最近在某個買房社群看到有人提問：
「這一間想買來租人，請大家指導一下，報酬好不好？有沒有風險？」
他PO了一個電梯大樓的隔套物件，並且詢問大家報酬與風險。
看完之後，我不禁開始為他感到擔心…
為什麼感到擔心呢？
因為，如果連最簡單的報酬率都需要問人，而不是親自查詢、計算與判斷，未來當他買下並出租後，萬一遇到更複雜的租屋問題，不知道他該怎麼解決？
社會上常常發生許多租屋糾紛，很大的原因就是：房東不知道怎麼當一個好房東 (當然，房客也可能不知道怎麼當一個好房客…)
那麼…身為房東，購屋之前需要具備的最基本知識是什麼？
身為房東，大部份的知識或許可以外包，但只有這兩個知識無法外包：財務觀念 + 風險觀念。
文章目錄
房東的財務觀念：租金報酬率
對於房東來說，最基本的財務意識，就是計算租金報酬率。
「無貸款」與「有貸款」的租金報酬率不一樣，主要差異如下：
● 無貸款租金報酬率 = 年租金 / 總成本
● 有貸款租金報酬率 = (年租金 – 貸款支出) / (總成本 – 貸款金額)
因此，我們可以簡單從計算公式中的「分子」與「分母」來思考：
(1) 租金
附近租金行情是多少、這間可以收租多少？
從591就可以將附近的房子租金排序，並且剃除極端值後，得到一個區間行情。
(2) 總成本
總成本包括了：總價 + 交易成本 + 裝潢支出。
其中佔比最大的的是總價，而總價的多寡取決於你的市場熟悉度 + 談價能力。
(3)貸款
如果要貸款，就要估算可貸款多少錢？每月利息金額又是多少？
一般來說，已經隔成小坪數套房的貸款不高，所以自備款需要多準備一些。
延伸閱讀：買小坪數套房，找銀行貸款要注意什麼？成數利率會有限制嗎？小套房的定義是10坪、12坪或15坪？
房東的風險觀念：合法性與責任
很多房東只看到「報酬」，而忽略了「風險」，這也是大部分投資人最容易犯的錯誤。
隔套物件雖然因為分割空間，導致租金報酬率很高，但是隔套必須有「室內裝修許可證」以及「裝潢合格竣工證」，只要缺少任何一項，就屬於「非法隔套」。
非法隔套有什麼後果呢？
一旦被檢舉，每次會罰 6 ~ 30 萬元，而且可以連續處罰，直到你合規為止，甚至直接被強制拆除。
但是，如果一開始是非法隔套，想要改成合規的狀態，必須重新設計、重新拆除、重新裝潢，花費的時間與金錢成本是非常高的！
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除了時間與金錢成本的考量之外，非法隔套因為沒有顧慮到防火、消防，萬一遇到火災，鬧出了人命，甚至還可能要負擔刑事與民事責任！
如果有可能遇到這些風險，那麼代價是不是太高呢？
這也是為什麼我強烈建議…
不要做非法隔套，也不要買非法隔套物件！
新手房東注意事項總結
很多人會認為：「有錢就可以當房東。」
其實，這是非常錯誤的認知。
房東購屋之前，需要具備很多知識，這篇文章只列出最基本的財務觀念 (計算租金報酬率)以及風險觀念 (合法性與責任)，其實還有很多眉眉角角都需要學習。
購屋之後，還有貸款、裝潢、招租、管理租客等知識需要學習。
每一個環節，都有很深的學問，也需要花很長的時間學習，或者借助他人的經驗來加速了解。
因此，這些都是身為房東必做的功課，外人也無法直接給你「好」或「不好」的答案。
千萬記住：不做功課的房東，很難成為好房東！
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