早上看到某位網友詢問了一個問題：
有沒有可能銀行專員初步估價與正式鑑價金額差很大？譬如：原本抓800萬，但正式估價只能貸700萬，或1000萬？
其實這是有可能的，但為什麼會發生房貸估不到價的情況呢？
這篇我會完整和你分享造成落差的4種原因，以及4種解決方法，如果不想因為銀行估價與鑑價落差太大而付不出錢買房，請一定要認真看完這一篇！
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文章目錄
房貸估價與鑑價流程
首先，你必須了解每家銀行「初步估價」的方式都不一樣，大部分是銀行專員使用「銀行內部系統」查詢過往的鑑價資料，再進行初步判斷。
這就像是我們參考實價登錄資料一樣，先用地址搜尋及篩選出類似條件的房子，但是如何解讀及挑選資料，就是各憑本事了！
等到你正式送交貸款申請文件，銀行通常才會願意正式進行鑑價，由鑑價人員來評估房子的價格。
房貸估不到、估價與鑑價落差的原因
1. 人員不同：鑑價師是另一人
當你了解房貸流程之後，就會知道：「初步估價」與「正式鑑價」通常是不同人員，本來就有可能發生價格上的落差。
銀行專員是用附近房子的類似條件，概略估算一個平均值；鑑價人員則是根據專業，客製化地評估該房子的價值。
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2. 時間不同：過太久才鑑價
請銀行專員估價的時間，與銀行正式鑑價的時間，有可能存在時間上的落差。
估價與鑑價的時間差愈長，價格落差就有可能愈大。
舉例：假設你是年初時請銀行估價，但因為談不攏，而屋主又賣不出去，過了半年甚至更久之後才順利買到，那麼正式鑑價確實有可能出現差距。
但一般來說，估價及正式鑑價的時間不會相差太久，所以時間落差的因素影響不會那麼大。
事實上，人員與時間都是自然因素，原則上都不會造成估價與鑑價差距過大的情況，所以接下來我們來討論另外2種影響比較大的人為因素：
3.能力不夠：計算出了問題
有些專員沒有排除掉極端值，導致估算的平均單價太高或太低。
有些專員則是把忘了把總坪數扣除掉車位坪數，混在一起算單價，導致價格偏差。
4. 品行不夠：故意報高價格
客戶貸款時，除了要求利率之外，最重要的是額度。
如果額度無法滿足客戶，客戶就不會想要申請，所以有些專員為了爭取生意，會故意報高價格，先招攬生意進來再說！
如果鑑價有達到該價格…嘿！就能順利做到生意！
萬一鑑價達不到該價格…簡單！用其他理由婉拒客戶就可以啦！
但這種方式其實很不道德，而且搞不好可能會引起客戶的不滿，甚至客訴。
解決估價與鑑價落差的方法
那身為買方的我們，該怎麼避免這種人為的價格落差呢？
我建議以下4種處理方式…
1. 送件時把握521法則
送件時，我會建議採用521法則 (我找不到合適的稱呼，用數字來命名比較簡單XD)
【521法則】先挑5家銀行口頭詢問估價 → 再找條件最佳的2家銀行正式送件申請 → 選1家銀行備用
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這方法可以避免短期內聯徵申請太多次，又可以避免其中1~2家銀行出了狀況，卻找不到銀行可以緊急處理，而必須趕著過戶與貸款，甚至因為資金不夠而必須賠償違約金。
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2. 找自己認識或他人轉介的專員
自己熟識的專員，因為長期認識或配合，所以你會了解他的能力及品行。
若沒有認識的專員，透過信任的仲介、代書或朋友轉介，也比較可以掌握專員狀況，畢竟他會在意他的名聲。
3. 找到有能力的專員爭取條件
有時候價格差距不大時，有能力的專員可以和鑑價人員溝通，試著幫你溝通協調，把價格往上拉一點點。
如果你的條件好，有能力的專員也可以幫你向分行主管或總行長官爭取，將你的成數再調高一些。
但萬一差距太大，那就算是神仙下凡也救不了你囉！這也是為什麼一定要先估貸款再出價。
4. 購買理財商品，禮尚往來
雖然金管會明文規定，銀行辦理房屋貸款業務時，不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件，或者在貸款過程中不當勸誘。
但是，銀行不能主動要求你這麼做，你自己主動要求總可以吧？
銀行專員通常都會有業績壓力，所以有時候依照自己的需求買個房貸壽險或理財商品，也有機會提高成數。
貼心提醒：不是所有情況都能透過禮尚往來爭取到更好的房貸條件，所以建議你購買理財商品之前，先詢問是否有機會因此降低，不然有可能買了之後，還是沒達到你的效果唷！
總結
銀行房貸鑑價太低，可能是因為人員不同、時間不同，這兩種自然因素造成估價落差。
此外，也可能因為能力不夠、品行不夠，這兩種人為因素造成估價落差。
該怎麼解決「自然因素」與「人為因素」造成的估價落差呢？4種方法供你參考：
- 送件時，先挑5家銀行估價，再找條件最佳的2家銀行申請，最後選1家銀行備用。
- 找自己認識或他人轉介的銀行專員。
- 找到有能力的專員爭取條件。
- 購買理財商品，禮尚往來。
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這個文章很實用，521法則我超認同
特別是找認識的專員這一點~
會省下不少時間
也會有一定的信任感
感謝Anna的回饋~ 這也是為什麼平常要多認識銀行員，並且保持良好的關係~:)
原來鑑價師的素質那麼不一致！但他們扮演關鍵角色耶～ 學到521法則了，感謝喬王大大分享
其實也不能說是”鑑價師的素質不一樣”，而是鑑價師估價有他們自己的一套方法，因為還沒正式送件，專員只能先查詢之前鑑價師估過的案件，來推算可能的鑑價~
對這領域方面真的很不熟悉，還好有喬王的文章長知識
不客氣，很開心對你有幫助~:)
原來有這麼多細節要注意，還有業績賄賂這招XD謝謝喬王的分享
哈哈哈 也不算賄絡啦~ 算是”禮尚往來”…XD