房屋買賣要繳什麼稅？1張圖搞懂房地產的6種稅：契稅/印花稅/房屋稅/地價稅/土增稅/房地合一稅

你知道房屋買賣要繳什麼稅嗎？

談到稅，大部分的人都想睡 (其實我也是…XD)，但是當你要買賣房子時，就一定會牽涉很多種稅。

如果你不了解買賣及持有房子要繳哪些稅，那麼你可能在買房之後才發現：買房要付出的成本，比你想像中還要來得多！

所以，喬王這次特別整理了房地產常見的6種稅：契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅。

同時，我也會和你分享以下幾個房地產繳稅問題，讓你一次就能看懂買賣房地產的稅務！

• 買賣房地產由誰負責哪些稅？
• 房地產的課稅原因
• 課稅依據 (稅基)
• 課稅期間與繳稅期間

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房屋買賣由誰負擔哪些稅

買賣房屋時，買賣雙方要負擔的稅費不太一樣。

1.買方負擔

買方在交易當下，需要負擔契稅、印花稅。

交屋日以後的持有期間，還需要負擔房屋稅與地價稅。

2.賣方負擔

賣方賣出房子時，如果土地有增值，需要繳土地增値稅；如果有賺到買賣價差，需要繳房地合一稅 (新制)或財產交易所得稅 (舊制)。

要特別注意的是：交屋日前，因為房子與土地還是由賣方持有，所以交屋日前的房屋稅與地價稅還是必須由賣方結清。

房地產課稅原因與3大類型

不管是買賣，或持有房地產，都需要繳稅。

有哪些是一次性費用？有哪些是每年都要定期繳交呢？

這要從課稅原因來說明！

房地產的稅務依照課稅原因可區分成3大類型：

1. 交易稅（Transaction Tax）：房屋買賣衍生的稅費，屬於一次性費用。
2. 持有稅（Property Tax）：持有期間都需要繳納，屬於每年定期費用。
3. 資本利得稅（Capital Gains Tax）：房地產移轉時，針對收益課稅，屬於一次性費用。

課稅類型1：交易稅（Transaction Tax）

交易稅（Transaction Tax），又稱移轉稅（Transfer tax），是指交易當下買賣雙方要繳的稅。

譬如：買方要繳的契稅、印花稅（早期賣方要繳的奢侈稅也屬於交易稅，但現在賣方已不用繳任何的交易稅）

👉「契稅」是指房屋移轉時，以契約價格來課稅，主要是依照【核定契價 ( = 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值)】為基準，乘以 6% 稅率，繳給地方政府。

👉「印花稅」是一種憑證稅，只要憑證 (買賣不動產契約也算是一種) 是在中華民國領域成立，就需要課徵印花稅，買方依照【核定契價】及【土地公告現值】乘以 0.1%，貼用印花稅票，繳給地方政府。

計算公式：
(買賣)契稅 = 核定契價ｘ6%
★核定契價 = 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值 = (課稅現值 + 免稅現值) – 免稅騎樓現值
★契稅分為6種，其中買賣契稅適用稅率為6%

印花稅 = (核定契價 + 土地公告現值) x 0.1%

補充說明：目前的契稅都是指房屋契稅，而非土地契稅，主要是因為現行規定有繳交土地增值稅的土地，免徵契稅。

課稅類型2：持有稅（Property Tax）

持有稅（Property Tax），是指持有房地產期間要繳的稅，由持有人繳納，每年都要繳。

譬如：房屋稅、地價稅。

👉「房屋稅」的課稅依據是【房屋課稅現值】，房屋核定單價、折舊與地段率由地方政府決定，稅率則由中央訂定；經過公式計算面積、折舊、地段，再乘以稅率 (房屋課稅現值 × 稅率)，就是當年要繳的房屋稅。

👉「地價稅」的課稅依據是【公告地價】，由地方政府每3年重新規定一次地價，乘以土地面積及稅率，就是當年要繳的地價稅。

計算公式：
房屋稅＝房屋課稅現值 × 稅率
★房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
★核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高
或偏低價

