【江翠北側重劃區】買房優缺點分析懶人包:房價多少?有哪些建案?

江翠北側重劃區

「喬王,我想在板橋江翠北側重劃區買房子,該注意些什麼呢?」

近期有認真研究台灣北部重劃區的朋友們,應該都知道「新店央北重劃區」、「板橋江翠北側重劃區」及桃園A7重劃區這3大重劃區是目前最火紅的建商推案重點,許多首購族也開始積極地在這些重劃區裡看房或買房。

由於喬王自己從小就是在板橋江翠長大,所以這篇要特別不藏私地和大家介紹「板橋江翠北側重劃區」!

PS: 本篇下方附贈「江北重劃區DEF區的建案一覽表」以及「免費7天買房學習計畫」,對於此區建案有興趣而且想要買房的朋友,請務必看過一遍,才能真正對此區有完整了解而且對買房有初步概念喔!

江北重劃區 歷史背景

新北市板橋區的江子翠,位於大漢溪和新店溪的河流交會處,因此古時候根據地形取名為「港仔嘴」(台語發音,意思是兩條溪流匯聚,尖尖的地方像嘴巴一樣),後來才改用它的諧音稱為「江子翠」

而江翠北側重劃區(以下簡稱江北重劃區),早期其實算是堤防外的行水區,並沒有被納入都市計畫中。

新北市板橋區河濱自行車道 1 scaled

直到1997年政府打算修建堤防外側時,因為擔心拆除太多民宅會引起民怨,才把長江路的堤防移到環河西路四段,導致原本「堤防外的行水區」變成了「堤防內的土地」

原本這裡充斥著各種違章建築,還有很多的工廠和荒地,喬王小時候會載著妹妹騎著腳踏車來這邊探險,那邊真的很荒涼,有時候還會碰到一群野狗。

後來政府擬辦理區段徵收,但延宕許久後又急踩剎車,在2009年9月才改以市地重劃方式開發,範圍由東至西劃分成A~G共7個開發單元

直到近幾年,才又規劃出「江翠北側重劃區」,所以它又號稱是新北板橋「最後一塊完整大面積開發的重劃區」。

江北重劃區地圖與範圍

這裡的總體面積約117.47公頃,東南西北的範圍如下:

  • 東、北、西側大致以環河西路四段、五段為界。
  • 東側鄰近台北市,中間隔了一條新店溪
  • 西側鄰近新莊和三重,中間隔了一條大漢溪
  • 南側延伸至長江路一段至三段
  • 聯外交通不管是到台北、新莊、三重、中永和,都很方便。
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江北重劃區區域特色

重劃區的形狀為狹長的L形,由西南到東北分成A~G區,面積總共117.47公頃,用途規劃如下:

  • 公共設施計畫用地:佔51%
  • 住宅用地:佔37%
  • 商業區:佔8%
  • 藝文專用區:佔4%。
板橋江翠北側重劃區

AB區

  • 名為「永翠水岸綠能特區」,面積18公頃,約44%是住宅用地
  • 公園綠地眾多,包括了國光、環河、文丘、城市、華中、雙社等公園
  • 最靠近藝文特區、新板特區,近中正路商圈
  • 缺點:距離捷運較遠,但附近有307公車總站,發車超級密集,會經過捷運板橋、西門站,所以也算方便

C區

  • 面積約16.37坪,約49%是是建築用地
  • 新海橋、新月橋、離河岸近、有水岸景觀且無高架橋遮擋
  • 近四維商圈
  • 學區包括:新埔國小、新埔國中
  • 缺點:近殯儀館,算是很大的嫌惡設施,影響房價較大,但也比較容易議價

DE區

  • 面積最大(約26公頃),約59%為建築用地
  • 江子翠捷運站、新埔民生站、華江橋、大漢橋,離台北市近
  • 學區包括江翠國中、江翠國小
  • 規劃最完整、機能成熟有完整商業區未來發展性大,建案量也多
  • 缺點:選擇水岸第一排的建案要注意此區有高架道路通過,噪音及落塵需考慮

FG區

  • 面積約21.8公頃,約59%為建築用地
  • 附近有華江橋,離台北市近,但目前推案量少
  • 學區包括文聖國小
  • F區有河岸景觀,G區則與舊市區相結合

💡重點提醒AB區距捷運站最遠,C區近殯儀館,DE區機能最成熟,FG區推案量較少

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買房議價不是開價愈低愈好,而是要了解屋主與仲介的想法,才能騷到他們的癢處。

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江北重劃區 交通機能

江北重劃區的交通算是非常方便,聯外交通可到台北、新莊、三重、中永和,交通方式包括:

  • 高鐵:臨近高鐵板橋站、台北站
  • 台鐵:臨近台鐵板橋站、台北站
  • 捷運:捷運藍線可到台北市、土城;環狀線可連結到中永和新莊
  • 道路:東側透過華江橋、萬板大橋、華翠橋可到台北市;北側透過大漢橋、新海橋、新月橋、台64快速道路、新北環快可到新莊和三重。

江北重劃區建案

同樣都是新北市重劃區的一級戰區,但與「新店央北重劃區」的5~7字頭相較之下,「板橋江北重劃區」的4~6字頭價格就「稍微」親民了一些。

相關報導「央北」為何比「江翠北」貴10萬? 網友細數優缺點

這裡的建案眾多,其中又以立信推案量最大(約佔1/3),而且又有龍頭建商(國泰、國美、潤泰)進駐

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建商的宣傳亮點通常是:「水岸住宅」、「下一個新板特區」、「北市一橋之隔」

以下列舉一些各區常見的代表建案 (因價格會隨時間浮動,故僅供參考,下方有2018~2022年歷史價格說明):

