買房頭期款怎麼存？想追上房價漲幅，你需要做到這6件事！

在台灣，「家」不只是居住的地方，更承載著人們的情感與歸屬感。

但是，面對持續攀升的房價，你心中是否也曾浮現一個大問號：「我該把我的畢生積蓄投入房產？還是透過股票投資，讓資金發揮更大效益？」

很多人可能認為房價漲得比較快，若把錢投入股市，未來會追不上房價；但真實數據其實顛覆了你的想像…

過去 5 年，全國住宅價格累積漲幅約不到 60%，但台股含息報酬卻超過 120%！

那麼，買房頭期款怎麼存呢？這篇文章我將從「理性數據」與「感性需求」兩個角度出發，幫助你重新思考：房子與 ETF，究竟該怎麼選？同時，我也會提供 6 大實戰步驟，帶你更快存到頭期款。

延伸閱讀：小資族如何存到買房頭期款？先搞懂房貸公式，再掌握存錢買房4字訣：賺、存、花、翻！

文章目錄

一、買房頭期款要存多少？需要注意什麼事？

多數情況下，銀行的貸款成數大約是7～8成，這代表你至少要準備2～3成的頭期款；如果成交價又比銀行鑑價高，依照「成交價與鑑價取其低，來計算貸款成數」的原則，那麼頭期款就要準備更多。舉例來說：

假設成交價1,100萬，銀行鑑價1,000萬
貸款8成，貸款金額 = 1,000萬 x 0.8 = 800萬
頭期款 = 1,100萬 – 800萬 = 300萬

除了頭期款，還要留意一些隱藏成本，譬如說：

仲介服務費：成交價的 1%～2%
代書費：約 1～2 萬
登記費：約 1～2 萬（依總價及坪數計算，多數住宅在此範圍內）
契稅：房屋評定現值 × 6%（通常約數萬～十餘萬）
印花稅：成交價 × 0.1%
履約保證費：成交價萬分之6，買賣雙方分攤
裝潢與家具費：少則數十萬，多則上百萬

因此，真正需要準備的資金，常常比一般人想像中更多，千萬不要以為貸款8成，就傻傻地只準備總價2成的資金。

二、房價漲幅真的比股市高嗎？從數據破解人們的迷思

許多人直覺上認為，房價漲得比股市快，其實這是一個很大的的財務迷思，接下來不妨讓我們以過去5年的數據（2019Q4～2024Q4）來一探究竟！

房價漲幅vs台股漲幅

房價漲幅：根據內政部不動產資訊平台的「住宅價格季指數」顯示，近5年全國漲幅約44.92%，年化報酬率約 7.69%；根據信義房價指數顯示，近5年全國漲幅約56.72%，年化報酬率約 9.4%。

縣市	2019Q4住宅價格指數	2024Q4住宅價格指數	5年總漲幅(%)
全國	104.14	150.98	44.98%
台北市	100.80	125.37	24.38%
新北市	103.46	142.56	37.79%
桃園市	104.64	159.74	52.66%
台中市	105.48	161.47	53.08%
台南市	107.88	158.94	47.33%
高雄市	104.29	156.12	49.70%

資料來源：內政部不動產資訊平台

縣市	2019Q4信義房價指數	2024Q4信義房價指數	5年總漲幅
全國	108.13	169.46	56.72%
台北市	103.60	141.57	36.65%
新北市	106.39	162.01	52.28%
桃園市	109.68	184.97	68.65%
台中市	117.87	200.54	70.14%
台南市	122.06	217.87	78.49%
高雄市	111.72	186.84	67.24%

資料來源：財經M平方-信義房價指數

台股漲幅： 依台灣證交所資料顯示，同期2019/12/31~2024/12/31，不含息的台灣加權股價指數（TAIEX）累積漲幅約92.01%，年化報酬率約 13.95%；含息的台灣加權股價報酬指數（TAIEX Total Return Index）累積漲幅約127.52%，年化報酬率約17.88%。

指數類型	2019/12/31	2024/12/31	5年總增幅
台灣加權股價指數 (不含息)	11,997	23,035	92.01%
台灣加權股價報酬指數 (含息)	22,373	50,903	127.52%

為什麼多數人認為房價漲得比較多？

你可能會覺得很納悶，明明房價漲得很多，一般人投資股市很難追得上房價，為何數據卻顯示房價漲幅不如房市呢？

這可能是因為以下3個原因：

(1)指數無法反映個別區域的飆漲：

內政部指數反映的是整體市場的平均趨勢，並不代表你家附近的特定房產漲幅也是一樣。例如，熱門重劃區的漲幅可能遠高於老舊社區。

此外，某些特定行政區，因重大建設與人口移入，這5年來的漲幅遠超過全市平均，也會讓你的感受與整體數據有所落差。

(2)我們只看到房子的「總金額變化」，卻忽略了「報酬率變化」

房屋的總價較高，只要有微小的百分比漲幅，金額看起來就十分驚人；舉例來說，一間 1,500 萬的房子，只要上漲 50%，價差就是 750 萬，這個數字聽起來非常多。