地價稅 = 課稅地價 × 稅率－累進差額
★實際計算公式較複雜，一般用地稅率分成6個級距，特別稅率則有4種。

延伸閱讀：財政部-地價稅、財政部-房屋稅率與計算

課稅類型3：資本利得稅（Capital Gains Tax）

資本利得稅（Capital Gains Tax），是指當不動產發生買賣等有償移轉時，針對它的收益課稅，由賣方繳納，主要有以下兩種：

1. 對土地增值課稅：將不動產收益的土地增值收益分離出來，單獨課徵增值稅。如土地增值稅。
2. 對不動產增值課稅：針對不動產移轉收益課稅，有些國家納入個人綜合所得或公司利得計算，有些國家採分離課稅。如房地合一稅 (新制)，以及財產交易所得稅 (舊制)。

👉「土地增值稅」是依據【土地公告現值】課稅，每年1/1會重新調整，依據計算後的土地漲價總額，乘以稅率，繳給地方政府。

👉「房地合一稅」是依據賣屋的房地總價，扣除成本與費用，以及土地稅法計算的土地漲價總數額，再依照持有期間乘以對應的稅率。

補充說明：
土地增值稅，性質介於移轉稅、機會稅、資本利得稅之間，但因為資本利得稅屬於國稅，而土地增值稅屬於地方稅，所以歸類為資本利得稅其實有爭議，有學者（黃淑惠/黃明聖/林元興, 2000年） 把它歸類為受益稅（benefit tax），而本篇文章採用學者（利秀蘭, 2011年）的觀點來分類。

如果想要計算土地增值稅，可以善用國稅局試算網頁：土地增值稅試算

房地產課稅依據與3大稅基

稅基（Tax Base），是指政府課稅的基礎，或課稅的依據。

每一種不動產稅的課稅依據，其實都不一樣，通常都會比實際的房屋/土地市價來得低，譬如說：

• 「契稅」是依據【房屋評定現值】，「房屋稅」是依據【房屋課稅現值】
• 「地價稅」是依據【公告地價】
• 「土地增值稅」是依據【土地公告現值】

再舉一個案例：

假設市價1000萬元的房子，房屋評定現值是200萬元。

契稅不會用市價1000萬元乘以6%稅率 (不然稅金會嚇死人XD)，而會用【房屋評定現值】200萬元乘以6%稅率，所以房屋評定現值是計算契稅的「稅基」。

稅基1：房屋評定現值 / 課稅現值

房屋評定現值，簡稱「房屋現值」，是參考房屋構造、樓層與用途等條件訂定「房屋標準單價」，再與面積、折舊率與地段率來計算。

原則上，房子建材好、樓層高、坪數大、屋齡新、地段好的房屋，評定現值就會比較高。

計算公式： 
房屋評定現值＝房屋標準單價ｘ面積ｘ（1－折舊率ｘ折舊年數）ｘ地段率

按照這個公式計算後，房屋評定現值通常都會比市價低很多，大約只有市價的20~30%。

要特別注意的是，「契稅」、「印花稅」是依據「房屋(評定)現值」來課稅，「房屋稅」則是依據「(房屋) 課稅現值」來課稅。

補充說明：
有些人會以為房屋繳款書 (也就是房屋稅單)上的「課稅現值」等同「房屋評定現值」，但這是錯誤的觀念，因為兩者的關係如下…

房屋評定現值 = 課稅現值 + 免稅現值(如地下停車場供自用、公共設施部分)

★契稅，是以「房屋評定現值 」(若房屋有公共使用的騎樓，需扣除免稅騎樓現值)為計算標準，也就是用「核定契價 (= 房屋評定現值 – 免稅騎樓現值 )」來計算。

★房屋稅，是以「課稅現值」為計算標準，不考慮「免稅現值」。


舉例：
房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新臺幣800,000元，而不動產評價委員會所評定的房屋現值為500,000元 ( = 課稅現值450,000元 + 免稅現值50,000元)。

買方應該用「房屋現值」來計算契稅，所以該房屋的契稅為30,000元。
即500,000元×6%=30,000元

參考資料：為何房屋稅籍證明上之房屋現值與房屋稅繳款書之課稅現值不同？那移轉時，應依何種為計算標準？

稅基2：公告地價

「地價稅」是依據「公告地價」課稅 (細節請見補充說明)。

公告地價是參考區域環境、政府需要、經濟發展、民眾負擔能力等大環境因素來計算。

2017年以前為每3年調整一次，但2017年《平均地權條例》修正後，改為每2年調整一次兩年評比一次。

一般來說，公告地價大約只有市價的20%左右。

地價稅計算公式如下：

課稅總地價 (申報地價×面積) × 適用稅率－累進差額 = 應納稅額

補充說明：
公告地價是用來作為申報地價參考，土地所有權人依規定可於公告地價80% ~ 120%範圍內自行申報地價，若土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為申報地價，並依核定後的申報地價作為課徵地價稅之依據。

