央行升息一碼,房貸多多少?有什麼影響?(附贈房貸試算表)

央行升息一碼,房貸支出有什麼影響?

喬王,央行升息一碼後,我的房貸支出也會增加,但究竟會增加多少錢呢?

美國聯準會在3/16 宣布升息1碼(0.25%)之後,台灣央行也緊接著在3/17 宣布升息1碼(0.25%)。

這也是為什麼最近很多「已經買房」和「正要買房」的讀者,心情開始變得緊張起來,紛紛來信詢問對他們的影響有多大。

畢竟今年物價上漲已經快要吃不消了,沒想到連房貸支出都要上漲,如果沒有精算好預算,可能每月就要吃土吃到胃潰瘍囉!

那麼…央行升息一碼後,對於房貸的影響有哪些呢?

房貸利率升息流程

首先,很多人第一個想要問的是:房貸利息是不是立刻調漲?

答案是…不一定!各家銀行最快3月下旬反應,最慢則是5月才會反應,稍後會再列出各家銀行的升息時間表給大家參考。

因為央行調升利息之後,接下來銀行的存款利率會先調升,所以如果你是定存族,會先感受到升息帶來的好處。

但是,當存款利息調升之後,接下來房貸利率就會跟著調漲,所以如果你是房貸族,很快就會感受到升息帶來的壞處。

為了讓你更容易了解流程和順序,我整理出升息影響房貸的流程:

央行調升利息 → 各家銀行決定存款利率調漲幅度 → 存款利率調升 → 房貸指數利率調升 (月變動/季變動)

什麼是房貸指數利率​?

如果你不清楚房貸使用的利率,究竟是固定利率,還是浮動利率,那麼你必須先了解以下兩個重點:

  • 目前的房貸,已經很少使用「固定利率」,大部分都是使用「指數利率」,所以又稱為「指數型房貸」。
  • 指數型房貸的利率,都是由機動利率 (又稱為定儲利率指數,代號是 I ) 加上 固定加碼利率

指數利率 = I (又稱定儲利率指數)+ 固定加碼利率

那麼,定儲利率指數是怎麼構成呢?

定儲利率指數,是由好幾家銀行(註1)的一年期定期儲蓄存款利率 (簡稱定儲利率)加總平均(註2)而成。

註1:每家銀行取的樣本不同,有些取8大銀行平均計算,有些取10大銀行平均計算
註2:每家銀行的計算方式略有不同,有的直接掐頭去尾去中間,有的去除掉前後兩個極端值再加總平均。

不同貸款的指數利率有何不同?

不同的貸款專案 (一般貸款 vs 政策性貸款),適用的指數利率可能是不一樣的。

如果不了解貸款專案有哪些的話,可參考房貸專案好複雜、好難選?3種房貸類型大拆解,輕鬆挑出適合你的好貸款

如果是指數利率,可以分成以下兩大類型:

固定利率與指數利率差異

1. 一般貸款

如果你是辦理一般貸款,那麼你的 I (定儲利率指數)就是某幾大銀行的一年定儲利率的平均值,升息前約0.79~0.84%,預估升息0.25%後將調整至1.04~1.09%。

I = X大行庫1年期定儲利率平均值

舉例:

  • 台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 台灣銀行官網),升息前是0.816%
  • 國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 國泰世華官網),升息前是0.79%
  • 渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 渣打銀行官網),升息前是0.84%

2. 政策性貸款

如果你是辦理政府的政策性貸款,那麼你不論是在哪一家銀行申請,I (定儲利率指數)就是採用中華郵政2年期定儲利率 ,升息前為0.845%,升息後預計為1.095%。

I = 中華郵政2年期定儲利率

以公教人員的築巢優利貸為例:

  • 按 I +0.465%%機動計息(升息前為1.31%,升息後為1.56%

💡補充說明1:勞工紓困貸款的利率,是依中華郵政2年期定儲利率+ 1% (目前是1.845%),升息之後理論上也會跟著調漲,但勞動部為了照顧經濟弱勢勞工,3/22已發函給35家承貸銀行,希望2020年、2021年勞工紓困貸款貸款利率能維持1.845%不變。

💡補充說明2:財政部青年安心成家貸款,是依中華郵政2年期定儲利率 + 0.555%,升息前是1.4%,升息之後理論上是1.65%,但是內政部於4/1拍板定案2022年底前只升半碼,所以升息後變成1.525%

房貸升息時間:先看月變動/季變動

既然房貸的「指數型利率」是由定儲利率指數固定加碼利率構成,那麼房貸升息的條件,要嘛就是調整定儲利率指數,要嘛就是調整固定加碼利率,對吧?

