新聞上常看到租屋糾紛層出不窮，除了房東、房客雙方溝通不良外，租約的模糊不清也是常見的原因之一。
為了避免日後產生不必要的爭議，租約公證是一個保障雙方權益的最佳方法。
最近我剛好和不同房東辦理了租賃合約的公證，而且到兩個不同公證人事務所辦理，算是有些經驗和心得。
因此我特別整理了這篇文章，讓你了解租約公證的好處、費用、流程，以及必備的文件。
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文章目錄
租約公證是什麼？
「公證」是指公證人針對「法律行為」（譬如：買賣、租賃、贈與等）或「私人權利」（譬如：房屋漏水、網頁內容等）製作成公證書，證明該行為或事實的存在。
因此，「租約公證」是指將「房屋租賃契約」製作成「公證書」，以確保租約約內容的真實性與效力。
由於公證後的租約具有比較高的法律效力，若發生糾紛時，可當成重要的證據，也可避免其中一方翻臉不認人。
哪些情境會需要租約公證
不定期租約、超過5年租約、申請額滿學校、包租代管等，通常都會需要經過公證程序。
補充說明：社會住宅包租代管，都要求必須公證；一般住宅包租包管，即使租約沒有超過5年，通常也會要求必須公證。
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公證地點有哪些
以下兩個地方都可以進行公證：
- 地方法院公證處
- 民間公證人事務所
因為法院數量比較少，我自己比較喜歡去民間公證人事務所，一方面可以就近找到方便的地點，另一方面處理速度也會比較快。
租約為何需要公證？好處有哪些？
好處1：可強制執行，避免訴訟流程
經過公證之後，房東可以不必透過訴訟，強制要求房客返還房屋、支付欠繳租金、費用、違約金；房客也可以強制要求房東返還全部或部份押金。
因此，雙方權利都可獲得保障，降低糾紛的機會。
好處2：保障長期或不定期租屋權益
當房東把房子賣掉或轉讓給第三人時，法律保障房客可以繼續住下去，這就是所謂的「買賣不破租賃」。
但如果是「不定期」或「租期超過5年」的租約，就不受「買賣不破租賃」的保障，除非有經過公證。
根據民法第425條規定：
1. 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
2. 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
好處3：確保房東是所有權人
公證時需要請房東提供房屋權狀和房屋稅單，因此可確認房東是真正的「房屋所有權人」，避免遇到「未經屋主同意而擅自轉租」的二房東。
租約公證缺點有哪些？
租賃契約公證最大的缺點，就是房東可能因為擔心被課所得稅，所以不願意辦理公證。
據了解，國稅局目前會向各地方法院查抄「租賃公證書」，藉此取得課稅的資料。
不過，納稅畢竟是國民應盡的義務，如果為了「省稅」而冒著「訴訟糾紛」的風險，反而有可能更不划算！
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租賃契約公證費用多少錢？由誰負擔？
費用主要有2種計算方式：
- 總租金＋押金
- 房屋課稅現值＋押金
算完以上兩個數值之後，再取比較高的數字來當公證費用。
舉例：假設房屋租賃期是包租代管5年(60個月)，每月租金4萬元，押金8萬元，房屋課稅現值100萬，計算公式如下
(1) 總租金＋押金：4萬 x 60個月 + 8萬 = 248萬元
(2) 房屋課稅現值＋押金：100萬 + 8萬 = 108萬元
因為要取比較高的費用為準，也就是以248萬元來計算公證費，對照下方的公證費用對照表後，可得知含附加強制執行條款的公證費用是7,500元。
| 計算標準 | 公證費用 | 含附加強制執行條款的公證費用 |
|---|---|---|
| 20萬元以下 | 1,000元 | 1,500元 |
| 超過20萬 ~ 50萬元 | 2,000元 | 3,000元 |
| 超過50萬 ~ 100萬元 | 3,000元 | 4,500元 |
| 超過100萬 ~ 200萬元 | 4,000元 | 6,000元 |
| 超過200萬 ~ 500萬元 | 5,000元 | 7,500元 |
| 超過500萬 ~ 1,000萬元 | 6,000元 | 9,000元 |
| 超過1,000萬 ~ 2,000萬元 (註1) | 8,000元 | 12,000元 |
| 超過2,000萬 ~ 3,000萬元 | 10,000元 | 15,000元 |
