這幾年，政府的查核機制越來越完善，勾稽管道也愈來愈多元，再加上多項租屋補貼政策的推動，讓房客檢舉房東逃漏稅的動機也跟著提高。
因此，如果想想當個安心收租的房東，就一定要依法誠實申報，才能避免提心吊膽，甚至面臨補稅又罰款的窘境。
但是房東身分有很多種，包括一般房東、公益出租人、一般包租代管、社會住宅包租代管等，不同身分該怎麼申報呢？
這篇文章將教你報稅時，需要注意的房東租金免稅額、租賃所得格式、節稅秘訣，讓你輕鬆完成報稅，並且合法節稅！
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文章目錄
申報前先確認身份與文件
在申報租賃所得前，首先要了解你是哪一類房東，因為不同的租金收入類型，會影響你可以採用的費用率；同時，最好準備租約，計算租金實惠比較方便。
以下為四種房東類別，以及對應的所得代號、費用率：
| 類別 | 租賃所得代號 | 說明 | 費用率 |
|---|---|---|---|
| 一般房東 | 51 | 直接出租給房客 | 43% |
| 公益出租人 | 74G | 房客申報租屋補貼 | 1.5萬元以內免稅，超過部分為43% |
| 委託包租 | 51M | 將房屋出租給包租業者，再由其轉租 | ●月租金0.6萬~2萬元：53% ●月租金2萬元以上：43% |
| 委託代管 | 74M | 委託代管公司管理，但房客仍向房東承租 | ●月租金0.6萬~2萬元：53% ●月租金2萬元以上：43% |
| 社宅包租代管 | 74S | 將房屋出租給社會住宅包租代管業者 | 月租金1.5萬以上：60% |
房東所得稅如何申報？租賃所得格式如何選擇？
如果要申報租金，可按照以下步驟來操作：
- 登入財政部電子節算申報繳稅服務網（可用手機驗證、健保卡或自然人憑證）
- 於「填寫所得」中點選「新增所得資料」
- 於「所得種類」中點選「租賃所得」
- 依實際情況選擇正確的所得格式（如一般房東選51房屋，委託代管選74M房屋等）
- 填寫租金收入與相關資訊，完成申報
選取「租賃所得」後，接下來就要依照你的身分，選擇適合的租賃所得代號，以下將會依照4種房東類別來分開說明。
輸入所得人姓名、出租房屋稅籍編號之後，可點選「輔助計算及說明」
【類別1】一般房東：適用「51房屋」類別（費用率 43%）
如果你是直接將房屋出租給房客，而且沒有委託任何立案的包租或代管業者，那麼你的租金所得就屬於「51房屋」類別。
在計算租賃所得時，你可以選擇標準扣除，或列舉扣除：
- 標準扣除：這是最簡便的方式；政府直接以年租金收入的43%作為必要費用扣除，無需提出費用證明，只需對其餘57%申報所得稅
- 列舉扣除：若實際支出（如修繕費、稅金、保險、折舊、房貸利息等）超過43%，可選擇逐項列舉並檢附憑證，將實際費用從租金收入中扣除後再申報
【類別2】委託公益出租人：適用「74G房屋」（費用率 43%）
如果房客有申報租屋補貼，而且你符合公益出租人的條件，那麼你可以選擇「74G房屋」類別。雖然公益出租人與一般房東的「費用率」同樣是43%（即收入的43%可直接列為必要費用，不用舉證），但公益出租人享有額外的免稅額度，這是最大差異：
- 一般房東：無上述免稅額，所有租金收入都需計入所得稅，僅能減除43%必要費用
- 公益出租人：每屋每月租金收入1.5萬元以內免稅，超過部分才需課稅，並可再減除43%必要費用。
【類別3】委託包租業者：適用「51M房屋」（費用率 43~53%）
如果你是將房屋委託給一般包租業者，你的所得來源是包租業者支付的租金，此時應申報「51M房屋」。
在計算租賃所得時，你可以選擇標準扣除，或列舉扣除：
- 標準扣除：這是最簡便的方式；政府直接以租金6,000元以下免稅、租金6,000~20,000元費用率53%、租金20,000元以上費用率43%來計算，無需提出費用證明
- 列舉扣除：若實際支出超過以上費用，可選擇逐項列舉並檢附憑證，將實際費用從租金收入中扣除後再申報
【類別4】委託代管業者：適用74Ｍ房屋（費用率 43~53%）
如果你只是委託代管公司協助處理租賃事務（如簽約、管理、修繕等），但房客仍是直接向你承租，則應申報為「74M房屋」。
在計算租賃所得時，你可以選擇標準扣除，或列舉扣除，計算方式與包租業相同：
- 標準扣除：這是最簡便的方式；政府直接以租金6000元以下免稅、租金6000~20000元費用率53%、租金20000元以上費用率43%來計算，無需提出費用證明
- 列舉扣除：若實際支出超過以上費用，可選擇逐項列舉並檢附憑證，將實際費用從租金收入中扣除後再申報
【類別5】委託社宅包租代管業者：選擇74S房屋（費用率 60%）
社會住宅包租代管的房東，可以適用「必要費用率60%」的租賃所得稅優惠，同時享有每屋每月租金收入1.5萬元的免稅額：
- 每屋每月租金收入在1.5萬元以內：免納綜合所得稅
- 超過1.5萬元的部分：才需計入所得課稅，且這部分可再扣除60%的必要費用，只對剩下的40%計算所得稅
總結
房東報稅雖然程序繁瑣，但只要掌握正確的申報方式與格式，並依規定誠實申報，就能安心收租、遠離稅務麻煩。
建議每年報稅前，先行準備好租賃契約、租金收入明細及相關費用憑證，並試算最有利的申報方式，就能合法節稅，並且保障自身權益囉！
