「 老弟，我最近看到一間房子，拜託幫我評估一下!」
老哥最近正在煩惱買房的事情，剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子，開價1098萬元，號稱「 買完就能立即入住」，不用擔心裝潢問題，而且還「 保證貸款8成」!
聽到這麼誘人的條件，老哥心裡發癢，很想趕快買來成家入住。
但是，身為理財部落客兼講師的喬王，聽到之後就知道案情並不單純。
所以，我決定發揮「 名偵探喬王」的精神，開始研究調查並提出了這間房子的5個風險 (前面三個與投資客裝潢房子的風險比較相關) 供老哥參考。
最後，我強烈地建議他: 「下一間會更好!」
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投資客的房子能買嗎？5大風險一次看懂
以下是投資客裝潢的房子，可能會遇到的5大風險：
風險1：投資客短期內低買高賣賺暴利
透過實價登錄資料，可得知屋主在108/10 花了670萬元購買，短短不到半年就拿出來賣，很明顯是短期賺價差的投資客所為。
透過銀行行員的協助，可得知這間的銀行估價是750萬元，等於投資客是用銀行估價的9成買到，算是厲害的投資客。
當然，如果你真的很喜歡這間房子，而且最後的成交價和市價差不多，甚至低於市價，那麼投資客獲利多寡就和你無關，因為買到適合自己的房子更重要！
風險2：裝潢未必適用於自住，且費用灌水到成交價
「老弟，可是屋主花了百萬裝潢，買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶!」
短期操作的投資客為了在短時間內賣掉，並且衝高報酬率，必須對裝潢成本斤斤計較。
所以，雖然號稱是百萬裝潢，但我相信:
(1)投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大，這些裝潢未必適用於自住。
(2)裝潢費用一定沒這麼高，而且還會灌水到成交價，以提高報酬率。
當然，如果這些你都已經仔細想過，甚至最壞的打算是重新裝潢，而費用還在你的預算之內，那麼就算投資客灌水到房價，也不會影響你的購買。
風險3：屋齡老舊又非原始屋況
除了裝潢費用可能被灌水，更要警覺的是：這是一間屋齡42年的老房子，又經過屋主重新裝潢，所以根本就看不出原始屋況。
以喬王的觀察和經驗來說，「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」，所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。
當你買下之後，很有可能才發現漏水、水管不通甚至跳電等問題，又得重新花裝潢費用。
風險4：未考慮到自住客需求，使用劣質建材
如果是自住的房子，通常會使用甲醛濃度較低的建材，但如果是黑心投資客，有可能不會考量到這些，甚至會使用最低成本的建材，甲醛濃度很高，室內待久了讓人頭暈想吐。
很多人看到投資客裝潢美美的房子，就忽略背後隱藏的其他缺點，等到交屋後才一一浮現。
所以購入之前，最好也要檢查一下，否則購入後有可能還要重新裝潢。
風險5：房貸成數可能因售價太高或隔套而受到限制
投資客的買房原始成本，加上他所謂的百萬裝潢，少說也要賣到770~800萬才能打平。
如果售價遠超過銀行估價750萬元，職業收入又沒有特別好，那麼貸款可能不到8成；換句話說，自備款勢必得超過2成。
「老弟，可是房仲和代書都告訴我說，貸款保證能貸到8成耶!」
聽完老哥這麼說之後，我有點想翻白眼，但我知道很多人都會信以為真。
但不妨認真想想看：
貸款到底是由銀行核定？ 還是由房仲或代書決定？
答案是銀行吧！
萬一貸款貸不到這麼多，誰需要為你負責呢？
當然是你自己，而不是房仲/代書/銀行！
所以，如果售價太高，就有可能無法貸款到8成，建議購買之前先找銀行估貸款，才不會購買之後發現貸款不夠。
找銀行估價有許多要注意的事項，想進一步了解的話，可參考以下3篇文章：
● 買房前找銀行專員先估價，真的行得通嗎…？
● 想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！
● 銀行房貸鑑價很低怎麼辦？專員估價與正式鑑價落差很大，是因為亂報價？真實原因大公開…
除了先找銀行估價之外，也可以要求在合約上加註但書 (也就是所謂的解約條款)，確保不會因為貸款不足而被迫賠償違約金。
加註但書有許多眉眉角角，沒寫好的話有可能無效，想了解細節的話可參考：買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！
購買投資客的隔套物件要注意什麼
除了售價太高導致貸款不足之外，還有一種情況是：直接購買投資客的「隔套」房子，想要買來後直接收租。
買隔套房子需要注意什麼事項呢？
因為隔套房子的流通性比較差一些，所以大部份銀行的貸款成數會比較低，這也代表你所需準備的自備款有可能會比較高一些囉！
總結
投資客的房子不是不能買，但購買之前必須先思考以下5個風險：
1. 投資客短期內低買高賣賺暴利
2. 裝潢未必適用於自住，且費用灌水到成交價
3. 屋齡老舊又非原始屋況
4. 未考慮到自住客需求，使用劣質建材
5. 房貸成數可能因售價太高或隔套而受到限制
如果以上5個風險你都已經仔細考量過，而且能夠避免或掌控，那麼購買投資客的房子才不會踩到地雷囉！
以上是我針對這間房子的分析過程，看完這篇後，你對買投資客裝潢的房子可能遇到的風險有更進一步了解了嗎？
如果這篇文章對你有幫助，也歡迎分享給有同樣看房及買房困擾的親友當作參考囉！
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