實價登錄找不到資料!消失不見的價格,跑到哪裡去了?

「喬王,這是附近實價登錄的行情。」

「銀行的估價都比較保守,你要的價格不可能買到啦!」

實價登錄找不到資料

這幾天有位房仲朋友J丟了一些案子給我,並且希望我提高出價。

「喬王你看,如果是你說的每坪X萬,這五年的實價登錄只有1筆而已,遠低於附近行情耶!」他試著繼續說服我。

但我不僅不為所動,還故意調侃他:「真正遠低於行情的價格,其實不會揭露在實價登錄上啦!除非是親友買賣。」

沒想到房仲朋友J很認真地回覆我:「實價登錄每筆都會顯示,若有特別低或親友交易也會特別註記喔!」

但是…

房仲公司給的實價登錄行情真的是準的嗎?

實價登錄特別低 (或特別高) 的價格,真的全部都會顯示嗎?

房仲提供的實價登錄要注意那些?

首先,參考房仲提供的實價登錄之前,你必須先知道以下3件事:

  • 買方希望買低,賣方希望賣高,而房仲的任務是縮短雙方的認知差距。
  • 房仲公司給的實價登錄參考價格,往往是篩選過的「正常價格」,所以偏低的價格不會給買方看,偏高的價格不會給賣方看。
  • 估價時,必須相似條件的房子放在一起比較,但房仲公司有時會放較高(譬如1樓)的行情供買方參考,以拉高買方的預期成交價。

「什麼?那我豈不是被呼攏了?」

有些人可能會覺得這手法很過份,不過喬王還是得說句公道話:

不只是房仲公司會這麼做,買方也可能透過找尋偏低的價格,以降低房仲和賣方的「預期售價」。

所以,我們很難說「誰對誰錯」,或說「誰欺騙誰」。

畢竟,談判本來就是拉近彼此的認知差距,以達到「異中求同」的境界呀!

政府提供的實價登錄要注意哪些?

實價登錄揭露原則

接下來,我們要知道的是,為了促進「不動產交易透明化」,避免淪為「炒作工具」,所以內政部特別訂了「揭露原則」:

本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊,故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

簡單來說,就是太低或太高的價格,政府不會讓它顯示的意思啦!

實際運作上,實價登錄會先由「各地方政府」進行抽樣查證,並且剔除一定比例「最高」與「最低」價格之案件,最後才會決定最後揭露的數據。

實價登錄揭露原則細節如下:
(一) 單價過高或過低之案件,如不具市場參考價值者,不予揭露。
(二) 總價為0之案件,不予揭露。
(三) 特殊案件之交易,非屬一般正常交易者,如備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意(法院判決)解除契約、6-1塔位/墓園等案件,不予揭露。
(四) 土地及建物分件登記之案件,如申報人未依規定將土地及建物合併申報者,不予揭露。
(五) 連件案件若總價無法拆分,應合併申報於1件中,其餘案件不予揭露。
(六) 經檢舉尚在調查之案件,不予揭露。
(七) 其他申報內容有疑義案件,不予揭露。

(以上摘錄自台北市政府地政局實價登錄專區QA說明)

實價登錄揭露比例

那麼,究竟有多少比率被隱藏?有多少比率被揭露呢?

以2013年台北市為例,揭露率只有60%左右。(註1)

不過,內政部在2019年曾表示,目前買賣案件登錄後的揭露率已達97.7%。(註2)

換句話說,如果內政部的說法屬實,近期大概只有3%不到的實價登錄會被剔除掉,無法在實價登錄上查到囉!

註1:可參考「實價登錄」看到的只是「平價揭露」
註2:可參考「帥過頭」爆實價登錄率僅38% 內政部:不實言論

有哪些實價登錄被隱藏的案例?

#買太便宜被消失

其實喬王就親身體驗過「被消失的實價登錄」…

2年前我在新北市買的房子,因為買的價格「遠低於」市價,又不是親友買賣,不需要特別註記。

所以,雖然這筆交易已刊登在實價登錄,但至今仍未被揭露,所以上網也無法查到這筆交易資料。

還記得當時銀行房貸專員在撥款之後,非常緊張地打電話跟我說:「你的代書是不是忘了刊登這筆交易了?」

害我也緊張兮兮地詢問代書怎麼回事。

直到發現真相後,才讓我鬆了一口氣。

#買太貴被消失

剛才是「買太便宜而被消失」,接下來要舉一個「買太貴而被消失」的真實案例…

2017年有民眾購買台中市南區透天厝,事後卻查無該筆資料。

台中市前地政局長張治祥當時表示:

  • 經中山地政事務所查證,某建物2014年12月成交價格明顯高於市場正常交易價格,且未在實價登錄備註欄說明相關原因,例如裝潢費、仲介費等因素。
  • 為避免交易價格資訊短期內波動過大,資訊紊亂淪為炒房平台,因此當時暫不揭露。
  • 不過,若屬於特殊交易態樣,如親友關係人交易、畸零地交易等,所有權人於「申報當時」在備註欄註明相關原因,經查屬實也都會刊登。

另外一個更有名的案例就是「陶朱隱園」,據說成交價格是1戶18~22億,但是因為賣太貴,所以沒有出現在實價登錄上面。

參考新聞陶朱隱園「18億成交」查不到資料? 專家曝內幕:踢到大鐵板了

還有一個案例是彭淮南買的信義路新大樓,每坪均價150萬以上,據說也是因為遠高於附近的房價,因此在實價登錄上查不到價格。

 

總結

所以,喬王最後幫大家總結這篇的三個重點:

1. 要懂得分析第一手資料

房仲給的實價登錄行情是加工後的二手資料,未必符合真實行情,最好自己親自查詢第一手的實價登錄行情,並且懂得解讀與判斷。

2. 實價登錄只揭露一般價格

除了親友交易等特殊交易態樣,否則實價登錄只會顯示市場的「正常」交易價格,太低或太高的價格可能暫時不會揭露。

3. 房仲與買賣方會用實價登錄議價

房仲的任務是縮短雙方的認知差距,如果你是買方,要善用實價登錄或銀行估價降低對方的預期售價;相反的,如果你是賣方,要善用實價登錄或銀行估價提高對方的預期成交價囉!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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