
最近看新聞,每天都有新冠病毒確診死亡案例。
有人說:「在屋內染疫身亡,房子會變成凶宅。」
但也有人說:「生病在屋內身亡,房子不算凶宅。」
到底該怎麼判斷呢?
先說一下我的結論:
1. 依照內政部的定義,屬於凶宅必須是「非自然死亡」,但疫情算是生病,所以不算凶宅。
2. 目前有專家認為新冠病毒算是傳染病,不是一般疾病,所以可能要用不同指標來界定。
3. 因為內政部釋疑的法律位階不是很高,未來若出現爭議,還是由法院做最後判定。
PS: 逢甲大學土管系副教授朱南玉表示,若屋內曾發生有人自然生病死亡的事件,就不算是凶宅;但新冠肺炎是比較恐怖,且具傳染性的疾病,需要不同的指標來做出界定。
(參考資料:染疫猝死屋內算不算凶宅 內政部說話了)

文章目錄
什麼是凶宅?
什麼是凶宅?
法律上其實沒有白紙黑字的嚴謹定義,目前大部分都是依照內政部函釋、不動產說明書及交易慣例等來判斷。
正因為如此,政府官員(內政部)、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解有時候不完全相同。
內政部定義的凶宅
依照內政部的凶宅定義,最簡單的說法就是:發生「非自然死亡」的房子。
如果你想更進一步了解,可以參考民國97年內政部所發布的一個函釋,凶宅的定義如下:
「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)」
排除部分如下:
「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」
上面👆這一大段話,是不是看起來又臭又長又複雜呀(我懂XD)?
沒關係,喬王來幫你翻成白話文!
凶宅3大重點
根據上述內政部的定義,可整理出三項重點,其中第二點是確診染疫算不算凶宅的關鍵。

1. 期間:賣方持有期間
依照內政部原本的定義,轉手後房子可能就不算凶宅,但民間普遍認為凶宅轉手後仍應屬凶宅。
所以,104/10/01以後的不動產說明書新增規定,只要是產權持有的期間都要敘明。
一旦敘明之後,基本上就變成「一日凶宅,終身凶宅」。
2. 原因:非自然死亡
內政部對於凶宅的定義,認為兇殺或自殺才算是非自然死亡,並且排除了意外死亡。
3. 地點:發生及陳屍於專有部分
公寓大廈的建物,可分為4大類型:
- 專有部分
- 共用部分
- 約定專用
- 約定共用
專有部分,簡單來說就是指房屋所有權人可以獨立使用的空間。
譬如:客廳、餐廳、房間、浴室、陽台等,都算是專有部分。
(簡單來說,就是死在家裡啦~~~)
雖然內政部及法院對於「發生」與「陳屍」地點的認定不完全相同,但如果是確診死在房內,基本上都會符合這一項。
凶宅的定義誰說了算?
從剛才的說明可以知道,內政部的解讀和法院的解讀可能不太一樣。
紛爭一:意外死亡(ex.一氧化碳中毒身亡),算是兇宅嗎?
依照內政部97年的函釋,發生兇殺或自殺死亡的房屋才算兇宅,所以意外死亡並不算。
但法院的見解未必與內政部相同,不少判決認為非自然死亡的狀況也屬於兇宅。
紛爭二:自然死亡真的百分之百不算凶宅嗎?
曾經有一個法院判例是:
「因病過世,但未依禮俗而殮葬,導致陳屍多日而腐臭,甚至流出血水」,造成了「凶死而未得善終妥善處理之觀感」,由於會影響房屋價值,所以也等同凶宅。
(可參考108年重上281判決最下方的引用案例)。
不過,另一個法院判例雖然也是「 因肝硬化死亡,陳屍多日,屍體腐爛」,法官卻採用內政部的定義而判定不是凶宅。
「天啊! 這搞得我好亂啊!」
我猜此刻的你,應該已經在心裡這樣OS了吧!
那麼…到底誰說了算呢?
事實上,內政部97年的函釋本身存在一些問題,而且它只是「行政規則」,位階很低。
法令位階是這樣看的:憲法>法律>法規命令>行政規則。
所以,實務上法官反而握有較大的裁量空間,不一定會完全照著函釋作出判決。
如果對於凶宅的定義出現爭議時,仍以法院判決為準囉!

凶宅查詢資源
凶宅的資訊其實整理得很雜亂,但仍可參考以下查詢網站:
- 台灣凶宅網:https://unluckyhouse.com/archive/index.php
- 住商不動產凶宅查詢系統:https://www.hbhousing.com.tw/safe/?file=unluckyhouse#
總結
1. 原則:依照內政部的定義,屬於凶宅必須是「非自然死亡」,但疫情算是生病,所以不算凶宅。
2. 爭議:目前有專家認為新冠病毒算是傳染病,不是一般疾病,所以可能要用不同指標來界定。
3. 待觀察:因為內政部釋疑的法律位階不是很高(憲法>法律>法規命令>行政規則),所以凶宅出現爭議時由法院做最後判定,所以還需再觀察。