買房是人生一件大事，不管是自住還是投資，都需要花大筆的金額。
然而，萬一花了大錢，卻又不小心踩到了地雷，那可就欲哭無淚了！
所以，喬王特別趁著研究房地產的期間，整理了以下幾個重大瑕疵屋特徵及查詢方式，買房前請務必先檢查，以確保自己沒有買到瑕疵屋唷！
文章目錄
瑕疵屋1：輻射屋
所謂的輻射屋，通俗的說法是指具有放射性汙染的建築物，精確的說法則是放射性污染達年劑量1毫西弗以上之建築物。
根據原能會目前偵測及評估結果，所有已發現的輻射屋均為民國71~73年建造之建物，其使用執照核發日期在71/11 ~ 75/01。
由於輻射屋會直接影響人體健康（提高罹癌機率），所以買房前務必要上網查詢，查詢網站如下：
- 原能會輻射屋查詢系統：https://ramdar.aec.gov.tw/
那些地方可能會買到輻射屋呢?
根據原能會公布的建築物清冊中，總共有112處。
- 台北市有28處，包括士林區、大同區、大安區、中山區、內湖區、文山區、北投區、信義區、南港區
- 新北市有51處，包括三重區、中和區、土城區、永和區、板橋區、淡水區、新店區、新莊區、樹林區、蘆洲區
- 桃園市有33處，包括八德區、大溪區、龍潭區、中壢區、平鎮區、桃園區、龜山區、楊梅區。
參考資料：
● 輻射屋事件說明
● 「輻射屋僅與血癌相關」－稱造血功能會修復 官方報告挨轟卸責
● 有輻射污染疑慮 原能會公布建物地址清冊
瑕疵屋2：海砂屋
所謂的海砂屋，法定名稱是「高氯離子混凝土建築物」，是指房屋的氯離子濃度超過標準，主要是因為混凝土中摻入了含氯離子鹽份的海砂（正常情況是用河砂），不過如果房子靠近海邊、溫泉邊也可能導致氯離子濃度偏高。
混凝土包裹鋼筋提供了不易生鏽的環境，但一定量的氯離子侵入，將會破壞原本的保護機制，使鋼筋容易鏽蝕。
至於氯離子濃度多高才達到海砂屋標準？
不同建築完成日適用不同標準，可參考如下：
- 民國83年7月之前：政府無任何規範
- 民國83年7月中央標準局CNS 3090 規定：水溶性氯離子最大容許值為0.6 kg/m3(一般性環境)、0.3kg/m3(耐久性環境)
- 民國87年7月中央標準局CNS 3090 規定：不再區分耐久性與一般性環境，一律規定水溶性氯離子最大容許值為0.3kg/m3
- 民國104年1月中央標準局CNS 3090 規定：水溶性氯離子的安全標準值為 0.15kg/m3 以下
以上標準只是針對「預拌混凝土」或「新拌混凝土」，而所謂的成屋「固態混凝土」至今仍沒有一個國家標準。
海砂屋會有什麼問題呢？常見的問題包括：
1. 初期：牆面可能會出現類似白色粉末、壁癌或細小裂痕。
2. 中期：牆壁裂縫會愈裂愈大，鋼筋也會被腐蝕。
3. 末期：當牆壁出現膨脹，或者混凝土受到擠壓而裂開剝落，就會嚴重損害房屋的結構體，影響住戶的安全，此時就算是末期了。
聽起來是不是有點可怕? 既然如此，我們在買房時，該做些什麼事呢?
首先，先和仲介確認一下房子是否有經過氯離子檢測，或者有氯離子濃度過高的疑慮。
再來，如果經過氯離子檢測，則需要依照不同年份來判斷是否為海砂屋，如果沒有經過氯離子檢測，但懷疑氯離子濃度過高，那就請自行判斷是否要購買。
不過以喬王的觀點，由於海砂屋或氯離子濃度過高的房子損壞的速度較快，甚至可能會有安全的疑慮，所以非常不建議你購買這種房子囉!
