什麼是違章建築?違建要怎麼查詢?用這一招,判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆!

什麼是違章建築?違建要怎麼查詢?用這一招,判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆!

台灣地狹人稠、寸土寸金,為了爭取更大的使用空間,很多老房子都存在違建問題。

難怪有人笑稱:「台灣最美的風景是違建!」

我們常聽到:違法隔套、頂樓加蓋、露臺外推、陽台外推、遮雨棚、夾層屋等,其實很多都是違建。

當我們買房的時候,萬一不小心買到違建,你是否會擔心哪些可能會有拆除的風險呢?

這篇將完整告訴你違建要注意的事項,讓你避免踩到違建的地雷!

什麼是違建

違建,就是違章建築 (Illegal Buildings)的簡稱,是指未經主管建築機關審查許可並發給「建造執照」使用執照」,而擅自建造及使用的建物。

違建不但破壞整體都市景觀,更對居住、公共安全產生了嚴重影響。

補充說明:建築執照分為以下4種…

  1. 建造執照:建築物之新建、增建、改建及修建,應請領建造執照。
  2. 雜項執照:雜項工作物之建築,應請領雜項執照。
  3. 使用執照:建築物建造完成後之使用或變更使用,應請領使用執照。
  4. 拆除執照:建築物之拆除,應請領拆除執照。

違建會有什麼風險?會被拆除嗎?

雖然購買違建的房子不一定馬上會被拆除,目前針對違章建築的處理,主要分成3種:

  • 即報即拆:包括「新違建」與「公共危害違建」。
  • 列管緩拆:包括「既存違建」與「舊有違建」。
  • 免拆:包括「程序瑕疵違建」及「法規例外違建」。
即報即拆列管緩拆免拆
分類1. 新違建
2. 公安危害違建
1. 既存違建
2. 舊有違建
1. 程序瑕疵違建
2. 法規例外違建

1. 即報即拆

(1) 新違建類

新違建是指後期才出現的違建,它的存在期間較短,與舊違建、既有違建是相反的概念。

但要注意的是,目前中央政府沒有定義什麼時間點後才算「新違建」,所以各縣市政府對於新舊的認定不完全一樣。

舉例如下:

  • 台北市:規定民國 84 年1月1日以後興建的違建,屬於新違建。
  • 台中市:規定民國 100 年 4 月 21 日以後興建的違建,屬於新違建。

參考資料臺中市違章建築執行原則

(2) 公安危害類

有公共安全危害 (簡稱公安危害)疑慮的違建,通常是指經過消防或交通主管機關認定後,認為…

有妨礙消防安全、公共通行,只要一經發現,就是立即拆除

所以不是只有新違建才是即報即拆,就算是既存違建,只要被認定有公安危害疑慮,還是有可能被立即拆除。

2. 列管緩拆

列管緩拆的對象,通常包括「既存違建」和「舊有違建」,這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管,並按照違法情節列入拆除計畫。

很多人以為緩拆就是「不會拆」,其實這是錯誤的觀念!

因為這類的違建只是「暫緩拆除」,不代表「就地合法」,也不代表「不會拆」。

每個縣市對於「既存違建」和「舊有違建」的時間認定不太一樣,舉例如下:

  • 台北市:既存違建,是指民國53年 ~ 民國83年12月31存在的違建;舊有違建,是指民國 53 年以前就存在的違建。
  • 桃園市:既存違建,是指非屬施工中之違建;施工中違建,是指工程尚未完成,現場有工人、機具、施工材料、廢料或其他足證施工階段尚未完成之情事,或已完成尚未進駐使用者;舊違章建築是指升格前原桃園縣轄內於民國85年8月15日以前興建完成之違建
  • 台中市:既存違建,是指民國100年4月20日以前興建完成的違建;舊違建,是指改制前原臺中市8個行政區內於民國87年10月1日以前興建的違建。

參考資料桃園市違章建築處理要點臺中市違章建築執行原則

民國83年台北前市長陳水扁任內曾訂定民國83年12月31日前的「既存違建」得拍照列管,所以這項行政命令又被稱為阿扁條款。

但今年台北市建管處指出,若有修繕行為或影響公共安全之虞,市府將隨時拆除,不再受既存違建條款限制。

補充說明:根據台北市的規定,既存違建應拍照列管,列入分類分期計畫處理。但列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建,由都發局訂定計畫優先執行查報拆除。

3. 免拆

免拆,是指「程序瑕疵」的違建,以及「法規例外」的違建。

(1)程式瑕疵的免拆違建

指的是建築物只是因為程序問題,未請領建照而擅自興工,但是該建物的位置、高度、結構…等等,都符合建築法令規定。

這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。

(2)法規例外的免拆違建

總共有 16 種態樣,因為情節輕微且影響較小,所以得以免拆。

譬如:鐵窗、天線、女兒牆、庭園中的假山假水等,都屬於這一類。

常見的違建類型

違建的類型其實很多,無法全部寫完,所以喬王在這裡僅舉出以下常見的類型,提供你參考:

#違法隔套

因為隔成多間套房可能會影響建築物結構安全,以及火災消防安全,所以法規對於隔套有很多的規範和限制。

如果想要隔成套房,就必須先向當地政府申請室內裝修許可證,符合相關的完工後還需要申請竣工合格證,才算是合法的隔套。

若沒有申請許可證和合格證,可能會被處以6~30萬的罰鍰,並且限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者還有可能被連續處罰

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#頂樓加蓋

公寓大廈的頂樓平台,是全體住戶擁有共同使用的使用權,依法是不得占用。

但很多頂樓住戶會私自占用頂樓空間,甚至加蓋建物,導致頂樓失去了安全避難空間,全體住戶不容易逃生。

根據法律的規定:

頂樓建築面積8分之1法定範圍內屬於合法建物,超過面積者應查報拆除

換句話說,如果頂加面積超過8分之1,就是違建!因為發生火災時,可能會影響人身安全!

雖然各縣市對於新舊違建的定義不同,但是只要是「屋頂既存違建裝修隔出3個以上之使用單元,或加蓋第2層以上之違建」,就會被判定「危害公共安全」,會被優先拆除。

補充說明:
依據臺北市違章建築處理規則第25條,如有危害公共安全的情形,將由都發局訂定計畫優先拆除,其中第5點與頂樓加蓋直接相關「屋頂既存違建裝修隔出3個以上之使用單元,或加蓋第2層以上之違建」。

#露台外推

露台,是指上方無任何屋頂遮蓋物的室外開放平臺。

如果你若加蓋遮雨棚,甚至砌築牆壁和屋頂來使用,就算是露台外推。

#陽台外推

陽台外推,是指未經許可擅自拆除「陽台」與「主建物」之間的「牆面 & 落地門」,再於陽台「加設窗戶」,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積。

為什麼不能陽台外推?

雖然陽台的牆壁不是主要結構,但當地震發生時,它可以當成防止建築倒塌的第二防線。

此外,敲掉陽台牆壁會破壞原本建築結構的均勻性,導致建築物的重心側向某一邊。

#陽台加窗

很多人為了增加陽台的使用空間,或者避免幼童墜樓,所以會在陽台加裝鐵窗。

但…其實這也是違建唷!只不過不同縣市的規範不太一樣。

譬如:雙北市與桃園市規定是…

  • 民國95年以前領有建照的建築物2樓以上陽台加窗1樓陽台加設鐵捲門、落地門窗,且原有外牆未拆除者,應拍照列管。
  • 民國95年以後核發建照的建築物:民眾若要在陽台上加裝窗戶、鐵捲門、落地門窗,都會被視為樓地板的增加行為,一律均會被查報拆除。

參考資料違章建築處理規則的第十條公寓大廈管理條例第8條

台北市違建陽台加窗

台中市的規定則是:

依內政部63年11月20日及84年7月5日解釋函所作之解釋,陽台加裝窗戶且原有陽台外牆未拆除者,不必申請建造執照,之後內政部於91年9月3日已將該解釋發布廢止。

依法規「不溯及既往」原則,如果你家陽台是在91年9月2日以前加裝窗戶,而且外牆沒有拆除,就不算是違建;91年9月3日以後加裝窗戶,就算是違建

台中市陽台加窗違建說明

參考資料內政部函 93.07.15.內授營建管字第0930085303號

其他縣市目前找不太到明文規定,所以加裝窗戶之前,請務必先洽詢相關單位,以免裝上去之後又被拆掉囉!

#夾層屋

夾層屋,指的是在夾在「樓地板」與「天花板」間之樓層。

合法的夾層屋會有「產權登記」,如果沒有「產權登記」,在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓,就算是違建

依照內政部營建署法規,同一樓層內夾層面積總和,不得超過該樓層樓地板面積三分之一或100平方公尺,超過者應視為另一樓層。

不少建商為了提高建案價值,會刻意將房屋樓層設計成「挑空」或「挑高」,提升樓高至3.6公尺以上,但集合式住宅規定,樓高不得超過3.6公尺。

挑空
指部分居室 (如客廳),提高其樓層高度,使該部分居室具有2層以上之空間高度。

好處是可獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。

挑高
指建築物的樓高,比一般規定3.6公尺或實際需求為高。

現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過4.2尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。

要怎麼樣才能辨別夾層屋是否合法呢?

