新手房東購屋前,請先具備這2種觀念!不做功課的房東,很難成為好房東…

新手房東注意事項:租金報酬率與避免非法隔套

最近在某個買房社群看到有人提問:

「這一間想買來租人,請大家指導一下,報酬好不好?有沒有風險?」

他PO了一個電梯大樓的隔套物件,並且詢問大家報酬與風險。

看完之後,我不禁開始為他感到擔心…

為什麼感到擔心呢?

因為,如果連最簡單的報酬率都需要問人,而不是親自查詢、計算與判斷,未來當他買下並出租後,萬一遇到更複雜的租屋問題,不知道他該怎麼解決?

社會上常常發生許多租屋糾紛,很大的原因就是:房東不知道怎麼當一個好房東 (當然,房客也可能不知道怎麼當一個好房客…)

那麼…身為房東,購屋之前需要具備的最基本知識是什麼?

身為房東,大部份的知識或許可以外包,但只有這兩個知識無法外包:財務觀念 + 風險觀念。

房東的財務觀念:租金報酬率

對於房東來說,最基本的財務意識,就是計算租金報酬率。

「無貸款」與「有貸款」的租金報酬率不一樣,主要差異如下:

● 無貸款租金報酬率 = 年租金 / 總成本
● 有貸款租金報酬率 = (年租金 – 貸款支出) / (總成本 – 貸款金額)

因此,我們可以簡單從計算公式中的「分子」與「分母」來思考:

(1) 租金

附近租金行情是多少、這間可以收租多少?

從591就可以將附近的房子租金排序,並且剃除極端值後,得到一個區間行情。

(2) 總成本

總成本包括了:總價 + 交易成本 + 裝潢支出

其中佔比最大的的是總價,而總價的多寡取決於你的市場熟悉度 + 談價能力

(3)貸款

如果要貸款,就要估算可貸款多少錢?每月利息金額又是多少?

一般來說,已經隔成小坪數套房的貸款不高,所以自備款需要多準備一些。

延伸閱讀:買小坪數套房,找銀行貸款要注意什麼?成數利率會有限制嗎?小套房的定義是10坪、12坪或15坪?

貸款規則與信用評分有許多眉眉角角,如果你想要更進一步了解房貸知識,不妨參考我在Hahow開設的銀行貸款線上課程。

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房東的風險觀念:合法性與責任

很多房東只看到「報酬」,而忽略了「風險」,這也是大部分投資人最容易犯的錯誤。

隔套物件雖然因為分割空間,導致租金報酬率很高,但是隔套必須有「室內裝修許可證」以及「裝潢合格竣工證」,只要缺少任何一項,就屬於「非法隔套」。

非法隔套有什麼後果呢?

一旦被檢舉,每次會罰 6 ~ 30 萬元,而且可以連續處罰,直到你合規為止,甚至直接被強制拆除。

但是,如果一開始是非法隔套,想要改成合規的狀態,必須重新設計、重新拆除、重新裝潢,花費的時間與金錢成本是非常高的!

延伸閱讀什麼是違章建築?違建要怎麼查詢?用這一招,判斷你的房子是即報即拆、列管緩拆或免拆!

除了時間與金錢成本的考量之外,非法隔套因為沒有顧慮到防火、消防,萬一遇到火災,鬧出了人命,甚至還可能要負擔刑事與民事責任!

如果有可能遇到這些風險,那麼代價是不是太高呢?

這也是為什麼我強烈建議…

不要做非法隔套,也不要買非法隔套物件!

隔套從選購、裝潢、招租、管理,都有一套學問,如果你想要更進一步了解合法隔套知識,不妨參考Joanne老師和我在Hahow開設的隔套線上課程。

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總結

很多人會認為:「有錢就可以當房東。」

其實,這是非常錯誤的認知。

房東購屋之前,需要具備很多知識,這篇文章只列出最基本的財務觀念 (計算租金報酬率)以及風險觀念 (合法性與責任),其實還有很多眉眉角角都需要學習。

購屋之後,還有貸款、裝潢、招租、管理租客等知識需要學習。

每一個環節,都有很深的學問,也需要花很長的時間學習,或者借助他人的經驗來加速了解。

因此,這些都是身為房東必做的功課,外人也無法直接給你「好」或「不好」的答案。

千萬記住:不做功課的房東,很難成為好房東!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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