銀行房貸鑑價很低怎麼辦?專員估價與正式鑑價落差很大,是因為亂報價?真實原因大公開…

銀行房貸鑑價很低怎麼辦?專員估價與正式鑑價落差很大,是因為亂報價?

早上看到某位網友詢問了一個問題:

有沒有可能銀行專員初步估價與正式鑑價金額差很大?譬如:原本抓800萬,但正式估價只能貸700萬,或1000萬?

其實這是有可能的,但為什麼會發生這情況呢?

這篇我會完整和你分享造成落差的4種原因,以及4種解決方法,如果不想因為銀行估價落差而付不出錢買房,請一定要認真看完這一篇!

房貸估價與鑑價流程

首先,你必須了解每家銀行「初步估價」的方式都不一樣,大部分是銀行專員使用「銀行內部系統」查詢過往的鑑價資料,再進行初步判斷。

這就像是我們參考實價登錄資料一樣,先用地址搜尋及篩選出類似條件的房子,但是如何解讀及挑選資料,就是各憑本事了!

等到你正式送交貸款申請文件,銀行通常才會願意正式進行鑑價,由鑑價人員來評估房子的價格。

估價與鑑價出現落差的原因

1. 人員不同:鑑價師是另一人

當你了解房貸流程之後,就會知道:「初步估價」與「正式鑑價」通常是不同人員,本來就有可能發生價格上的落差。

銀行專員是用附近房子的類似條件,概略估算一個平均值;鑑價人員則是根據專業,客製化地評估該房子的價值。

延伸閱讀買房前找銀行專員先估價,真的行得通嗎…?

2. 時間不同:過太久才鑑價

請銀行專員估價的時間,與銀行正式鑑價的時間,有可能存在時間上的落差。

估價與鑑價的時間差愈長,價格落差就有可能愈大。

舉例:假設你是年初時請銀行估價,但因為談不攏,而屋主又賣不出去,過了半年甚至更久之後才順利買到,那麼正式鑑價確實有可能出現差距。

但一般來說,估價及正式鑑價的時間不會相差太久,所以時間落差的因素影響不會那麼大。

事實上,人員與時間都是自然因素,原則上都不會造成估價與鑑價差距過大的情況,所以接下來我們來討論另外2種影響比較大的人為因素

3.能力不夠:計算出了問題

有些專員沒有排除掉極端值,導致估算的平均單價太高或太低。

有些專員則是把忘了把總坪數扣除掉車位坪數,混在一起算單價,導致價格偏差。

4. 品行不夠:故意報高價格

客戶貸款時,除了要求利率之外,最重要的是額度。

如果額度無法滿足客戶,客戶就不會想要申請,所以有些專員為了爭取生意,會故意報高價格,先招攬生意進來再說!

如果鑑價有達到該價格…嘿!就能順利做到生意!

萬一鑑價達不到該價格…簡單!用其他理由婉拒客戶就可以啦!

但這種方式其實很不道德,而且搞不好可能會引起客戶的不滿,甚至客訴。

解決估價與鑑價落差的方法

那身為買方的我們,該怎麼避免這種人為的價格落差呢?

我建議以下4種處理方式…

1. 送件時把握521法則

送件時,我會建議採用521法則 (我找不到合適的稱呼,用數字來命名比較簡單XD)

521法則】先挑5家銀行口頭詢問估價 → 再找條件最佳的2家銀行正式送件申請 → 選1家銀行備用

延伸閱讀想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!

這方法可以避免短期內聯徵申請太多次,又可以避免其中1~2家銀行出了狀況,卻找不到銀行可以緊急處理,而必須趕著過戶與貸款,甚至因為資金不夠而必須賠償違約金。

延伸閱讀聯徵次數太多無法貸款,3個月只能查詢3次是真的嗎?買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!

2. 找自己認識或他人轉介的專員

自己熟識的專員,因為長期認識或配合,所以你會了解他的能力及品行。

若沒有認識的專員,透過信任的仲介、代書或朋友轉介,也比較可以掌握專員狀況,畢竟他會在意他的名聲。

3. 找到有能力的專員爭取條件

有時候價格差距不大時,有能力的專員可以和鑑價人員溝通,試著幫你溝通協調,把價格往上拉一點點。

如果你的條件好,有能力的專員也可以幫你向分行主管或總行長官爭取,將你的成數再調高一些。

但萬一差距太大,那就算是神仙下凡也救不了你囉!這也是為什麼一定要先估貸款再出價。

4. 購買理財商品,禮尚往來

雖然金管會明文規定,銀行辦理房屋貸款業務時,不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件,或者在貸款過程中不當勸誘。

但是,銀行不能主動要求你這麼做,你自己主動要求總可以吧?

銀行專員通常都會有業績壓力,所以有時候依照自己的需求買個房貸壽險或理財商品,也有機會提高成數。

貼心提醒:不是所有情況都能透過禮尚往來爭取到更好的房貸條件,所以建議你購買理財商品之前,先詢問是否有機會因此降低,不然有可能買了之後,還是沒達到你的效果唷!

總結

銀行房貸鑑價太低,可能是因為人員不同、時間不同,這兩種自然因素造成估價落差。

此外,也可能因為能力不夠、品行不夠,這兩種人為因素造成估價落差。

該怎麼解決「自然因素」與「人為因素」造成的估價落差呢?4種方法供你參考:

  1. 送件時,先挑5家銀行估價,再找條件最佳的2家銀行申請,最後選1家銀行備用。
  2. 找自己認識或他人轉介的銀行專員。
  3. 找到有能力的專員爭取條件。
  4. 購買理財商品,禮尚往來。

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喬王的投資理財筆記發佈於 2022年5月30日 星期一

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 8 Comments

  1. AnnaGan

    這個文章很實用,521法則我超認同
    特別是找認識的專員這一點~
    會省下不少時間
    也會有一定的信任感

    1. 喬王

      感謝Anna的回饋~ 這也是為什麼平常要多認識銀行員,並且保持良好的關係~:)

  2. 阿當

    原來鑑價師的素質那麼不一致!但他們扮演關鍵角色耶~ 學到521法則了,感謝喬王大大分享

    1. 喬王

      其實也不能說是”鑑價師的素質不一樣”,而是鑑價師估價有他們自己的一套方法,因為還沒正式送件,專員只能先查詢之前鑑價師估過的案件,來推算可能的鑑價~

  3. 松諭

    對這領域方面真的很不熟悉,還好有喬王的文章長知識

    1. 喬王

      不客氣,很開心對你有幫助~:)

  4. 艾絲

    原來有這麼多細節要注意,還有業績賄賂這招XD謝謝喬王的分享

    1. 喬王

      哈哈哈 也不算賄絡啦~ 算是”禮尚往來”…XD

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