【村泉上上禮2-上上寀】 零工程款,江翠E區2~3房,安心不二價

去年9月寫完【村泉上上禮】 江翠捷運500米,SRC純住家這篇文章後,意外登上Google首頁,並吸引不少讀者詢問【上上禮】的第一二期建案資訊。

既然讀者誠心誠意地發問了,而且【村泉上上禮2-上上寀】也已在9/26公開銷售了,喬王決定在中秋節這天傍晚,一邊聞著路上烤肉香味(好餓啊~~~),一邊抽空幫大家明查暗訪【上上寀】啦!

(註:原本預計9/10公開銷售,後來因工程關係順延至9/26)

重要資訊摘要

先簡單整理這次看屋獲得的6項重要資訊,以及我認為的優缺點,有時間了解此建案的朋友可再繼續看下去。

1. 基地位於華江三路與華江二路口,面對公園的三房享有較佳的棟距與視野(註)。

2. 住商混合,1~8F是商辦,9F公設(如交誼廳/健身房/KTV等),10~24樓為住宅。

3. 住戶有專屬電梯3部,每層12戶,單層梯戶比偏高(1:4)。

4. 格局規劃包括: 二房(19坪) 、 三房(25~28、36坪),樓高3.5米。

5. 單價約每坪54~60萬,車位價180萬起,9/28以後為不二價,零工程款。

6. 預計2021年Q2動工,預計3年左右完工。

註: 建案官網原本使用「無限棟距」來形容,但考量木頭123公園後方的立信愛山林建案尚未確定樓層高度,且更後方的德謙序(13層樓)、立信吾界(15層樓)是否會影響到視野中低樓層的視野,所以在此未採用「無限棟距」的說法。

上上寀優點

我認為上上寀的優點,包括了:

1. 位於E區,交通方便,且面臨木頭123公園的三房(36坪)視野好。

2. 2房及3房的坪效佳,整體空間感大。

3. 停車位B5層180萬起,相對附近行情來說不貴。

4. 零工程款,工程期間的經濟負擔較低。

5. 地主戶少,12戶佔總戶數大約6~7%。

上上寀缺點

上上寀的缺點其實不多,但我還是整理出4個需要注意的地方:

1. 住商混合,但有透過電梯分流來管制。

2. 梯戶比高:3梯12戶,也就是1:4,我個人建議1:3較佳 (PS: 其實現在很多大樓都是高梯戶比)。

3. 後陽台小:如果放了洗衣機+冷氣戶外機,可能會變得擁擠。

4. 2+1房:客餐廳合併,且+1房無法當作房間使用。

如果想要更詳細的資料或格局圖,可加入LINE,並輸入數字 【30307】,或關鍵字:上上寀上上禮2

上上寀位於江翠北側重劃區的E區,如果你還不知道這個重劃區的A~G區怎麼分,請記得有空看以下這篇文章:

【江翠北測重劃區懶人包】房子買在板橋江北重劃區?買房前,你該了解的這8件事!

以下簡單整理了喬王這次上上禮的看屋方法及想法,正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境,最後再看屋況。

但為了讓大家快速了解該建案,我會將筆記的順序倒過來寫。

一、建案與屋況

上上寀的格局規劃包括二房(19坪),三房(25~28坪、36坪)。基本資料如下:

@公設比:34~35%

@棟戶規劃:商辦(8樓以下)+住宅(10樓~24樓),9樓為共用設施(如交誼廳/健身房/KTV等)

@樓層規劃:地上24層,地下5層

@車位:坡道平面

@管理費:未知

@結構工程:RC

@接待中心: 新北市板橋區華江一路

@基地位置:華江二路、華江三路口(與接待中心不同!)

