買預售屋,自己找銀行貸款,不找建商配合的整批分戶貸款,條件一定比較差嗎?

最近有網友詢問我:

買預售屋,不找建商配合的銀行貸款,貸款條件一定比較差嗎?

恩…我的經驗是…

自己找非建商配合的銀行,要談到更好的貸款條件,機率其實很低,但不代表完全沒機會,就看是否想花時間與精力去爭取這麼低的機率。

如果想了解原因,請繼續看下去囉!

什麼是整批分戶房貸

建商配合的銀行貸款,在銀行界的專業術語,叫做「整批分戶房貸」。

每個建案都有可能找不同銀行來提案,所以每個建案的房貸條件通常都不一樣。

房貸專案有3大類型,整批分戶算是其中一種,有興趣可參考:房貸專案好複雜、好難選?3種房貸類型大拆解,輕鬆挑出適合你的好貸款!

預售屋可以自己找銀行貸款嗎

很多人不知道:購買預售屋,不一定要用建商配合的銀行,自己找銀行貸款也是可以的。

這主要是根據預售屋買賣契約書範本第18條規定,有興趣可以查看:

由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時,買方有權變更貸款之金融機構,自行辦理貸款,除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外,買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

為什麼整批分戶貸款比較划算

因為建商會找好幾家銀行來比較條件,而且銀行一旦承作就是數十戶,或上百戶,所以通常會願意給比較好的條件。

這種專案就像「批發」概念,因為申請量大,所以利率、成數、手續費、綁約期限等都有機會談到很好的條件。

可是,如果你是自己去找其他銀行貸款,就會變成「零售」概念,只能透過自身條件去談,條件通常就會比「批發」”差一些。

自己找其他銀行,無法貸到更好條件嗎

好的建案會有多家銀行競標,銀行也會盡量估到那個價格,所以貸款條件(利率、成數等)通常比較好,

不過還是有一些例外狀況,以下舉三種案例:

#其他銀行提供優質戶專案

有時候整批分戶貸款提供的是相對較佳的房貸條件,但其他銀行為了搶優質客戶,推出了更優惠的優質戶房貸。

因此,建議你先了解市場的房貸行情,再決定是否要找其他家銀行。

譬如:2022年9月升息之後,房貸利率最低地板價就是1.81%,而你可能是1.85%以上。假設你的職業收入很好,或許有機會在其他家銀行找到優質戶貸款,利率會再更低。

#特定銀行才有的房貸條件

有些銀行會推出非常特殊的房貸條件,而其他銀行完全沒有這種商品,所以你去找那家銀行,才能得到你要的條件。

譬如說:當你想要的是40年貸款,但市場上只有特定銀行承做40年貸款,那你就必須自己去找那些銀行詢問才行。

如果你想知道有哪些銀行有40年房貸商品,或者想了解40年房貸的優缺點,可參考這篇文章:40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂長天期房貸的真相!

#整批分戶貸款剔除掉特定客戶

但如果是小建案,可能爭取不到銀行好的貸款專案。

所以,我也看過某些小型建案的貸款專案,不同的年收有不同的貸款條件。

有些買方的收入因為沒有這麼好,自己去找其他銀行申辦,反而找到更好的貸款條件。

譬如說,之前我在分行做整批分戶貸款專案時,有些建案我們只做「收入高」的好客戶,而其他「收入低」的客戶,我們會故意訂一個很普通的條件,讓客戶有機會去找其他銀行申請到更好的貸款條件。

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啊…為什麼銀行這麼現實啊?只提供職業好、收入高的人較好的貸款條件!

或許你會覺得銀行這麼做很現實,那…如果銀行不看職業收入條件,隨意放貸,這樣會比較好嗎?

或者換個角度來看,如果有人向你借錢,你不會看對方的職業收入條件嗎?

其實放款是一門很大的學問,必須評估借款人的條件,而這就是銀行的生存關鍵技能:「風險控管」。

畢竟銀行吸納了許多人民的存款,借錢出去之前就必須控管風險,否則逾放率太高,整個金融體系就會出現問題。

一定要找建商配合的銀行貸款?

那麼…既然其他銀行的條件還是有可能比較好,買預售屋究竟是否可以自己找非建商配合的銀行貸款呢?

我認為…除非貸款條件真的與市場有一段落差,或者需要使用到某銀行的特殊貸款條件,不然自己去找其他銀行貸款,其實不容易找到更好的方案,反而是費心又費力。

此外,還要配合建商交屋流程,在期限內完成撥款,所以少數建商為了怕麻煩,不想耽誤到時程,會直接告知不能找其他銀行貸款,甚至還會告知:一旦找其他銀行申請再來找他們,就不能保證貸款到8成。

當然,如果你很有耐心,也很有時間,願意多花些時間去問其他銀行,其實也沒有不可以。

總結

建商配合的銀行房貸,叫做「整批分戶房貸」,因為是多家銀行競價,而且申請量較大,所以通常會比自己找銀行申請房貸來的優惠。

因此,購買預售屋不一定要找建商配合的銀行,但是條件通常會比較差一些。

不過,少數情況下,銀行會針對客群差別訂價,有時候自己找銀行申請房貸反而會更加優惠。

由於房貸需要配合交屋時程,如果要自己找銀行申請貸款,請務必向建商確認好相關時程,以免來不及在期限內撥款,導致違約必須賠償違約金。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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