裝潢開發票,要多付5%營業稅?拿發票或不拿發票比較好?從房地合一稅分析,判斷是否能省錢!

裝潢開發票

最近好友W先生剛買房裝潢,但他遇到了一個難題:

裝潢開發票,未來可認列成本,抵扣房地合一稅。

但如果開發票,廠商要加收5%營業稅;如果不開發票,就可省下5%的費用。

那麼…該請對方開發票?還是不開發票呢?

你也曾經想過這問題,或者剛好有這困擾嗎?

那麼,不妨繼續看下去吧!

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為什麼裝潢費可抵房屋合一稅

雖然開發票是國民應盡的義務,但大部份人會拿發票的更大誘因,主要是因為裝潢費有機會扣抵房地合一稅。

所以,我們先來聊聊房地合一稅是如何計算它的課稅所得 (又稱課稅基礎,簡稱稅基):

房地合一稅基 = 賣價 – 成本 – (移轉)費用 – 土地漲價總數額

其中的「成本」,包含了以下3種:

裝潢費房地合一稅認定

1. 房屋土地取得成本

譬如:買入或繼承房屋、土地

2. 取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用

舉例:
(1) 契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費、規費、增置/改良/修繕費

(2) 移轉登記完成前向金融機構借款的利息

(3) 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

資料來源財政部

3. 地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用

大部分人不太會用到這個項目,可先不用理會

換句話說,坊間說的「裝潢費可認列為房地合一稅的成本」,其實是指第二種成本。

但請務必注意:

裝潢費屬於房地合一的成本,而不是費用!兩者千萬不要搞混了!

所謂的費用,是指移轉房地時需支付的金額 (譬如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。

補充說明
所得稅法及申報作業要點中,其實沒有任何一項條文提到裝潢費,只有作業要點的第13點提到:「取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」得包含於成本中減除。

因為沒有明確定義,在行政法上稱之為「不確定法律概念」,所以稽徵機關具有一定的裁量空間。

買房時需要繳很多稅,總是搞不清楚有哪些嗎?想要了解更多,可參考這一篇文章:
➡️買賣房子要繳什麼稅?1張圖搞懂房地產的6種稅:契稅/印花稅/房屋稅/地價稅/土增稅/房地合一稅

裝潢費抵扣有何限制

那麼…是不是所有的裝潢費都可以認列呢?

當然不是!否則每個人只要在裝潢費灌水,都不用繳房地合一稅了!

因為稅法及作業要點沒有明確定義,所以坊間通常這樣認定:

可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。

這樣的認定方式,主要是根據「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」來判斷,所以可不可以認列的裝潢項目舉例如下:

● 可認列:泥作工程、水電管線、衛浴設備 (洗手台/馬桶/浴缸) 等
● 不可認列:冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等

裝潢是否要開發票
▲泥作工程可認列為房地合一稅的扣抵成本

換句話說,不是所有的裝潢費都能拿來扣抵,只有可認列的項目才能用來扣抵房地合一稅。

補充說明:
坊間有人會專門教一些開發票的技巧,譬如:木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。

但要注意,這只是強調它的不可移動性,絕對不能開立不實發票。

此外,剛才有提到:因為稅法沒有明確定義,所以稽徵機關具有一定的裁量空間

這也是為什麼有些人可認列,但換成其他人卻無法認列;或者有些人認列金額太高,某些裝潢費無法認列為成本。

以系統櫃為例,它通常還是會被國稅局認定為「可拆除的品項」,發票費用不可認列扣抵;至於可拆換的廚房流理台,如果是併在水電工程費用內,就有可能避免扣抵爭議。

開發票與不開發票的差異

#無發票或估價單,就不能認列成本

若裝潢時沒有索取發票,可以使用估價單,若連估價單都沒有,就無法認列為房地合一稅的「成本」。

網路上有些人會說可以併入房地合一稅的「費用」,與其他「未提示證明文件」一起合併計算3%,而且最高認列上限只有30萬元。

但移轉費用就是賣出房子的必要費用,所以購屋時的裝潢無法列入費用。

那麼,賣出房子時再特別去裝潢,可認列嗎?

