買賣房子要繳什麼稅?1張圖搞懂房地產的6種稅:契稅/印花稅/房屋稅/地價稅/土增稅/房地合一稅

買賣房子要繳什麼稅?1張圖搞懂房地產的6種稅:契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土增稅、房地合一稅

你知道買賣房子要繳什麼稅嗎?

談到稅,大部分的人都想睡 (其實我也是…XD),但是當你要買賣房子時,就一定會牽涉很多種稅。

如果你不了解買賣及持有房子要繳哪些稅,那麼你可能在買房之後才發現:買房要付出的成本,比你想像中還要來得多!

所以,喬王這次特別整理了房地產常見的6種稅:契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅

同時,我也會和你分享以下幾個房地產繳稅問題,讓你一次就能看懂買賣房地產的稅務!

  • 買賣房地產由誰負責哪些稅?
  • 房地產的課稅原因
  • 課稅依據 (稅基)
  • 課稅期間與繳稅期間
買賣房子會遇到6大稅

買賣房地產由誰負擔哪些稅

買賣房屋時,買賣雙方要負擔的稅費不太一樣。

1.買方負擔

買方在交易當下,需要負擔契稅印花稅

交屋日以後的持有期間,還需要負擔房屋稅地價稅

2.賣方負擔

賣方賣出房子時,如果土地有增值,需要繳土地增値稅;如果有賺到買賣價差,需要繳房地合一稅 (新制)財產交易所得稅 (舊制)

要特別注意的是:交屋日前,因為房子與土地還是由賣方持有,所以交屋日前的房屋稅與地價稅還是必須由賣方結清。

房地產課稅原因與3大類型

不管是買賣,或持有房地產,都需要繳稅。

有哪些是一次性費用?有哪些是每年都要定期繳交呢?

這要從課稅原因來說明!

房地產的稅務依照課稅原因可區分成3大類型:

  1. 交易稅(Transaction Tax):房屋買賣衍生的稅費,屬於一次性費用。
  2. 持有稅(Property Tax):持有期間都需要繳納,屬於每年定期費用。
  3. 資本利得稅(Capital Gains Tax):房地產移轉時,針對收益課稅,屬於一次性費用。

課稅類型1:交易稅(Transaction Tax)

交易稅(Transaction Tax),又稱移轉稅(Transfer tax),是指交易當下買賣雙方要繳的稅

譬如:買方要繳的契稅、印花稅(早期賣方要繳的奢侈稅也屬於交易稅,但現在賣方已不用繳任何的交易稅)

👉「契稅」是指房屋移轉時,以契約價格來課稅,主要是依照核定契價 ( = 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值)】為基準,乘以 6% 稅率,繳給地方政府。

👉「印花稅」是一種憑證稅,只要憑證 (買賣不動產契約也算是一種) 是在中華民國領域成立,就需要課徵印花稅,買方依照【核定契價】【土地公告現值】乘以 0.1%,貼用印花稅票,繳給地方政府。

計算公式:
(買賣)契稅 = 核定契價x6%
★核定契價 = 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值 = (課稅現值 + 免稅現值) – 免稅騎樓現值
★契稅分為6種,其中買賣契稅適用稅率為6%

印花稅 = (核定契 + 土地公告現值) x 0.1%

補充說明:目前的契稅都是指房屋契稅,而非土地契稅,主要是因為現行規定有繳交土地增值稅的土地,免徵契稅。

課稅類型2:持有稅(Property Tax)

持有稅(Property Tax),是指持有房地產期間要繳的稅,由持有人繳納,每年都要繳。

譬如:房屋稅、地價稅。

👉「房屋稅」的課稅依據是【房屋課稅現值】,房屋核定單價、折舊與地段率由地方政府決定,稅率則由中央訂定;經過公式計算面積、折舊、地段,再乘以稅率 (房屋課稅現值 × 稅率),就是當年要繳的房屋稅。

👉「地價稅」的課稅依據是【公告地價】,由地方政府每3年重新規定一次地價,乘以土地面積及稅率,就是當年要繳的地價稅。

計算公式:
房屋稅=房屋課稅現值 × 稅率
★房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×(1 – 折舊率 × 折舊年數)× 房屋街路等級調整率(路段率)
★核定單價 = 標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高
或偏低價

