很多人以為當房東就是每個月坐等收租金，但其實「怎麼出租」，才是真正會影響你未來有多輕鬆、能不能睡得好的一件事。
不管你是剛買第一間要出租的房子，還是手上已經有幾間物件，應該都會遇到同樣的選擇題：
我到底要自己處理，還是找人幫我處理招租與管理的事？
市面上從包租包管、代租代管、社會住宅、房仲服務到完全自租的方式都有，到底差在哪？哪種才適合你？
這篇文章我整理了房東出租房屋的5種出租方式，用簡單易懂的方式幫你比較優缺點，讓你自己判斷哪條路更適合你當快樂的包租公。
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| 出租方式 | 說明與流程 | 優點 | 缺點 | 適合對象 |
|---|---|---|---|---|
| 一般包租代管（包租包管） | 房東將房屋租給包租業者，由業者負責招租、管理、修繕，並承擔空置風險，通常簽3年合約 | 穩定收租、免管理、降低糾紛、可享政府補貼（若參與社會住宅） | 房東無法挑選房客、房屋控制權少、價差太低無法吸引業者合作 | 沒時間管理、多屋房東、外地工作者、重視穩定收益者 |
| 代租代管 | 由代租管公司協助招租、管理，房東仍需與房客簽約，空窗期風險由房東承擔 | 省時省力、專業管理、協助處理糾紛 | 需支付管理費（5-10%租金）、空置期無收入、房東需承擔部分風險 | 有時間參與但不想處理細節的房東 |
| 社會住宅包租代管 | 參與政府推動的社會住宅計畫，由政府或合作業者包租/代管，享有補貼與稅賦優惠 | 穩定收租、政府補貼、稅賦減免、修繕補助 | 租金低於市價、合約有固定期限、房東無法完全挑選房客 | 支持社會政策、願意接受租金天花板上限的房東 |
| 委託房仲 | 委託房仲公司協助招租、帶看、簽約，出租後管理仍由房東負責 | 節省招租時間、專業媒合、合約較有保障 | 需支付仲介費（通常1個月租金）、後續管理可能需要自理 | 首次出租、希望快速找到房客的房東 |
| 自租自管 | 房東親自處理招租、帶看、簽約、管理、修繕等所有事務 | 無需支付服務費、可自行挑選房客、彈性大 | 需花大量時間與精力、需處理所有糾紛與管理事務、風險自負 | 有時間且願意親力親為的房東（如退休人士、家管） |
文章目錄
✅ 1. 一般包租代管（包租包管）：最省事，收入也最穩
這種是「一整間給專業業者處理到底」的方式，房東把房子租給包租公司，由他們去找租客、收租、修繕、處理大小事，房東只要等收固定租金。
包租包管優點：
- 租金穩定，每月固定入帳，不會有空窗期
- 不需要管理租客、不需要處理基本修繕這些瑣事
- 享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅的稅務優惠
包租包管缺點：
- 若轉租的利潤太低，或裝潢成本太高，租金可能比預期低，業者也可能不願合作
- 房客是誰你無法挑，也無法干預太多使用細節
包租包管適合誰？
✔ 沒時間管房子的人
✔ 在外地工作或住國外的屋主
✔ 想要被動收入又不想煩惱太多的房東
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✅ 2. 代租代管：你還是房東，但有人幫你打理
這是找代管公司幫忙招租＋後續管理，不過房東還是跟房客直接簽約，空租期的風險也還是在你身上。
代租代管優點：
- 有專業的人幫你找房客、收租、處理修繕與糾紛
- 自己還是保有一些控制權（像租金、房客挑選）
代租代管缺點：
- 要付代管費（通常是每月租金的5%～10%）
- 沒租出去的時候，你要自己承擔空租損失
代租代管適合誰？
✔ 願意花點錢換省事的房東
✔ 想參與部分決策，但不想處理繁瑣事務
✅ 3. 社會住宅包租代管：支持政策也能有補貼
這是政府推行的計畫，找特約業者來代管你的房子，房客也會由政府媒合，租金會有補貼，還有稅務優惠。
但因為對於社宅業者來說，「包租」沒有利潤，所以目前都只做「代租」、「代管」。
社會住宅包租代管優點：
- 租金穩定，有補貼
- 房屋稅、地價稅有減免，還有修繕補助
- 有專人管理，省事不少
社會住宅包租代管缺點：
- 有租金上限，若預期租金很高，就可能比期望低一些
- 房客配對你不能完全決定，合約也較制式
| 縣市 | 受理市場租金上限 |
|---|---|
| 臺北市 | 3萬9,000元 |
| 新北市 、桃園市、臺中市、新竹市 、新竹縣 | 3萬5,000元 |
| 臺南市、高雄市 | 2萬9,000元 |
| 臺灣省（不含新竹市、新竹縣） | 2萬2,000元 |
適合誰？
✔ 支持社會政策、有出租意願但怕麻煩的屋主
✔ 想省稅、又不在意租金追求最大化的人
如果想了解社會住宅包租代管業者名單，可參考：內政部不動產資訊平台
✅ 4. 委託房仲：快速找到房客，後續自己來
你也可以把招租這件事交給房仲，他們幫你拍照、上架、帶看、簽約，但之後的修繕、管理都有可能由你來處理，除非你委託房仲做代管業務。
委託房仲優點：
- 專業找房客，出房速度快
- 合約流程熟悉，保障較好
委託房仲缺點：
- 要付一筆仲介費（通常等於一個月租金）
- 後續可能需要自己來，除非你委託房仲做代管業務
委託房仲適合誰？
✔ 剛開始當房東想先試試水溫的人
✔ 願意自己管理但沒空慢慢找房客的人
✅ 5. 自租自管：一條龍自己來，掌控度最高也最累
什麼都自己來，從刊登、接電話、帶看、簽約、修馬桶、催租金，全都你一手包辦。
好處是彈性高、完全掌控；壞處是你要有心理準備——真的很花時間。
自租自管優點：
- 完全不用付服務費
- 房客自己挑，有空間彈性可談
自租自管缺點：
- 非常耗時又瑣碎
- 出事都要自己扛，沒有緩衝或專業團隊
自租自管適合誰？
✔ 有時間、有興趣的人（像退休族、自由工作者）
✔ 想省錢又不怕麻煩的超強房東
🧠 房東出租房屋總結：不是哪種最好，是「哪種最適合你」
出租方式其實就像選工具，每一種都有它的定位。
- 如果你最在意「穩定租金、省時省力」，那就選一般包租包管。
- 想要省事但還保有一些參與空間，就選代租代管、社會住宅包租代管。
- 如果你只是想快點把房子租出去，又願意自己後續處理，找房仲就夠了。
- 有熱情又不怕累，那就自己來，自租自管最自由。
因此，你可以根據你有多少時間、願意處理到哪個程度、對租金報酬的期望，選一條你能走得久、也不會煩的路，這樣就對了！
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