【新莊重劃區懶人包】 副都心 | 頭前 | 塭仔圳房價&建案&優缺點分析，哪一區適合你買？

新莊重劃區主要有3個，分別是：副都心、頭前、塭仔圳。

你知道哪一個重劃區適合你嗎？哪一個重劃區有發展潛力？它們的差異又在哪裡呢？

這篇將帶你快速認識新莊的3大重劃區，幫助你買房時更有效率地評估。

新莊大環境簡介

新莊，是新北市人口第二大區域，也是全國人口第四大區域，總人口約42.1萬人(截至2021年)，由此可見它在新北市扮演的重要地位。

新莊由來

為什麼名稱叫做「新莊」呢？

這是因為早期的新莊是淡水港的內港，因而成為北台灣最早開發的地區。

「一府、二鹿、三艋舺」是很多人熟悉的台灣諺語，但你知道嗎？新莊其實早在艋舺之前，就已經是北台灣最重要的港口，據說在乾隆年間甚至有「一府、二鹿、三新莊」的美稱！

18世紀漢人來此開墾時，認為這裡是「新興的村莊」，所以簡稱為「新莊」。

新莊發展歷程

因為交通、地理與文化的差異，新莊又被區分為兩大區塊：

• 上新莊：包括了舊市區、副都心重劃區、 頭前重劃區
• 下新莊：包括了輔大站、丹鳳站、迴龍站一帶

新莊以北有五股工業區，新莊南部中正路兩側以前有很多中小型加工廠。

隨著歷任台北縣長、新北市長的政策推動下，通過了多項計畫，包括了頭前重劃區、新莊副都心重劃區、塭仔圳重劃區新北產業知識園區、國際創新園區等，新莊已經搖身一變，成為新北市的重點發展區域。

