限貸令是什麼？別再把央行信用管制、銀行法72-2放款上限搞混啦！

這幾年房市交易熱絡，資金大量湧入房地產。

為了讓市場更穩定，央行端出「選擇性信用管制」這個工具，用來管控購屋貸款的條件；同時，多家銀行因為逼近《銀行法》第 72-2 條的不動產放款比率上限，也陸續祭出自家的管控措施，譬如拉長審核期、排隊撥款等。

除此之外，還有一個經常被討論的，就是「不動產集中度」的限制。這項規範才是大家口中常說的「限貸令」，卻常常被誤以為等同於「選擇性信用管制」或《銀行法》第 72-2 條。

很多人分不清楚這三者的差別，今天就讓我們一次釐清，免得下次看到新聞又一頭霧水囉！

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一、限貸令是什麼？

「限貸令」這個詞這幾年在網路上經常被提起，顧名思義就是「限制貸款的命令或指令」。

不過，你可能不知道，這個詞其實有三種不同的解讀方式，而第3個才是這一兩年人們常說的「限貸令」：

1. 銀行自主管理貸款總量 (不動產貸款集中度)： 央行有時會基於金融穩定考量，對銀行進行「道德勸說」，請銀行自主控管113年Q4到114年Q4不動產貸款總量，以改善銀行資金過度集中在不動產貸款的情形

2. 選擇性信用管制： 這是指中央銀行為了穩定金融市場，針對特定領域（例如不動產）實施的貸款限制措施，例如限制貸款成數、縮短寬限期等

3.《銀行法72-2》放款上限： 根據《銀行法72-2》規定，銀行對不動產放款有總額限制，為了避免超標，銀行可能會自行收緊不動產貸款審核

有趣的是，從央行歷年發布的新聞稿來看，「限貸令」其實不是央行的官方說法，而是民間 (包含媒體與一般大眾) 的通俗說法。

房貸管制三大工具差異表

二、銀行自主管理貸款總量 (不動產貸款集中度)

所謂的「限貸令」，其實不是央行直接頒布的法令，而是銀行針對不動產貸款「集中度」的自主管理措施。

不動產貸款集中度= 不動產放款 / 總放款（購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款）/ 總放款

簡單來說，央行會要求各家銀行提出年度計畫，設定自家「不動產放款」在「總放款」中的占比目標，通常是以40%為上限。

銀行必須依照自身「資產規模」與「經營狀況」，去調整貸款結構，譬如：

• 降低分子：減少房貸或建築貸款
• 增加分母：增加企業放款、消費性貸款

這也是為什麼有時候，即使央行沒有再宣布新的「選擇性信用管制」，房貸條件依然收緊——因為銀行為了達到集中度目標，不得不收縮不動產貸款。

換句話說，限貸令本質上就是銀行為了符合集中度門檻而進行的「總量控管」。

相關新聞：集中度目標降至40％以下 華銀不動產放款有次序控制

三、選擇性信用管制是什麼？有哪些演變？

#選擇性信用管制定義

「選擇性信用管制」(Selective Credit Controls)，是由央行依《中央銀行法》第28條授權，針對房貸市場「特定族群」加強管制的選擇性信用措施。

原則上，它不是針對所有人 (雖然一刀砍下去時，有很多人會無辜受害…^^a)，而是針對在資金運用上更可能影響市場穩定的類別，例如目前的貸款管制措施如下：

• 降低貸款成數
  • 第二間房： 最高 5 成
  • 第三戶以上、高價住宅：最高 3 成
  • 公司法人買住宅：最高 3 成
  • 建商餘屋貸款：最高 3 成
• 取消寬限期
  名下已有房的人買新屋，不再享有寬限期

這項政策的目的很明確，就是減少市場過熱的風險、降低價格快速波動的可能、避免金融體系承擔過高壓力。

《中央銀行法》第28條：本行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。

#近期演變時間軸

那麼，央行這幾年來，究竟實施了哪些限制貸款的措施呢？

事實上，從 2020 年底以來，央行針對不動產市場已經推出 七波信用管制，一步一步地收緊貸款：

七波下來的節奏，就像量體溫→發現有點熱→慢慢降溫，而且每一次都鎖定不同的對象和條件微調。

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四、金融機構放款上限

「金融機構放款上限」和「選擇性信用管制」是兩種不同的概念，但很多人會混為一談。

「選擇性信用管制」屬於央行的動態管制，但在法律層面上，各類金融機構本身也有固定的放款比例上限；它不針對特定族群，而是單純的「總量限制」，用來確保資金不會過度集中在房地產。

以銀行來說，《銀行法》第72-2條規定銀行的住宅建築放款及企業建築貸款總額，不得超過「存款＋發行金融債券」的 30%，這是長期固定的「安全水位線」

(住宅建築放款+ 企業建築放款) / (存款總餘額+ 金融債券發售額) ≤ 30%

除了銀行有放款上限之外，其他金融機構也有相關限制：

• 農漁會信用部、信用合作社：房貸放款總額不得超過存款的 55%
• 壽險業：放款總額不得超過可運用資金的 35%

因此，我想要再次強調，這些「放款上限」都是法律或主管機關規定的硬性比例限制，屬於「制度性防火牆」，而不是像「選擇性信用管制」那樣會依照市場狀況調整。

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五、總結

「限貸令」在網路上有三種解讀方式，他們的差別如下：

1. 選擇性信用管制：央行看市場狀況動態調整的「冷卻器」，通常針對多屋族、高價住宅等族群限制貸款成數與寬限期
2. 金融機構放款上限：法律設定的「安全水位線」，金融機構放款規模不能突破法律的硬天花板，不論景氣好壞都存在
3. 央行道德勸說： 央行對銀行進行「道德勸說」，建議銀行應自主控管不動產貸款的總量

如果打算購屋或投資房地產，除了研究屋況、房價，也別忘了研究房貸及政策條件，不然等到發現「借不到這麼多貸款」，那就來不及調整策略了囉！

延伸閱讀

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參考資料

• 央行實施選擇性信用管制措施，對民眾申辦購屋貸款或都更、危老貸款有什麼影響？
• 央行澄清無限貸令 總量管制年底是否鬆綁要看2件事