AB區:價格約5字頭,包括新潤青峰/翠峰、歡喜市、興富發大悅
C區:價格約5字頭,包括江翠PARK、新外灘3 新月天地、甲山林帝景2號
D區:價格約5~6字頭,包括北歐莊園2 丹麥琥珀北歐莊園3 芬蘭極光、華固月河、聯上匯翠、遠雄江翠、國泰朋、甲山林帝景3/5號
E區:價格約5-6字頭,包括新外灘6 立信帝國花園廣場村泉上上禮村泉上上寀、新外灘1 雙江翠、國美翠亨村、河藍灣、遠雄鉑翠
F區:價格約5~6字頭,包括江匯Life立信吾界、禾琚立琚、河藍灣、甲山林帝景1號
G:價格約5-6字頭,包括新濠一川

PS:喬王因為看屋的關係,花了一些時間整理出DEF區的建案一覽表,有興趣索取檔案的朋友可加入LINE,並輸入關鍵密碼【30304】,即可得到該資料唷!

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江北重劃區 學校學區

這裡附近的學校眾多,包括了:

  • 國小:新埔國小、新埔國中、江翠國小
  • 國中:江翠國中、板橋國中
  • 高中:板橋高中
  • 大學:致裡科技大學

如果你想要了解怎麼樣查詢學區,可以參考這一篇:買房學區怎麼查詢?爸媽們快收藏!用對這方法,30秒就搞定國中/國小學區!

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板橋高中 1

江北重劃區 生活機能

因為這裡屬於重劃初期,區域發展剛起步,生活機能主要受惠於舊市區的發展。

這裡的生活機能包含了:

  • 長江路商圈
  • 江翠商圈
  • 新埔商圈
  • 新板特區
  • 藝文特區

江北重劃區房價

AB區房價

江北重劃區AB區在2021年之前,平均房價都在4字頭,2022年快速漲到55萬元。

這樣的漲幅,等於一年內漲了將近15%,我個人覺得短期內漲幅過快,面對接下來的升息階段,勢必會經歷一番修正,這樣市場才比較健康。

江翠北側重劃區AB區房價歷史價格
資料來源:樂居

C區房價

江北重劃區C區在2021年之前,平均房價也是在4字頭,2022年一樣快速漲到54萬元。

由於C區靠近殯儀館,本身具有一定的抗性,再加上短期內漲幅過快,以及面臨接下來的升息壓力,所以房價修正的可能性也會比較大。

江翠北側重劃區C區房價歷史價格
資料來源:樂居

DEF區房價

江北重劃區DEF區的交通與機能比AB區、C區都來得方便,所以在2020年平均房價就已站在5字頭。

這幾年價格一路在5字頭攀升,直到2022年快速漲到將近58萬元。

江翠北側重劃區G區房價歷史價格
資料來源:樂居

G區房價

江北重劃區G區算是最晚開發,所以2020年以前沒有房價紀錄,2020年平均房價是58.97萬元。

短短三年,房價就從5字頭快速攀升至6字頭,遠超過其他區域。

江翠北側重劃區DEF區房價歷史價格
資料來源:樂居
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江北重劃區 未來發展

江北重劃區位於全台灣人口最多的板橋區,離台北又只有一橋之隔,不管是交通還是生活機能都相當方便。

附近的新板特區,當年花了4年的時間漲了1倍,而江北重劃區是限期3年開發(超過3年後,容積獎勵會遞減),建商無不卯足全力開發及建設。

雖然無法確定江北重劃區是否能完全複製新板特區的增值速度,但未來的發展潛力應該是可以期待的! 

看完板橋江翠北側重劃區的8大特色之後,你是否對於這裡的輪廓更加清楚了呢?

如果你有任何想法,歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

江翠北側重劃區FAQ

Q1: 江翠北側重劃區是指哪裡?

江北重劃區位於板橋環河路段,形狀為狹長的L形,由西南到東北分成A~G區

各區特色如下:
● AB區最靠近藝文特區、新板特區,近中正路商圈,距捷運站最遠。
● C區最靠近板橋殯儀館。
● DE區最靠近新埔、江子翠捷運站,機能最成熟。
● FG區靠近華江橋,推案量較少。

Q2: 江翠北側重劃區房價是多少?

● AB區房價:2021年之前,平均房價在4字頭,2022年快速漲到55萬元。
● C區房價:2021年之前,平均房價在4字頭,2022年快速漲到54萬元。
● DEF區房價:DEF區的交通與機能比AB區、C區都來得方便,所以在2020年平均房價就已站在5字頭。
● G區房價:G區算是最晚開發,所以2020年以前沒有房價紀錄,2020年平均房價是58.97萬元。

由於2022年漲勢過快,很多建案開價到6字頭,甚至7字頭以上,但後來遇到房貸連續升息,以及政府打炒房政策,2022年下半年開始出現緩漲或下修趨勢。

買房出價之前,建議先找銀行估價,以避免買得比銀行估價高出許多,導致自備款不足。

Q3:江翠北側重劃區靠近河岸,是否有土壤液化?

從土壤液化潛勢查詢系統中,我們可以看到江北重劃區大部分是黃色的「中潛勢區」,而非紅色的「高潛勢區」。

此外,不是看到紅色就直接認定它是危險區域,因為土壤液化的風險與建築設計有關。
1999年底建築物耐震設計規範修正後的建物、地下室三層以上、或已加強建築基礎的建物,土壤液化的風險都會降低。

PS: 液化潛勢區的分布圖只能告訴你哪邊「較有可能發生液化」,不代表「真實災情分布」。

土壤液化區 江子翠

延伸閱讀
👉什麼是「土壤液化」?它真的很可怕嗎?
👉「台灣土壤液化潛勢圖」完整公開,但住在高潛勢區也不需太過恐慌

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參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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