房貸繳不出來怎麼辦?7種解決方法,避免信用瑕疵,或房屋遭到法拍!最後一招原來是殺手鐧!

最近房貸一直升息,許多房貸族不免開始擔心:

萬一貸款繳不出該怎麼辦?

你也有這種擔憂嗎?

先別急!這篇文章將告訴你:

  • 不繳貸款的後果
  • 預防貸款繳不出的方法
  • 貸款繳不出的7種解決方法

看完這篇文章後,相信你就知道該怎麼做了!

不繳貸款的後果

了解貸款繳不出的解決方法之前,我們先來談談不繳貸款的後果,才會知道不繳貸款的嚴重性。

如果貸款後,卻繳不出貸款,可能會遇到以下情況:

#遲繳1個月:催收

如果遲繳1個月,通常就會報送聯徵中心,進入催收程序,因此影響到你信用分數。

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#遲繳3個月:債協或法拍

如果是無擔保的信貸,遲繳3個月可能會進入債務協商。

如果是有擔保的房貸,銀行可能會向法院訴訟,把抵押的房子送入拍賣程序。

預防貸款繳不出的方法

如果不想面臨貸款繳不出,導致被催收、債協或者房子被法拍,最好的之方式是:

貸款之前,先降低繳不出貸款的機率!

如果要達到這目標,買房貸款之前,就要先規劃好買房與還款的預算。

要怎麼規劃預算呢?

你必須同時考量到買房之前擁有充足的「自備款」,以及買房之後可以負擔得起「本利攤」!

譬如:

(1)自備款 (買房前)

自備款不能只考量到頭期款,還必須同時考量到裝潢與雜支,所以至少要準備3成以上。

此外,買房前也要先請銀行先估價,否則買房之後才找銀行申請貸款,有可能會面臨房貸不足的問題!

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(2)本利攤 (買房後)

房貸支出,以銀行評估貸款的標準,必須佔支出的6成以下,或7成以下。

但如果從理財規劃的角度,必須要佔家庭總收入的三分之一以內,才不會造成經濟上的負擔。

當然,就算兩種預算都準備周全,但天有不測風雲,人有旦夕禍福,我們都無法保證不會遇到貸款繳不出的情況。

貸款繳不出的7種解決方法

有些人會說,買房本來就要審慎評估風險!

確實沒錯,不過有時候是買房前都沒問題,買房後遇到一些意外狀況,導致收入中斷或不穩,這時候就要知道有哪些管道可運用~

萬一手頭很緊,一時之間真的還不出貸款,又不想讓信用留下瑕疵,也不想讓房子被法拍,該怎麼辦呢?

以下提供7種解決方法讓你參考~

貼心提醒:每種方法都有優缺點,也有它必須付出的代價,所以請務必仔細評估。

方法1:向親朋好友周轉

找親友周轉,是最低成本的管道,如果親友願意借你,通常可以談到很好的條件,譬如:低利,率 (甚至免利率)、到期還本等。

但也有很多人害怕向親友借錢,因為有可能會打壞關係,或者被投以異樣的眼光。

如果有這樣的疑慮,或者找不到願意借錢給你的親友,就需要透過其他方法來籌錢。

方法2:房屋增貸

當你的房屋評估還有增加貸款的空間,就可以在同一家銀行申請增加貸款,這就是所謂的「增貸」

這個方法的好處,是房子原本就已抵押給這家銀行,所以省下找其他銀行洽詢的時間,也省下移轉抵押的代書費與設定費。

舉例:
假設你原本房屋鑑價是1000萬元,購屋貸款是800萬元,經過幾年後已還清其中的100萬元。

當銀行再次鑑價,認定房屋值1200萬元,可貸金額8成是960萬,此時你最多可增貸260萬元 ( = 可貸金額960萬元 – 購屋貸款800萬元 + 已還清100萬元)

不過,增貸通常需要還款幾年後,才會空出比較多的額度;若還款時間太短就申請增貸,同一家銀行的估價其實不會差多少,反而是其他銀行比較有機會找到更高的額度,也就是所謂的「轉增貸」或「二順位貸款」。

方法3:房屋轉增貸

如果原本的銀行沒有什麼增貸的空間,可以考慮把原本的貸款轉去其他銀行,這就是「轉貸」。

如果下一間銀行的貸款金額和原銀行的貸款金額一樣,叫做「平轉」;如果下一間銀行的貸款金額比原銀行的貸款金額高,就是所謂的「轉增貸」。

一般來說,會先向原銀行談「增貸」,真的談不到滿意的條件,才會找其他銀行「轉增貸」。

為什麼呢?

這是因為每一次的房屋轉貸,都會有高額的成本,以貸款1000萬元為例,成本大約是2~3萬元

房屋轉貸成本包括:
新貸款銀行手續費 (3,000~5,000元)
代書費 (6,000~1.5萬元)
地政設定規費 (貸款1000萬元約付1.2萬元)

若綁約期間內轉貸,原貸款銀行可能還會產生違約金 (通常綁2~3年,罰款可能0.6~1%)。

看完後,你可能會問:

啥?轉貸竟然需要付這麼高的成本?為什麼還要轉貸呢?

