天啊 ~ 買了預售屋，建商倒閉跑路了！
辛苦存錢買了預售屋，你應該不希望建商蓋到一半，就捲款潛逃吧？
除了慎選建商之外，你還必須知道預售屋的交易安全機制有哪些，以及該怎麼降低風險！
文章目錄
預售屋履約保證是什麼
首先，你必須知道政府規定的「預售屋履約保證 (後來改名為履約擔保)」總共有以下5種：
- 價金返還
- 價金信託
- 不動產開發信託
- 同業連帶擔保
- 公會辦理連帶保證協定
💡補充說明：早期預售屋的履保，全名叫做「履約保證機制」，後來政府為了符合消費者保護法第17條第2項第3款之規定，已改名為 「履約擔保機制」，請別再使用錯誤名稱囉！
這篇文章將和你說明這5種履約擔保機制的差別，以及有哪些潛在風險，幫助你判斷該怎麼選擇預售屋履保，以及遇到建商不做履保時該怎麼抉擇。
預售屋履保第一安全機制：價金返還
第一種是價金返還，是最安全的預售屋交易機制。
因為它規定必須等到交屋之後，建商才能動用買方的支付款項。
萬一建商倒閉，可以百分之百無條件將消費者支付的價金退還給買方，所以對消費者最有保障。
但是，對消費者最有保障的機制，反而對建商來說最不利！
因為建商必須等到「交屋」才能拿到款項，所以前面的「廣告行銷」及「蓋房子」的費用都要由建商自己先墊，資金壓力就會非常大。
這也是為什麼市面上很少聽過有建商使用「價金返還」的原因。
💡補充說明：有很多讀者問我說真的有建商使用這機制嗎？事實上是有的，只是你不一定知道。譬如說…之前高雄就有一家「財力雄厚」的「老牌在地建商」就是使用這機制，至於是否還有其他建商使用過，就期待大家留言告訴我囉！)
預售屋履保第二安全機制：價金信託&不動產開發信託
「價金信託」與「不動產開發信託」是並列第二安全的預售屋交易機制。
這兩種機制都規定建商必須依照「工程進度」專款專用，所以建商不能隨便動用買方支付的款項。
但是要注意的是，萬一建商倒閉了，消費者還是有可能拿不回全部的購屋款唷！
之前我有聽到一個教房地產的老師告訴學生「價金信託」一定安全，我聽了差點沒昏倒…= =
我們先來看一下「價金信託」與「不動產開發信託」的官方定義：
● 價金信託
由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。
● 不動產開發信託
由建商或起造人將「建案土地及興建資金」信託予某金融機構或信託業者執行履約管理，興建資金應依工程進度專款專用。
看完之後，你是不是跟喬王一樣覺得….有看沒有懂？
而且看完之後，還是不知道他們兩個的差別在哪裡XD？
沒關係，這是很正常的，因為網路上幾乎沒有人提到他們的差異在哪裡。
就算有相關的新聞整理，記者們可能在一知半解的情況之下寫出來，所以你看不懂很正常…
好啦！謎底揭曉！
這兩者的主要差異在於：
不動產開發信託除了可以申請工程款之外，建商還可以申請銷售費用，但是價金信託只能申請工程款。
什麼是銷售費用呢？
它包括了：代銷人員銷售酬金、接待中心、樣品屋費用等。
喬王舉2個實際的案例，你就會明白這個機制還是存在一定的風險：
【案例1：不動產開發信託-預售屋倒閉案】
2021年山琳建設建商無預警倒閉，預售屋青慕淳建案是委託銀行做不動產開發信託。
星展銀行依照信託合約撥款給建商，原本存入的3,622萬元，最後只剩下624萬元。
後來銀行依照合約規範，請山琳建設選任的僑馥建經公司評估續建之可行性，經過僑馥建經公司評估後，認為續建風險高。
被山琳建設積欠土地融資約1.89億元的星展銀行，因為山琳建設不只沒依約清償，還積欠利息，為了保全債權，也在2021年12月將土地交送給台灣金服拍賣，但因為無人投標而流標，2022年又轉入新北地院法拍。
所以，從這個案例中我們可以發現，銀行先把土地法拍賣掉，優先填補銀行的損失，而不是先填補買方的損失，並沒有真正保障到消費者的權益。
參考新聞：
● 爛尾樓！預售屋遭跳票違約 41名承購戶控銀行毀約
● 建商倒閉履保帳戶只剩600萬 34名已購戶「房錢兩失」
● 【買預售血本無歸】建商欠債落跑留爛攤 買預售屋簽履約保證也沒救
【案例2：價金信託-預售屋倒閉案】
嘉源建設的「泊山妍」與「嘉源埕驛」兩個建案，2023年7月遭爆料無法依約定完工，根據瑞興銀行官網資料顯示的信託專戶金額變化如下：
➡️泊山妍：信託專戶收到價金7,007萬(=4787萬+2220萬)，支付了工程款2742萬，截至112年7月10日餘額剩下4,265萬
➡️嘉源埕驛：信託專戶原有6.6萬，截至112年7月10日餘額不變(6.6萬)
資料來源：
● 瑞興銀行「泊山妍」建案之預售屋價金信託
● 瑞興銀行「埕驛」建案之預售屋價金信託
過去許多建商在房子還沒蓋好就用光預收款，甚至將興建款用在預售屋代銷公司的管銷費用，導致履約擔保機制形同虛設。
2023年8月內政部決定採納金融業意見，未來建商在「未完成樓地板興建達一定比率」或「建物取得使用執照前」前，不能動用民眾的預收款。
此外，現行建商的債權人可對「買方價金、建商自有資金、建商融資」等資金進行強制執行，買方價金就算信託也沒用，未來擬修法明定該信託財產的受益權，不能成為強制執行的標的。
參考新聞：
爛尾樓！預售屋遭跳票違約 41名承購戶控銀行毀約
建商倒閉履保帳戶只剩600萬 34名已購戶「房錢兩失」
