房貸繳不出來怎麼辦？8種解決方法，避免信用瑕疵，或房屋遭到法拍！最後一招原來是殺手鐧！

最近房貸一直升息，許多房貸族不免開始擔心：

萬一房貸繳不出來該怎麼辦？

你也有這種擔憂嗎？

先別急！這篇文章將告訴你：

• 不繳貸款的後果
• 預防貸款繳不出的方法
• 貸款繳不出的7種解決方法

看完這篇文章後，相信你就知道該怎麼做了！

房貸繳不出來的後果

了解房貸繳不出的解決方法之前，我們先來談談不繳房貸的後果，才會知道它的嚴重性。

如果貸款後，卻繳不出貸款，可能會遇到以下情況：

#遲繳1周：可能有違約金

由於房貸有提供擔保品當抵押，所以遇到遲繳時，通常會有比較長的緩衝期，不會像信貸那麼快就回報聯徵中心。

如果是遲繳幾天、幾星期，甚至一個月內，通常都會用不同管道提醒你記得要繳交。

一般來說，只要在一周內補繳，就不會有違約金。

有些人可能以為：既然一週內不會繳違約金，也不用報送聯徵，所以只要遲繳幾天就沒事。

其實…未來增貸或轉貸有可能會受到影響。想了解原因可閱讀這篇文章：房貸遲繳三天或一星期，沒報送聯徵就沒關係？小心影響未來的增貸與轉貸！

#遲繳1個月：催收

如果遲繳1個月，通常就會報送聯徵中心，進入催收程序，因此影響到你信用分數。

延伸閱讀：聯徵是什麼？信用分數怎麼查詢？3分鐘學會看懂自己的聯徵紀錄！

#遲繳3個月以上：強制執行及法拍

如果遲繳3個月，「逾期放款」會轉為「催收款項」，通常會將案件移交給法務部門做催收，並且準備強制執行流程。

補充說明：如果是無擔保品抵押的信貸，遲繳3個月可能會進入債務協商。

如果遲繳6個月，房子則有可能會進入拍賣程序。

延伸閱讀：【黃正雄法拍屋課程筆記】4折買房術是真的嗎？購買法拍前，你需要知道的7件事！

預防貸款繳不出的方法

如果不想面臨貸款繳不出，導致被催收、債協或者房子被法拍，最好的之方式是：

貸款之前，先降低繳不出貸款的機率！

如果要達到這目標，買房貸款之前，就要先規劃好買房與還款的預算。

要怎麼規劃預算呢？

你必須同時考量到買房之前擁有充足的「自備款」，以及買房之後可以負擔得起「本利攤」！

譬如：

(1)自備款 (買房前)

自備款不能只考量到頭期款，還必須同時考量到裝潢與雜支，所以至少要準備3成以上。

此外，買房前也要先請銀行先估價，否則買房之後才找銀行申請貸款，有可能會面臨房貸不足的問題！

延伸閱讀：買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！

(2)本利攤 (買房後)

房貸支出，以銀行評估貸款的標準，必須佔支出的6成以下，或7成以下。

但如果從理財規劃的角度，必須要佔家庭總收入的三分之一以內，才不會造成經濟上的負擔。

當然，就算兩種預算都準備周全，但天有不測風雲，人有旦夕禍福，我們都無法保證不會遇到貸款繳不出的情況。

貸款繳不出的8種解決方法

有些人會說，買房本來就要審慎評估風險！

確實沒錯，不過有時候是買房前都沒問題，買房後遇到一些意外狀況，導致收入中斷或不穩，這時候就要知道有哪些管道可運用~

萬一手頭很緊，一時之間真的還不出貸款，又不想讓信用留下瑕疵，也不想讓房子被法拍，該怎麼辦呢？

以下提供8種解決方法讓你參考~

貼心提醒：每種方法都有優缺點，也有它必須付出的代價，所以請務必仔細評估。

方法1：向親朋好友周轉

找親友周轉，是最低成本的管道，如果親友願意借你，通常可以談到很好的條件，譬如：低利，率 (甚至免利率)、到期還本等。

但也有很多人害怕向親友借錢，因為有可能會打壞關係，或者被投以異樣的眼光。

如果有這樣的疑慮，或者找不到願意借錢給你的親友，就需要透過其他方法來籌錢。

方法2：房屋增貸

當你的房屋評估還有增加貸款的空間，就可以在同一家銀行申請增加貸款，這就是所謂的「增貸」

這個方法的好處，是房子原本就已抵押給這家銀行，所以省下找其他銀行洽詢的時間，也省下移轉抵押的代書費與設定費。

舉例：
假設你原本房屋鑑價是1000萬元，購屋貸款是800萬元，經過幾年後已還清其中的100萬元。

當銀行再次鑑價，認定房屋值1200萬元，可貸金額8成是960萬，此時你最多可增貸260萬元 ( = 可貸金額960萬元 – 購屋貸款800萬元 + 已還清100萬元)

