建商好壞怎麼查詢?這7招幫你判斷建商評價!

建商評價查詢與判斷

喬王,我想買預售屋,又怕建商落跑,該怎麼判斷建商的好壞啊?

你也有過以上的困擾嗎?

如果你想買預售屋,除了要記得透過履保機制加強交易安全之外,更重要的是判斷與篩選建商

畢竟,如果建商真的要存心搞你,就算有履保機制,落跑後你也很難找到求償對象,或者交屋遇到一堆問題,光是處理這些問題就心煩意亂!

補充說明:如果你還不清楚履保機制,可參考以下兩篇文章…

👉預售屋履保機制可參考:擔心建商倒閉跑路嗎?買預售屋前,先搞懂這5種履約擔保機制!

👉成屋履保機制可參考:什麼是成屋履約保證?建商不願做履保或價金信託,原來是因為… 那我該怎麼辦?

那…到底該怎麼選擇建商,並且避免踩到雷呢?

接下來喬王將教你這7招來篩選建商,讓你買房時可以買得更安心!

建商評價判斷

第1招:查詢商工登記

如果想要調查建商的基本資料,最簡單的方法就是直接到經濟部商業司商工登記網站查詢。

經濟部商業司商工登記網站https://findbiz.nat.gov.tw/fts/query/QueryBar/queryInit.do

查詢的重點包括以下三個:

#成立時間:超過3年以上

雖然成立時間長短不代表建商的好壞,但如果核准設立日期太短(譬如3年內),可能查不到建案評價,落跑的機會成本也比較低。

如果成立時間比較久,公司可能有比較多的蓋房經驗。

#資本額:2500萬元以上

以前設立建設公司的資本額需要在2,500萬元以上,但後來取消資本額限制,不到一百萬元的資本額就能開建設公司。

如果一家建設公司,投入的資本額比一間房子的金額還低,很難相信它的經營決心。

那麼…資本額究竟要多少金額以上才夠呢?建議資本額要2500萬元以上會比較穩妥。

#負責人:避免不好名聲者

查到負責人的姓名後,可上網google一下他的背景,看是否有些不好的名聲。

第2招:查詢公平交易委員會

如果建商廣告不實,可能會導致民眾因為聽信說詞,而做出錯誤的決定。

為了避免遇到不老實的建商(奸商?),可以透過公平交易委員會查詢建商是否有廣告不實的紀錄。

不過,喬王特別提醒一下,這個網站查詢到的筆數多寡,無法代表建商的好壞

咦?為什麼呢?

因為公平交易委員會網站查出來的結果,是只要提到該建商的名稱,不管是否為裁罰的對象,都會通通列出來。

所以,有可能內容只是剛好提到那家建商,但建商不是真正被裁罰的人,所以你需要再點進去仔細看過才能辨別。

公平交易委員會https://www.ftc.gov.tw/internet/main/decision/decisionlist.aspx (查詢路徑:業務資訊→本會行政決定→案由→輸入「建商名稱」→查詢)

第3招:查詢司法院判決書

我想…應該沒有人希望買了房子後,願意跑法院和建商對簿公堂吧?

如果你想要降低這個機率,不妨透過司法院的法學資料檢索系統來查詢判決書 。

不過,喬王又要再次提醒,司法院判決書查詢到的筆數多寡,一樣無法代表建商的好壞

因為這個網站的查詢結果,也是採用全文檢索,所以會列出所有提到關鍵字的內容。

也就是說,查出來的結果中,有可能那個建商根本不是被告,但因為剛好被提到,所以會通通被呈現出來,所以還需要點進去查看。

司法院─法學資料檢索系統https://law.judicial.gov.tw/FJUD/default_AD.aspx (查詢路徑:裁判書查詢/簡易案件查詢→檢索 字詞→輸入「建商名稱」→送出查詢)

大絕招:綜合查詢三大網站

查詢政府系統 經濟部商工登記、司法院、公平交易委員會

上面這三個政府網站需要分開查詢,還要從正確路徑進入,你覺得很麻煩嗎?

別擔心!告訴你一個超方便的網站–建商資訊觀測站

你只要輸入建商關鍵字或統編,找到正確的建商公司名稱後,就能一鍵查詢出剛才提到的三大資訊:

  • (1)建商基本資料
  • (2)公平交易委員會不實廣告紀錄
  • (3)司法院判決書

是不是超級省時又省力呢?!