其實不難,合法夾層屋在「建物登記謄本」、「使用執照」或「竣工圖」會標示「夾層」字樣,萬一沒有標示「夾層」,建議最好不要買!

如果你買的是舊夾層屋,各縣市的處理方式不太一樣。

台北市為例,夾層屋違建符合下列各款規定之一者,應拍照列管;若不符合,應查報拆除:
1. 於民國90年9月1日前曾報台北市政府工務局列管。
2. 於民國83年12月31日以前施工完成,並取得建築師或相關專業技師簽證認定無礙結構安全及消防安全之證明者。

#遮雨棚

老舊公寓的頂樓可能因為下雨的關係,需要加蓋遮雨棚。

但遮雨棚可不是隨隨便便就能加蓋唷!

如果想要在頂樓搭建「屋頂層防漏水無壁式雨棚」,房子本身必須有以下條件:

  1. 合法建築物7層樓(含)以下
  2. 建造達20年

如果符合上述條件,可申請在頂樓加蓋斜屋頂,但仍需保留避難平台,而且遮雨棚不能有牆壁與門窗,屋脊、屋簷、天溝也必須符合一定規範。以下以雙北市、桃園市為例:

  • 屋脊高度 ≦ 2.1公尺
  • 屋簷高度 ≦ 1.8公尺
  • 天溝寬度 ≦ 0.3公尺

如何知道是違建

方法1:違章建築查詢系統

各縣市政府都有專門查詢「列管違建」的「違建查詢系統」,舉例如下:

但這些查詢系統有以下缺點:

1. 只能查到新違建

各縣市認定的時間點不同,所以無法查到完整的違建資料。

舉例:

  • 台北市:只提供民國 84 年以後的違建紀錄。
  • 新北市:只提供民國 98 年以後的違建紀錄。

2. 限定本人查詢

某些縣市 (譬如新北市)的查詢系統只限屋主本人查詢,並且需要輸入屋主身分證字號,所以非屋主本人根本無法查到。

新北市政府工務局窗口曾回應:「主要是系統E化需要大量人力,因此只限屋主本人查詢。」

新北市違建查詢系統

參考資料這啥?新北市違建列管查詢 完全不便民

3. 查詢系統不易找到且未必能進入

某些縣市的查詢系統很難透過Google搜尋到,譬如:台中市、高雄市。

某些縣市的查詢系統,不知道是否使用不安全網址的關係,導致無法進入,譬如桃園市、台南市。

喬王實測六都的網站之後,發現只有台北市、新北市的查詢系統可以進入,偏偏新北市又限定屋主本人查詢。

所以,萬一你查不到資料,我會建議你直接使用方法2。

台北市違建查報查詢系統

方法2:比對使照與建物測量成果圖

如果想要查到既有違建,或者網站上沒列管的新違建,就要先查詢房屋本身「使用執照」與「建物測量成果圖」,並且到現場進行比對。

當你比對之後,發現現場的建物不在這兩張圖上,那就很有可能是違建。

總結

違建,是指未經主管建築機關審查許可並發給執照,而擅自建造及使用的建物。

主要分成3種拆除對象:即報即拆、列管緩拆、免拆。

  • 「新違建」與「公共危害違建」,屬於即報即拆
  • 「既存違建」與「舊有違建」,屬於列管緩拆
  • 「程序瑕疵違建」及「法規例外違建」,屬於免拆

常見的違建,包括了違法隔套、頂樓加蓋、露臺外推、陽台外推、陽台加窗、夾層屋等。

如果想查詢是否為違建,可以上各地縣市政府的違章建築查詢系統查詢,或者比對使照與建物測量成果圖。

看完這篇文章後,希望你對違建有更進一步的認識!

接下來,我想問你一個問題…

▌Q:你覺得風險最大的違建是哪一個?歡迎你在下方留言告訴我囉~:)

延伸閱讀

參考資料

當我們看房時,常常會看到違建。到底什麼是違建呢?違建,就是 #違章建築,它是指未經主管建築機關審查許可並發給執照,而擅自建造及使用的建物。至於是否會被拆除,主要分成3種類型:1. 新違建與公共危害違建,屬於即報即拆2….

喬王的投資理財筆記發佈於 2022年6月11日 星期六
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 2 Comments

  1. 阿當

    好專業的文章,非常適合在房地產領域的工作者!
    說實話,我認為違建每一個風險都很大,因此要當一個好屋主或是好房東,平常就要做到敦親睦鄰,以和睦共處的方式跟其他住戶交流,就能把被抱拆的風險降到最低!

    1. 喬王

      哈 感謝超多套房包租公阿當的回饋~

      如果不想要被報拆,和鄰居與房客打好關係,真的蠻重要的。

      假如有涉及比較重大的公安危害,就盡量不要購買或不要去做,不然發生意外就損失很大了~

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