當房東會遇到許多風險，最大的風險之一，就是房子變成了兇宅。
但什麼情況下，房子才算是兇宅？
其實法律上沒有詳細的定義，大部分都是先參考內政部的說明，但有爭議的話會以法官判決為準。
如果你想要進一步了解兇宅定義的話，這篇將會完整告訴你。
文章目錄
凶宅定義是什麼？
法律上其實沒有針對凶宅有嚴謹的定義，目前大部分都是依照內政部函釋、不動產說明書及交易慣例等來判斷。
正因為如此，政府官員(內政部)、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解有時候不完全相同。
內政部定義的凶宅
依照內政部的凶宅定義，最簡單的說法就是：發生「非自然死亡」的房子。
如果你想更進一步了解，可以參考民國97年內政部所發布的一個函釋，凶宅的定義如下：
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）」
「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
上面👆這一大段話，是不是看起來又臭又長又複雜呀(我懂XD)？
沒關係，喬王來幫你翻成白話文！
凶宅3大重點
根據上述內政部的定義，可整理出三項重點。
1. 期間：賣方持有期間
依照內政部原本的定義，轉手後房子可能就不算凶宅，所以坊間有許多人專門「洗兇宅」(將凶宅轉手後再買入)。
但是，民間普遍認為凶宅轉手之後，仍然屬於凶宅。
所以，104/10/01以後的不動產說明書新增規定，只要是產權持有的期間都要敘明。
一旦敘明之後，基本上就變成「一日凶宅，終身凶宅」。
2. 原因：非自然死亡
內政部對於凶宅的定義，認為兇殺或自殺才算是非自然死亡，並且排除了意外死亡。
3. 地點：發生及陳屍於專有部分
公寓大廈的建物，可分為4大類型：
- 專有部分
- 共用部分
- 約定專用
- 約定共用
專有部分，簡單來說就是指房屋所有權人可以獨立使用的空間。
譬如：客廳、餐廳、房間、浴室、陽台等，都算是專有部分 (簡單來說，就是死在家裡啦~~~)
雖然內政部及法院對於「發生」與「陳屍」地點的認定不完全相同，但如果是確診死在房內，基本上都會符合這一項。
凶宅法律定義誰說了算？
從剛才的說明可以知道，內政部的解讀和法院的解讀可能不太一樣。
紛爭一：意外死亡（ex.一氧化碳中毒身亡），算是兇宅嗎？
依照內政部97年的函釋，發生兇殺或自殺死亡的房屋才算兇宅，所以意外死亡並不算。
但法院的見解未必與內政部相同，不少判決認為非自然死亡的狀況也屬於兇宅。
紛爭二：自然死亡真的百分之百不算凶宅嗎？
曾經有一個法院判例是：
「因病過世，但未依禮俗而殮葬，導致陳屍多日而腐臭，甚至流出血水」，造成了「凶死而未得善終妥善處理之觀感」，由於會影響房屋價值，所以也等同凶宅。
（可參考108年重上281判決最下方的引用案例）。
不過，另一個法院判例雖然也是「 因肝硬化死亡，陳屍多日，屍體腐爛」，法官卻採用內政部的定義而判定不是凶宅。
「天啊! 這搞得我好亂啊！」
我猜此刻的你，應該已經在心裡這樣OS了吧！
那麼…到底誰說了算呢？
事實上，內政部97年的函釋本身存在一些問題，而且它只是「行政規則」，位階很低。
法令位階是這樣看的：憲法＞法律＞法規命令＞行政規則。
所以，實務上法官反而握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。
如果對於凶宅的定義出現爭議時，仍以法院判決為準囉！
如何查詢兇宅？
凶宅的資訊其實整理得很雜亂，但仍可參考以下查詢網站：
- 台灣凶宅網：https://unluckyhouse.com/archive/index.php
- 住商不動產凶宅查詢系統：https://www.hbhousing.com.tw/safe/?file=unluckyhouse#
總結
凶宅的認定，原則上會先參考內政部的定義，必須是「非自然死亡」。
因為內政部釋疑的法律位階不是很高(憲法＞法律＞法規命令＞行政規則)，所以凶宅出現爭議時由法院做最後判定。
凶宅法律定義常見問題
Q: 染上新冠病毒而在屋內死亡，房子會變成兇宅嗎？
依照內政部的定義，屬於凶宅必須是「非自然死亡」，但疫情算是生病，所以不算凶宅。
但有專家認為新冠病毒算是傳染病，不是一般疾病，所以可能要用不同指標來界定。
PS: 逢甲大學土管系副教授朱南玉表示，若屋內曾發生有人自然生病死亡的事件，就不算是凶宅；但新冠肺炎是比較恐怖，且具傳染性的疾病，需要不同的指標來做出界定。
延伸閱讀
- 買房要注意的6大瑕疵屋是…？不想買到海砂屋與凶宅，這篇一定要學起來！
- 房客輕生變凶宅，房東能求償嗎？法院見解原來有這兩種…
- 買房自住兼投資？別傻了，小心就像開車踩剎車又踩油門！搞懂這６點差異，才不會事倍功半！
- 新手房東購屋前，請先具備這2種觀念！不做功課的房東，很難成為好房東…
- 買房投資划算嗎？新手房東注意事項，買房收租前先看這篇！
- 買不如租？租不如買？人生狀態的改變，決定了我們的思考模式
- 雅房好或套房好？獨立套房、分租套房定義，差別在哪？5大租房類型優缺點一次看懂！
