你知道除了楠梓區之外，2024年高雄交易量最多的區域在哪嗎？
是擁有台積電議題的橋頭區？還是綠意盎然的美術館特區？其實都不是，答案是：鳳山區。
統計期間：2024/1 ~ 2024/9
事實上，鳳山區的人口多、捷運多、老屋多，目前房價在高雄行政區中仍屬中後段。
這文章將介紹鳳山重劃區，以及幾個重要的重劃區建案，幫助你超前部署，在鳳山區買到好房子！
延伸閱讀：【高雄橋頭新市鎮】未來房價看漲嗎？重劃區建案、交通、生活機能一次解析！
文章目錄
鳳山區簡介
鳳山區位於高雄西南部，開發時間較早，也是高雄市人口最多的行政區，在地商圈包括文山特區商圈、鳳山市區商圈、衛武營商圈及五甲商圈。
由於它與高雄市中心區的交通密切連結，可紓解高雄市中心的人口壓力，因此成為高雄都會區的衛星城市之一。
全台規模最大的LaLaport複合型商場也將於2026年在鳳山開幕，預計引進280個台日知名品牌進駐，一次匯集時尚購物、饗食、藝文娛樂等功能。
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鳳山重劃區範圍
鳳山重劃區相當多，比較知名的有以下幾個：
- 77期重劃區（鳳甲重劃區）
- 93期重劃區（位於鳳山國中生活圈內）
- 國泰重劃區（位於衛武營生活圈內）
- 75期重劃區（五甲公園重劃區）
- 86期文山特區
- 鳳翔特區（位於鳳山國中生活圈內）
- 華鳳特區
本文將介紹較話題最高的77期鳳甲重劃區、93期鳳山重劃區，以及國泰重劃區，其他重劃區介紹敬請期待下一篇懶人包。
#鳳山77期重劃區（鳳甲重劃區）在哪裡
- 東：以保華一路、保華二路為界
- 南：以家和八街、紅毛港路、鳳南一路為界
- 西：以和成路為界
- 北：以鳳甲一街為界
77期重劃區，位於鳳山區南邊，因為鄰近五甲商圈，又稱為「鳳甲重劃區」；原本是為了解決五甲人口稠密問題而規劃，開發之後擴大了五甲生活圈，因此又稱為「新五甲特區」。
這裡的面積廣達34.64公頃，約為大安森林公園的1.3倍，擁有豐富的綠地空間，包括學校、公園、兒童遊戲場等，綠覆率高達43%！
區內交通網絡發達，國道1號和88快速道路近在咫尺，再加上成熟的五甲商圈相連，生活機能日益完善，吸引眾多建商進駐，所以被視為高雄市重要的未來發展區域之一。
#鳳山93期重劃區在哪裡
- 東：以勝利路為界
- 南：以博愛路為界
- 西：以瑞光街為界
- 北：以建國路一段為界
93期重劃區位於鳳山與大寮交界，緊鄰百年歷史的海軍明德訓練班 (原日本海軍鳳山無線電信所)，日據時期吸引了官員與社會高端人士移居，屬於高級聚落；後來國軍軍官入住，帶動經濟與商業的快速發展。
後來因應眷村拆除及保護和利用古蹟，才透過市地重劃的方式開發，達到活化軍方閒置土地的目的。
這個區域總面積約15.89公頃，相當於大安森林公園的0.4倍，其中10.82公頃規劃為住宅建築用地，三分之一為公共設施包含道路、公園以及停車場用地，區域內有鳳山共同市場及捷運橘線鳳山國中站，因此具有鄰近市區的便利性。
目前已經開發完成，正在逐步釋出精華土地供建商投標，而地價也不斷攀升中。
#鳳山國泰重劃區在哪裡
- 東：青年路為界
- 西：國泰路為界
- 南：高雄縣議會、稅捐處及調查站北側地籍線為界
- 北：自由路為界
國泰重劃區周邊有衛武營都會公園，因此隸屬於「衛武營生活圈」，這裡臨近捷運橘線衛武營站和鳳山西(高雄市議會)站。
