「我想買房，該怎麼估價呢？」
我們都知道，買房之前必須先估價，才不會面臨買太貴，導致自備款不足的狀況。
但…要怎麼估價呢？
以下喬王將和你完整介紹 7 種房價估價資源，前3種是透過市場成交價格來估價，後4種則是透過銀行資源或大數據模型來估價，其中還包含非常好用的線上房屋估價平台！
💡補充說明：很多人想要買到非常便宜的房子，但是愈便宜的房子，問題通常也愈多，譬如：漏水、凶宅、海砂屋等等。如果你沒有相對應的處理能力，買到之後你反而可能無法處理。所以喬王建議與其買便宜的價格，不如買合理的價格。
延伸閱讀：買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！
文章目錄
一、以市場成交價格來估價
No.1 實價登錄查詢
過去房價不透明的時代，房價只被少數人掌握，但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後，一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。
然而，當房市熱絡時，市場成交價往往會過於樂觀，且市場上存在不少特殊案例（如親屬買賣、假合約等），導致高估或低估情形。
所以最好還要搭配銀行的估價當參考，才能真正找出合理的房價區間。
▊ 實價登錄官網：https://lvr.land.moi.gov.tw/
圖片來源：內政部實價登錄平台
No. 2 房仲網頁查詢
除了實價登錄之外，許多房仲也提供了房屋成交價格資訊，介面比實價登錄更親民友善。
其中，又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整（這是肺腑之言，喬王沒有收他們的錢幫他們打廣告唷！），它們揭露的價格也是「實際成交價」。
圖片來源：信義房屋
No. 3 房屋平台網頁查詢
除了房仲網頁之外，網路上還有很多房產相關平台，串接了內政部的實價登錄資料，並且優化搜尋介面，讓你查找房價更加方便。比較知名的平台可參考如下：
如果你想了解各家買房平台的差異，可以閱讀：【8大買房網站推薦】從3大條件、4大功能，幫你搜出好房源
二、以銀行鑑價或模型來估價
No. 4 銀行委託鑑價
「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照，鑑定出來的價格會當成貸款的主要依據，所以參考性會比行員估價或銀行網頁高出許多。
不過，由於分行需要支付鑑價費用，且比較耗費人力與時間（花費時間通常需2~4個工作日），所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款，否則銀行專員通常不會輕易就幫你委託鑑價。
另外值得一提的是：各家銀行的鑑價標準不一，所以判定出來的價格也有差異，有時甚至差異頗大，所以建議至少找３家銀行初估價格及估算貸款金額，再決定要找哪家承作貸款。
💡 重點提醒：委託鑑價已經是正式申請貸款的程序，行員會幫你調閱聯徵，如果你只是要比價，請先依照下方的No 5方法口頭先請行員估價。不然當你聯徵次數查詢太多次，有可能導致申請貸款的條件變差唷！關於聯徵查詢的規則，可參考這篇文章：聯徵次數太多無法貸款，3個月只能查詢3次是真的嗎？
No. 5 銀行行員估價
如果還未確定要找哪家貸款，或者甚至連房子都還沒買下來，其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。
銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄，並輔以經驗判斷價格（所以不同經驗可能導致不同的估價結果），快速完成初步估價，花費時間快則半小時，慢則1個工作日。
然而，專員也不是吃飽閒著沒事幹，若想提高對方幫你估價的意願，除了要展現出你最熱情親切的態度，還讓對方知道他有機會做到房貸業績，更重要的是主動準備以下資料：
1. 提供完整的地址
利用完整的地址才能調閱謄本資料，瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊，進而更精準地估算建物價格。
2. 提供建物謄本或建物資料
雖然提供完整的地址就能調閱謄本，但如果能夠主動提供對方謄本資訊（可用LINE或email傳給銀行專員），將可大幅節省專員估算的時間，讓對方更快速方便地估算出價格。
如果你是常需要請專員估價的投資客，尤其需要這麼做！
💡重點提醒：有些人跟我反應說他被銀行員拒絕估價，如果你實際運用也有遇到這問題，不妨參考我的這一篇文章… 買房前找銀行專員先估價，真的行得通嗎…？
No. 6 銀行線上房屋估價
這算是最新的估價資源，近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料，可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料，並立即試算出房貸，對於一般大眾來說無疑是個很大的福音。
不過要注意的是，目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行，多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度，而非房價（房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去）。
截至2018/11為止，喬王在眾多銀行網站實測結果中，發現只有中國信託和富邦銀行能真正算出建物的價格，且中國信託還能同時列出實價登錄與銀行估價的結果，使用介面也比較方便（這也是喬王的肺腑之言，沒有幫他們打廣告唷！），有興趣的朋友不妨自行測試囉~
No 7. 好時價（House+）
好時價是由一群地政、財經、金融、資訊相關專業人士組成團隊，運用實價登錄資料建立模型，並定期更新資料，提供使用者最新、貼近市場動向的價格。
現在有些銀行也會運用這個平台來進行估價參考，我自己也覺得非常好用！
結論
喬王認為這世界上沒有所謂「最精準」或「最完美」的房貸估價工具，通常都需要互相搭配使用並交叉比對，才能得到一個可幫助決策與議價的合理價格區間。
我們不需要像專家一樣花了很長時間才學會如何精算房價，我們只需要站在專家的肩膀上，善用這些專家建置的資料庫及鑑價數據，就能花少少地時間但快速解決遇到的問題囉！
所以，有機會你可以運用以上這7種資源。
當你用得愈多，愈能駕馭這些工具！
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