【新莊3大重劃區懶人包】 副都心、頭前、塭仔圳優缺點分析,哪個重劃區適合你購買?

新莊重劃區:副都心、頭前、塭仔圳

新莊有3大重劃區,分別是副都心、頭前、塭仔圳。

你知道哪一個重劃區適合你嗎?哪一個重劃區有發展潛力?它們的差異又在哪裡呢?

這篇將帶你快速認識新莊的3大重劃區,幫助你買房時更有效率地評估。

新莊副都心、頭前、塭仔圳重劃區地圖

新莊大環境簡介

新莊,是新北市人口第二大區域,也是全國人口第四大區域,總人口約42.1萬人(截至2021年),由此可見它在新北市扮演的重要地位。

新莊由來

為什麼名稱叫做「新莊」呢?

這是因為早期的新莊是淡水港的內港,因而成為北台灣最早開發的地區。

「一府、二鹿、三艋舺」是很多人熟悉的台灣諺語,但你知道嗎?新莊其實早在艋舺之前,就已經是北台灣最重要的港口,據說在乾隆年間甚至有「一府、二鹿、三新莊」的美稱!

18世紀漢人來此開墾時,認為這裡是「新興的村莊」,所以簡稱為「新莊」。

新莊發展歷程

因為交通、地理與文化的差異,新莊又被區分為兩大區塊:

  • 上新莊:包括了舊市區、副都心重劃區、 頭前重劃區
  • 下新莊:包括了輔大站、丹鳳站、迴龍站一帶
上新莊、下新莊
上新莊、下新莊示意圖

新莊以北有五股工業區,新莊南部中正路兩側以前有很多中小型加工廠。

隨著歷任台北縣長、新北市長的政策推動下,通過了多項計畫,包括了頭前重劃區、新莊副都心重劃區、塭仔圳重劃區新北產業知識園區、國際創新園區等,新莊已經搖身一變,成為新北市的重點發展區域。

以前的新莊人口都是集中在舊市區,重劃區出現後有機會緩解新莊舊市區的人口壓力,所以接下來將分別介紹新莊的3大重劃區:

  • 副都心重劃區
  • 頭前重劃區
  • 塭仔圳重劃區

一般來說,重劃區會經歷3階段:長草、長房、長機能。

副都心與頭前重劃區目前已邁入第三階段,而塭仔圳大約還在第一與第二階段努力中。

副都心重劃區介紹

副都心地理範圍

副都心重劃區占地大約100公頃,它的範圍與界限如下:

  • 北:新北大道 (台1線)
  • 西:特二號快速道路 (台65線)
  • 東:思源路
  • 南:中原路
副都心重劃區

副都心用途規劃

副都心重劃區的土地使用分區,以商業區為主 (約40%),住宅區僅佔20%,剩下40%都是公共設施用地

如果你喜歡商業氣息重、購物方便的地區,副都心重劃區會很適合你。

但如果你喜歡純住宅,那麼喬王會建議你選擇頭前重劃區。

副都心生活機能

#購物

附近有家樂福、IKEA,還有大型購物中心宏匯廣場,新北知識園區內也有晶冠廣場

沿著中信街、中華街、昌平街、福壽街,往南可延伸到熱鬧的舊市區,所以相對來說很方便。

百邑富都匯生活機能
宏匯廣場

#學區

副都心重劃區的國小有2所可選擇,其中昌平國小是雙語學校:

  • 昌平國小 (雙語)
  • 中信國小

除了國小,以下也列出附近的國高中及大學:

  • 國中:中平國中、頭前國中
  • 高中:新莊高中
  • 大學:輔仁大學

如果你想了解怎麼查詢學區,可以閱讀這一篇:買房學區怎麼查詢?爸媽們快收藏!用對這方法,30秒就搞定國中/國小學區!

