喬王，央行升息一碼後，我的房貸支出也會增加，但究竟會增加多少錢呢？
美國聯準會在3/16 宣布升息1碼（0.25%）之後，台灣央行也緊接著在3/17 宣布升息1碼（0.25%）。
這也是為什麼最近很多「已經買房」和「正要買房」的讀者，心情開始變得緊張起來，紛紛來信詢問對他們的影響有多大。
畢竟今年物價上漲已經快要吃不消了，沒想到連房貸支出都要上漲，如果沒有精算好預算，可能每月就要吃土吃到胃潰瘍囉！
那麼…央行升息一碼後，對於房貸的影響有哪些呢？
文章目錄
房貸利率升息流程
首先，很多人第一個想要問的是：房貸利息是不是立刻調漲？
答案是…不一定！各家銀行最快3月下旬反應，最慢則是5月才會反應，稍後會再列出各家銀行的升息時間表給大家參考。
因為央行調升利息之後，接下來銀行的存款利率會先調升，所以如果你是定存族，會先感受到升息帶來的好處。
但是，當存款利息調升之後，接下來房貸利率就會跟著調漲，所以如果你是房貸族，很快就會感受到升息帶來的壞處。
為了讓你更容易了解流程和順序，我整理出升息影響房貸的流程：
央行調升利息 → 各家銀行決定存款利率調漲幅度 → 存款利率調升 → 房貸指數利率調升 (月變動/季變動)
什麼是房貸指數利率？
如果你不清楚房貸使用的利率，究竟是固定利率，還是浮動利率，那麼你必須先了解以下兩個重點：
- 目前的房貸，已經很少使用「固定利率」，大部分都是使用「指數利率」，所以又稱為「指數型房貸」。
- 指數型房貸的利率，都是由機動利率 (又稱為定儲利率指數，代號是 I ) 加上 固定加碼利率
指數利率 = I (又稱定儲利率指數)+ 固定加碼利率
那麼，定儲利率指數是怎麼構成呢？
定儲利率指數，是由好幾家銀行(註1)的一年期定期儲蓄存款利率 (簡稱定儲利率)加總平均(註2)而成。
註1：每家銀行取的樣本不同，有些取8大銀行平均計算，有些取10大銀行平均計算
註2：每家銀行的計算方式略有不同，有的直接掐頭去尾去中間，有的去除掉前後兩個極端值再加總平均。
不同貸款的指數利率有何不同?
不同的貸款專案 (一般貸款 vs 政策性貸款)，適用的指數利率可能是不一樣的。
如果不了解貸款專案有哪些的話，可參考房貸專案好複雜、好難選？３種房貸類型大拆解，輕鬆挑出適合你的好貸款
如果是指數利率，可以分成以下兩大類型：
1. 一般貸款
如果你是辦理一般貸款，那麼你的 I (定儲利率指數)就是某幾大銀行的一年定儲利率的平均值，升息前約0.79~0.84%，預估升息0.25%後將調整至1.04~1.09%。
I = X大行庫1年期定儲利率平均值
舉例:
- 台灣銀行是採用國內6家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 台灣銀行官網)，升息前是0.816%
- 國泰世華是採用國內10家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 國泰世華官網)，升息前是0.79%
- 渣打銀行是採用國內9家銀行定儲利率的平均值(資料來源: 渣打銀行官網)，升息前是0.84%
2. 政策性貸款
如果你是辦理政府的政策性貸款，那麼你不論是在哪一家銀行申請，I (定儲利率指數)就是採用中華郵政2年期定儲利率 ，升息前為0.845%，升息後預計為1.095%。
I = 中華郵政2年期定儲利率
以公教人員的築巢優利貸為例：
- 按 I +0.465％%機動計息（升息前為1.31%，升息後為1.56%）
💡補充說明1：勞工紓困貸款的利率，是依中華郵政2年期定儲利率+ 1% (目前是1.845%)，升息之後理論上也會跟著調漲，但勞動部為了照顧經濟弱勢勞工，3/22已發函給35家承貸銀行，希望2020年、2021年勞工紓困貸款貸款利率能維持1.845％不變。
💡補充說明2：財政部青年安心成家貸款，是依中華郵政2年期定儲利率 + 0.555%，升息前是1.4%，升息之後理論上是1.65%，但是內政部於4/1拍板定案2022年底前只升半碼，所以升息後變成1.525%。
房貸升息時間：先看月變動/季變動
既然房貸的「指數型利率」是由定儲利率指數與固定加碼利率構成，那麼房貸升息的條件，要嘛就是調整定儲利率指數，要嘛就是調整固定加碼利率，對吧？
👉如果你已經持有房貸：因為合約已經白紙黑字寫下你的房貸利率，所以固定加碼利率已經不會再變動，你只需要擔心定儲利率指數調升到多少即可。
👉如果你還沒持有房貸：因為還沒簽訂合約，所以定儲利率指數與固定加碼利率都有可能同時出現變化。
定儲利率變動的周期，分為兩種：
- 月變動
- 季變動
如果是月變動，一個月就會調整一次，被影響的時間會比較快。
但如果是季變動，一季才會調整一次，被影響的時間會比較慢。
補充說明：