鳳山區的重劃區大多是「公辦重劃」，但國泰重劃區是「自辦重劃」(發起人是重劃區内的地主)，這裡的總面積約17.12公頃，住宅建地約11.13公頃。
由於離高雄市中心很近，是鳳山往高雄市區的出路口，而且緊鄰國道一號，因此相當受到矚目。
幾年前台糖和華友聯集團開始積極招商，2021年房價已領先鳳山站上3字頭；疫情後，隨著日本三井集團LaLaport大型商場預定2026年開幕，2024年國泰重劃區房價已經上探5字頭。
建案與房價變化
近年來，高雄鳳山區的房價趨勢顯示出明顯的增長，從2020年均價每坪17.23萬/坪，到2023年均價26.67萬，今年均價已突破31.50萬，呈現價量俱增的趨勢。
#77期重劃區（鳳甲重劃區）建案
| 建案名稱 | 坪數 | 房型 |
|---|---|---|
| 閱讀悅禾 | 21-39坪 | 2-3房 |
| 繪上城 | 21-53坪 | 2-4房 |
| 繪上品 | 21-53坪 | 2-4房 |
| 菁英匯 | 23-38坪 | 2-3房 |
| 頂記逸丰景 | 33-46坪 | 3-4房、店面 |
| 奎隆臻品s | 地坪50坪 建坪135坪 | 透天5房 |
77期鳳甲重劃區為公辦市定重劃，建築用地住宅面積為18.6公頃，由於鄰近五甲商圈，吸引五甲人口外溢至此居住。
隨著新建案的推出和交通便利性提升，房價已呈現上漲趨勢，2020 ~ 2021年平均房價還停留在1字頭，沒想到2022年快速成長至28.6萬，2023~2024年則突破3字頭！
2021年以後，成交量持續穩定上升，2024年成交量已突破500戶。
#93期重劃區建案
| 建案名稱 | 坪數 | 房型 |
|---|---|---|
| 藏美東京都2 | 17-40坪 | 2-3房 |
| 勝利安居A | N/A | 套房型 / 838 戶 二房型 / 923 戶 三房型 / 104 戶 |
| 勝利安居B | N/A | 三房型 / 77 戶 套房型 / 644 戶 二房型 / 711 戶 |
| 勝利安居C | N/A | 套房 / 507 戶 二房型 / 552 戶 三房型 / 91 戶 |
| 勝利安居D | 規劃中 | 規劃中 |
93期重劃區建案目前比較少，除了藏美東京都2之外，還有社會住宅「勝利安居」；整個區域將會以「小造鎮」的方式整體規劃都市設計、附屬設施及交通動線，打造以社宅為中心的嶄新社區。
至於藏美東京都2，目前開價是40~44萬/坪，但因為此區建案還不多，未來價格仍有待觀察。
#國泰重劃區建案
此區還沒有任何住宅，已插旗的只有華友聯、聯上開發這兩家建商。
目前三井集團與華友聯開發合作興建的高級住宅大樓業已在此開工，位置在光華路與議會路交叉口，預計樓高31層地下6層，主打44 ~ 70坪的三房住宅，總戶數252戶，每坪售價50萬元起跳。
若擴大至衛武營生活圈來看，2022年以前平均單價在20萬內，2024年成長至26.99萬。
至於衛武營生活圈的成交量，2020年以後持續往下降，尤其2022 ~ 2024年交易量不到210戶。
交通機能
#公路
鳳山區西臨國道一號，南有88快速道路從南鳳山五甲交流道接到國道三號，北往屏東，南到墾丁恆春，交通便利。
#鐵路
鳳山區的台鐵車站有鳳山火車站，不管是南下屏東，或北上新左營轉搭高鐵，非常方便。