#公園

塭仔底濕地公園、願景公園、昌平公園、福基公園距離都不算遠,假日可以帶著家人或毛小孩到這些公園散散步,讓身心舒暢一下。

副都心附近公園

副都心發展潛力

許多企業已在這裡買地興建總部,譬如:佳能、四零四、儒鴻、勤誠興業、中悅、麗寶等,所以工作人口變多,未來發展也很值得期待。

走路大約6分鐘就能到⼤型百貨商場「宏匯廣場」,它引進了超過300家品牌進駐,帶動整個區域的發展。

不只如此,以下重⼤建設即將在這幾年陸續到位,所以也有人預測將成為新北市的下一個信義計畫區

  • 中央合署辦公⼤樓:⾏政院⽂化部、客家委員會等都已進駐
  • 新北宏匯i-Tower
  • 國家電影中⼼
  • 溫仔底濕地公園:設有兒童戲⽔池、溜冰場
  • 典華飯店
  • 凱悅嘉軒飯店

副都心建案

副都心重劃區的建案很多,以下列舉幾個熱門建案提供給你參考:

➡️百邑富都匯

  • 建設公司: 百邑建設
  • 基地地址:中央路、中華路口
  • 房型:二房(22坪) 、 三房(30坪)

百邑富都匯建案的完整資訊,可參考:【百邑富都匯】新莊副都心,便利享受的小坪數輕奢精品宅

➡️海研A3光點

  • 建設公司: 海研建築
  • 基地地址:新北大道、新知八路口
  • 房型:三房(28~31坪)

➡️青青

  • 建設公司: 精業建設
  • 基地地址:福壽街、昌德街
  • 房型:二房(22~24坪) 、 三房(23~31坪)

➡️亞昕森中央

  • 建設公司: 亞昕國際開發、新潤興業
  • 基地地址:富貴路、昌仁路口
  • 房型:二房(28坪) 、 三房(40~45坪) 、 四房(51坪)

副都心房價概況

副都心重劃區2018~2019年平均房價約44~45萬元,後來一路漲到2021年的49萬元。

2022年房價漲幅更是驚人,平均單價甚至超過56萬元!

補充說明
副都心重劃區早期房價被炒得太高,尤其2011年左右房市正夯,房價曾被喊至7~9字頭,加上主要是大坪數產品,後來房價歷經多年的修正。

直到2018~2019年盤整結束後,近幾年房價才又快速上升。

圖片來源:樂居 | 副都心重劃區房價
圖片來源:樂居 | 副都心重劃區房價

副都心優缺點分析

副都心的優點,是有許多重大建設規劃,潛在工作機會眾多,且歷經10年以上的房價修正,再加上許多企業總部已陸續進駐,房價具有支撐空間。


副都心的缺點,則是純住宅較少,大部份都是商業區住宅。

頭前重劃區介紹

頭前地理範圍

頭前重劃區緊鄰在副都心重區的西側,佔地大約50公頃,只有副都心重劃區的一半面積。

它的範圍如下:

  • 北:新北大道 (即台一線)
  • 西:思源路
  • 東:福前街
  • 南:幸福東路
頭前重劃區

以中原東路為界,又可分為南北兩個區域:

  • 北頭前
  • 南頭前

頭前用途規劃

頭前重劃區的土地使用分區,約有60%住宅區,10%商業區。

有別於商業氣息濃厚的副都心,這裡大部分都是純住宅,環境比較清幽一些,建蔽與綠化的比例約各佔一半,所以建築物的棟距較大、視野寬闊。

如果你喜歡純住宅,頭前重劃區可能會比副都心更適合你。

這裡的街廓規劃非常整齊,歷經10年多的發展,加上附近副都心重劃區建設陸續到位,以及機場捷運、捷運環狀線相繼通車,所以房屋市場交易熱絡。

不過要注意的是,東側 (福前街以東)有許多工業區,可能會有噪音或氣味影響。

圖片來源:新北市政府

頭前重劃區生活機能

#購物

北側最近的新北知識園區有晶冠廣場,西北方有大型購物中心宏匯廣場

東側可延伸到熱鬧的舊市區,所以整理來說算很方便。

#學區

頭前重劃區位於化成里、頭前里、福基里,附近的學校包括:

  • 國小:頭前國小
  • 國中:頭前國中

#公園

這裡有福基公園、福美公園、化成公園、頭前運動公園。

其中頭前運動公園占地3.5公頃,號稱「萬坪公園」,很適合帶家人或毛小孩到這裡一起散步或運動。

頭前重劃區建案

以下列舉頭前重劃區的建案:

➡️國美青玥

  • 建設公司: 國美機構-國聚開發
  • 基地地址:福美街、福德一街
  • 房型:二房(28.2坪)、三房(33.97~39.71坪)、四房(46.94~47.11坪)

