不良建商名單怎麼查詢？這7招幫你判斷建商評價與好壞！

我想買預售屋，又怕建商落跑，該怎麼判斷建商好壞？要怎麼找到建商評價或不良建商名單啊？

你也有過以上的困擾嗎？

如果你想買預售屋，除了要記得透過履保機制加強交易安全之外，更重要的是判斷與篩選建商。

畢竟，如果建商真的要存心搞你，就算有履保機制，落跑後你也很難找到求償對象，或者交屋遇到一堆問題，光是處理這些問題就心煩意亂！

那…到底該怎麼選擇建商，並且避免踩到雷呢？

接下來喬王將教你這7招來篩選建商，讓你買房時可以買得更安心！

補充說明：
如果你還不清楚履保機制，可參考以下兩篇文章…
👉預售屋履保：擔心建商倒閉跑路嗎？買預售屋前，先搞懂這5種履約擔保機制！
👉成屋履保：什麼是成屋履約保證？建商不願做履保或價金信託，原來是因為…

如果你想要了解建商的子公司，可參考這篇：
👉台灣建商子公司有哪些？寶佳、茂德及各大建商母子關係企業對照一覽表

查詢前先搞懂建商分類

建商分為很多種類型，每種類型都有他的購買客群。

但這些不同客群對於建商的要求不同，所以購買房子之前，你必須先知道你是屬於哪一種族群，以免遠低於你的期待。

• S級建商：專門蓋頂級豪宅
• A級建商：推案量多、買起來也算有口碑
• B級建商：品質和服務普通，通常是聽過的品牌，或在地深耕品牌
• C級建商：推案量大且快，價格通常較低，品質只做到法規及格邊緣，漏水或工安意外多，因此風評稍差，但找得到人做售後保固維修服務

如果想完整了解建商及建案挑選方法，歡迎參考安琪拉老師和我在Hahow合開的預售屋課程，你將會學到更完整且系統化的買房知識
👉預售屋新手攻略

建商查詢第1招：查詢商工登記

如果想要調查建商的基本資料，最簡單的方法就是直接到經濟部商業司商工登記網站查詢。

經濟部商業司商工登記網站：https://findbiz.nat.gov.tw/fts/query/QueryBar/queryInit.do

查詢的重點包括以下三個：

#成立時間：超過3年以上

雖然成立時間長短不代表建商的好壞，但如果核准設立日期太短(譬如3年內)，可能查不到建案評價，落跑的機會成本也比較低。

如果成立時間比較久，公司可能有比較多的蓋房經驗。

#資本額：2,500萬元以上+總銷售額差距不能太大

以前設立建設公司的資本額需要在2,500萬元以上，但後來取消資本額限制，不到一百萬元的資本額就能開建設公司。

如果一家建設公司，投入的資本額比房子的總銷售金額還低，很難相信它的經營決心，以及他的財務能力。

那麼…資本額究竟要多少金額以上才夠呢？

從絕對金額來看，資本額的基本門檻至少要2,500萬元以上。

以相對金額來看，要看建案的總銷售額是多少，如果資本額和總銷售額差距太大，也有可能會像「小孩玩大車」一樣容易翻車。

PS: 章定煊教授曾在《三立新聞網》專訪時建議政府應盡速訂立建商門檻：資本額至少要達建案總銷售的8成以上，才能興一個建案

舉例：以嘉源建設為例，資本額雖然有7,500萬元，卻推出總銷售額約13億元的2個危老建案「泊山妍」、「嘉源埕驛」，7月底遭爆因營運困難而中止興建。

#負責人：避免不好名聲者

查到負責人的姓名後，可上網google一下他的背景，看是否有些不好的名聲。

建商查詢第2招：查詢公平交易委員會

如果建商廣告不實，可能會導致民眾因為聽信說詞，而做出錯誤的決定。

為了避免遇到不老實的建商(奸商？)，可以透過公平交易委員會查詢建商是否有廣告不實的紀錄。

公平交易委員會：https://www.ftc.gov.tw/internet/main/decision/decisionlist.aspx (查詢路徑：業務資訊→本會行政決定→輸入「建商名稱」→查詢)

不過，喬王特別提醒一下，這個網站查詢到的筆數多寡，無法代表建商的好壞。

咦？為什麼呢？

因為公平交易委員會網站查出來的結果，是只要提到該建商的名稱，不管是否為裁罰的對象，都會通通列出來。

所以，有可能內容只是剛好提到那家建商，但建商不是真正被裁罰的人，所以你需要再點進去仔細看過才能辨別。

建商查詢第3招：查詢司法院判決書

我想…應該沒有人希望買了房子後，願意跑法院和建商對簿公堂吧？

如果你想要降低這個機率，不妨透過司法院的法學資料檢索系統來查詢判決書 。

司法院─法學資料檢索系統：https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/default.aspx (查詢路徑：裁判書查詢/簡易案件查詢→檢索 字詞→輸入「建商名稱」→送出查詢)