同時間，你可能手邊沒有1,500 萬可投入股市，假設只有 300 萬投入股市，即使台股5年上漲了 100%，獲利只有 300 萬，因此直覺上還是房市漲得比股市快。

(3) 多數散戶過於自信，績效往往輸給大盤

很多人投資股市時，會嘗試主動選股，希望挑到飆股、打敗大盤。但實際上，研究顯示大多數散戶長期報酬率遠低於指數，原因包括：

頻繁進出，錯過關鍵漲幅
追高殺低，買在高點、賣在低點
過度集中在少數標的，風險放大

結果就是：雖然台股指數近5年漲了超過1倍，但很多人實際帳上報酬率只有個位數或甚至賠錢。

相較之下，房子只要買進持有，不會每天盯盤、頻繁操作，反而更容易看見「漲價成果」，這種「落差感」也讓人覺得房價漲得比股市快。

二、為什麼該追的不是房價，而是頭期款？

儘管理性數據顯示投資股票的報酬率可能更高，但買房的優勢絕不僅止於此。

除了滿足居住需求，它還能為你帶來家庭關係的獨立、心靈上的安定感等無價的感性價值，以及透過房貸創造的財務槓桿優勢。

既然買房仍是許多人的人生目標，我們就不必陷入焦慮的情緒，與其急著追上不斷上漲的「房價」，不如先將重心放在「如何存到足夠的頭期款(或自備款)」上，這才是真正能掌握在自己手中的目標。

舉個例子如下：

📍 2019年

房價：1,500 萬
頭期款：300 萬
貸款金額：1,200 萬
月付金：約 47,415 元

📍 2024 年

房價：2,300 萬
頭期款：460 萬
貸款金額：1,840 萬
月付金：約 72,702 元

5年內的房價上漲800 萬，看起來確實讓人很焦慮，但重點不是房價漲了多少，而是：你能不能在這段期間多存下 160 萬元頭期款？並且多承擔每月多 2.5 萬元 的房貸壓力？

換句話說，房價的漲跌只是帳面上的數字，真正的關鍵在於：你是否存到了上漲的頭期款？你是否能負擔得起未來的房貸？

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三、頭期款怎麼存？追上頭期款的6大步驟

無論你的目標是「買房」還是「投資股市」，穩定的儲蓄都是實現夢想的基石。買房頭期款怎麼存才有機會追上房價漲幅呢？這裡提供幾個實戰步驟，幫助你加速累積頭期款。

1. 設定明確的目標

這一步非常重要，因為它將你的夢想轉化為具體的數字；譬如：設定目標是5年內存到頭期款，房價 1,200 萬，頭期款 2 成是 240 萬，再加上裝潢、家電、雜支 100 萬，總共需要存 340 萬。

2. 盤點目前的財務現況

了解目前的收入、支出、資產與負債。如果目前的儲蓄進度跟不上目標，就要提高儲蓄金額；同時，也檢視月負債收支比，若太高，除了開源，也要思考如何有效節流。

3. 縮減目標與現況的差距

如果你發現目前的儲蓄速度難以達成目標，就必須調整策略。這可能意味著你必須同時開源與節流，或者重新評估目標，例如從 1,200 萬的房子調整為 1,000 萬，以符合你的實際財務能力。

4. 選擇適合的策略

多數人高估了自己的投資能力，花費大量時間研究個股，但實務上，指數化投資是更有效率的選擇。

因為你不用花時間研究公司財報，也不用擔心選錯股票，只要透過分散持股，來追蹤整個市場的表現，你就能買下整個國家的經濟成長。

根據歷史數據，長期下來，超過八成的專業經理人，他們的主動選股績效都無法超越大盤指數，這也代表著，你只要做好指數化投資，長期就能擁有更高的勝率。

此外，透過定期定額扣款，不只能強迫儲蓄，還能克服人性的貪婪與恐懼，確保資金盡快投入市場，享受長期複利帶來的成果。

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5. 選擇適合的工具

(1)善用市值型ETF

ETF有分很多種，如果你的目標是追上頭期款，應該選擇追蹤大盤的市值型ETF（如0050），它們具備分散風險、內扣費用低等優勢，長期下來績效通常穩定且優於大盤；而且要盡量降低甚至避免領出股息，讓股息自動再投入，才能發揮出更大的複利效果。

因此，務必避開主動型ETF，如高股息ETF、產業型ETF等。 這些基金因為選股策略較為集中或頻繁，不確定性較高，長期績效通常不穩定，未必能有效幫助你追上目標。

(2)善用投資平台

選擇優質的投資平台非常關鍵。若要投資 ETF，「券商」通常比「銀行」擁有更低的交易手續費；若選擇共同基金，則可以考慮「基金平台」，因為申購手續費通常較低，甚至有長期優惠。

最新趨勢：
舉例來說，同樣是追蹤臺灣50指數，透過券商購買的 0050 ETF 和透過政府新推出的 TISA 專戶購買的 0050 連結基金，就有顯著差異。

前者如同股票，買賣有交易稅與手續費；後者則通常免申購手續費、經理費更低，並自動將股息滾入淨值，更適合長期且紀律化的投資人。