增貸有兩種選擇，一種是和原本一樣的指數型房貸，採用本利攤還；另一種是理財型房貸，雖然利率略高，但只需繳交利息，所以還款壓力反而低很多，而且是隨借隨還，動用才計息。

如果想進一步了解什麼是理財型房貸，以及它的優缺點，可參考這篇文章：理財型房貸缺點有哪些？只繳息不還本，和寬限期有何不同？一次搞懂利率/年限/成數！

不過，增貸通常需要還款幾年後，才會空出比較多的額度；若還款時間太短就申請增貸，同一家銀行的估價其實不會差多少，反而是其他銀行比較有機會找到更高的額度，也就是所謂的「轉增貸」或「二順位貸款」。

方法3：房屋轉增貸

如果原本的銀行沒有什麼增貸的空間，可以考慮把原本的貸款轉去其他銀行，這就是「轉貸」。

如果下一間銀行的貸款金額和原銀行的貸款金額一樣，叫做「平轉」；如果下一間銀行的貸款金額比原銀行的貸款金額高，就是所謂的「轉增貸」。

一般來說，會先向原銀行談「增貸」，真的談不到滿意的條件，才會找其他銀行「轉增貸」。

為什麼呢？

這是因為每一次的房屋轉貸，都會有高額的成本，以貸款1000萬元為例，成本大約是2.5~3萬元。

房屋轉貸成本包括：
● 新貸款銀行手續費 (5,000~9,000元)
● 代書費 (7,000~8,500元)
● 地政設定規費 (貸款1000萬元約付1.2萬元)

若綁約期間內轉貸，原貸款銀行可能還會產生違約金 (通常綁2~3年，罰款可能0.6~1%)。

延伸閱讀：我適合房貸轉貸嗎？轉貸費用是多少？該怎麼評估我的房屋轉貸利率與條件？

看完後，你可能會問：

啥？轉貸竟然需要付這麼高的成本？為什麼還要轉貸呢？

這是因為轉貸不只是考慮利率，更重要的是考慮以下3個因素：

1. 拉長年限：
   轉貸有可能拉長年限，減輕每月負擔，所以如果原本負擔很重，而原銀行又不願意幫忙拉長年限，那麼轉貸是一種可考慮的選擇。
   
2. 增加資金：
   如果其他銀行估價更高，有機會把貸款轉過去後，增加更多貸款，這樣手頭上就會有充足的資金可運用。
   
3. 申請寬限期：
   寬限期的期間，只需要繳息，不用繳本金，可大幅降低壓力。若原銀行無法申請，可透過其他銀行申請，但務必注意寬限期後若無法延展，每月還款金額反而會比原來更多。

所以，建議先找原本貸款銀行談，看是否能夠拉長年限或降低利率，真的不行再評估其他銀行的房貸專案，確認划算之後再轉貸。

方法4：二順位貸款 (次順位/二胎貸款)

因為轉增貸需要比較久的時間，而且下一間銀行通常也會有貸款成數的限制 (通常是8成)，所以有些人會考慮二順位貸款。

二順位貸款的，又稱為次順位貸款，或二胎貸款，是指房屋在原銀行的第一順位貸款保持不變下，再向下一個金融機構申請第二順位的貸款，

二順位貸款的好處，主要是額度高，有時候和一順位貸款加總後，可以獲得九成甚至十成以上的資金！

此外，二順位的申辦速度快，因為不需要先請原銀行塗銷貸款，節省了一些行政流程時間。

但二順位貸款的壞處，是利率通常比較高，而且貸款年限通常也比較短。

如果想要了解更多房貸知識，可參考以下房貸線上課程，並且免費試看一個單元：

● 買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術

方法5：其他貸款 (保單借款/股票質借/信貸)