以華南銀行為例 (資料來源: 華南銀行官網)，假設你採用的是「月變動」，每月7日會調整一次。
但假設你採用的是「季變動」，每年的1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次唷!
所以3月央行調升利率，銀行之後也會跟著調升款利率，但最快要4/7才會調升房貸利率! (萬一這一天來不及調升，就只能再等下一季囉!)
換句話說，當你是已經背有房貸的買房族，記得檢視一下房貸合約的內容，你才會知道房貸利率下次調整的時間是在哪一天。
不過，如果你正要打算買房，就要看銀行何時更換房貸專案的利率，因為不一定只調整利率利率指數，也有可能調整固定加碼利率唷！
以下附上各家銀行的貸款指數利率調整月份及調整日一覽表，方便你查詢用，希望對你有幫助囉！
| 機構名稱 | 季調整月份 | 調整日 |
| 國泰世華 | 1, 4, 7, 10月 | 1日 |
| 安泰銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 5日 |
| 凱基銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 5日 |
| 富邦銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 5日 |
| 華南銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 7日 |
| 土地銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 10日 |
| 彰化銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 15日 |
| 新光銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 15日 |
| 第一銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 15日 |
| 陽信銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 15日 |
| 花旗銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 21日 |
| 京城銀行 | 1, 4, 7, 10月 | 23日 |
| 渣打銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 20日 |
| 玉山銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 21日 |
| 台中銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 21日 |
| 元大銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 23日 |
| 中國信託 | 2, 5, 8, 11月 | 23日 |
| 遠東銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 23日 |
| 上海商銀 | 2, 5, 8, 11月 | 23日 |
| 高雄銀行 | 2, 5, 8, 11月 | 26日 |
| 聯邦銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 15日 |
| 合作金庫 | 3, 6, 9, 12月 | 15日 |
| 台新銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 20日 |
| 板信銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 20日 |
| 永豐銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 21日 |
| 兆豐銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 21日 |
| 台灣銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 21日 |
| 王道銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 21日 |
| 瑞興銀行 | 3, 6, 9, 12月 | 22日 |
| 台企銀 | 3, 6, 9, 12月 | 月底次日 |
整理者：喬王