原則上是不行,但不同的承辦有可能見解不一樣,若有這方面的疑惑,請自行洽詢稅務機關囉!

裝潢未索取發票的房地合一稅認列

補充說明:
經過實測後,由於每個稅務機關的承辦看法可能不太一樣,所以實際得到的回覆,有可能會有些差異。

若使用估價單來認列成本,國稅局有可能會再反向找業者追稅。

#賣出時間點有不同稅率

根據房地合一稅2.0的條件,不同時間點賣出房子會課不同的稅率:

● 2年內:扣45%稅
● 超過2年未滿5年:扣35%稅
● 超過5年未滿10年:扣20%税
● 超過10年賣房:扣15%稅

房地合一稅2.0
▲房地合一1.0與2.0差異
圖片來源:台北國稅局

如果未來賣掉房子,就必須扣 15 ~ 45% 不等的稅,其實也是不小的費用。

這也是為什麼很多人得知裝潢費可以扣抵房地合一稅的成本時,會思考裝潢費是否需要開發票的原因。

那我們不妨思考以下兩種情況:

1. 如果裝潢費總共100萬元,且全部可認列成本,當你超過10年才轉手…

➡️沒開發票:省下發票費5萬元,但需課房地合一稅15萬元(倒賠10萬元)
➡️開發票:增加5萬元發票費,但省下15萬元房地合一稅(省下10萬元)

2. 同樣的情況,假設你超過5年、未滿10年就轉手…

➡️沒開發票:省下發票費5萬元,但需課房地合一稅20萬元(倒賠15萬元)
➡️開發票:增加5萬元發票費,但省下15萬元房地合一稅(省下10萬元)

換句話說,在你沒有其他免稅額的情況下,你持有的房地時間愈短,你沒開發票的損失就愈大!

#6年以上房地合一自用住宅免稅額400萬

開發票之前,還有一件事要注意:

政府為了鼓勵長期持有,自住持有並設籍滿6年,稅率可降低為10%,課稅所得400萬元以下免稅。

房地合一「自住房地租稅優惠」詳細條件如下:
(一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二) 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
(三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。

所以,除了要考量裝潢費是否能夠被認列之外,假如你是長期自住至少6年,其實你還需要評估的是:

1. 未來賣出時,扣除成本、費用、土地漲價總數額後,課稅所得是否有可能超過免稅額400萬元?(這個我無法幫你解答,只能自行猜測了….)

2. 如果會超過,那麼會超過多少?(超過部份,以10%課稅,所以可以計算一下金額)

舉例:假設買進1000萬元,超過十年後賣出,售價是1600萬元,扣除費用 (未開裝潢費發票100萬元) 與成本共50萬元後,課稅所得是550萬元。

那麼…

➡️未開發票要繳的稅:(550萬元 – 免稅額400萬元) x 10% = 15萬元
➡️開發票後要繳的稅:(550萬元 – 裝潢費100萬元 – 免稅額400萬元) x 10% = 5萬元

因此,若未來漲幅可能超過400萬元,開發票確實有可能會省更多。

#2年內重購自住可免徵/退稅

除了6年以上自用住宅免稅額400萬以外,如果你想要換房子,政府也有提供你稅務減免。

只要個人買賣自住房地產,滿足下述條件,無論是先購後售,或是先售後購,都可以申請「重購自住房地退(抵)稅優惠

  • 已於該自住房地辦竣戶籍登記並居住
  • 出售前 1 年內無出租、供營業或執行業務使用
  • 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內

「先購後售」或「先售後購」的減免方式會不太一樣,差異如下:

