房東不報稅,國稅局查稅管道有哪些?檢舉房東逃漏稅有獎金嗎?被抓到逃漏稅,會有什麼下場?

房東不報稅,國稅局查稅管道有哪些

「如果你要租這間房子,不能報稅,也不能申請租屋補貼唷!」

這是租客看房時,屋主和房仲最常說的一句話

以前資訊不透明的年代,房東想要逃稅很容易,一方面政府很難查緝,另一方面租客也沒有誘因配合政府。

這也是為什麼許多房東認為不報稅是「天經地義」,並且想方設法避免被查稅。

但現在查稅的管道相當多元,新的租賃政策對於租客更有保障,而租客也開始懂得保障自己的權益,甚至還靠檢舉房東逃漏稅賺獎金,因此房東不報稅被抓到的機率、付出的代價都變得非常高!

這篇將會告訴你政府查稅的管道、被抓到逃稅的可能後果,以及租客檢舉逃漏稅的方法。我先講結論:

1. 政府查稅的原則,主要是「持有戶數多 + 出租機率高」的地區
2. 房東被抓到逃漏稅,有可能連補帶罰2~3倍 + 往前追溯5~7年
3. 租客檢舉房東需提供5大證明,檢舉成功可獲得罰鍰的20%

在報稅已成為趨勢之下,強烈建議各位包租公婆們要依法申報租賃所得,否則只會讓自己暴露在更多不必要的風險下。

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為何房東不報稅?常見的3大理由是這些

房東不想報稅的原因有很多,主要是擔心報稅之後,會有以下影響:

房子持有情況影響哪些稅
持有期間所得稅、房屋稅、地價稅增加
賣屋時無法有自用住宅免稅額400萬
換屋時無法重購退稅

因此,許多房東會透過各種方式,不讓租客報稅、入戶籍、申請租屋補貼。

但政府查稅的勾稽管道非常多元,而且也愈來愈嚴格,接下來就會告訴你政府是怎麼查稅的,以及為何房東想要逃稅的難度愈來愈高。

這也是為什麼我認為,如果現代人想要當包租公,必須改掉舊觀念,並且替換新觀念如下:

  • 以前:繳稅會影響獲利
  • 現在:繳稅是當房東的必要成本
現代包租公應有觀念

補充說明:如果想要取得自用住宅免稅額400萬、重購退稅的資格,除了要入戶籍、登入自用住宅外,還需要有自住事實,有些房東疏忽了這些條件,其實也是無法獲得這些資格

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國稅局查稅專案原則:持有戶數+出租機率

政府針對包租公的查核原則主要有以下兩大類:

  • 持有戶數多寡:針對持有多戶非自住房屋進行查核
  • 出租機率高低:鄰近捷運站、大專院校、學區等出租熱區是查核重點區域

以前財政部國稅局是以「持有戶數多寡」作為查核基準,但2024年的專案以「出租機率高低」來查核,譬如捷運站、大專院校、學區附近等出租「熱區」,都將成為查核重點區域。

以下是近幾年查稅專案的期間、對象、案件數及成果:

查核期間查核對象案件數及成果
2024~2025年針對出租熱區 (如學校、捷運周邊)預估調查8,000件 (進行中,結果未知)
2022~2023年針對5~9戶的囤房族全台鎖定7,603件,根據立法院釋出最新資料,其中3,961件需補稅,金額約1.8億元,平均一件補徵超過4.5萬元
2022年3月底前10戶以上囤房大戶查核總件數1,734件中,核定補稅1,007件,補徵稅額9,985萬元,平均一件補稅9.9萬元

區分自住與非自住的其他方法

除了大規模的專案調查之外,政府其實還會透過不同管道來判斷是「自住」或「非自住」。

但因為政府未必會明確公告,所以喬王根據房東們的交流經驗,以及網友們分享的資訊,蒐集並整理成以下資訊供大家參考:

可能查核項目判斷自住與非自住的方法
進出紀錄汽機車ETC進出紀錄、電梯磁扣進出紀錄
向管委會發函從回函中判斷是否有出租事實
水電帳單調閱台電/台水資料,從水電用量判斷是否有正常居住
通訊地與居住地檢查是否不一致
醫療就診紀錄檢查是否在出售地區
勞健保投保單位檢查是否在出售地區
裝修申請紀錄向管委會申請裝修或家具搬運期的期間
租金列舉扣除額租客申報綜所稅時,可填寫租金列舉扣除額
租屋補助租客不用經過房東即可申請租屋補貼

房東逃漏稅追溯期及罰鍰

根據所得稅法第110條規定,少報稅最多可處2倍罰鍰,不報稅最多可處3倍罰鍰

更嚴重的是,有可能不只是罰當年度,根據規定可以往前追溯5年,如果故意以詐欺或其他不當方法逃漏稅,甚至更可以擴大為7年

所得稅法第110條
1. 納稅義務人已依本法規定辦理結算、決算或清算申報,而對依本法規定應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者,處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。

2. 納稅義務人未依本法規定自行辦理結算、決算或清算申報,而經稽徵機關調查,發現有依本法規定課稅之所得額者,除依法核定補徵應納稅額外,應照補徵稅額,處三倍以下之罰鍰。

資料來源財政部稅務入口網 / 稅捐之核課期間,稅法規定為何?

檢舉房東逃漏稅的文件及獎金

提供5大文件

有時候房東逃漏稅不是因為被國稅局查到,而是租客主動檢舉,尤其是在退租搬家後才檢舉。

不過,如果想要檢舉成功,不能只提供屋內照片,還必須提供以下5大文件:

類型用途
房東資料 (如姓名)確認身分
租屋地址 (出租樓層和門牌)查核地點
租賃契約書實際出租證明
房東逃漏稅年度
給付租金證明 (如轉帳紀錄/匯款單/現金簽收收據)實際出租證明
房東逃漏稅年度
其他具體事證 (如對話紀錄或其他文件)佐證文件
房東逃漏稅檢舉文件一覽

補充說明
身為租客的你,必須知道檢舉房東逃稅後,一定會和房東弄僵關係,未來很難再續租,所以建議檢舉之前務必三思。

身為房東的你,也不要以為和租客約法三章後就沒事,因為很多租客是退租後才檢舉,要小心連補帶罰+往前追溯的風險。

檢舉獎金為罰鍰20%

當房東被查獲有逃漏稅,並且完成補稅+罰鍰,檢舉人可按照罰鍰的20%領取獎金,每案上限為480萬元。

補充說明:若房東沒有逃漏稅、沒有罰鍰,或有罰鍰但未繳納,則無法領取檢舉獎金。

不想被罰鍰的方法

既然房東逃漏稅有這麼大的風險,最好的方法還是乖乖繳稅,並且善用節稅方法。舉例:

1. 成為公益出租人

當你允許租客申報租屋補助,你可以成為公益出租人,享有稅負上的優惠。

2. 加入包租代管

當你委託給包租代管業者,一方面可以省下心力去管理房客,真正獲得被動收入;另一方面也可以享有稅負上的優惠。

如果想要完整了解公益出租人及包租代管,可點選這篇文章:包租代管意思是什麼?房東優惠有哪些?一次看懂優缺點、免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅)

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參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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