什麼是成屋履約保證?建商不願做履保或價金信託,原來是因為… 那我該怎麼辦?

嗚~ 喬王~ 我買了新成屋,但建商不願提供履保帳戶,必須匯款到公司帳戶,這樣可以嗎?

最近老同學小亮(化名)想要買新成屋,但建商不肯提供履約保證,還告訴她:

「放心啦!建商不會故意違約,畢竟房子都蓋好了!」

「況且…銀行也會要求過戶到你的名下,完成抵押設定後才會撥款給你;撥款之前,銀行還會再次照會你,所以不用擔心啦!」

她覺得很困惑,因為不知道建商說的話是否能相信,只好趕緊傳訊息問喬王。

那麼,成屋沒有履保,而且建商不會故意違約,這是真的嗎?

我先講簡單三個結論:

  • 不管是預售屋或成屋,都有履保機制,只是預售屋有強制規定,而成屋則沒有。
  • 預售屋有5種履保機制,成屋則有2種履保機制 (履約保證、價金信託)
  • 成屋不用履保,交易風險很高,要小心款項遭挪用,甚至一屋多賣。

什麼是履約保證

當我們買東西時,通常是一手交錢、一手交貨,所以對於買家和賣家來說,交易流程的風險趨近於零。

但是,當我們付錢給賣家後,賣家很久才會把東西寄過來,就有可能遇到賣家無法順利交貨的風險。

相反地,當我們拿到商品後,賣家必須等很久才能拿到錢,賣家就有可能遇到我們買東西不付錢的風險。

人性,就是這麼黑暗……(誤)

其實,與其說人性就是這麼黑暗,不如說:

不管是先買後賣,或先賣後買,只要無法當下完成交易,那麼交易本身就會存在不小的風險

同樣的道理,我們把剛才提到的商品,換成幾千萬的房子來想像一下吧!

當我們購買房子時,身為買方的我們會擔心付款給建商後,建商無法把房子交給我們。

建商當然也會擔心,當房子過戶給我們之後,身為買方的我們無法把剩下的錢匯給建商。

雙方都會擔心交易過程中無法完成履約,這是很正常的心理反應,對吧?

那該怎麼解決「無法一手交錢、一手交屋」的風險呢?

履約保證,就是為了解決這個問題而設計的機制!

它是信託的一種,由第三方來把關,負責保管買方的購屋款項,並確保交易完成之後,賣方可以順利拿到錢,而買方可以順利拿到房子,讓雙方皆大歡喜!

所以,不管是預售屋/新成屋/中古屋,履保是買房時一定要使用的機制,畢竟它是關乎上千萬元的交易!

👉 歡迎加入我粉絲團社團,獲取更多的買房知識!

預售屋與成屋的履保有何不同

1. 預售屋履保機制

政府有強制規定,預售屋必須提供以下5種履約擔保機制的任一種:

  • 價金返還
  • 價金信託
  • 不動產開發信託
  • 同業連帶擔保
  • 公會辦理連帶保證協定

價金返還是最安全的機制,但實務上很少建商採用。

價金信託、不動產開發信託是第二安全的機制。

同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定則是第三安全的機制。

除了價金返還能夠完全保障買方,其他機制都存在一定的風險,但不管如何,這五種機制一定比完全沒有履保的交易來得安全!

如果你想進一步認識這五種預售屋履保機制,不妨參考以下文章。

延伸閱讀擔心建商倒閉跑路嗎?買預售屋前,先搞懂這5種履約擔保機制!

2. 成屋履保機制

成屋,包含了新成屋和中古屋,你可以透過房仲配合的建經公司申請信託專戶,或者直接找銀行申請信託專戶。

台灣的履約保證,其實沒有像國外一樣做到「產權」與「價金」分開託管,只做到「價金」這一端的保障,所以嚴格來說不能稱它為「履約保證」,只能稱它為「價金信託(或價金託管)」。

但台灣人似乎已約定成俗,依照委託對象的不同,把成屋的履保機制分別取名為以下兩種:

  • 建經公司-履約保證
  • 商業銀行-價金信託

💡補充說明:中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出,真正的「履約保證」應是買方的價金給予信託業或律師執行「價金信託」,賣方的不動產則委託地政士或律師做「產權信託」,但台灣目前只有一端,僅是「價金託管」。

延伸閱讀:防買房詐騙 黃國昌:履約保證得除名

#建經公司-履約保證

履約保證,是透過建築經理公司(簡稱建經公司)協助辦理,而建經公司的背後都有各大房仲業者相互投資或策略合作關係。

 💡補充說明:常見的建經公司,包括永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安新建經、台灣房屋的第一建經、21世紀不動產的泛太建經、太平洋房屋的啟大建經等。

建經公司擔任中間橋樑的角色,幫忙買賣雙方處理信託專戶相關事項,但真正保管款項的其實還是銀行,除非建經公司使用的是不是信託專戶,而是一般的公司帳戶。

 💡注意事項:有些建經公司使用的履保是一般公司帳戶,而非信託專戶,所以發生過多起價金遭挪用的案例,請務必注意。

它的優點是:建經公司在遇到問題時,可以約束雙方依「不動產合約」執行,若買方不交付尾款,建經公司就會先代償尾款給賣方,再透過法律行動向買方追討尾款。

但它的缺點是:因為建設公司是委託方,所以款項都是直接匯到建經公司指定的帳戶(有些建經公司用信託專戶,但有些建經公司用一般公司帳戶),再由「建經公司」委託「代書」將款項撥給賣方,因此代書可依契約合法動用履保專戶。實務上就曾經發生過「代書」或「建經公司」盜用款項,導致買賣雙方都受害的案例。