以前的新莊人口都是集中在舊市區，重劃區出現後有機會緩解新莊舊市區的人口壓力，所以接下來將分別介紹新莊的3大重劃區：

• 副都心重劃區
• 頭前重劃區
• 塭仔圳重劃區

一般來說，重劃區會經歷3階段：長草、長房、長機能。

副都心與頭前重劃區目前已邁入第三階段，而塭仔圳大約還在第一與第二階段努力中。

副都心重劃區介紹

副都心重劃區地理範圍

副都心重劃區占地大約100公頃，它的範圍與界限如下：

• 北：新北大道 (台1線)
• 西：特二號快速道路 (台65線)
• 東：思源路
• 南：中原路

副都心重劃區用途規劃

副都心重劃區的土地使用分區，以商業區為主 (約40%)，住宅區僅佔20%，剩下40%都是公共設施用地。

如果你喜歡商業氣息重、購物方便的地區，副都心重劃區會很適合你。

但如果你喜歡純住宅，那麼喬王會建議你選擇頭前重劃區。

副都心重劃區生活機能

#購物

附近有家樂福、IKEA，還有大型購物中心宏匯廣場，新北知識園區內也有晶冠廣場。

沿著中信街、中華街、昌平街、福壽街，往南可延伸到熱鬧的舊市區，所以相對來說很方便。

#學區

副都心重劃區的國小有2所可選擇，其中昌平國小是雙語學校：

• 昌平國小 (雙語)
• 中信國小

除了國小，以下也列出附近的國高中及大學：

• 國中：中平國中、頭前國中
• 高中：新莊高中
• 大學：輔仁大學

如果你想了解怎麼查詢學區，可以閱讀這一篇：買房學區怎麼查詢？爸媽們快收藏！用對這方法，30秒就搞定國中/國小學區！

#公園

塭仔底濕地公園、願景公園、昌平公園、福基公園距離都不算遠，假日可以帶著家人或毛小孩到這些公園散散步，讓身心舒暢一下。

副都心重劃區發展潛力

許多企業已在這裡買地興建總部，譬如：佳能、四零四、儒鴻、勤誠興業、中悅、麗寶等，所以工作人口變多，未來發展也很值得期待。

走路大約6分鐘就能到⼤型百貨商場「宏匯廣場」，它引進了超過300家品牌進駐，帶動整個區域的發展。

不只如此，以下重⼤建設即將在這幾年陸續到位，所以也有人預測將成為新北市的下一個信義計畫區：

• 中央合署辦公⼤樓：⾏政院⽂化部、客家委員會等都已進駐
• 新北宏匯i-Tower
• 國家電影中⼼
• 溫仔底濕地公園：設有兒童戲⽔池、溜冰場
• 典華飯店
• 凱悅嘉軒飯店

副都心重劃區建案

副都心重劃區的建案很多，以下列舉幾個熱門建案提供給你參考：

副都心重劃區房價概況

副都心重劃區2018~2019年平均房價約44~45萬元，2021年漲到49萬元，但成交量也降低至1086戶。

2022年房價漲幅更驚人，直接突破56萬元，而2023年則是逼近60萬元，但這兩年成交量降低至接近800戶，2024年則是站穩6字頭。

補充說明：
副都心重劃區早期房價被炒得太高，尤其2011年左右房市正夯，房價曾被喊至7~9字頭，加上主要是大坪數產品，後來房價歷經多年的修正。

直到2018~2019年盤整結束後，近幾年房價才又快速上升。

副都心重劃區優缺點分析

副都心的優點，是有許多重大建設規劃，潛在工作機會眾多，且歷經10年以上的房價修正，再加上許多企業總部已陸續進駐，房價具有支撐空間。

副都心的缺點，則是純住宅較少，大部份都是商業區住宅。

頭前重劃區介紹

頭前重劃區地理範圍

頭前重劃區緊鄰在副都心重區的西側，佔地大約50公頃，只有副都心重劃區的一半面積。

它的範圍如下：

• 北：新北大道 (即台一線)
• 西：思源路
• 東：福前街
• 南：幸福東路

以中原東路為界，又可分為南北兩個區域：

• 北頭前
• 南頭前

頭前重劃區用途規劃

頭前重劃區的土地使用分區，約有60%住宅區，10%商業區。

有別於商業氣息濃厚的副都心，這裡大部分都是純住宅，環境比較清幽一些，建蔽與綠化的比例約各佔一半，所以建築物的棟距較大、視野寬闊。

如果你喜歡純住宅，頭前重劃區可能會比副都心更適合你。

這裡的街廓規劃非常整齊，歷經10年多的發展，加上附近副都心重劃區建設陸續到位，以及機場捷運、捷運環狀線相繼通車，所以房屋市場交易熱絡。

不過要注意的是，東側 (福前街以東)有許多工業區，可能會有噪音或氣味影響。

頭前重劃區生活機能

#購物

北側最近的新北知識園區有晶冠廣場，西北方有大型購物中心宏匯廣場，

東側可延伸到熱鬧的舊市區，所以整理來說算很方便。

#學區

頭前重劃區位於化成里、頭前里、福基里，附近的學校包括：

• 國小：頭前國小
• 國中：頭前國中

#公園

這裡有福基公園、福美公園、化成公園、頭前運動公園。

其中頭前運動公園占地3.5公頃，號稱「萬坪公園」，很適合帶家人或毛小孩到這裡一起散步或運動。

頭前重劃區建案

以下列舉頭前重劃區的建案：

➡️國美青玥

• 建設公司： 國美機構-國聚開發
• 基地地址：福美街、福德一街
• 房型：二房(28.2坪)、三房(33.97~39.71坪)、四房(46.94~47.11坪)

➡️國鉅富

• 建設公司：景程建設
• 基地地址：思源路/福德二街/福美街
• 房型：二房(18/19/21/22坪) 、三房(26/30坪)

➡️長虹PARK32

• 建設公司：長虹建設
• 基地地址：福美街(福美公園正對面)
• 房型：二房(25.6坪) 、 三房(40、50、59坪)

