最近包租代管很夯，你也想要學習包租代管嗎？
但…坊間包租代管的課程很多，有些甚至會誇大其詞，強調「輕鬆收租」的「被動收入」，上完課後才發現不是這麼一回事，覺得自己被詐騙了。
那麼，上課之前要注意什麼、該怎麼選擇課程與老師呢？
以下將告訴你包租代管課程的注意事項，並且整理了市場上的常見課程，幫助你更全面且快速地評估適合你的課程。
※加入包租代管課程之前，除了閱讀這篇重要文章之外，也強烈建議你看完以下這兩篇文章：
👉包租代管好賺嗎？小心這些隱藏成本，可能讓你血本無歸！
👉包租代管意思是什麼？房東優惠有哪些？一次看懂優缺點、免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅)
補充說明：我個人認為，包租代管最好做的時間點，其實是在 2024 年以前；從 2025 年開始，市場結構明顯改變：房東租金期待拉高、投入的業者與學員快速增加，競爭愈來愈激烈。
同時，裝潢與修繕成本持續上升，前期投入變高、回本時間被拉長；即使只剩下微薄利潤，仍有人願意進場卡位，也讓包租代管這門生意，變得愈來愈難做。
文章目錄
包租代管課程的注意事項
1. 一段式或多階段式？
大部分課程會拆分成分享會、正式課程，有些正式課程還會再拆成多個階段，課程費用往往動輒5~7萬元以上，而且必須上完課程後，才能取得進階資源。
不過，這些資訊通常不會在一開始的分享會就說明清楚，必須多方打聽或者上完課後才知道。
- 一段式課程的好處：一開始就能完整學習，但缺點是初期學費很高，因此試錯成本較高。
- 多階段課程的好處：初期學費比較便宜，上完後若發現不適合自己，可以盡早踩剎車，因此試錯的成本較低。
2. 是否可靠行或加盟？
包租業是特許行業，需透過「有牌照」的公司簽約，但一般人很難成立自己的包租代管公司，因此最簡單的方法就是「靠行」，如果靠行的過程中覺得合作愉快，可再決定「加盟」。
有些單位只單純上課，無法靠行，因此上完課只能做「個人二房東」；有些單位則是上完課之後，必須花數十萬元加盟，才能當合法的二房東；有些單位則是上完課之後可靠行，但需繳交十幾萬元保證金，並且依照「出資比例」或「出租金額」或來分潤給公司。
我有朋友在某單位上課之後，選擇和學長姐一起開發，最後是用一般公司簽約，而不是用包租代管公司簽約，導致房東無法享有稅負優惠，因此靠行真的很重要。
補充說明：
1. 包租代管公司需要向公司主管機關預查「租賃住宅包租業」、「租賃住宅代管業」營業項目與申請許可，並完成公司登記、繳存營業保證金至少40萬元 (包租：租賃公會15萬元；代管：不動產公會25萬元)，這兩個公會各自要繳交入會費1.5萬/次，且每年還要再繳1.5萬元，加入登記所在地同業公會及申領登記證後才可開始營業
2. 我曾聽過有些學員還沒開發過任何一間包租代管物件，就急著開公司加盟，但我不建議這樣做，因為沒有從頭到尾合作過，未來很有可能會發生很多問題
3. 雖然靠行能省下一些心力，但「現金流」掌握在包租代管公司手上，所以公司的穩定性也很重要，必須慎選公司才行
3. 是否有團隊協助？
包租代管有8大步驟，包括了開發、簽約(含公證)、空間規劃、採購、裝潢、軟裝、招租、管理，每一個流程都需要花很多的時間。
但一般人沒那麼多時間和心力獨自完成，尤其是上班族，更難每個環節都親力親為，所以需要團隊協助才有辦法完成，否則只會讓自己忙到心力憔悴。
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因此，如果有團隊一起協助，並且把自己放在「對的位置」上，才能做得有效果又有效率。
一般來說，「開發」是最困難的，畢竟沒有談到適合的物件，就沒有後續流程，因此只要能開發到物件，後續就很容易找到人脈與資源來協助。