稅基3：公告土地現值

「土地增值稅」是依據「公告土地現值」課稅。

土地公告現值是參考地形、自然條件、公共建設、區段、交通等小環境因素來計算，每年調整一次，1月1日會公告。

以台北市來說，土地公告現值大約是市價的90%，但其他地區則不一定。

如果想要查詢公告土地現值與地價，可善用內政部網站：公告土地現值及地價查詢

補充說明：國父孫中山提出的「平均地權、漲價歸公」理念，影響了土地增值稅，也就是土地漲價與增值，不是因為屋主的功勞，而是政府透過都市規劃、交通建設，導致土地漲價，所以賣出時的漲價獲利應該要課徵稅收。

房地產課稅與繳稅時間

契稅繳稅時間

契稅必須在收到「核定稅額通知書 (繳款書)」送達後 30 日內繳交。

印花稅繳稅時間

印花稅的繳稅時間，是在辦理過戶時。

辦理過戶時，需要規定格式簽署不動產買賣契約書 (俗稱公契)，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。

房屋稅繳稅時間

房屋稅每年徵收1次，繳納期間為每年5/1 ~ 5/31。

課稅期間，是從前一年的7/1 ~ 當年6/30止。

地價稅繳稅時間

地價稅每年徵收1次，繳納期間為每年11/1 ~ 11/30。

課稅期間，是當年1/1 ~ 12/31。 

土地增值稅繳稅時間

土地所有權移轉時，雙方當事人應在訂定契約之日起 30日內，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報。

參考資料：財政部土地增值稅的課徵

房地合一稅繳稅時間

不論你的房地合一稅有沒有應納稅額，都應該在「房屋、土地完成所有權移轉登記日」或「房屋使用權交易日之次一日」起算30日內，自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。

參考資料：高雄國稅局

房屋買賣繳稅總結

買賣與持有房屋要繳的稅，可區分為3大類 & 6小類：

1. 交易稅 (契稅、印花稅) ：屬於一次性費用，交易當下由買方繳納。
2. 持有稅 (房屋稅、地價稅)：屬於每年固定費用，交屋日前為賣方持有，由賣方繳納，交屋日後由買方持有，由買方繳納。
3. 資本利得稅 (土地增值稅、房地合一稅)：屬於一次性費用，若賣出有增值或獲利，則由賣方繳納。

「契稅」是依據【房屋評定現值】課稅，「房屋稅」是依據【課稅現值】課稅，兩者稅基不一樣。

「地價稅」是依據【公告地價】課稅，「土地增值稅」則是依據【公告土地現值】課稅。

👇下方是喬王幫你整理的表格，方便你可以快速複習這篇學到的內容 ~

稅費	類型	繳納時機	由誰繳	計算方式
契稅	交易稅	買房時 (核定稅額通知書送達後 30 日內繳交)	買方	核定契價 x 6%
印花稅	交易稅	買房時 (買賣過戶)	買方	核定契價 x 0.1% 土地公告現值 x 0.1%
房屋稅	持有稅	每年5月	持有者	房屋課稅現值 × 稅率
地價稅	持有稅	每年11月	持有者	課稅地價 × 稅率－累進差額
土地增值稅	資本利得稅	賣房有賺錢才繳 (訂定契約之日起 30日內)	賣方	土地漲價總數額 x 稅率 – 累計差額
房地合一稅	資本利得稅	賣房有賺錢才繳	賣方	(房地總價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額) x 稅率

常見問題FAQ

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參考資料

• 黃淑惠/黃明聖/林元興（2000年），《台灣土地研究》第十三卷 第二期 土地增值稅與資本利得稅之比較研究，p.62
• 利秀蘭（2011年），《經驗研究第12期》不動產相關稅制之研究，p.79
• 洪東煒（2012年），《台灣地區房地產年鑑》各國不動產稅制(持有與移轉)的比較，p.506
• 陳明燦《法學論述》論我國土地增值稅記存法律問題，p.81
• 財政部地方稅務問與答：房屋稅、地價稅何時開徵
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