假設方法2~4的房屋貸款仍無法滿足資金需求，也可以考慮其他類型貸款，譬如：保單借款、股票質借、信貸。

#保單借款

保單借款，是透過保單向保險公司借款，但不是所有保單都能借款，只有具「保單價值準備金(保價金)」的保單才能借款。

什麼是保價金呢？它反映的是保單的帳戶價值，保價金公式可參考如下：

保價金 = 保戶累積所繳保費 – 保險公司必要支出

保單借款的利率通常是保單利率加0.5%~1.0%計算，上限6.9%。

#股票質借

股票質借，是透過股票向證券公司或銀行借款，但不是所有股票都能借款，通常是股價穩定、成交量大、流動性較佳的股票才能借款。

銀行的股票質借大約在2%以上，證券公司的股票質借可能在6~7%；雖然證券公司的利率比較高，但撥款速度比較快。

#信用貸款

信用貸款，是透過自己的信用來申請貸款，不需提供任何抵押品，所以必須擁有良好的信用才能申請。

一般來說，信貸最長年限只有7年，利率通常至少3~5%以上。

方法6：空間活化出租

如果有房子，但暫時繳不出錢來，而且有閒置的空間，或許也可以考慮將一部份空間拿來出租，賺取每月的租金。

不過出租當房東其實有很多眉角，而且要慎選房客，否則請神容易送神難！

如果想要了解怎麼當一個稱職的房東，以及避免出租糾紛與麻煩，可參考以下幾門線上課程，並且免費試看一個單元，花小錢就能學習如何當包租公婆：

● 小資族圓夢計畫：第一次買房收租就上手
● 包租公婆實戰攻略：隔套收租創造被動收入

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方法7：找原分行洽談

萬一以上方法都不適用，該怎麼辦？

其實還有一招，就是在遲繳之前先找原分行洽談，看是否能夠拉長年限，或者給予寬限期。

補充說明：
申請寬限期後，期間只需繳交利息，會大幅降低負擔，但寬限期之後，若無法繼續延展寬限期，每月支出反而會變得更高，所以必須小心使用，因為會有副作用。

但要注意的是，貸款核准之後要再另外談條件，通常會有一些門檻，如果你的職業或收入條件不符合原銀行的「拉長年限」或「寬限期」的標準，也找不到其他銀行可以幫你，你還是可以誠實地向原銀行誠實告知你的情況，請他們幫忙你度過難關。

如果你真的使用到這一招，銀行可能會先請你把貸款繳到正常狀態，再透過公文向上簽報，幫你調整一些房貸條件，譬如：延長期限，甚至月繳改成季繳，或者降低利率。

補充說明：
降低利率對於減輕房貸壓力的程度很小，所以通常是透過拉長期限來達到效果，詳細差異可參考：房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元

因為這屬於個別磋商談條件，所以每家分行可能給予的條件都不一樣，完全要看他們是否願意幫你爭取，以及如何幫你爭取。

但是，與其讓你真的繳不出房貸，變成所謂的呆帳，他們有可能寧願幫你爭取一些緩衝時間，讓你順利度過難關，但前提是你之前的繳款都是正常的，而且你的困難也只是暫時的。

方法8：賣掉房子

繳不起房貸，有很大的原因是：目前已經不適合持有這間房子。

如果一直執著於擁有它，反而會讓自己及家人感到更痛苦。

因此，賣掉房子，改為租屋，並且拿回現金，也是一種跳脫困境的方法。

不過，房子的流動性不高，賣掉房子需要一段時間，急賣有可能賣不到好價格，甚至會賠錢出售，但至少可以不用讓自己背負龐大的壓力，也可以避免房子被法拍+信用破產的窘境。

總結

貸款繳不出來，可能會面臨信用瑕疵與房屋法拍的風險。

貸款之前，建議先降低繳不出貸款的機率，所以買房前必須準備充足的自備款，買房後必須貸款支出佔家庭總收入的三分之一內。

萬一真的還是遇到貸款繳不出的狀況，解決的方法包括以下7種：

1. 向親朋好友周轉
2. 房屋增貸
3. 房屋轉增貸
4. 二順位貸款
5. 其他貸款 (保單借款/股票質借/信貸)
6. 空間活化出租
7. 找原分行洽談
8. 賣掉房子

每一種方法都有優缺點，譬如：親友借款考驗親情與友誼，其他貸款方案則要考慮是否划算，否則有可能會變成以債養債，陷入另一個債務困境。

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房貸繳不出來常見問題FAQ

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