@建設公司:村泉建設

@代銷公司:太揚行銷

透過銷售人員的說明介紹,以及喬王親自參觀完彩色夢幻樣品屋後,獲得的重要資訊摘要如下:

建物資訊

1. 住商混合

上上寀的土地使用分區為商業區,所以住商混合是缺點。

但電梯有分開控管,商辦有專屬的2台電梯,而住戶有專屬的3台電梯,所以可降低人口出入複雜的問題。

但要注意的是,9樓公共設施和頂樓空中花園是共用的,只能祈禱商務人士下班後不會想逗留在這裡。

2. 棟距:

(1)西側面對華江木頭123公園,可享有無限棟距。(如果未來公園被改建,那又另當別論)

(2)上上寀最高24樓,北側的立川琚最高22層,南側的立信帝國花園廣場最高19層,東側面對停車場及室內衝浪場(目前我調查不到樓層),所以北側23~24樓及南側20樓以上的可享有無限棟距。

3. 地主戶比例低:

江翠北側重劃區有些建案的地主戶高達4~5成,但上上寀的地主戶只有一個,包下了15樓的12戶,所以戶數比上上禮還要低,較不用擔心管委會被地主戶把持,或者未來地主戶缺錢拿出來賣而打亂行情。

4. 採RC結構+制震壁

有別於上上禮的SRC結構,上上寀與多數建案一樣只採RC結構,但是9~20樓另外採用日本住友TRC制震壁,

所謂的制震壁,是一種對震動產生的加速度與位移進行全面控制的黏彈性制震阻尼元件。

據代銷說法,這是精算後最佳處理樓層,但我不是這方面專家,所以有待專家來檢視。

(延伸閱讀:RC、SC、SRC建築結構比一比!地震來了,哪種房子最耐震? SRC鋼骨建築是甚麼?它真的比RC構造安全嗎?

格局資訊

2房(19坪)

1. 開放式廚房,因為沒有天然瓦斯,所以使用雙口感應爐來煮食。

2. 客廳、餐廳可分開使用,所以客餐廳的空間感反而比28坪大。

3. 格局方正,雖然坪數小,但坪效利用佳。

4. 雖然只有單面採光,但客廳的採光充足,而且浴廁都有開窗,算是滿少見的。

2+1房(28坪)

1. 半開放廚房,雖然位於大門左前方,但已巧妙避免開門見灶的風水問題,且有天然瓦斯。

2. 客聽、餐廳需合併使用,所以客餐廳的空間感反而比19坪小。

3. 大門玄關處較狹長,好處是有玄關走道,但壞處是浪費掉一些坪效。

4. 雖然是2+1房,但+1房其實很小,且沒開窗,只適合用來當儲藏室/化妝間/讀書間;若想移動隔間牆,反而造成2個房間都變很小。

3房(36坪)

1. 獨立廚房,完全避免油煙飄出的可能性,長輩最不會有意見。

2. 因為坪數最大,所以客廳、餐廳可分開使用。

3. 都位於邊間,所以採光比其他坪數更好。

建材設備

1. 樓高較高,樓板厚度高

(1)一般預售屋的樓高約3~3.2米,而上上禮是3.25米,但上上寀竟然加高到3.5米!大幅提升了垂直的空間感!

(2)上上禮和上上寀的樓板厚度都是18cm(上方天花板9cm,下方地板9cm),不同於一般建案的15cm,樓板厚度高的隔音效果可能更佳

(註:淨高=樓高-樓板厚度-地磚高度)

2. 林內廚房設備

排油煙機、烘碗機、瓦斯爐都是使用林內知名品牌。

喬王因為對於廚房設備不熟,還特別查了網路資料,基本上和櫻花都是口碑佳的品牌。

(延伸閱讀:廚房三機的選擇,林內或櫻花請教林內和櫻花這兩個牌子的排油煙機和瓦斯爐哪個優)

3. 瑞士Axent + 德國Grohe衛浴設備

(1)瑞士Axent品牌:包含馬桶(主臥衛浴是免治馬桶,附贈獨立遙控器),以及洗臉盆。

(2)德國Grohe品牌:包含水龍頭、蓮蓬頭。

(延伸閱讀:你還在用TOTO和科勒嗎?5大高端衛浴品牌推薦)