👉如果你已經持有房貸:因為合約已經白紙黑字寫下你的房貸利率,所以固定加碼利率已經不會再變動,你只需要擔心定儲利率指數調升到多少即可。

👉如果你還沒持有房貸:因為還沒簽訂合約,所以定儲利率指數固定加碼利率都有可能同時出現變化。

定儲利率變動的周期,分為兩種:

  • 月變動
  • 季變動

如果是月變動,一個月就會調整一次,被影響的時間會比較快。

但如果是季變動,一季才會調整一次,被影響的時間會比較慢。

補充說明:
以華南銀行為例 (資料來源: 華南銀行官網),假設你採用的是「月變動」,每月7日會調整一次。

但假設你採用的是「季變動」,每年的1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次唷!

所以3月央行調升利率,銀行之後也會跟著調升款利率,但最快要4/7才會調升房貸利率! (萬一這一天來不及調升,就只能再等下一季囉!)

換句話說,當你是已經背有房貸的買房族,記得檢視一下房貸合約的內容,你才會知道房貸利率下次調整的時間是在哪一天。

不過,如果你正要打算買房,就要看銀行何時更換房貸專案的利率,因為不一定只調整利率利率指數,也有可能調整固定加碼利率唷!

以下附上各家銀行的貸款指數利率調整月份及調整日一覽表,方便你查詢用,希望對你有幫助囉!

機構名稱季調整月份調整日
國泰世華1, 4, 7, 10月1日
安泰銀行1, 4, 7, 10月5日
凱基銀行1, 4, 7, 10月5日
富邦銀行1, 4, 7, 10月5日
華南銀行1, 4, 7, 10月7日
土地銀行1, 4, 7, 10月10日
彰化銀行1, 4, 7, 10月15日
新光銀行1, 4, 7, 10月15日
第一銀行1, 4, 7, 10月15日
陽信銀行1, 4, 7, 10月15日
花旗銀行1, 4, 7, 10月21日
京城銀行1, 4, 7, 10月23日
渣打銀行2, 5, 8, 11月20日
玉山銀行2, 5, 8, 11月21日
台中銀行2, 5, 8, 11月21日
元大銀行2, 5, 8, 11月23日
中國信託2, 5, 8, 11月23日
遠東銀行2, 5, 8, 11月23日
上海商銀2, 5, 8, 11月23日
高雄銀行2, 5, 8, 11月26日
聯邦銀行3, 6, 9, 12月15日
合作金庫3, 6, 9, 12月15日
台新銀行3, 6, 9, 12月20日
板信銀行3, 6, 9, 12月20日
永豐銀行3, 6, 9, 12月21日
兆豐銀行3, 6, 9, 12月21日
台灣銀行3, 6, 9, 12月21日
王道銀行3, 6, 9, 12月21日
瑞興銀行3, 6, 9, 12月22日
台企銀3, 6, 9, 12月月底次日
資料來源:各家銀行
整理者:喬王

延伸閱讀什麼是指數型房貸?季變動/月變動調整時間一次掌握!

房貸支出增加多少

接下來是大家最關心的問題:每個月要增加多少的房貸支出?

為了方便起見,我們假設央行調升1碼(增加0.25%)之後,各家銀行的存放款利率也反應了相同漲幅(增加0.25%)。

目前房貸的最低利率將從1.31%調升至1.56%(增加0.25%),那麼貸款額度1000萬的本金+利息的變化就會變成:

  • 20年期:從47,386元變成48,531元,每月增加 1,145元/月,每年增加 13,740元
  • 30年期:從33,608元變成34,801元,每月增加 1,193元/月,每年增加 14,316元
  • 40年期:從26,777元變成28,018元,每月增加 1,241元/月,每年增加 14,892元

每年增加1.3~1.5萬元,對於一般小資族來說是筆不小的金額,對吧?

