「喬王，我想轉貸或賣房，但還沒過綁約期，違約金會怎麼計算？」
買房貸款前，大部分人都會問利率、額度、年限等問題，很少人會注意到違約金的細節。
通常都是在賣房或轉貸時才發現：原來違約金會這麼「綁手綁腳」！違約竟然要賠這麼多錢！
因此，這篇將和你分享綁約及違約金的眉眉角角，幫助你在貸款之前就先和房貸專員談好違約金條件，並且降低賠償違約金的機率…
延伸閱讀：
👉我適合房貸轉貸嗎？轉貸費用是多少？該怎麼評估我的房屋轉貸利率與條件？
👉抵押權設定自己辦安全嗎？可省多少費用？6大步驟完整圖文解析！
文章目錄
為什麼會有房貸綁約及違約金
由於房貸商品對於銀行而言，屬於長期收入，因此為了留住客戶及維持獲利，貸款契約中都會要求「一定期間內不可提前清償本金，否則會有違約金」。
所以消費者等於是被「綁約」，不能隨意大額還款，也不能隨意「轉貸」或「賣房」，不然對銀行而言可能變成賠本的商品。
違約金通常會綁3年（期限可議），而違約金的比率（比率可議）會按照期限遞減，以公股的台灣銀行房貸為例，違約金的計算方式如下：
● 1年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 1%違約金
● 1~2年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.7%違約金
● 2~3年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.5% 違約金
假設你在貸款第2年後還掉了所有貸款，且提前償還的本金是300萬，則台銀會收你違約金1.5萬元，其實金額還滿可觀的！
所以假設你想提前還房貸，不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！
然而，你知道嗎？各家銀行違約金的計算規則其實不一樣！不一樣！不一樣！（很重要，所以說三次…）
提前還款的違約金怎麼計算
一般來說，違約金最嚴格的規定是「只要提前清償部份本金，就要支付違約金」，最寬鬆的規定則是「提前清償全部本金且申請塗銷抵押權，才需支付提前清償違約金」。
所以，如果貸款後的3年內想將手中的閒錢提早還掉，請務必注意貸款的銀行是屬於哪一種違約金條件！
在我介紹各家銀行綁約及違約金條件之前，你必須先了解以下兩件事：
1. 各家銀行違約金的限制條件不一樣
2. 房貸的所有條件都是可議的，包括違約金的期限與比例
補充說明：
銀行公會提供了各家銀行貸款違約金總整理的參考表（這些資料是依各銀行提供資料予以彙整，如欲瞭解詳情或資料是否異動仍需洽詢各銀行），我看到當下覺得如獲至寶，所以才撰寫此文，也分享給你參考囉！
房貸違約金分成三大類
依照該份資料的內容，房貸違約金的「懲罰理由」大致可區分如下：
一、提前清償部份或全部本金
此條件屬最嚴格也最缺彈性的規定，借款人只要提前還款就需支付違約金，所以倘若你年終領了大紅包後想要大額還款，小心得不償失呀！
萬一你選擇的貸款銀行剛好適用此規定，貸款前請務必衡量自己在綁約期間內「提前還款、轉貸或賣房」的可能性，如果有可能性很高，建議你貸款前先談好不綁約或減免違約金(包含期限及比率)，或者乾脆選擇其他間銀行。
💡代表銀行：華南/一銀/星展/大眾/聯邦銀行等。
二、提前清償全部本金
此條件屬於既不嚴格也不算寬鬆的規定，借款人可提前還掉部份本金，但仍然不能全部還掉。
所以，當你下次在報章雜誌中看到「ＸＸ代書」、「ＸＸ銀行業者」或「ＸＸ房貸達人」提醒一般大眾：「若提前還款，可故意剩100元或1元，就不會有違約金問題。」
你就要知道這些專家其實只說對了三分之一，因為這建議只適用此規定。
（可參考蘋果報紙2016/10的 房貸提前還 恐付違約金報導中相關”專家”的建議）
💡代表銀行：台銀/永豐/遠東銀行等。
三、提前清償全部本金＋申請塗銷抵押權（領取清償證明）
此條件屬最寬鬆且最彈性的規定，也是目前房貸市場上的主流，只要你不申請塗銷抵押權、不領取清償證明，就算你還掉了所有本金，也不用繳交違約金。
因為房屋的抵押權仍屬於銀行，當你未來有資金需求時，仍有機會在同一家銀行辦理貸款，
所以對這類銀行來說，你們之間仍然保持往來關係，所以不算「違約」，自然也不用收違約金囉！
💡代表銀行：國泰世華/土銀/合庫/台企銀/北富銀/中信/台新/玉山/花旗/渣打/匯豐等。
房貸違約金總結
為了留住客戶，以及維持商品獲利，銀行會要求一定期間內不可提前清償本金，否則會有違約金，這也是俗稱的綁約。
違約金通常會綁3年（期限可議），而違約金的比率是可以和銀行談的，不一定是一成不變。
各家銀行違約金的計算規則，主要分成三大類：
- 提前清償部份或全部本金，就會罰違約金，譬如：華南/一銀/星展/大眾/聯邦銀行等。
- 提前清償全部本金，會罰違約金，譬如：台銀/永豐/遠東銀行等。
- 提前清償全部本金＋申請塗銷抵押權（領取清償證明），才罰違約金，多數銀行屬於這種，譬如：國泰世華/土銀/合庫/台企銀/北富銀/中信/台新/玉山/花旗/渣打/匯豐等。
後記：申購房貸時，違約金僅是判斷條件之一，本文僅用來提醒違約金該注意的事項，請勿單純以此條件來當作挑選銀行的唯一準則。
房貸違約金常見問題FAQ
Q1: 房貸可以提前還款、清償本金嗎？
可以，但要注意各家銀行的綁約規範，否則可能會產生違約金。
Q2: 房貸違約金怎麼計算？
各家銀行的違約金計算基礎、比率、年限都不太一樣。
違約金計算基礎可分成三類：
1.【提前清償部份或全部本金】會有違約金
2.【提前清償全部本金】會有違約金
3.【提前清償全部本金＋申請塗銷抵押權】會有違約金
至於違約金的「比例」和「年限」，各家銀行/各項專案也可能不一樣，也都有機會私下洽談。
以之前台銀的違約金為例，標準都是綁3年，違約金比例會隨時間下降：
● 1年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 1%違約金
● 1~2年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.7%違約金
● 2~3年內提前清償全部借款者，加收提前償還本金之 0.5% 違約金
Q3: 貸款可以不綁約嗎？
如果貸款不綁約的話，銀行能夠賺取的利息有限，所以大部分銀行的貸款都需要綁約。
房貸綁約通常是2~3年，信貸綁約通常是半年~1年。
但還是可以詢問專員是否能夠減少綁約的年限，只是要注意的是，不綁約的房貸，通常利率也會拉得比較高。
想更系統化地學習買房相關知識嗎？不妨參考以下的資訊吧！
延伸閱讀
- 房貸要提前還清嗎？想清楚這幾點，你就不會再糾結！
- 貸款條件的3大公式，讓你一次搞懂！
- 買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思！
- 想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！
- 先理財或先理債？好債與壞債有何差異？理債3步驟 + 債務整合5方法，理債也能變有錢！
