平均地權條例懶人包:修法內容有哪些?買房有什麼影響?一次完整了解史上最嚴厲的打炒房政策!

平均地權條例懶人包

「我買了預售屋,是不是不能換約轉售啊?」

「如果不能換約,萬一我遇到特殊事件,不得不賣該怎麼辦?」

平均地權條例修法之後,被譽為「最嚴厲的打炒房政策」,很多人都非常關心自己的權益是否會受到影響。

究竟什麼是平均地權?平均地權修法內容有哪些?對於我們買房有什麼影響?又有哪些爭議呢?

喬王特別幫你整理了平均地權條例懶人包,讓你可以一次完整看懂!

什麼是平均地權條例

《平均地權條例》是《土地法》的特別法,主要是用來穩定土地與房屋的價格,已存在很久的時間。

以下是平均地權的歷史:

• 1954年:制定《實施都市平均地權條例》,目的是解決管理都市土地問題,但此法涵蓋範圍只有「都市土地」,導致「其他土地」變成投機客牟取不法暴利的目標。

• 1977年:修正為《平均地權條例》,擴大實施範圍至所有土地「全面實施」主要規範土地使用、規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公、穩定土地與房屋價格。

自從1977年修正公布平均地權條例之後,至今為止已歷經15次的修法。

延伸閱讀平均地權條例施行細則

修法時程

這次平均地權條例的修法時程大致如下:

2021/12/09 內政部通過草案

2022/04/07 行政院通過草案

2022/12/21 立法院初審通過

2023/01/10 立法院三讀通過

2023/02/08 總統公布

2023/04/26 預告修訂後的子法

2023/07/01 正式上路


由於法令還沒正式上路,所以要等到2023/7/1法令上路後才會正式實施這項修法內容,不會溯及既往,所以不用擔心影響自己的權利。

修法內容有哪些?

由於房價持續飆漲,為了引導不動產市場正常發展、避免土地及房屋價格受到炒作或壟斷,因此2023/01/10三讀通過《平均地權條例》修正草案,有人甚至號稱為「房產史上最嚴厲的打炒房政策」。

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但要注意的是,通過之後不代表完成修法,因為還需要修訂子法,所以實際上路時間預計是2023年5月以後。

那麼…到底修改了那些內容呢?本次主要修改的內容如下:

平均地權條例修法內容

修法1:限制換約轉售

預售屋或新建成屋的買賣契約,除了以下對象之外,交屋之前不可以再讓與或轉售第三人:

  1. 配偶、直系血親 (如父母/子女)、二親等內旁系血親 (如兄弟姊妹)
  2. 簽約後死亡,其繼承人依法繼承換約
  3. 私法人合併依法承受,或解散清算後財產歸屬
  4. 其他 (經內政部公告的特殊情形)
平均地權條例預售屋禁止換約2

建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者可按戶棟處罰50萬 ~ 300萬元。

補充說明
經內政部公告的6大特殊情形,包括:買受人在簽約後因受到以下情形以致無力繳款,經報請縣市政府核准後可不受限制:

1. 本人因非自願性離職,超過六個月未就業
2. 本人或家庭成員罹患重大傷病,或特定病症須六個月以上全日照顧
3. 本人或家庭成員房屋,因災害毀損而不堪居住,須另行租屋
4. 本人或家庭成員發生意外事故,導致第三人重傷或死亡
5. 買受人死亡,繼承人無意保留
6. 共同買受人間的轉售或讓與

家庭成員包括:
(1)配偶
(2)本人及配偶的直系親屬
(3)父母均死亡,戶籍內需要照顧的未成年或身心障礙已成年且無配偶的兄弟姊妹

※私法人:依民法、公司法成立的社團法人、財團法人
※買受人:即買方。

預售屋可換約轉售他人情形

內政部在2023/01/13 特別說明,預售屋換約限制不溯及既往

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修法2:重罰炒作行為

明確規範以下炒作行為,可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元:

  • 散播不實資訊影響交易價格
  • 透過通謀虛偽交易營造熱銷假象
  • 利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利
  • 以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作

舉例:

  1. 常見的閉門銷售(潛銷)分期銷售(飢餓行銷),可能涉及營造完(熱)銷假象,趁機哄抬價格。
  2. 散佈不實銷售價格、銷售量,可能涉及引發房價上漲恐慌及搶購潮。
  3. 網路群組銷售揪團炒房,可能涉及投機壟斷、影響市場秩序及自住者購屋機會。
  4. 加價換約轉售,可能涉及哄抬牟利,墊高房價。