➡️陸江蒔莊

• 建設公司：陸江建設
• 基地地址：福德一街、福前街135巷
• 房型：二房(26.27~26.62坪)、三房(32.58~39.17坪)

頭前重劃區房價概況

頭前重劃區2018~2019年平均房價約在45萬元以下，後來一路漲到2021年的50萬元 (價量齊漲)。

2022年房價漲幅更驚人，單價超過57萬元，但成交量腰斬；2023年則是比副都心更早站穩6字頭。

頭前優缺點分析

頭前重劃區的優點，是純住宅為主，街廓非常整齊，而且附近有萬坪已上的頭前運動公園。
不過要注意的是，頭前重劃區的東側為工業區，比西側住宅區的機能稍差，且可能會受到噪音或氣味的影響。

塭仔圳重劃區介紹

塭仔圳重劃區地理範圍

塭仔圳重劃區在副都心重劃區的左側，橫跨了泰山、新莊兩個行政區界，所以又稱為「新泰塭仔圳重劃區」。

這裡的面積大約400公頃，約副都心重劃區的4倍大、頭前重劃區的8倍大。

它的範圍與界限如下：

• 北：中港西路
• 西：泰山區明志路東側
• 東：特二號快速道路 (台65線)
• 南：環漢路(大漢溪)

下圖是新北市政府的塭仔圳影片解說，一分鐘可以幫你快速了解塭仔圳在哪裡：

塭仔圳重劃區用途規劃

塭仔圳重劃區的土地使用分區，約60%住宅區、10%商業區。

早期塭仔圳地區因洪水平原管制區而禁止或限定興建，解禁後卻又演變成違建鐵皮工廠林立，因為消防設施不夠完善，導致公安意外頻傳。

2020年都市計畫審議通過，分區域實施市地重劃，2022年已經拆除了鐵皮工廠。

因為重劃區面積很大，所以分成兩個區進行開發，包括：

• 塭仔圳重劃區一期：位於北側，較早開發，預計2025年完工，面積約277公頃。
• 塭仔圳重劃區二期：位於南側，較晚開發，預計2026年完工，面積約121公頃。

塭仔圳重劃區建案

塭仔圳重劃區必須等到2025年才會全部配地回來，區域內目前只有2個自辦重劃區獲得配地，所以有推案。

這兩個自辦重劃區包括了：

• 新泰自辦重劃區
• 港泰自辦重劃區

這裡推出的建案不多，目前已推出的建案包括了：

➡️新潤A5

• 建設公司：潤泰建設
• 基地地址：莊泰路、義東街、義德街
• 房型：2房(19/20/24/25坪) 、 3房(28/36坪) 、 4房(42坪)

➡️新莊科達花園

• 建設公司：科達建設
• 基地地址：中環路二段、信華一街
• 房型：2房(22/24坪) 、 3房(31/36坪)

➡️新泰美

• 建設公司：漢翔開發
• 基地地址：中環路二段、信華八街
• 房型：2房(18/20坪) 、 3房(23/26/32坪)

➡️明日城2 勝華迎家

• 建設公司：勝華建設
• 基地地址：信華五街132號
• 房型：2房(29坪) 、 3房(32/38坪)

塭仔圳重劃區歷年房價

塭仔圳重劃區2018~2019年平均房價約在35萬元以下，2021年漲到41萬元，但成交量大幅下滑45%。

2022年房價站上5字頭，且成交量持續增加。

另外要提醒的是，因為塭仔圳重劃區橫跨新莊與泰山，雖然都坐落在同一個生活圈，但是不同區的房價可能會不一樣，銀行鑑價後的貸款成數也有可能出現差異。

一般來說，新莊的房價還是會比泰山高一些，新莊的貸款成數也會比泰山高一些，未來轉賣給下一個買家時，買家可能會因為手頭上的預算做出不同抉擇。

塭仔圳重劃區優缺點分析

塭仔圳重劃區的優點，主要是面積比副都心和頭前重劃區大很多，未來有很大的開發與想像空間。

不過因為比較晚開發，所以機能尚未成熟，可能需要超過10年以上的時間才會發展成熟。

新莊重劃區交通機能

副都心與頭前這兩個重劃區有「三高、三快、三捷」，不管是去「台北市、桃園機場」，或者到「板橋、三重、五股、泰山」，交通都非常方便。

#三高 (高架道路)

