這手法很過份，不過喬王還是得說句公道話：
不只是房仲公司會這麼做，買方也可能透過找尋偏低的價格，以降低房仲和賣方的「預期售價」。
所以，我們很難說「誰對誰錯」，或說「誰欺騙誰」。
畢竟，談判本來就是拉近彼此的認知差距，以達到「異中求同」的境界呀！
政府提供的實價登錄要注意哪些？
實價登錄揭露原則
接下來，我們要知道的是，為了促進「不動產交易透明化」，避免淪為「炒作工具」，所以內政部特別訂了「揭露原則」：
本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。
簡單來說，就是太低或太高的價格，政府不會讓它顯示的意思啦！
實際運作上，實價登錄會先由「各地方政府」進行抽樣查證，並且剔除一定比例「最高」與「最低」價格之案件，最後才會決定最後揭露的數據。
實價登錄揭露原則細節如下：
(一) 單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
(二) 總價為0之案件，不予揭露。
(三) 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。
(四) 土地及建物分件登記之案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
(五) 連件案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。
(六) 經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。
(七) 其他申報內容有疑義案件，不予揭露。
(以上摘錄自台北市政府地政局實價登錄專區QA說明)
實價登錄揭露比例
那麼，究竟有多少比率被隱藏？有多少比率被揭露呢？
以2013年台北市為例，揭露率只有60%左右。(註1)
不過，內政部在2019年曾表示，目前買賣案件登錄後的揭露率已達97.7%。(註2)
換句話說，如果內政部的說法屬實，近期大概只有3%不到的實價登錄會被剔除掉，無法在實價登錄上查到囉！
註1：可參考「實價登錄」看到的只是「平價揭露」
註2：可參考「帥過頭」爆實價登錄率僅38％ 內政部：不實言論
有哪些實價登錄被隱藏的案例？
#買太便宜被消失
其實喬王就親身體驗過「被消失的實價登錄」…
2年前我在新北市買的房子，因為買的價格「遠低於」市價，又不是親友買賣，不需要特別註記。
所以，雖然這筆交易已刊登在實價登錄，但至今仍未被揭露，所以上網也無法查到這筆交易資料。
還記得當時銀行房貸專員在撥款之後，非常緊張地打電話跟我說：「你的代書是不是忘了刊登這筆交易了？」
害我也緊張兮兮地詢問代書怎麼回事。
直到發現真相後，才讓我鬆了一口氣。
#買太貴被消失
剛才是「買太便宜而被消失」，接下來要舉一個「買太貴而被消失」的真實案例…
2017年有民眾購買台中市南區透天厝，事後卻查無該筆資料。
台中市前地政局長張治祥當時表示：
- 經中山地政事務所查證，某建物2014年12月成交價格明顯高於市場正常交易價格，且未在實價登錄備註欄說明相關原因，例如裝潢費、仲介費等因素。
- 為避免交易價格資訊短期內波動過大，資訊紊亂淪為炒房平台，因此當時暫不揭露。
- 不過，若屬於特殊交易態樣，如親友關係人交易、畸零地交易等，所有權人於「申報當時」在備註欄註明相關原因，經查屬實也都會刊登。
另外一個更有名的案例就是「陶朱隱園」，據說成交價格是1戶18~22億，但是因為賣太貴，所以沒有出現在實價登錄上面。
參考新聞：陶朱隱園「18億成交」查不到資料？ 專家曝內幕：踢到大鐵板了
還有一個案例是彭淮南買的信義路新大樓，每坪均價150萬以上，據說也是因為遠高於附近的房價，因此在實價登錄上查不到價格。
總結
所以，喬王最後幫大家總結這篇的三個重點：
1. 要懂得分析第一手資料
房仲給的實價登錄行情是加工後的二手資料，未必符合真實行情，最好自己親自查詢第一手的實價登錄行情，並且懂得解讀與判斷。
2. 實價登錄只揭露一般價格
除了親友交易等特殊交易態樣，否則實價登錄只會顯示市場的「正常」交易價格，太低或太高的價格可能暫時不會揭露。
3. 房仲與買賣方會用實價登錄議價
房仲的任務是縮短雙方的認知差距，如果你是買方，要善用實價登錄或銀行估價降低對方的預期售價；相反的，如果你是賣方，要善用實價登錄或銀行估價提高對方的預期成交價囉！
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