以上炒作行為,經過限期改正但未改正者,可連續處罰。

修法3:建立檢舉獎金制度

由於不動產交易量量大,而且揪團炒作稽查不易,所以針對銷售、買賣和實價登錄建立了違規檢舉制度。

舉例如下:

  • 實價登錄違規
  • 違反紅單管制規定
  • 違反限制換約規定
  • 違反禁止炒作規定

民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉。

如果經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金,實收罰鍰 40%,每案最高 1千萬元,想要賺檢舉獎金的話,不妨挑戰一下(咦)。

平均地權條例建立檢舉獎金制度
圖片來源:內政部

修法4:管制私法人購屋

過去很多人會透過法人名義購屋,主要原因是可享有一些優勢和便利,譬如:

  • 法人可集合不同股東之資金參與共同投資,資金相對比較充沛
  • 許多房屋支出可列為法人費用,省下稅費,包括:房貸利息、房屋稅、地價稅、水電費等
  • 委託管理較方便
  • 未來家族傳承需求

因此,許多法人常常會囤積住宅、投資牟利,進而影響到不動產市場。

所以,政府特別增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為2大類:

  • 免經許可
  • 需經內政部許可

其中「需經內政部許可」,於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

細節可參考如下:

  • 需經許可項目,用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目 (訂定許可辦法)
  • 取得許可完成移轉登記後,屆滿5年方得再移轉,因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定移轉者,不在此限

補充說明:私法人是指依照民法、公司法規定所成立的法人組織,分為社團法人或財團法人,前者以「人」為設立的基礎 (譬如公司、商會等);後者則是以「資金」為設立基礎,管理並使用該筆資金 (譬如基金會、私立學校等)。

有興趣可參考:公法人是什麼?公法人vs私法人怎麼分?一次搞懂公法人!

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修法5:解約申報登錄

過去常發生許多虛假交易,透過預售屋假買賣申報實價登錄,哄抬房價後再解約的炒作手法

因此,政府新增了「解約申報登錄」的機制

預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄。

違規者將按戶棟處罰:3萬 ~ 15萬元;經2次限改而未改正者,罰30 ~ 100萬元,且可以按次處罰。

條例修法後影響

《平均地權條例》同時影響了購買預售屋、新成屋、中古屋的消費者,如果你是自住客,影響效果其實有限。

不過,如果是投機客,或者是建商/代銷/房仲業者,就有可能會受到管制,不得換約轉售、炒作房價、運用私法人來囤積住宅、製造虛假交易再解約。

此外,私法人會受到購屋限制,未來購屋必須事先申請許可,以避免透過私法人來炒房。

修法相關爭議

根據經濟日報的報導,台北市不動產開發公會理事長陳勝宏2023/3/21針對《平均地權條例》修法通過的新法「私法人購屋採許可制」,曾提出三大爭議點:違憲、不符比例原則、審核人力問題。

爭議1:可能涉及違憲

由於法人屬於權利主體,限制買賣有可能侵害權利行為。

台灣法學基金會董事長謝哲勝曾經指出:《平均地權條例》涉及侵害憲法第15、22、23條,無法保障民眾財產權,也影響社會秩序公共利益。(資料來源:限私法人買住宅 特例多阻礙大)

爭議2:可能不符比例原則

政府政策目的在於防弊,打擊少數不當炒作行為。

不過「私法人購屋採許可制」卻直接限制全部私法人的買賣行為,就好比政府為了防堵小偷,在晚上六點後禁止所有民眾外出一樣。

爭議3:審核人力問題

根據內政部提供之資料顯示,私法人一年平均購屋約1.5萬戶,若政府全年無休,相當於一天要審核約41件案子,政府人力是否足以在一天內審完 41 件私法人案子?

平均地權條例常見問題FAQ

Q1: 近期平均地權條例修法,主要有哪些內容?

1. 限制換約轉售
2. 重罰炒作行為
3. 建立檢舉獎金制度
4. 管制私法人購屋
5. 解約申報登錄

Q2: 限制換約轉售有什麼例外條件?

限制換約轉售若有以下情況才得以換約轉售:
1. 對象為配偶
2. 對象為直系血親
3. 對象為二親等內旁系血親
4. 簽約後受到強制執行
5. 重病長期療養
6. 非自願失業
7. 重大變故

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參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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