➡️國鉅富

  • 建設公司: 景程建設
  • 基地地址:思源路/福德二街/福美街
  • 房型:二房(18/19/21/22坪) 、三房(26/30坪)

➡️長虹PARK32

  • 建設公司:長虹建設
  • 基地地址:福美街(福美公園正對面)
  • 房型:二房(25.6坪) 、 三房(40、50、59坪)

➡️陸江蒔莊

  • 建設公司:陸江建設
  • 基地地址:福德一街、福前街135巷
  • 房型:二房(26.27~26.62坪)、三房(32.58~39.17坪)
此張照片是喬王從頭前重劃區某建案眺望遠方的景色

頭前房價概況

頭前重劃區2018~2019年平均房價約在45萬元以下,後來一路漲到2021年的50萬元。

2022年房價漲幅更是驚人,平均單價甚至超過57萬元!

頭前重劃區歷年平均單價
圖片來源:樂居 | 頭前重劃區房價
頭前重劃區屋齡價格分佈
圖片來源:樂居 | 頭前重劃區房價

頭前優缺點分析

頭前重劃區的優點,是純住宅為主,街廓非常整齊,而且附近有萬坪已上的頭前運動公園。
不過要注意的是,頭前重劃區的東側為工業區,比西側住宅區的機能稍差,且可能會受到噪音或氣味的影響。

塭仔圳重劃區介紹

塭仔圳地理範圍

塭仔圳重劃區在副都心重劃區的左側,橫跨了泰山、新莊兩個行政區界,所以又稱為「新泰塭仔圳重劃區」。

這裡的面積大約400公頃,約副都心重劃區的4倍大、頭前重劃區的8倍大。

它的範圍與界限如下:

  • 北:中港西路
  • 西:泰山區明志路東側
  • 東:特二號快速道路 (台65線)
  • 南:環漢路(大漢溪)
塭仔圳重劃區使用分布情況及現地勘景位置
圖片來源:新北市政府

下圖是新北市政府的塭仔圳影片解說,一分鐘可以幫你快速了解塭仔圳在哪裡:

塭仔圳用途規劃

塭仔圳重劃區的土地使用分區,約60%住宅區、10%商業區。

早期塭仔圳地區因洪水平原管制區而禁止或限定興建,解禁後卻又演變成違建鐵皮工廠林立,因為消防設施不夠完善,導致公安意外頻傳。

2020年都市計畫審議通過,分區域實施市地重劃,2022年已經拆除了鐵皮工廠。

因為重劃區面積很大,所以分成兩個區進行開發,包括:

  • 塭仔圳重劃區一期:位於北側,較早開發,預計2025年完工,面積約277公頃。
  • 塭仔圳重劃區二期:位於南側,較晚開發,預計2026年完工,面積約121公頃。

塭仔圳建案

塭仔圳重劃區必須等到2025年才會全部配地回來,區域內目前只有2個自辦重劃區獲得配地,所以有推案。

這兩個自辦重劃區包括了:

  • 新泰自辦重劃區
  • 港泰自辦重劃區

這裡推出的建案不多,目前已推出的建案包括了:

➡️新潤A5

  • 建設公司:潤泰建設
  • 基地地址:莊泰路、義東街、義德街
  • 房型:2房(19/20/24/25坪) 、 3房(28/36坪) 、 4房(42坪)

➡️新莊科達花園

  • 建設公司:科達建設
  • 基地地址:中環路二段、信華一街
  • 房型:2房(22/24坪) 、 3房(31/36坪)

➡️新泰美

  • 建設公司:漢翔開發
  • 基地地址:中環路二段、信華八街
  • 房型:2房(18/20坪) 、 3房(23/26/32坪)

➡️明日城2 勝華迎家

  • 建設公司:勝華建設
  • 基地地址:信華五街132號
  • 房型:2房(29坪) 、 3房(32/38坪)

塭仔圳歷年房價

塭仔圳重劃區2018~2019年平均房價約在35萬元以下,後來一路漲到2021年的41萬元。

2022年房價漲幅更是驚人,平均單價甚至接近50萬元!