這是因為轉貸不只是考慮利率,更重要的是考慮以下3個因素:

  1. 拉長年限:
    轉貸有可能拉長年限,減輕每月負擔,所以如果原本負擔很重,而原銀行又不願意幫忙拉長年限,那麼轉貸是一種可考慮的選擇。
  2. 增加資金:
    如果其他銀行估價更高,有機會把貸款轉過去後,增加更多貸款,這樣手頭上就會有充足的資金可運用。
  3. 申請寬限期:
    寬限期的期間,只需要繳息,不用繳本金,可大幅降低壓力。若原銀行無法申請,可透過其他銀行申請,但務必注意寬限期後若無法延展,每月還款金額反而會比原來更多。

所以,建議先找原本貸款銀行談,看是否能夠拉長年限或降低利率,真的不行再評估其他銀行的房貸專案,確認划算之後再轉貸。

方法4:二順位貸款 (次順位/二胎貸款)

因為轉增貸需要比較久的時間,而且下一間銀行通常也會有貸款成數的限制 (通常是8成),所以有些人會考慮二順位貸款。

二順位貸款的,又稱為次順位貸款,或二胎貸款,是指房屋在原銀行的第一順位貸款保持不變下,再向下一個金融機構申請第二順位的貸款,

二順位貸款的好處,主要是額度高,有時候和一順位貸款加總後,可以獲得九成甚至十成以上的資金!

此外,二順位的申辦速度快,因為不需要先請原銀行塗銷貸款,節省了一些行政流程時間。

但二順位貸款的壞處,是利率通常比較高,而且貸款年限通常也比較短。

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方法5:其他貸款 (保單借款/股票質借/信貸)

假設方法2~4的房屋貸款仍無法滿足資金需求,也可以考慮其他類型貸款,譬如:保單借款、股票質借、信貸。

#保單借款

保單借款,是透過保單向保險公司借款,但不是所有保單都能借款,只有具「保單價值準備金(保價金)」的保單才能借款。

什麼是保價金呢?它反映的是保單的帳戶價值,保價金公式可參考如下:

保價金 = 保戶累積所繳保費 – 保險公司必要支出

保單借款的利率通常是保單利率加0.5%~1.0%計算,上限6.9%。

#股票質借

股票質借,是透過股票向證券公司或銀行借款,但不是所有股票都能借款,通常是股價穩定、成交量大、流動性較佳的股票才能借款。

銀行的股票質借大約在2%以上,證券公司的股票質借可能在6~7%;雖然證券公司的利率比較高,但撥款速度比較快。

#信用貸款

信用貸款,是透過自己的信用來申請貸款,不需提供任何抵押品,所以必須擁有良好的信用才能申請。

一般來說,信貸最長年限只有7年,利率通常至少3~5%以上。

方法6:空間活化出租

如果有房子,但暫時繳不出錢來,而且有閒置的空間,或許也可以考慮將一部份空間拿來出租,賺取每月的租金。

不過出租當房東其實有很多眉角,而且要慎選房客,否則請神容易送神難!

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方法7:找原分行洽談

萬一以上方法都不適用,該怎麼辦?

其實還有一招,就是在遲繳之前先找原分行洽談,看是否能夠拉長年限,或者給予寬限期。

補充說明:
申請寬限期後,期間只需繳交利息,會大幅降低負擔,但寬限期之後,若無法繼續延展寬限期,每月支出反而會變得更高,所以必須小心使用,因為會有副作用。

但要注意的是,貸款核准之後要再另外談條件,通常會有一些門檻,如果你的職業或收入條件不符合原銀行的「拉長年限」或「寬限期」的標準,也找不到其他銀行可以幫你,你還是可以誠實地向原銀行誠實告知你的情況,請他們幫忙你度過難關。

如果你真的使用到這一招,銀行可能會先請你把貸款繳到正常狀態,再透過公文向上簽報,幫你調整一些房貸條件,譬如:延長期限,甚至月繳改成季繳,或者降低利率。

補充說明:
降低利率對於減輕房貸壓力的程度很小,所以通常是透過拉長期限來達到效果,詳細差異可參考:房貸壓得你喘不過氣? 降低月付金的4招必學方法! 第4招幫你每月少還上萬元

因為這屬於個別磋商談條件,所以每家分行可能給予的條件都不一樣,完全要看他們是否願意幫你爭取,以及如何幫你爭取。

但是,與其讓你真的繳不出房貸,變成所謂的呆帳,他們有可能寧願幫你爭取一些緩衝時間,讓你順利度過難關,但前提是你之前的繳款都是正常的,而且你的困難也只是暫時的。

總結

貸款繳不出來,可能會面臨信用瑕疵與房屋法拍的風險。

貸款之前,建議先降低繳不出貸款的機率,所以買房前必須準備充足的自備款,買房後必須貸款支出佔家庭總收入的三分之一內。

萬一真的還是遇到貸款繳不出的狀況,解決的方法包括以下7種:

  1. 向親朋好友周轉
  2. 房屋增貸
  3. 房屋轉增貸
  4. 二順位貸款
  5. 其他貸款 (保單借款/股票質借/信貸)
  6. 空間活化出租
  7. 找原分行洽談

每一種方法都有優缺點,譬如:親友借款考驗親情與友誼,其他貸款方案則要考慮是否划算,否則有可能會變成以債養債,陷入另一個債務困境。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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