提醒一下,大型建設公司因為建案量多,所以紛爭也比較多,所以我覺得中小型建設公司會比較適合用這些網站來查核。

📌建商資訊觀測站https://company.mrjoewang.com/

第4招:觀察建商的售後服務

確認建商售後情況

#保固時間

業界普遍將防水保固期定為1年,主要是將「防水塗層」視為「內政部定型化契約範本」的「固定建材/設備」。

不過也有建商會特別在契約中明確寫出「防水保固3年」(如下圖),或者明定「室內防水保固1年,屋頂防水保固3年」。

實務上,一般建商的防水保固通常是1~3年,更好的建商甚至可達5~10年以上,譬如:潤泰推出20年防水保固,國泰推出5年防水保固。

不過,一分錢一分貨,保固比較久的建商,價格通常也會比較高一些。

#住戶評價

推案量比較多的建商,理論上遇到的糾紛也會比較多,這是「良率」的問題。

舉例:A建商蓋了1000戶,其中100戶有瑕疵;B建商蓋了100戶,其中10戶有瑕疵。

你覺得哪一個在網路上的負面資訊會比較多?

當然是A建商!

但A、B建商的良率其實都是90% (換句話說,不良率是10%),兩者的產品品質可能差不多。

所以,聰明的你就會知道,要看的是「比率」,而不是「數量」。

💡 貼心提醒:當你了解「比率」概念後,下次當你聽到名嘴和媒體談論「黑心建商」、「黑心建案」時,你就知道他們是為了吸引讀者目光,故意挑出有瑕疵的建案大作文章,甚至用情緒性的字眼來製造對立。

所以,我們要觀察的不是建商有沒有遇到糾紛,而是遇到糾紛之後,是否有積極協助住戶處理

那要怎麼確認呢?以下兩種方式提供你參考:

(1)問住戶/管理員

如果是買成屋,你可以直接找住戶或管理員,了解居住狀況;如果買預售屋,可以到建商的其他建案,了解建商的售後服務。

(2)詢問網路

現在網路很發達,你可以透過mobile01論壇、ppt論壇、FB房產社團、智邦不動產論壇等來查看該建案是否有住戶評價,並且了解建商的售後服務品質。

補充說明1:少數建商 (如新X建設) 每年會邀請已購客參加尾牙,代表他們對於建案的品質與售後服務有一定的自信,不然在尾牙上直接被客戶幹醮,應該會很丟臉。

補充說明2:最差的售後服務,是交屋後遇到問題,就不再理住戶,或者愛理不理;其次,是交屋後遇到問題,客服部門願意受理,但是處理狀況不是很好 (譬如很常聽到有些建案漏水,建商都會派人去修理,但每次都修不好);最好的售後服務,是不只願意受理,而且還能積極並且快速處理完畢。

第5招:避免一案建商

避免一案建商

所謂的一案建商,就是建商目前只有推出這一個建案,而且查不到過去的其他建案

或者建商聲稱有前期作品,卻登記在不同的建設公司名下。

為什麼要避免一案建商呢?

因為有些黑心建商拿到頭期款後就捲款潛逃,或者偷工減料、賺取暴利後,就把公司收掉。

雖然不見得每個一案建商都是如此,但如果你想要避免踩到這種地雷,避免一案建商可以降低這風險。

還有更誇張的是,建商連一案建商都不是,因為它過去沒有推過建案,目前正在推的建案也是假的,所以買預售屋之前務必要確認建商是否拿到建照。

舉例:台北市松山區八德路的某建案,大輪建設沒有取得建照就銷售,後來被新聞爆料是幽靈預售屋,後來將土地過戶給其他建設公司,導致許多消費者血本無歸。

👉查詢建照可參考建築工程履歷查詢系統

第6招:避免工安事件頻傳

工安事件頻傳的建案,一方面死亡案件可能會造成住戶心裡不舒服,甚至有可能減損經濟價值,另一方面管理品質欠佳的建案,施工品質也令人堪慮。

不過要注意的是,想要完成一個建案,通常需要建設公司、建築師事務所、營造廠這三個角色互相配合。

真正蓋房子的其實是營造廠,所以工地安全也和營造廠最相關。

但是建商畢竟是總PM (專案經理) 的角色,必須統合建案的大小事,如果建商委託的營造的建案屢屢發生工安事件,建商也是責無旁貸。

雖然工安事件不一定會顯示建案或建商的名稱,但還是可以到FB相關房產社團,或者google相關新聞事件,仍然有機會查到一些端倪。

💡 補充說明:實務上,前20大營造廠75%都發生過死亡重大工安事件,所以很難找到完全沒有工安事件的營造廠,只能找到相對比較少的公司,有興趣的話可以參考這篇文章 20大營造廠5年違規逾500件,職災累犯卻工安獎入袋

第7招:辨識是否為同一集團

建設公司旗下可能還有很多公司, 有時候你想避開A公司的建案,買了B公司的建案,最後才發現原來這兩家都是同一集團的建案。

辨別是否為同一集團的好處,是因為建商有分很多種,有些屬於市場派的建商,蓋得很快,但是品質可能只要求符合國家規定、符合一般大眾需求,所以只要60分過關,他們可能就只蓋60分 (甚至蓋50幾分,反正等到查驗時再補強到60分及格就好)。