地價稅 = 課稅地價 × 稅率-累進差額
★實際計算公式較複雜,一般用地稅率分成6個級距,特別稅率則有4種。

延伸閱讀財政部-地價稅財政部-房屋稅率與計算

課稅類型3:資本利得稅(Capital Gains Tax)

資本利得稅(Capital Gains Tax),是指當不動產發生買賣等有償移轉時,針對它的收益課稅,由賣方繳納,主要有以下兩種:

  1. 對土地增值課稅:將不動產收益的土地增值收益分離出來,單獨課徵增值稅。如土地增值稅。
  2. 對不動產增值課稅:針對不動產移轉收益課稅,有些國家納入個人綜合所得或公司利得計算,有些國家採分離課稅。如房地合一稅 (新制),以及財產交易所得稅 (舊制)。

👉「土地增值稅」是依據【土地公告現值】課稅,每年1/1會重新調整,依據計算後的土地漲價總額,乘以稅率,繳給地方政府。

👉「房地合一稅」是依據賣屋的房地總價,扣除成本與費用,以及土地稅法計算的土地漲價總數額,再依照持有期間乘以對應的稅率。

補充說明:
土地增值稅,性質介於移轉稅、機會稅、資本利得稅之間,但因為資本利得稅屬於國稅,而土地增值稅屬於地方稅,所以歸類為資本利得稅其實有爭議,有學者(黃淑惠/黃明聖/林元興, 2000年) 把它歸類為受益稅(benefit tax),而本篇文章採用學者(利秀蘭, 2011年)的觀點來分類。

如果想要計算土地增值稅,可以善用國稅局試算網頁:土地增值稅試算

房地產課稅依據與3大稅基

稅基(Tax Base),是指政府課稅的基礎,或課稅的依據。

每一種不動產稅的課稅依據,其實都不一樣,通常都會比實際的房屋/土地市價來得低,譬如說:

  • 「契稅」是依據【房屋評定現值】,「房屋稅」是依據【房屋課稅現值】
  • 「地價稅」是依據【公告地價】
  • 「土地增值稅」是依據【土地公告現值】

再舉一個案例:

假設市價1000萬元的房子,房屋評定現值是200萬元。

契稅不會用市價1000萬元乘以6%稅率,而會用【房屋評定現值】200萬元乘以6%稅率,所以房屋評定現值是計算契稅的「稅基」。

房產課稅3大稅基:評定現值、課稅現值、公告地價、公告土地現值

稅基1:房屋評定現值 / 課稅現值

房屋評定現值,簡稱「房屋現值」,是參考房屋構造、樓層用途等條件訂定「房屋標準單價」,再與面積折舊率地段率來計算。

原則上,房子建材好樓層高、坪數大、屋齡新、地段好的房屋,評定現值就會比較高。

計算公式: 
房屋評定現值=房屋標準單價x面積x(1-折舊率x折舊年數)x地段率

按照這個公式計算後,房屋評定現值通常都會比市價低很多,大約只有市價的20~30%。

要特別注意的是,「契稅」「印花稅」是依據「房屋(評定)現值」來課稅,「房屋稅」則是依據「(房屋) 課稅現值」來課稅。

房屋稅單課稅現值不等於評定現值
房屋稅單

補充說明:
有些人會以為房屋繳款書 (也就是房屋稅單)上的「課稅現值」等同「房屋評定現值」,但這是錯誤的觀念,因為兩者的關係如下…

房屋評定現值 = 課稅現值 + 免稅現值(如地下停車場供自用、公共設施部分)

★契稅,是以「房屋評定現值 」(若房屋有公共使用的騎樓,需扣除免稅騎樓現值)為計算標準,也就是用核定契價 (= 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值 )」來計算。

★房屋稅,是以「課稅現值」為計算標準,不考慮「免稅現值」


舉例:
房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新臺幣800,000元,而不動產評價委員會所評定的房屋現值為500,000元 ( = 課稅現值450,000元 + 免稅現值50,000元)。

買方應該用「房屋現值」來計算契稅,所以該房屋的契稅為30,000元。
即500,000元×6%=30,000元

參考資料:為何房屋稅籍證明上之房屋現值與房屋稅繳款書之課稅現值不同?那移轉時,應依何種為計算標準?