自從台鐵地下化之後，台鐵區間車成為南高屏地區通勤人士首選，前往高雄美術館、壽山動物園，都可搭乘台鐵區間車前往。
#捷運
鳳山區的捷運目前有3條：
- 橘線：東至大寮，西至西子灣，貫穿鳳山區共有5個車站
- 環狀輕軌：在鳳山區有凱旋二聖站
- 黃線 (興建中)：設置Y17 ~ Y22共6站，預計2028年優先路段通車，2034年全面通車
#航空
高雄市的國際機場位於小港區，有兩種方式可抵達：
- 開車：從鳳山市開車可從中正交流道、瑞隆交流道、或五甲交流道上國道一號，往南行駛15分鐘可抵達高雄小港國際機場。
- 捷運：搭乘捷運橘線，在美麗島站轉乘紅線，即可迅速抵達小港機場。
#高鐵
若要從鳳山市前往左營搭乘高鐵，可從鳳山火車站或正義火車站，搭乘台鐵列車直達新左營火車站；或者搭捷運橘線到美麗島站轉搭紅線往北即可到達高鐵左營站。
生活機能
公園綠地： 47公頃的衛武營都會公園、鳳山運動園區、鳳山溪保安濕地公園。
藝文中心：衛武營藝術文化中心、國家歌劇院、大東文化中心。
大型購物中心：鳳山火車站的空中鳳城將於2025年開幕，附近有迪卡儂及大型超市，2026年Lalaport 也將在國泰重劃區開幕。
醫療院所：雖然鳳山區沒有醫學中心，但位於鳥松區的長庚醫學中心和鳳山距離僅相隔一條路，而苓雅區的國軍高雄總醫院 (又稱陸軍802醫院)則是緊鄰鳳山區。
學校學區
明星高中：這裡有鳳山高中、鳳新高中，吸引高雄市區的學生前往就讀。
大專院校：雖然鳳山區內沒有大專院校，但正修科技大學位於鄰近的鳥松區。
軍事院校：陸軍官校、步兵學校。
鳳山重劃區優缺點總結
優點
- 人口紅利
鳳山區人口持續成長，有許多年輕家庭進駐，未來房市需求也將上升，投資自住兩相宜。 - 生活機能
鳳山的生活機能完善，有大型超市、公園綠地，展演場地，交通便利有捷運、台鐵，公車路網發達，能滿足全面且便利的日常需求。 - 房價較低
相較於台積電周邊的高漲房價，鳳山區的房價相對親民，適合首購族和年輕人置產，未來增值空間可期。
缺點
- 社區老舊
鳳山有不少老舊社區，購買中古屋需要額外的翻新或維修成本，老舊社區的外觀與規劃可能無法滿足現代化的居住需求。 - 屋齡偏高
鳳山部分房屋的屋齡較高，有結構安全和居住舒適度的隱憂，購買中古屋需要面對維護成本上升的問題，特別是水電管線等基礎設施。 - 早期市區道路狹窄規劃不佳
鳳山早期的市區道路規劃相對狹窄，容易造成交通擁擠和停車困難，捷運黃線施工期間勢必將造成鳳山交通的黑暗期。
綜合建議
- 投資自住兩相宜：相較於受台積電題材影響而漲勢兇猛的北高雄，鳳山區整體的基礎建設及生活機能都相當完備，且持續建設中，投資自住兩相宜。
- 沿著捷運不會錯：因應政府的都市計畫TOD政策，在鳳山區購置房產沿著捷運選購（橘線五個捷運站，黃線兩個捷運站：長庚醫院、正義車站）或台鐵（鳳山車站）絕對是長遠看好。現在正是超前部署的好時機。
- 衛武營周邊值得觀察：換屋族或高資產族群（例如醫師、會計師、律師）可觀察衛武營周邊，這裡不僅有衛武營公園，還有國軍高雄總醫院 (又稱陸軍802醫院)，且鄰近Lalaport大型商場；興建中的捷運黃線和捷運橘線在衛武營站交會之後，形成雙捷運站，對房價有推漲作用，可望成為高雄繼美術館區之後的高級住宅區。
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