不過，喬王又要再次提醒，司法院判決書查詢到的筆數多寡，一樣無法代表建商的好壞。

因為這個網站的查詢結果，也是採用全文檢索，所以會列出所有提到關鍵字的內容。

也就是說，查出來的結果中，有可能那個建商根本不是被告，但因為剛好被提到，所以會通通被呈現出來，所以還需要點進去查看。

補充說明：
如果想要同時查詢公司的基本資料，又能顯示出判決書，不妨利用台灣公司網來查詢，既省時又省力。

不過提醒一下，大型建設公司因為建案量多，所以紛爭通常也比較多。

建商查詢第4招：觀察建商的售後服務

#保固時間

業界普遍將防水保固期定為1年，主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。

不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖)，或者明定「室內防水保固1年，屋頂防水保固3年」。

實務上，一般建商的防水保固通常是1~3年，更好的建商甚至可達5~10年以上，譬如：潤泰推出20年防水保固，國泰推出5年防水保固。

不過，一分錢一分貨，保固比較久的建商，價格通常也會比較高一些。

#住戶評價

推案量比較多的建商，理論上遇到的糾紛也會比較多，這是「良率」的問題。

舉例：A建商蓋了1000戶，其中100戶有瑕疵；B建商蓋了100戶，其中10戶有瑕疵。

你覺得哪一個在網路上的負面資訊會比較多？

當然是A建商！

但A、B建商的良率其實都是90% (換句話說，不良率是10%)，兩者的產品品質可能差不多。

所以，聰明的你就會知道，要看的是「比率」，而不是「數量」。

💡 貼心提醒：當你了解「比率」概念後，下次當你聽到名嘴和媒體談論「黑心建商」、「黑心建案」時，你就知道他們是為了吸引讀者目光，故意挑出有瑕疵的建案大作文章，甚至用情緒性的字眼來製造對立。

所以，我們要觀察的不是建商有沒有遇到糾紛，而是遇到糾紛之後，是否有積極協助住戶處理。

那要怎麼確認呢？以下兩種方式提供你參考：

(1)問住戶/管理員

如果是買成屋，你可以直接找住戶或管理員，了解居住狀況；如果買預售屋，可以到建商的其他建案，了解建商的售後服務。

(2)詢問網路

現在網路很發達，你可以透過mobile01論壇、ppt論壇、FB房產社團、智邦不動產論壇等來查看該建案是否有住戶評價，並且了解建商的售後服務品質。

補充說明1：少數建商 (如新X建設) 每年會邀請已購客參加尾牙，代表他們對於建案的品質與售後服務有一定的自信，不然在尾牙上直接被客戶幹醮，應該會很丟臉。

補充說明2：最差的售後服務，是交屋後遇到問題，就不再理住戶，或者愛理不理；其次，是交屋後遇到問題，客服部門願意受理，但是處理狀況不是很好 (譬如很常聽到有些建案漏水，建商都會派人去修理，但每次都修不好)；最好的售後服務，是不只願意受理，而且還能積極並且快速處理完畢。