延伸閱讀：什麼是指數型房貸？季變動/月變動調整時間一次掌握！
房貸支出增加多少
接下來是大家最關心的問題：每個月要增加多少的房貸支出？
為了方便起見，我們假設央行調升1碼（增加0.25%）之後，各家銀行的存放款利率也反應了相同漲幅（增加0.25%）。
目前房貸的最低利率將從1.31%調升至1.56%（增加0.25%），那麼貸款額度1000萬的本金+利息的變化就會變成：
- 20年期：從47,386元變成48,531元，每月增加 1,145元/月，每年增加 13,740元
- 30年期：從33,608元變成34,801元，每月增加 1,193元/月，每年增加 14,316元
- 40年期：從26,777元變成28,018元，每月增加 1,241元/月，每年增加 14,892元
每年增加1.3~1.5萬元，對於一般小資族來說是筆不小的金額，對吧？
但這不是最可怕的事…
最可怕的其實是：萬一今年央行採取連續升息的行動，你要有能力還得起貸款！
喬王特別為你製作了以下這份表格，並且模擬出升息1碼、2碼、3碼的每月房貸支出，也告訴你增加每月會多少支出。
買房之前，請務必評估好自己的還款能力囉！
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房貸利息增加多少
剛才討論的是增加的房貸本金+利息支出，接下來我們來聊聊利息會增加多少。
假設有1000萬房貸，房貸利息也和央行一樣升息了0.25%，那麼…
每年房貸利息增加：1000萬 x 0.25% = 2.5萬元
這樣乍看之下很合理，對吧？
我確實看到不少房產名嘴和專家是這麼計算房貸利息，但這樣的算法其實不完全正確唷！
為什麼呢？主要是因為本金通常會隨著時間下降，除非你都不還本金、每年都欠銀行1000萬元！
換句話說，前期本金還得比較少，利息自然就會還得多，而後期本金還得比較多，利息自然也就還得少，所以真正的利息支出不能直接這樣算，否則可能會嚴重高估！
那麼，如果是正常的還款情況下，每年的房貸利息究竟會增加多少呢？
透過銀行的還款系統試算後，我們可以得知：
- 第1年：利息支出增加24,575元
- 第2年：利息支出增加23,632元
- 第3年：利息支出增加22,659元
- 第4年：利息支出增加21,651元
- 後續請以此類推…
補充說明：之後會因為還款本金增加，導致利息支出逐漸降低，所以升息所增加的利息支出也會逐年遞減
房貸利率一定會升息0.25%嗎？
房貸利率的升息幅度，不一定和央行升息幅度一模一樣。
央行管控的利率，稱為「重貼現率」，簡單來說就是「銀行」跟「央行」調度資金的利率。
2022/03的重貼現率，從1.125%調升一碼到1.375%。
銀行貸款的利率，則是參考其他銀行的「1年定儲利率」平均值，編製成「定儲利率指數(I)」而定儲利率有可能調得更高，也可能調得更低，所以房貸利率也有可能更高或更低。
舉例：國泰世華銀行的貸款利率，「定儲利率指數(I)」從升息前的0.79%，變成升息後的1.07%，升息幅度是0.28%，導致很多客戶詢問為什麼升息超過一碼。
這是因為國泰世華的定儲利率指數，是先選取台灣10家銀行的定儲利率 (1.04% ~ 1.09%)，再剔除最高2家及最低2家，取6家平均值的結果，算出來剛好是1.07%，所以就變成升息0.29%囉！
延伸閱讀：央行升息，房貸利率升更多？升息幅度不一樣，原來是因為…千萬別錯怪行員了！
央行升息總結
央行升息一碼0.25%，但房貸利率不一定馬上調升，也不見得是調升0.25%。
因為，央行升息首先會影響銀行定儲利率，接著才影響房貸的指數利率。
這也是為什麼央行升息後，房貸利率未必這麼快調整的原因!
所以，讓我們再次複習一次房貸利率調升的過程及原理，以及如何知道自己的房貸利率何時會調升吧！
Step 1. 先看房貸契約簽的是固定利率，還是指數型利率
固定利率不會隨著市場的升息而調整，只有指數型(機動+固定)利率才會依照市場調升利率而跟著調升。
所以，請先確認你的合約是固定利率? 還是指數型利率?
補充說明: 目前銀行推出的房貸，幾乎都是指數型利率。
Step 2. 若是指數利率，要確認使用哪一種指數當基準
政策性貸款，是採用中華郵政2年定儲利率為計息標準。
一般貸款，則是採用某幾大銀行的平均1年定儲利率為計息標準。
Step 3. 確認約定的房貸利率是每月調整1次? 還是每季調整1次?
房貸利率的調整時間，有的是每月調整1次(月變動)，有的是每季調整1次(季變動)。
以台新銀行為例，它是每年之1/7、4/7、7/7、10/7才會調整一次房貸利率。
所以，假設4/7來不及調整利率，那麼下一次就要等到7/7才會調整利率!
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