稅基2:公告地價

「地價稅」是依據「公告地價」課稅。

公告地價是參考區域環境、政府需要、經濟發展、民眾負擔能力等大環境因素來計算。

2017年以前為每3年調整一次,但2017年《平均地權條例》修正後,改為每2年調整一次兩年評比一次。

一般來說,公告地價大約只有市價的20%左右。

稅基3:公告土地現值

「土地增值稅」是依據「公告土地現值」課稅。

土地公告現值是參考地形、自然條件、公共建設、區段、交通等小環境因素來計算,每年調整一次,1月1日會公告。

以台北市來說,土地公告現值大約是市價的90%,但其他地區則不一定。

如果想要查詢公告土地現值與地價,可善用內政部網站:公告土地現值及地價查詢

補充說明:國父孫中山提出的「平均地權、漲價歸公」理念,影響了土地增值稅,也就是土地漲價與增值,不是因為屋主的功勞,而是政府透過都市規劃、交通建設,導致土地漲價,所以賣出時的漲價獲利應該要課徵稅收。

房地產課稅與繳稅時間

契稅繳稅時間

契稅必須在收到「核定稅額通知書 (繳款書)」送達後 30 日內繳交。

印花稅繳稅時間

印花稅的繳稅時間,是在辦理過戶時。

辦理過戶時,需要規定格式簽署不動產買賣契約書 (俗稱公契),並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票,才能辦理產權移轉登記。

房屋稅繳稅時間

房屋稅每年徵收1次,繳納期間為每年5/1 ~ 5/31

課稅期間,是從前一年的7/1 ~ 當年6/30止。

地價稅繳稅時間

地價稅每年徵收1次,繳納期間為每年11/1 ~ 11/30

課稅期間,是當年1/1 ~ 12/31。 

土地增值稅繳稅時間

土地所有權移轉時,雙方當事人應在訂定契約之日起 30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報。

參考資料財政部土地增值稅的課徵

房地合一稅繳稅時間

不論你的房地合一稅有沒有應納稅額,都應該在「房屋、土地完成所有權移轉登記日」或「房屋使用權交易日之次一日」起算30日內,自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報。

參考資料高雄國稅局

總結

買賣與持有房屋要繳的稅,可區分為3大類 & 6小類:

  1. 交易稅 (契稅、印花稅) :屬於一次性費用,交易當下由買方繳納。
  2. 持有稅 (房屋稅、地價稅):屬於每年固定費用,交屋日前為賣方持有,由賣方繳納,交屋日後由買方持有,由買方繳納。
  3. 資本利得稅 (土地增值稅、房地合一稅):屬於一次性費用,若賣出有增值或獲利,則由賣方繳納。

「契稅」是依據【房屋評定現值】課稅,「房屋稅」是依據【課稅現值】課稅,兩者稅基不一樣。

「地價稅」是依據【公告地價】課稅,「土地增值稅」則是依據【公告土地現值】課稅。

👇下方是喬王幫你整理的表格,方便你可以快速複習這篇學到的內容 ~

稅費類型繳納時機由誰繳計算方式
契稅交易稅買房時
(核定稅額通知書送達後 30 日內繳交)
買方核定契價 x 6%
印花稅交易稅買房時
(買賣過戶)
買方核定契價 x 0.1%
土地公告現值 x 0.1%
房屋稅持有稅每年5月持有者房屋課稅現值 × 稅率
地價稅持有稅每年11月持有者課稅地價 × 稅率-累進差額
土地增值稅資本利得稅賣房有賺錢才繳
(訂定契約之日起 30日內)
賣方土地漲價總數額 x 稅率 – 累計差額
房地合一稅資本利得稅賣房有賺錢才繳賣方(房地總價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額) x 稅率

猜你也想看…

參考資料

(Visited 2,496 times, 18 visits today)

喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

發佈留言

You are currently viewing 買賣房子要繳什麼稅?1張圖搞懂房地產的6種稅:契稅/印花稅/房屋稅/地價稅/土增稅/房地合一稅