如果你的預算有限,對於品質的要求也是及格就好,那你可能覺得這類建商可以符合你的需求,會盡量找這種建商。

但是,如果你對品質的要求很高,預算也很充足,那麼你就要盡量避免這種建商。

所以,你必須了解該建商旗下的公司有那些,才能辨識出是否為同一集團。

舉例如下:

  • 茂德建設:眾德、寶德、漢翔等
  • 璞園團隊:樸石、樸全、樸永、樸慧、樸磐等
  • 麗寶建設:麗盛、麗源、福容等
  • 寶佳建設:佳字輩(佳瑞/佳陞/佳展等)、合字輩(合遠/合康/合嘉等)、和字輩(和發/和瑞/和耀等)、勝字輩(勝旺/勝華/勝麗等)、益字輩(益欣/益展/益翔等)、鴻字輩(鴻築/鴻承/宏廣等)、寶字輩(寶佳/寶誠/寶欣等)、協字輩(協和/協勝/協侑等)、其他(櫻花/誠佳/傳佳等)

總結

想要買預售屋,除了要選擇適合的履保機制,更重要的是篩選建商。

篩選建商可透過以下這7招:

  1. 查詢商工登記
  2. 查詢公平交易委員會
  3. 查詢司法院判決書
  4. 觀察建商售後服務 (保固時間 / 住戶評價)
  5. 避免一案建商
  6. 避免工安事件頻傳
  7. 辨識是否為同一集團

其中還有一項大絕招,就是透過建商資訊網,一次查出前三項紀錄。

希望學會這7招技巧之後,你也能夠避開不良建商!

如果你還有更厲害的招數,也歡迎分享在下方留言區,讓我知道囉~:)

FAQ 常見問題

Q1: 上市櫃的建設公司會比較好嗎?

不一定。當公司上市櫃後,每年都必須向股東有所交代,所以有時候為了追求EPS (每股盈餘)、為了提升營收、降低成本,可能會犧牲一些品質。

但是,因為上市櫃建商的財力比較雄厚,所以交易上相對比較安全,比較不會出現落跑的現象。

Q2: 網路上評價好的建商比較好,評價差的建商比較差?

不一定。網路上的網友評價,你無法得知是否公正客觀,有可能是建商找來的寫手或樁腳,負責捧自己的品牌,或者貶低對手 (有操作網路行銷經驗的人,應該能理解我的意思,因為要操作輿論,其實沒有這麼難)。

也有可能是好事不出門,壞事傳千里,因為一件小事而被放在網路上放大檢視,但實際上沒有這麼嚴重。

所以,建議還是親自走一趟,拜訪住戶和管理員,了解一下實際的居住狀況。

Q3: 看建商不如看營造廠?

建商是統合建案的角色,即使營造廠再好,如果建商不好,最後蓋出來的房子也可能不會好,畢竟巧婦難為無米之炊。

Q4: 賣比較貴的房子,品質比較好?

不一定。

如果想要買好貨,確實要出好價格,但是有些建商會透過層層包裝,把價格墊高。

所以賣得貴不代表品質一定好,就像努力的人不一定成功,但成功通常都需要努力,都是相同的道理。

另一方面,推案量大的建商,取得成本可以壓得比較低,所以賣得比較便宜,因為他們拚得是「周轉率」,而不是「毛利率」。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 8 Comments

  1. 米奇林

    好實用的資訊,對想購買預售屋的新手,可以更安心,謝謝喬王的分享

    1. 喬王

      如何判斷建商,是很多人心中的疑惑,老實說這篇文章也不是很好寫…
      但很開心這些資訊對你有幫助~^^

  2. 襄子

    超實用的資訊, 預算不夠想買預售屋總是怕怕的. 有了這些資訊就知道怎麼可以查建商了~謝謝喬王~

    1. 喬王

      謝謝襄子的回覆,如果有其他不錯的篩選方式,也歡迎互相分享和交流囉~:)

  3. 總理君

    挑選建商也是門學問,與其買完預售屋後發現遇到無良建商,不如先做好功課、搞清楚建商底細,這樣才能保障自己權益。感謝喬王的分享!

    1. 喬王

      沒錯,事先做好功課,才不用事後一直懊惱~

  4. 聿希UC

    原來,不是只看房子喜不喜歡,而是要先從建商開始查!!!才知道評價、內裝好不好!!買房大學問~

    1. 喬王

      對啊~ 畢竟預售屋只是一張權利的合約,是否會履行,以及履行的狀況都是未知,所以篩選建商是有必要的~:)

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