| 超過3,000萬 ~ 4,000萬元 | 12,000元 | 18,000元 |
| 超過4,000萬 ~ 5,000萬元 | 14,000元 | 21,000元 |
| 超過5,000萬 ~ 6,000萬元 (註2) | 15,000元 | 22,500元 |
| 超過6,000萬 ~ 7,000萬元 | 16,000元 | 24,000元 |
(註1) 租金總額／房屋稅現值超過1,000萬元以上：
超過1,000萬元的部分，從6,000元開始起算，每超過1,000萬元，加收2,000元，未滿1,000萬元按1,000萬計算，加收2,000元。
(註2) 租金總額／房屋稅現值超過5,000萬元以上：
超過1,000萬元的部分，從14,000元起算，每超過1,000萬元，加收1,000元，不滿1,000萬元按1,000萬計算，加收1,000元。
依公證法規定，第7頁開始每頁加收50元，再乘以帶走的份數 (PS: 法院留存的不會計算進去)
假設公證書2頁+契約6頁=8頁，費用就是：(8-6)頁 x 50元 x 帶走2本 = 200元
因此，總費用就是：公證費(含附加強制執行條款)7500元+頁數加收費用200元=7,700元
那麼…公證費用該由誰負擔呢？
法規上沒有明確規範，只要雙方約定並同意即可。
一般情況下上是平均分擔這筆費用，假如房東與房客總共2人公證，就由2人平分這筆費用。
誰需要到公證現場
原則上，房東與房客都需要親自到場辦理；若是公司簽約，則公司負責人要到場。
萬一房東或房客無法前來，可以委託代理人來辦理。
租賃合約從哪裡下載
新版的租賃合約可從內政部官網下載，這樣才能避免用到「過時」或「不合適」的版本：
內政部地政司：https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89
大部分公證人會要求必須使用內政部版本的租約，不過有些公證人允許直接在租約內修改，有些公證人則要求不可直接在租約內修改，只能把修改的部分統一寫在後面；若遇到後者，我通常都直接跳過，再找下一位公證人。
需要帶哪些應備文件
#房東攜帶
若房東是自然人，需要攜帶：
- 房東身分證正本
- 房東印章
- 房屋稅單（最近一期）
- 房屋所有權狀
補充說明：如果房東是委託包租代管業者出租，包租代管通常會請房東一起攜帶地價稅單，在現場可順便辦理地價稅的減徵。
若房東是法人，需要攜帶：
- 公司執照
- 營利事業登記證（影本也可以）
- 負責人身分證正本
- 公司及負責人大小印章
萬一房東本人無法親自到場，也可以委託其他人代理，房東代理人除了準備上述文件之外，還需要準備：
- 房東印鑑章
- 房東印鑑證明
- 房東委託書（加蓋房東印鑑證明上之印鑑章）
- 代理人身分證正本
#房客攜帶
若房客為自然人，需要攜帶：
- 身分證正本
- 印章
若房客為法人，需要攜帶：
- 公司設立變更登記表
- 負責人身分證正本
- 公司及負責人印章（大小章）
- 公司執照（包租代管業者）
- 租賃住宅管理人員證書正影本（包租代管業者，各家要求不同）
若房客本人不能親自到法院，也可以委託其他人代理，房客代理人除了上述文件之外，還需準備：
- 房客印鑑章
- 房客印鑑證明
- 代理人身分證正本
- 房客委託書
若房客代理人是法人，則需要準備以下資料：
- 負責人身分證影本
- 公司最新變更事項登記表影本
- 授權書（務必加蓋經濟部登記印鑑章）
- 公司大小章（契約用印使用）
- 代理人身分證正本
公證流程
由於我沒去過法院做公證，因此以下是我在民間公證人事務所進行租賃合約公證的流程，提供給你參考。
步驟1：預約時間
在網頁上搜尋較方便前往的公證人事務所，打電話或透過LINE官方帳號預約時間。
步驟2：繳交租約
將預計要公證的租約透過LINE官方帳號或email傳給對方，讓公證人有時間先檢視、修改或提供建議。
步驟3：抵達現場簽約及公證
在約定的時間前往公證人事務所，並且按照指示填寫及繳交相關文件。
公證人會針對租約內容，逐條或大範圍地說明，確保出租人和承租人都同意租約的各項條款。
當雙方都確認沒問題後，即可讓雙方完成簽約及公證。
步驟4：繳交費用
現場繳交公證費用，若需要繳交租金及押金，也可以現場借用點鈔機。
步驟5：領取公證書
完成公證，並且領取公證書，讓雙方獲得保障。
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