#商業銀行-價金信託

價金信託,全名是「不動產買賣價金信託」,由銀行指派專員協助辦理,依合約負責保管「買方已繳的款項」。

它的優點是:因為委託人是買賣雙方,所以款項是直接匯到信託專戶,如果要動用到專戶內的款項,必須先繳交相關文件給銀行,由銀行確認之後再提出,所以不會發生「建經公司代書」捲款潛逃的情況。

但它的缺點是:銀行只負責保管專戶的款項,萬一遇到交易糾紛,行員無法協助處理 (老實說,行員不是不動產從業人員,不了解房產交易流程,當然也不知該怎麼處理),所以這方面的服務就比不上建經公司。

不動產買賣價金信託
資料來源:國泰世華銀行

建商不想做履保的原因

不想做成屋履約保證的賣方,通常是小型建設公司或個人賣方。

不想做的原因,大致可歸類如下:

1. 完成交易才能動用款項

交易完成之前,賣方無法提現,對於賣方來說產生極大的不便,尤其是財務吃緊的賣方,當然更不會願意這麼做。

2. 額外付履保專戶費用

履約保證費用對於賣方來說是一筆額外支出,但其實費用只需要幾千元,一點也不貴,就算是買方全部吸收也沒關係。

所以建商不願作履約保證,通常還是為了第一個原因:想要隨時動用購屋款項的彈性!

但是,為了賣方的方便,犧牲了買方的權益,這時候你是不是突然想唱「爽到你、艱苦到我」這首歌呢?

履約保證要多少費用

大家都說履保費用不貴,那到底要繳多少錢呢?

它的市場行情如下:

  • 建經公司的履約保證,費用是「房屋總價」的萬分之6
  • 商業銀行的價金信託,費用是「房屋總價」的萬分之2 ~6

不只如此,以上費用都是由買賣雙方各付一半,是不是很便宜呢?

舉例來說:總價1,000萬的房子,買賣雙方只要各付3,000元,就能保障交易的安全性,其實真的很划算!

不做履約保證的風險

不做履約保證,就等於沒有第三方幫你把關,有可能會遇到至少兩種風險:

1. 款項遭挪用

因為款項是直接匯到賣方的帳戶內,沒有銀行也沒有建經公司幫忙管控,所以賣方可以自由從帳戶中提領出來。

萬一建商動用了款項,但是房子沒有過戶給你,你該怎麼辦?

2. 一屋多賣

除了款項遭挪用之外,實務上還有可能遇到一屋多賣的情況:

建商收了你的錢,過戶之前又把房子賣給了其他人,最後捲款潛逃。

那麼,房子到底是你的?還是其他人的?

參考新聞貴婦奈奈翻版! 桃園建商捲款上億元落跑

所以,如果遇到死都不肯做履約保證的建商,喬王建議你:還是不碰為妙吧!

否則萬一發生交易問題,就沒有任何人可以出面為你爭取權益,必須自己打官司告建商,往往曠日廢時、勞心又勞力,根本就是得不償失啊!

喬王,可是中南部很少新成屋,就算有新成屋,建商也幾乎都不用履保。

我問過建商,他們還是堅持不用履保,所以我只能賭賭運氣了..

小亮聽完我的分析後,無奈地問了我以上這句話。

唉…喬王只能說…如果你遇到的建商堅持不肯用履保,但你又很想買,那就只能慎選建商,並且認清楚這個交易存在很大的風險,剩下的就只能祈禱交易過程中不要發生任何問題囉…

總結

履約保證,可以降低購屋時無法一手交錢、一手交屋的風險。

預售屋與成屋的履保機制差別如下:

  • 預售屋有5種履保機制,包括:
    (1)價金返還 (2)價金信託 (3)不動產開發信託 (4)同業連帶擔保 (5)公會辦理連帶保證協定
  • 成屋 (新成屋、中古屋) 則有2種履保機制,包括:
    (1)建經公司的履約保證 (2)商業銀行的價金信託

目前政府只有規定預售屋需要有履保,而成屋沒有強制規定。

但買房畢竟是一筆非常龐大金額的交易,而履保又能降低買賣雙方的交易風險,所以無論如何,都一定要使用履約保證!

萬一建商真的不願意使用履保機制,為了你的荷包著想,那喬王建議你就直接跳過,因為下一個建案會更好!

喬王的投資理財筆記line@

延伸閱讀

參考資料

買房學習管道推薦

(1)買房請注意-新成屋中古屋首購攻略

想要了解新成屋中古屋該怎麼購買、怎麼談價嗎?

不妨點選以下這堂課,可以免費試聽一個單元唷!

新成屋中古屋首購攻略

(2)買房避雷術-預售屋新手攻略

第一門適合想要購買預售屋,但又擔心被建商當肥羊的你。

如果不想被建商騙,建議你看完以下這支片! ​

好學校_預售屋新手攻略_喬王
(Visited 1,667 times, 1 visits today)

喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 4 Comments

  1. 襄子

    這篇履保的解說真的很清楚~
    .買房是一輩子的大事, 隨便都嘛上百上千萬, 真的不能想省一點費用而因小失大~~

    1. 喬王

      是啊~ 這種小錢真的不能省~~

  2. 買屋新手

    看完文章後非常清楚關於履保的重要性。感謝喬王詳細又讓人容易理解的說明:)

    1. 喬王

      謝謝你的回饋~ 履約保證真的是買房流程中很重要的機制~:)

發佈留言

You are currently viewing 什麼是成屋履約保證?建商不願做履保或價金信託,原來是因為… 那我該怎麼辦?