【買預售血本無歸】建商欠債落跑留爛攤 買預售屋簽履約保證也沒救
預售屋履保第三安全機制：同業連帶擔保&公會辦理連帶保證協定
「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」則是第三安全的預售屋交易機制。
它們都是由第三方當連帶保證人，當建商倒閉無法完工交屋時，才負起連帶擔保責任。
這些都是直接匯款到建商帳戶，出了事之後才由保人扛起後續責任，相對來說保障度比較低。
接下來讓我們來看一下「價金信託」與「不動產開發信託」的定義：
● 同業連帶擔保
這是指兩個同業、同等級之建商相互連帶擔保，若其中⼀家建商之預售屋建案無法完工或交屋時，另外⼀家建商應無條件完成本建案後交屋。
BUT…你想想看…如果是你開公司，沒事會想要幫其他建商作保，並且收拾爛攤子嗎？
我相信大部分的正常人應該不會願意…
所以，根據某些建商或業內人士的說法，作保的公司其實很多都是建商的相關企業 (但真相為何，就不得而知)
但…這種機制的問題在於…
(1)因為兩家公司的資本額都差不多，所以不景氣狀況下，是否有可能出現同時倒閉的風險？
(2)倘若真的兩方都是關係企業，其中一家公司惡性倒閉，連帶保證的相關企業是否也會一起倒閉呢？
資料來源：預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
● 公會辦理連帶保證協定
這是由全國或各縣市「不動產開發商業同業公會」邀集會員成立連帶保證協定。
若保證協定之會員無法完成預售屋建案，買方可持保證協定之書面影本向加入本協定之公司請求共同完成建案後交屋；加入這個協定的公司不得為任何異議，也不能要求任何費用或補償。
這裡要注意兩點：
(1) 108年11月以前叫做「公會連帶保證」，但現在已改名為「公會辦理連帶保證協定」，請不要再用錯名稱囉！
(2) 很多人誤以為「公會辦理連帶保證協定」是由公會當保證人，但其實是加入「連帶保證協定之公司」來當保人！
實務上，很少遇到這種擔保機制，如果遇到的話，歡迎在下方留言跟喬王說一聲囉！
該如何選擇履約擔保機制
理想上，我們要盡量選擇價金返還，但實務上很少遇到有建商使用這個機制。
那麼，我建議你至少要選擇「價金信託」與「不動產開發信託」。
盡量避免使用「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」，否則動用資金比較沒辦法受到管控，等到倒閉之後才能啟動這項機制。
建商可約定不使用履約擔保機制嗎？
如果預售屋合約中加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」，而且買方也簽約了，這樣成立嗎？
答案是：不成立！
所以，請務必透過履約單保機制，保障自己的買房交易安全，千萬別讓自己的權益睡著囉！
💡補充說明：
根據【行政院消費者保護處108年11月13日院臺消保字第1080037867號函】，認為以個別磋商條款排除預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，有損及消費者權益，並危害不動產交易安全之情事，依消費者保護法第17條第4項規定，該條款無效，雙方權利義務關係仍應回歸預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相關規定，由企業經營者提供「履約擔保機制」。
總結
如果希望降低預售屋的交易安全，除了慎選建商之外，也要善用政府規定的五大「履約保證機制」。
「價金返還」是首選，其次是「價金信託」與「不動產開發信託」，第三才是「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」。
倘若建商在預售屋契約中排除了「履約保證機制」，依照消保法的規定，該條款是無效的，請務必據理力爭！
希望大家看完這篇後，買預售屋時都能夠降低風險，買得開心又放心囉！
補充說明：
除了預售屋有履保，成屋也有履保，兩者不太一樣，有興趣可參考另一篇文章
👉什麼是成屋履約保證？建商不願做履保或價金信託，我該怎麼辦？
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預售屋履約擔保常見問題FAQ
Q: 預售屋履約擔保機制有哪些？
1. 價金返還
2. 價金信託
3. 不動產開發信託
4. 同業連帶擔保
5. 公會辦理連帶保證協定
Q: 預售屋履約擔保機制哪個最安全？
安全程度依序如下：
價金返還 > 價金信託/不動產開發信託 > 同業連帶擔保/公會辦理連帶保證協定
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(1)買房避雷術-預售屋新手攻略
第一門適合想要購買預售屋，但又擔心被建商當肥羊的你。
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(2)買房必知-告別無殼蝸牛的銀行貸財術
第二門適合想要買房，但不知如何規劃資金、擔心貸款不夠的你。
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