4. 日本三協氣密窗

日本三協氣密窗,號稱水密性可確保1500 Pa/10分鐘。

老實說,喬王也不是這方面的專家,上網查也只知道Pa數值愈大、抗風壓性愈好

不過,國家標準是10分鐘,但有的廠商氣密窗號稱3小時可維持1500 Pa(譬如:A2九州鋁業),所以目前只知道算是不錯的測試結果。

PS: 知名的氣密窗品牌,包括了YKK/三協/錦鋐/鵝牌等氣密窗

(延伸閱讀:氣密窗選擇的標準)

價格資訊

1. 零工程款:訂金/簽約金/開工款共支付12%之後,工程款不需要支付,剩餘的8%留待結構體完成(3%)、交屋款(5%)再支付。

2. 目前為不二價:9/25前為潛銷期,9/26~9/27為早鳥價9.7折,9/28後為不二價。

PS: 不過。沒買到早鳥價的朋友也別氣餒,因為買97折的通常都是比較高價位的高樓層,所以剩下的中低樓層價格和打折後的高樓層不會差太多。

3. 2房價格:以銷售坪數19.29坪為例,20樓總價為1,143萬元,單價為59.25萬元。(若用舊制-權狀坪數計算,單價為57.93萬元)

4. 2+1房價格:以銷售坪數25.82坪為例,14樓總價為1,416萬元,單價為54.84萬元。(若用舊制-權狀坪數計算,單價為52.95萬元)

5. 3房價格: A型面對公園,單價約53.99~56.71萬/坪、B型房型,單價約55.03~57.78萬/坪,,相差1~2萬元。

6. 每層價差:每層樓的差距為2,000元/坪,若有興趣了解其他層價格,可自行計算(愈上層愈貴,愈下層愈便宜)。

7. 車位價:以B5為例,車位價格為180~190萬元。

註:銷售坪數不計入雨遮,權狀坪數則計入雨遮,買入時以銷售坪數計算,但未來賣出是以權狀坪數計算。

二、小環境(機能)

這附近有江翠國小及江翠國中學區,離傳統市場、文化雙十商圈與江子翠商圈、新北市藝文中心都很近,生活機能算不錯,附近也沒有特殊的險惡設施。

學校學區

江翠國小、江翠國中

生活機能

@附近有傳統市場-江寧市場

@步行約10分鐘就到文化雙十商圈與江子翠商圈。

@車程8分鐘就到新板特區,金融大樓、影城百貨、大型商場應有盡有。

@萬坪公園水岸,包括華江123木頭公園、時光公園、光復賞鳥公園、江子翠河濱公園等。

@未來對面會有立信帝國花園廣場大型購物中心,購物娛樂消費都很方便。

三、大環境(地段)

雖然大環境是最後寫,但實際上看屋的第一步,我會先看大環境(也就是地段)看起,畢竟location會影響到房子未來的「增值潛力」及「保值性」!(這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧!如果有,拜託請把房子便宜地賣給我…)

查看google地圖時,可發現這建案離江子翠捷運站6號出口走路約需11分鐘。

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市,而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊,交通可說是四通八達,非常方便。

以地段來說,這裡算是相對較佳的地段,離捷運站這麼近,且江子翠又離台北市只有一橋之隔,所以「地段」這一關輕鬆通過!只要是好的地段,銀行貸款的成數通常也會比較高。

交通運輸

@捷運系統:2站可到板橋車站,3站可到台北車站。

@高鐵系統:臨近高鐵板橋站、高鐵台北站

@台鐵系統:臨近台鐵板橋站、台鐵台北站

@快速道路:鄰近64快、台北環快、新北環快,但又不像國泰朋與遠雄江翠會受到64高架橋噪音影響。

@開車1分鐘即可上華江橋。

@位於新舊區域交接處,鄰近文化路,步行11分鐘可到捷運江子翠站。

<免責聲明:本篇純為個人看屋後的分享,詳細資訊仍以官網為準。>

看完這篇上上寀建案筆記後,不知大家是否還有其他想法呢?

如果你有任何想法,或者想要更詳細的資料或格局圖,歡迎在下方留言區、email或於FB粉絲頁貼文討論與交流囉!

email: mrjoewang001@gmail.com

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進階學習

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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