如果想要在台北市或新北市買房，又想要確認自己是否買到海砂屋，可參考查詢網站如下 ：
參考資料：
● 「什麼是高氯離子？」「什麼是海砂屋？」 沒有國家標準 政府混 業界亂！
● 從工程與法律結合觀點淺談海砂屋鑑定
● 談「海砂屋」鑑定
● 從海砂屋陰影學到的教訓
● 經濟部標準檢驗局CNS 3090 (p.16)
●海砂屋懶人包說明 – 工務局
瑕疵屋3：凶宅
所謂的凶宅，是指發生「非自然死亡」的房子，但實務上，法院、官員、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解卻不盡相同。
依據民國97年內政部所發布的一個函釋，凶宅的定義如下：
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）」
排除部分如下：
「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
上面👆這一大段是否看起來很複雜？沒關係，喬王幫你翻成白話文！
根據上述定義，可整理出三項重點：
1. 期間：賣方持有期間。
也就是說：內政部認為轉手後房子就不算凶宅。
但民間普遍認為凶宅轉手後仍應屬凶宅，所以104/10/01以後的不動產說明書新增規定，只要是產權持有的期間都要敘明，所以變成「一日凶宅，終身凶宅」。
2. 原因：非自然死亡。
也就是說：兇殺或自殺才算。
但曾有一個法院判例是「因病過世，但未依禮俗而殮葬，導致陳屍多日而腐臭，甚至流出血水」，造成了「凶死而未得善終妥善處理之觀感」，由於會影響房屋價值，所以也等同凶宅。（可參考108年重上281判決最下方的引用案例）。
不過另一個法院判例雖然也是「 因肝硬化死亡，陳屍多日，屍體腐爛」，法官卻採用內政部的定義而判定不是凶宅。
3. 地點：陳屍於專有部分
公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型，屋頂多屬於共用，其中露台有的是專有部分的附屬建物，有的是約定專用。
如果有人從12樓跳到3樓的露台，3樓算是凶宅嗎？
假設露台是約定專用，則不符合內政部凶宅定義，但法院仍可能判定因為會減損3樓的價值，認定3樓是凶宅唷！
然而，因為內政部的函釋僅為行政規則，位階太低（憲法＞法律＞法規命令＞行政規則），法官反而具有較高的裁量權，所以法院對於凶宅的見解，常常與內政部不同，買房時請務必注意。
若想對此議題更深入了解，可參考這篇文章：《凶宅，和您想的不一樣！》
凶宅的資訊其實整理得很雜亂，但仍可參考以下查詢網站：
- 台灣凶宅網：https://unluckyhouse.com/archive/index.php
- 住商不動產凶宅查詢系統：https://www.hbhousing.com.tw/safe/?file=unluckyhouse#
延伸閱讀：房客輕生變凶宅，房東能求償嗎？法院見解原來有這兩種…
瑕疵屋4：土壤液化
所謂的土壤液化，是指「砂質土壤」結合了「高地下水位」的狀況，若遇到一定強度的地震搖晃，會導致砂質顆粒浮在水中，使砂質土壤失去承載建築物重量的力量。
2016年南臺灣大地震後，產/官/學/研開始正視土壤液化問題，並且公開了土壤液化潛勢圖。
潛勢圖分為三個等級，代表5到6級強烈地震發生時，可能發生土壤液化之輕重程度。
紅、黃、綠三色分別為高、中、低潛勢區，而高潛勢區表示地基可能受到中度至嚴重的影響，所以需盡量避免。
查詢網站如下：
- 經濟部中央地質調查所土壤液化查詢：https://www.liquid.net.tw/cgs/Web/Map.aspx
瑕疵屋5：危險山坡地社區
所謂的危險山坡地社區，是指房屋蓋在順向坡上，或住宅社區內水土保持工程、擋土牆、地基及排水系統情況不佳等，都可能被列為危險山坡地社區。
依照內政部的標準，山坡地住宅列管評分項目包括：
- 監測系統
- 邊坡穩定性
- 擋土牆
- 排水
危險山坡地社區分成Ａ、Ｂ、Ｃ三級，Ａ級最危險，就算再便宜也不要拿生命開玩笑：
Ａ級
缺失最多，代表安全狀態不穩定，要深入鑑定及限期改善。
Ｂ級
缺失次多，代表要加強監測。
Ｃ級
缺失較少，代表穩定但須持續維護，並自行檢視設施狀況。
查詢網站如下，若第二個網站不會使用，可參考這篇順向坡查詢教學
- 全國山坡地住宅社區列管名單：https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=10203381470924082&id=1430888555
- 經濟部中央地質調查所：http://gis.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/index.cfm
- 台北市山坡地環境地質 GIS 資訊系統：http://gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb
瑕疵屋6：危險建築物
所謂的危險建築物，依照行政院的定義是指：經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。
依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定，建築物經緊急評估結果有危險之虞者，將於建築物主要出入口張貼危險標誌，也就是所謂的紅單或黃單。
紅單與黃單差別是什麼呢？
紅單
指建築物主要結構（柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空）損壞或建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。
黃單
指建築物非主要結構（室內隔間或天花板等）損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上，致生危險者。
台北市政府建管處網站設有地震專區（如921地震專區、331地震專區），民眾可查詢震災中受損的房屋資訊。
不過，除震災受損房屋外，其他災損房屋目前尚無全國性完的整資料庫可供查詢。
整理了這麼多瑕疵不動產的查詢管道，萬一沒時間或來不及查詢該怎麼辦？
事實上，現行的買屋契約都會依照內政部公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件「建物現況確認書」為範本，要求屋主揭露已知的輻射屋、海砂屋、危險建築、凶宅等事項，以保障消費者權益，所以從買屋契約可看出一些端倪。
最後要提醒的是，如果沒查到或沒揭露，不代表絕對不是瑕疵屋唷！
譬如海砂屋，就算屋況看起來有海砂屋現象，只要屋主從未請相關單位檢驗過氯離子濃度，則網站上當然不會有紀錄，而屋主當然也不會在契約中揭露自己的房子是海砂屋囉！
另外，如同前面所提到的凶宅，依照內政部的對凶宅的定義，轉手後的房子就不算凶宅，所以就算契約未揭露是凶宅，也很難保證你買到的房子不是你所認定的凶宅！
不管如何，買房前仍建議自行查詢到上述網站查詢一下，畢竟多一次查詢，就多一分保障囉！
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