塭仔圳重劃區歷年平均房價
圖片來源:樂居 | 塭仔圳重劃區房價
塭仔圳重劃區屋齡價格分佈
圖片來源:樂居 | 塭仔圳重劃區房價

另外要提醒的是,因為塭仔圳重劃區橫跨新莊與泰山,雖然都坐落在同一個生活圈,但是不同區的房價可能會不一樣,銀行鑑價後的貸款成數也有可能出現差異。

一般來說,新莊的房價還是會比泰山高一些,新莊的貸款成數也會比泰山高一些,未來轉賣給下一個買家時,買家可能會因為手頭上的預算做出不同抉擇。

塭仔圳優缺點分析

塭仔圳重劃區的優點,主要是面積比副都心和頭前重劃區大很多,未來有很大的開發與想像空間。

不過因為比較晚開發,所以機能尚未成熟,可能需要超過10年以上的時間才會發展成熟。

新莊重劃區交通機能

副都心與頭前這兩個重劃區有「三高、三快、三捷」,不管是去「台北市、桃園機場」,或者到「板橋、三重、五股、泰山」,交通都非常方便。

#三高 (高架道路)

北側有中山高、汐五高架、五楊高架三個高架道路。

#三快 (快速道路)

  • 北側有台1線(新北大道),往三重開車大約7分可抵達台北⾞站。
  • 東側有64快速道路,可至中和/新店。
  • 西側有65快速道路可到⼟城、五股區,並且能接往國道1號與國道3號。

#三捷 (捷運)

區域內同時擁有副都心重劃區的機場捷運線、環狀線(黃線)、新莊線(橘線)三種捷運線。

【A3新北產業園區站】是雙捷運交會站,可同時享有「環狀線」與「機場捷運線」的便利性,環狀線往南可接到新莊/板橋/中永和/新店,未來甚至會往北延伸出「北環段」,直達士林、內湖

機場捷運線則是可以往台北車站,也可以一線直抵機場,非常方便。

三大重劃區差異比較

這三個重劃區有各自的特色,喬王幫你整理了以下表格,方便讓你快速了解:

副都心重劃區頭前重劃區塭仔圳重劃區
面積約100公頃約50公頃約400公頃
地理位置北:新北大道
西:特二號快速道路
東:思源路
南:中原路
北:新北大道
西:思源路
東:福前街
南:幸福東路
北:中港西路
西:泰山區明志路東側
東:特二號快速道路
南:環漢路
土地規劃商業區40%
住宅區20%
住宅區60%
商業區10%
住宅區60%
商業區10%
交通機能●近台64、65線、國道1號
●新北產業園區站(機捷線)
●副都心站(機捷線)
●泰山站(機捷線)
●近台64、65線、國道1號
●泰山站(機捷線)
●幸福站(環狀線)
●新北產業園區站(機捷線)
●近台64、65線、國道1號
●泰山站(機捷線)
●輔大站(中蘆線)
(某些區域距捷運站較遠)
學區昌平國小 (雙語)
中信國小
中平國中
頭前國中
頭前國小
頭前國中
仰賴周邊學區
特色●商業機能豐富
●大型百貨商場
●眾多企業總部
●許多重大建設
●純住宅
●萬坪公園
●橫跨新莊與泰山
●面積最大
●機能尚不完整

總結

新莊有3大重劃區,分別是副都心、頭前、塭仔圳。

重劃區原則上會經歷3階段:長草、長房、長機能;副都心與頭前重劃區已邁入第三階段,而塭仔圳大約還在第一與第二階段努力中。

副都心重劃區:

以商業區為主,大型商場百貨購物方便,許多企業總部進駐,重大建設也陸續到位。

房價最高曾被吵到8~9字頭,後來最低跌到3字頭,近期從4字頭快速推升到5~6字頭 (平均單價56萬元)。

頭前重劃區:

以住宅區為主,面積僅副都心的一半,擁有萬坪面積的頭前運動公園。

近期房價從4字頭推升到5~6字頭 (平均單價57萬元)。

塭仔圳重劃區:

以住宅區為主,橫跨新莊泰山兩區,面積是副都心的4倍大。

因為開發較晚,直到2022年才拆光鐵皮工廠,所以機能還未成熟,大部分區域還需要一段時間開發。

目前僅有新泰、港泰兩個自辦重劃區有推案,近期房價也從3字頭推升到接近5字頭 (平均單價49.8萬元)。

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喬王的投資理財筆記line@

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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