建商查詢第5招：避免一案建商

#什麼是一案建商

所謂的一案建商，就是建商目前只有推出這一個建案，而且查不到過去的其他建案。

或者建商聲稱有前期作品，卻登記在不同的建設公司名下。

為什麼要避免一案建商呢？

因為有些黑心建商拿到頭期款後就捲款潛逃，或者偷工減料、賺取暴利後，就把公司收掉。

雖然不見得每個一案建商都是如此，但如果你想要避免踩到這種地雷，避免一案建商可以降低這風險。

#小心假建案的零案建商

還有更誇張的是，建商連一案建商都不是，因為它過去沒有推過建案，目前正在推的建案也是假的，所以買預售屋之前務必要確認建商是否拿到建照。

舉例：台北市松山區八德路的某建案，大輪建設沒有取得建照就銷售，被新聞爆料是幽靈預售屋，後來將土地過戶給其他建設公司，導致許多消費者血本無歸。

#別碰經驗不足的建商

不過，就算不是一案建商，之前有過一兩個建案，我還是覺得經驗太少，當房市反轉時，仍舊有可能經營不下去。

舉例：
2022/11/1驚傳解散的沅臻建設，過去曾在板橋區存德街推過住宅案「沅臻名璟」，所以不是一案建商。

但這個華廈總戶數只有10戶，對比在樹林新推的建案「凱旋大苑」，總戶數有103戶，等於原本的10倍，被人們說是小孩玩大車，後來建商宣稱因為現金不足，宣布停工。

信託帳戶1億元的款項，部分已支付廣告等相關費用，目前剩下7千萬左右。

以下是2020~2021年十大建商，經驗相對會比較豐富 (但不代表品質一定沒問題)，提供給大家參考：

#查詢建築工程履歷查詢系統

該怎麼知道是不是一案建商、蓋了幾個建案、是否真的拿到建照呢？

你可以透過以下系統來查詢建商蓋過哪些案子，以及建照/使照的申請進度…

建築工程履歷查詢系統：https://cpabm.cpami.gov.tw/cers/Welcome.do

在起造人的頁籤中輸入建商公司名稱、建商公司負責人姓名或統一編號，再輸驗證碼，並按下查詢，下方就會出現相關資料。

以國泰建設為例，查到的建築履歷中，可以看得出來每一年度的案件有哪些。

延伸閱讀：
如果想要更進一步了解查詢細節，可參考這篇完整的解說：建築工程履歷查詢系統大揭密！避開一案建商、詐騙建商和爛尾樓陷阱的秘訣！

建商查詢第6招：避免工安事件頻傳

工安事件頻傳的建案，一方面死亡案件可能會造成住戶心裡不舒服，甚至有可能減損經濟價值，另一方面管理品質欠佳的建案，施工品質也令人堪慮。

不過要注意的是，想要完成一個建案，通常需要建設公司、建築師事務所、營造廠這三個角色互相配合。

真正蓋房子的其實是營造廠，所以工地安全也和營造廠最相關。

但是建商畢竟是總PM (專案經理) 的角色，必須統合建案的大小事，如果建商委託的營造的建案屢屢發生工安事件，建商也是責無旁貸。

雖然工安事件不一定會顯示建案或建商的名稱，但還是可以到FB相關房產社團，或者google相關新聞事件，仍然有機會查到一些端倪。

不過，我覺得更快速更方便的方法，就是直接透過「重大職業災害公開網」來查詢，即可得知營造廠或建商過去曾發生過的重大工安事故：

重大職業災害公開網：https://pacs.osha.gov.tw/2875/

💡 補充說明：實務上，前20大營造廠75%都發生過死亡重大工安事件，所以很難找到完全沒有工安事件的營造廠，只能找到相對比較少的公司，有興趣的話可以參考這篇文章 20大營造廠5年違規逾500件，職災累犯卻工安獎入袋

建商查詢第7招：辨識是否為同一集團

建設公司旗下可能還有很多公司， 有時候你想避開A公司的建案，買了B公司的建案，最後才發現原來這兩家都是同一集團的建案。

辨別是否為同一集團的好處，是因為建商有分很多種，有些屬於市場派的建商，蓋得很快，但是品質可能只要求符合國家規定、符合一般大眾需求，所以只要60分過關，他們可能就只蓋60分 (甚至蓋50幾分，反正等到查驗時再補強到60分及格就好)。

如果你的預算有限，對於品質的要求也是及格就好，那你可能覺得這類建商可以符合你的需求，會盡量找這種建商。

但是，如果你對品質的要求很高，預算也很充足，那麼你就要盡量避免這種建商。

所以，你必須了解該建商旗下的公司有那些，才能辨識出是否為同一集團。

舉例如下：

• 茂德建設：眾德、寶德、漢翔等
• 璞園團隊：樸石、樸全、樸永、樸慧、樸磐等
• 麗寶建設：麗盛、麗源、福容等
• 寶佳建設：寶字輩(寶佳/寶誠/寶欣等)、佳字輩(佳瑞/佳陞/佳展等)、合字輩(合遠/合康/合嘉等)、和字輩(和發/和瑞/和耀等)、勝字輩(勝旺/勝華/勝麗等)、益字輩(益欣/益展/益翔等)、鴻字輩(鴻築/鴻承/宏廣等)、協字輩(協和/協勝/協侑等)、其他(櫻花/誠佳/傳佳等)

如果想完整了解建商母子關係，可參考這篇：台灣建商子公司有哪些？寶佳、茂德及各大建商母子關係企業對照一覽表

建商評價判斷總結

想要買預售屋，除了要選擇適合的履保機制，更重要的是篩選建商。

篩選建商可透過以下這7招：

1. 查詢商工登記
2. 查詢公平交易委員會
3. 查詢司法院判決書
4. 觀察建商售後服務 (保固時間 / 住戶評價)
5. 避免一案建商
6. 避免工安事件頻傳
7. 辨識是否為同一集團

其中還有一項大絕招，就是透過建商資訊網，一次查出前三項紀錄。

希望學會這7招技巧之後，你也能夠避開不良建商！

如果你還有更厲害的招數，也歡迎分享在下方留言區，讓我知道囉~:)

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