但這不是最可怕的事…

最可怕的其實是:萬一今年央行採取連續升息的行動,你要有能力還得起貸款!

喬王特別為你製作了以下這份表格,並且模擬出升息1碼、2碼、3碼的每月房貸支出,也告訴你增加每月會多少支出。

買房之前,請務必評估好自己的還款能力囉!

央行升息房貸支出試算

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房貸利息增加多少

剛才討論的是增加的房貸本金+利息支出,接下來我們來聊聊利息會增加多少。

假設有1000萬房貸,房貸利息也和央行一樣升息了0.25%,那麼…

每年房貸利息增加:1000萬 x 0.25% = 2.5萬元

這樣乍看之下很合理,對吧?

我確實看到不少房產名嘴和專家是這麼計算房貸利息,但這樣的算法其實不完全正確唷!

為什麼呢?主要是因為本金通常會隨著時間下降,除非你都不還本金、每年都欠銀行1000萬元!

換句話說,前期本金還得比較少,利息自然就會還得多,而後期本金還得比較多,利息自然也就還得少,所以真正的利息支出不能直接這樣算,否則可能會嚴重高估!

那麼,如果是正常的還款情況下,每年的房貸利息究竟會增加多少呢?

透過銀行的還款系統試算後,我們可以得知:

  • 第1年:利息支出增加24,575元
  • 第2年:利息支出增加23,632元
  • 第3年:利息支出增加22,659元
  • 第4年:利息支出增加21,651元
  • 後續請以此類推…

補充說明:之後會因為還款本金增加,導致利息支出逐漸降低,所以升息所增加的利息支出也會逐年遞減

房貸升息利息增加多少錢試算表

房貸利率一定會升息0.25%嗎?

房貸利率的升息幅度,不一定和央行升息幅度一模一樣。

央行管控的利率,稱為「重貼現率」,簡單來說就是「銀行」跟「央行」調度資金的利率

2022/03的重貼現率,從1.125%調升一碼到1.375%。

銀行貸款的利率,則是參考其他銀行的「1年定儲利率」平均值,編製成「定儲利率指數(I)」而定儲利率有可能調得更高,也可能調得更低,所以房貸利率也有可能更高或更低。

舉例:國泰世華銀行的貸款利率,「定儲利率指數(I)」從升息前的0.79%,變成升息後的1.07%,升息幅度是0.28%,導致很多客戶詢問為什麼升息超過一碼。

這是因為國泰世華的定儲利率指數,是先選取台灣10家銀行的定儲利率 (1.04% ~ 1.09%),再剔除最高2家及最低2家,取6家平均值的結果,算出來剛好是1.07%,所以就變成升息0.29%囉!

延伸閱讀央行升息,房貸利率升更多?升息幅度不一樣,原來是因為…千萬別錯怪行員了!

央行升息總結

央行升息一碼0.25%,但房貸利率不一定馬上調升,也不見得是調升0.25%。

因為,央行升息首先會影響銀行定儲利率,接著才影響房貸的指數利率。

這也是為什麼央行升息後,房貸利率未必這麼快調整的原因!

所以,讓我們再次複習一次房貸利率調升的過程及原理,以及如何知道自己的房貸利率何時會調升吧!

Step 1. 先看房貸契約簽的是固定利率,還是指數型利率

固定利率不會隨著市場的升息而調整,只有指數型(機動+固定)利率才會依照市場調升利率而跟著調升。

所以,請先確認你的合約是固定利率? 還是指數型利率?

補充說明: 目前銀行推出的房貸,幾乎都是指數型利率。

Step 2. 若是指數利率,要確認使用哪一種指數當基準

政策性貸款,是採用中華郵政2年定儲利率為計息標準。

一般貸款,則是採用某幾大銀行的平均1年定儲利率為計息標準。

Step 3. 確認約定的房貸利率是每月調整1次? 還是每季調整1次?

房貸利率的調整時間,有的是每月調整1次(月變動),有的是每季調整1次(季變動)

台新銀行為例,它是每年之1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次房貸利率。

所以,假設4/7來不及調整利率,那麼下一次就要等到7/7才會調整利率!

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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