北側有中山高、汐五高架、五楊高架三個高架道路。

#三快 (快速道路)

• 北側有台1線(新北大道)，往三重開車大約7分可抵達台北⾞站。
• 東側有64快速道路，可至中和/新店。
• 西側有65快速道路可到⼟城、五股區，並且能接往國道1號與國道3號。

#三捷 (捷運)

區域內同時擁有副都心重劃區的機場捷運線、環狀線(黃線)、新莊線(橘線)三種捷運線。

【A3新北產業園區站】是雙捷運交會站，可同時享有「環狀線」與「機場捷運線」的便利性，環狀線往南可接到新莊/板橋/中永和/新店，未來甚至會往北延伸出「北環段」，直達士林、內湖。

機場捷運線則是可以往台北車站，也可以一線直抵機場，非常方便。

三大重劃區差異比較

這三個重劃區有各自的特色，喬王幫你整理了以下表格，方便讓你快速了解：

	副都心重劃區	頭前重劃區	塭仔圳重劃區
面積	約100公頃	約50公頃	約400公頃
地理位置	北：新北大道 西：特二號快速道路 東：思源路 南：中原路	北：新北大道 西：思源路 東：福前街 南：幸福東路	北：中港西路 西：泰山區明志路東側 東：特二號快速道路 南：環漢路
土地規劃	商業區40% 住宅區20%	住宅區60% 商業區10%	住宅區60% 商業區10%
交通機能	●近台64、65線、國道1號 ●新北產業園區站(機捷線) ●副都心站(機捷線) ●泰山站(機捷線)	●近台64、65線、國道1號 ●泰山站(機捷線) ●幸福站(環狀線) ●新北產業園區站(機捷線)	●近台64、65線、國道1號 ●泰山站(機捷線) ●輔大站(中蘆線) (某些區域距捷運站較遠)
學區	昌平國小 (雙語) 中信國小 中平國中 頭前國中	頭前國小 頭前國中	仰賴周邊學區
特色	●商業機能豐富 ●大型百貨商場 ●眾多企業總部 ●許多重大建設	●純住宅 ●萬坪公園	●橫跨新莊與泰山 ●面積最大 ●機能尚不完整

總結

新莊有3大重劃區，分別是副都心、頭前、塭仔圳。

重劃區原則上會經歷3階段：長草、長房、長機能；副都心與頭前重劃區已邁入第三階段，而塭仔圳大約還在第一與第二階段努力中。

副都心重劃區：

以商業區為主，大型商場百貨購物方便，許多企業總部進駐，重大建設也陸續到位。

房價最高曾被吵到8~9字頭，後來最低跌到3字頭，近期從4字頭快速推升到5~6字頭 (平均單價56萬元)。

頭前重劃區：

以住宅區為主，面積僅副都心的一半，擁有萬坪面積的頭前運動公園。

近期房價從4字頭推升到5~6字頭 (平均單價57萬元)。

塭仔圳重劃區：

以住宅區為主，橫跨新莊泰山兩區，面積是副都心的4倍大。

因為開發較晚，直到2022年才拆光鐵皮工廠，所以機能還未成熟，大部分區域還需要一段時間開發。

目前僅有新泰、港泰兩個自辦重劃區有推案，近期房價也從3字頭推升到接近5字頭 (平均單價49.8萬元)。

副都心重劃區常見問題FAQ

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