想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!

「喬王,這間房子可否幫我估一下價格?」

最近陸續接到很多朋友(或朋友的朋友)委託我幫忙估算房價…

剛開始,喬王秉持著「交朋友」與「做功德」的心態,免費幫助不少人在買房前估算合理的房價。

但是,久而久之發現大家「呷好道相報」,舉手之勞反而讓我有點吃不消,尤其是遇到同一投資客連續委託估算超過20間以上的物件…

另一方面,我也發現許多真正需要協助估價的自住客,因為不懂在買房前運用資源估算合理的房價,導致被仲介或賣方牽著鼻子走,最後買貴而欲哭無淚

所以,基於上述種種原因,喬王決定一次匯整出常用的估價工具,希望可以幫助到真正需要幫助的朋友。​

以下將介紹6種房價估價資源,前3種是透過市場成交價格來估價,後3種則是透過銀行資源來估價,這兩大類估價缺一不可。

由於銀行算出來的價格通常比較保守,所以假設你買屋的價格比銀行估價還要低,代表你有可能買到相對便宜的價格

對了,順帶一提,專業的投資客通常就是參考銀行的估價來找便宜的房子唷!

💡補充說明:很多人想要買到非常便宜的房子,但是愈便宜的房子,問題通常也愈多,譬如:漏水、凶宅、海砂屋等等。如果你沒有相對應的處理能力,買到之後你反而可能無法處理。所以喬王建議與其買便宜的價格,不如買合理的價格。

一、市場成交價格查詢

No.1 實價登錄查詢

過去房價不透明的時代,房價只被少數人掌握,但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後,一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。

然而,當房市熱絡時,市場成交價往往會過於樂觀,且市場上存在不少特殊案例(如親屬買賣、假合約等),導致高估或低估情形。

所以最好還要搭配銀行的估價當參考,才能真正找出合理的房價區間。

實價登錄官網https://lvr.land.moi.gov.tw/

圖片來源:內政部實價登錄平台

No. 2 房仲網頁查詢

除了實價登錄之外,許多房仲也提供了房屋成交價格資訊,介面比實價登錄更親民友善。

其中,又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整(這是肺腑之言,喬王沒有收他們的錢幫他們打廣告唷!),它們揭露的價格也是「實際成交價」。

信義房屋

永慶房屋

圖片來源:信義房屋

No. 3 房屋平台網頁查詢

除了房仲網頁之外,網路上還有很多房產相關平台,串接了內政部的實價登錄資料,並且優化搜尋介面,讓你查找房價更加方便。比較知名的平台可參考如下:

好時價

好房網

樂居

比房網

591房屋交易中心

窩牛網

樂屋網

喬王有針對房屋平台另外寫一篇文章,將市面上常用的平台一一做比較,有興趣可以閱讀:【8大買房網站推薦】從3大條件、4大功能,幫你搜出好房源

二、銀行鑑價或估價

No. 4 銀行委託鑑價

「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照,鑑定出來的價格會當成貸款的主要依據,所以參考性會比行員估價或銀行網頁高出許多。

不過,由於分行需要支付鑑價費用,且比較耗費人力與時間(花費時間通常需2~4個工作日),所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款,否則銀行專員通常不會輕易就幫你委託鑑價

另外值得一提的是:各家銀行的鑑價標準不一,所以判定出來的價格也有差異,有時甚至差異頗大,所以建議至少找3家銀行初估價格及估算貸款金額,再決定要找哪家承作貸款

💡 重點提醒:委託鑑價已經是正式申請貸款的程序,行員會幫你調閱聯徵,如果你只是要比價,請先依照下方的No 5方法口頭先請行員估價。不然當你聯徵次數查詢太多次,有可能導致申請貸款的條件變差唷!關於聯徵查詢的規則,可參考這篇文章:聯徵次數太多無法貸款,3個月只能查詢3次是真的嗎?

No. 5 銀行行員估價

如果還未確定要找哪家貸款,或者甚至連房子都還沒買下來,其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。

銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格(所以不同經驗可能導致不同的估價結果),快速完成初步估價,花費時間快則半小時,慢則1個工作日

然而,專員也不是吃飽閒著沒事幹,若想提高對方幫你估價的意願,除了要展現出你最熱情親切的態度,還讓對方知道他有機會做到房貸業績,更重要的是主動準備以下資料

1. 提供完整的地址

利用完整的地址才能調閱謄本資料,瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊,進而更精準地估算建物價格。

2. 提供建物謄本或建物資料

雖然提供完整的地址就能調閱謄本,但如果能夠主動提供對方謄本資訊(可用LINE或email傳給銀行專員),將可大幅節省專員估算的時間,讓對方更快速方便地估算出價格。

如果你是常需要請專員估價的投資客,尤其需要這麼做!

💡重點提醒:有些人跟我反應說他被銀行員拒絕估價,如果你實際運用也有遇到這問題,不妨參考我的這一篇文章… 買房前找銀行專員先估價,真的行得通嗎…?

No. 6 銀行網頁試算

這算是最新的估價資源,近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料,可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料,並立即試算出房貸,對於一般大眾來說無疑是個很大的福音。

不過要注意的是,目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行,多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度,而非房價(房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去)。

截至2018/11為止,喬王在眾多銀行網站實測結果中,發現只有中國信託富邦銀行能真正算出建物的價格,且中國信託還能同時列出實價登錄銀行估價的結果,使用介面也比較方便(這也是喬王的肺腑之言,沒有幫他們打廣告唷!),有興趣的朋友不妨自行測試囉~

中國信託i適貸

富邦銀行房貸神算網

永豐銀行秒估房貸

玉山銀行e指房貸

結論

喬王認為這世界上沒有所謂「最精準」或「最完美」的房貸估價工具,通常都需要互相搭配使用並交叉比對,才能得到一個可幫助決策與議價的合理價格區間

我們不需要像專家一樣花了很長時間才學會如何精算房價,我們只需要站在專家的肩膀上,善用這些專家建置的資料庫及鑑價數據,就能花少少地時間但快速解決遇到的問題囉

所以,建議你不妨將這6種資源都試用看看。

當你用得愈多,愈能駕馭這些工具!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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