投資客裝潢好的房子能買嗎? 多數人沒注意到的這幾點,千萬別重蹈覆轍!

「 老弟,我最近看到一間房子,拜託幫我評估一下!」

老哥最近正在煩惱買房的事情,剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子,開價1098萬元,號稱「 買完就能立即入住」,不用擔心裝潢問題,而且還「 保證貸款8成」!

聽到這麼誘人的條件,老哥心裡發癢,很想趕快買來成家入住。

但是,身為理財部落客兼講師的喬王,聽到之後就知道案情並不單純。

所以,我決定發揮「 名偵探喬王」的精神,開始研究調查並提出了這間房子的5個風險 (前面三個與投資客裝潢房子的風險比較相關) 供老哥參考。

最後,我強烈地建議他: 「下一間會更好!」

以下是投資客裝潢的房子,可能會遇到的5大風險:

1. 投資客短期內低買高賣賺暴利

透過實價登錄資料,可得知屋主在108/10 花了670萬元購買,短短不到半年就拿出來賣,很明顯是短期賺價差的投資客所為。

透過銀行行員的協助,可得知這間的銀行估價是750萬元,等於投資客是用銀行估價的9成買到,算是厲害的投資客。

當然,如果你真的很喜歡這間房子,而且最後的成交價和市價差不多,甚至低於市價,那麼投資客獲利多寡就和你無關,因為買到適合自己的房子更重要!

2. 裝潢未必適用於自住,且費用灌水到成交價

「老弟,可是屋主花了百萬裝潢,買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶!」

短期操作的投資客為了在短時間內賣掉,並且衝高報酬率,必須對裝潢成本斤斤計較。

所以,雖然號稱是百萬裝潢,但我相信:

(1)投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大,這些裝潢未必適用於自住。
(2)裝潢費用一定沒這麼高,而且還會灌水到成交價,以提高報酬率。

當然,如果這些你都已經仔細想過,甚至最壞的打算是重新裝潢,而費用還在你的預算之內,那麼就算投資客灌水到房價,也不會影響你的購買。

3. 屋齡老舊又非原始屋況

除了裝潢費用可能被灌水,更要警覺的是:這是一間屋齡42年的老房子,又經過屋主重新裝潢,所以根本就看不出原始屋況。

以喬王的觀察和經驗來說,「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」,所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。

當你買下之後,很有可能才發現漏水、水管不通甚至跳電等問題,又得重新花裝潢費用。

4. 未考慮到自住客需求,使用劣質建材

如果是自住的房子,通常會使用甲醛濃度較低的建材,但如果是黑心投資客,有可能不會考量到這些,甚至會使用最低成本的建材,甲醛濃度很高,室內待久了讓人頭暈想吐。

很多人看到投資客裝潢美美的房子,就忽略背後隱藏的其他缺點,等到交屋後才一一浮現。

所以購入之前,最好也要檢查一下,否則購入後有可能還要重新裝潢。

5. 房貸成數可能因售價太高或隔套而受到限制

投資客的買房原始成本,加上他所謂的百萬裝潢,少說也要賣到770~800萬才能打平。

如果售價遠超過銀行估價750萬元,職業收入又沒有特別好,那麼貸款可能不到8成;換句話說,自備款勢必得超過2成。

「老弟,可是房仲和代書都告訴我說,貸款保證能貸到8成耶!」

聽完老哥這麼說之後,我有點想翻白眼,但我知道很多人都會信以為真。

但不妨認真想想看:

貸款到底是由銀行核定? 還是由房仲或代書決定?

答案是銀行吧!

萬一貸款貸不到這麼多,誰需要為你負責呢?

當然是你自己,而不是房仲/代書/銀行!

所以,如果售價太高,就有可能無法貸款到8成,建議購買之前先找銀行估貸款,才不會購買之後發現貸款不夠。

找銀行估價有許多要注意的事項,想進一步了解的話,可參考以下3篇文章:
買房前找銀行專員先估價,真的行得通嗎…?
想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!
銀行房貸鑑價很低怎麼辦?專員估價與正式鑑價落差很大,是因為亂報價?真實原因大公開…

除了先找銀行估價之外,也可以要求在合約上加註但書 (也就是所謂的解約條款),確保不會因為貸款不足而被迫賠償違約金。

加註但書有許多眉眉角角,沒寫好的話有可能無效,想了解細節的話可參考:買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!

除了售價太高導致貸款不足之外,還有一種情況是:直接購買投資客的「隔套」房子,想要買來後直接收租。

買隔套房子需要注意什麼事項呢?

因為隔套房子的流通性比較差一些,所以大部份銀行的貸款成數會比較低,這也代表你所需準備的自備款有可能會比較高一些囉!

總結

投資客的房子不是不能買,但購買之前必須先思考以下5個風險:

1. 投資客短期內低買高賣賺暴利
2. 裝潢未必適用於自住,且費用灌水到成交價
3. 屋齡老舊又非原始屋況
4. 未考慮到自住客需求,使用劣質建材
5. 房貸成數可能因售價太高或隔套而受到限制

如果以上5個風險你都已經仔細考量過,而且能夠避免或掌控,那麼購買投資客的房子才不會踩到地雷囉!

以上是我針對這間房子的分析過程,看完這篇後,你對買投資客裝潢的房子可能遇到的風險有更進一步了解了嗎?

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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