  • 先購後售:出售原房地產時,不需要再繳房地合一稅
  • 先售後購:出售時你要先繳房地合一稅,等到你再購入新屋,就可以向政府申請退稅

但要注意:重購新房地於重購後 5 年內應供自住使用,不得改作其他用途或再行移轉

如果是小屋換大屋 (低價屋換高價屋),可以全額折抵 (即全部減免或全部退還),但如果是大屋換小屋的話,就必須依比例來退還稅款,或減免應要繳稅額度。

漏開發票/開立不實發票的風險

#漏開發票的風險

依照規定,大部分裝潢業者都應該主動開立發票給消費者,但很多業者會假藉「開發票,就要多付5%營業稅」的名義,引導消費者放棄索取發票,或是因為消費者未主動索取,而故意漏開發票。

這種逃漏稅行為一旦被查獲,除了補徵所漏稅款外,還會被處以罰鍰。

所以,如果你當下沒開發票,未來要再請業者補開,業者反而會面臨逃漏稅的問題,更何況多年後業者是否還存在也是未知。

雖然不開發票的話,政府罰的是業者,但納稅是國民應盡的義務,身為守法的好公民,理論上不應該幫這些業者逃漏稅。

補充說明
平均每月銷售額未達20萬元,經稽徵機關核定才能免用統一發票,但大部份裝潢公司應該都不適用此標準。

#開立不實裝潢發票的風險

若為了故意墊高裝潢費,聯合廠商開立不實裝潢發票,這等同幫助他人逃漏稅的犯罪行為,依台財稅第780195193號函,應視情節依刑法偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法第41條或43條規定辦理。

所以,如果你無法確定未來是否符合「房地合一400萬免稅額條件」,或者是否漲幅會超過400萬元,最保守也最符合國民義務的做法,還是請業者開發票。

更重要的是,開發票必須要誠實,否則有可能不小心觸法。

補充說明:
未來移轉房屋時,需要提供的裝潢相關單據,包括:統一發票或收據、工程估價單、付款明細等。

總結

許多裝潢業者會把5%營業稅轉嫁給消費者,所以消費者可能會面臨是否要開發票的難題。

雖然我們都知道繳稅是國民應盡的任務,但事關自己的荷包,很多人還是會希望知道哪一種方式比較有利。

除了道德觀之外,該怎麼用理性的角度來做評估呢?

不妨思考以下3個條件:

(1)哪些裝潢可認列為扣抵項目,預估認列金額又是多少?

(2)未來賣房時,是否符合房地合一自住房地租稅優惠 (稅率10%+免稅額400萬元)?預估漲幅多少?

(3)若未符合免稅額條件,適用房地合一稅的哪一個稅率?

若無法確定未來是否符合自住房地租稅優惠,也很難預估漲幅,最保守的做法還是請業者開發票,但千萬避免聯合業者開立不實發票囉!

後記:
納稅是國民應盡的義務,但大部分業者都會透過5%營業稅引導消費者不開發票,有些民眾也為了省錢,決定不開發票。

本篇用理性角度探討不開發票的利弊得失,而不是用單純的道德觀來約束 (如果有用的話,就不會這麼多人煩惱是否要開發票,因為開發票本來就是國民應盡義務),主要是希望更多人了解裝潢開發票對自己的幫助。

延伸閱讀

裝潢開發票常見問題FAQ

Q1: 房地合一稅可扣抵哪些裝潢費?

可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。

這樣的認定方式,主要是根據「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」來判斷,所以可不可以認列的裝潢項目舉例如下:

● 可認列:泥作工程、水電管線、衛浴設備 (洗手台/馬桶/浴缸) 等
● 不可認列:冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等

Q2: 開立不實裝潢發票,會有什麼風險?

若為了故意墊高裝潢費,聯合廠商開立不實裝潢發票,這等同幫助他人逃漏稅的犯罪行為,依台財稅第780195193號函,應視情節依刑法偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法第41條或43條規定辦理。

參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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