譬如說，我會希望專心在「開發」、「簽約」與「管理」，如果能提供「裝潢」與「招租」以及「行政流程」上的協助，這樣的合作會更有意義；但對於某些人來說，他們喜歡且擅長「招租」，也可以透過招租馬上賺到仲介費。
由於每個合作對象的要求不一樣，所以合作之前最好先談妥自己與對方要負責的角色是什麼。
補充說明：所謂「術業有專攻」，你可以每個流程都親自去做過，但千萬不要以為每件事都能靠自己做到好；時間是一項稀缺資源，如果沒有團隊協助，單打獨鬥會很辛苦。
4. 是否有教練親自帶領？
有些課程只有單純上課，上完課之後，自己要想辦法操作；但包租代管很需要教練帶領，不然大部分人上完課之後，遇到卡關就會放棄，因此選擇對的教練非常重要！
陪伴過程中，有些教練號稱「手把手帶領」，有些教練則是「統一蒐集問題再統一回覆」，但隨著學員人數增加，教練不可能一次照顧到這麼多人，所以是否有足夠且可勝任的「種子教練」也很重要，不然我遇過有些學員開發完物件後，和我抱怨不知該怎麼進行下一步。
更重要的是，每個教練的「教學風格」及「個性脾氣」都不太一樣，「教學風格」可透過分享會來觀察，至於「個性脾氣」就比較難了解，只能詢問上過課的學員，或者親自合作後才能體會教練是否好相處了…
包租代管的課程有哪些？
市場上有許多包租代管的課程，其中最有名的是以下4個：
| 課程名稱 | 授課老師 | 開課單位 |
|---|---|---|
| 包租代管直播實戰訓練營 | 包租比爾 (Bill 鍾元豪) | 心巢房屋 |
| 陶迪的包租實戰班 | 陶迪 (Tody) | 理想好居 |
| 藍太太好生活 | 藍太太 (Ruby 洪怡芳) | 一方生活 |
1. 包租代管直播實戰訓練營 (包租比爾授課)
由心巢房屋的包租比爾開課，同時結合「線上」與「線下」課程，後續還有「種子計畫」；這門不只有教練帶領，還可運用心巢房屋團隊的資源，讓自己更加省時省力。
我自己也是在這裡上課，上完課後和朋友共同開發了3間包租代管物件；我介紹進來的朋友之中，有2位也各自成功開發到包租代管物件。
更重要的是，學員可以採用「靠行」或「加盟」的方式，用「包租代管公司」名義來簽約，而不是用「個人二房東」或「一般公司」名義來簽約，所以完全走合法合規的路線，過程中也有工程、軟裝、招租團隊可以協助。
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2. 藍太太好生活 (藍太太Ruby授課)
這門課程是由一方生活創辦人藍太太（Ruby 洪怡芳）所創立，藍太太之前是「露比午茶」服裝品牌（目前已歇業）老闆，非常擅長電商、社群與廣告操作，因此成立包租代管公司後，短期內就吸引到大量學員參加說明會並且加入課程。
藍太太透過「房地產訂閱制」的概念，重新詮釋「包租代管」，認為這個產業享有「剛需、高成長、好累積」這三大特性，並且和許多KOL合作，一起推廣教學及擴大產業需求，同時也有許多人付錢加盟他們的體系。
3. 陶迪的包租實戰班 (陶迪授課)
陶迪踏入二房東及包租產業已經有10 年以上的經驗，目前是散居式租房品牌SAND INC.執行長，曾出過《不買房當房東》、《買房也買自由》兩本書，並且擔任過中國知名租房平台營運長。
她培育出非常多的學生，包括包租比爾及藍太太Ruby都曾經上過她的課程，因此算是這領域的大前輩，在業界也有很大的影響力。
總結
上包租代管的課程之前，你需要考慮很多事情，除了教學風格之外，也要了解是否可靠行？是否有團隊協助？是否教練親自帶領？教練是否好相處？
市場上的課程很多，包租比爾、藍太太、陶迪都是很有名的包租代管老師，花錢上課之前，不妨先參加分享會，了解一下他們的教學內容及資源，甚至向學員打聽上課後的心得評價，再決定是否要上課囉！
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