提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!

「喬王,我想轉貸或賣房,但還沒過綁約期,違約金會怎麼計算?」

身邊有不少朋友,在買房貸款前常會遇到各種疑難雜症,但一般人畢竟不了解違約金,所以貸款前很少會問到違約金問題,通常都是在貸款後才發現:原來貸款所綁的違約金,竟然會這麼「綁手綁腳」!

只有少數較具經驗的投資客朋友,在貸款前就會精明地和房貸專員談好違約金條件…

提前還房貸又不懂銀行規則,小心被罰綁約違約金

為什麼房貸會有綁約及違約金

由於房貸商品對於銀行而言,屬於長期收入,因此為了留住客戶維持獲利,貸款契約中都會要求「一定期間內不可提前清償本金,否則會有違約金」。

所以消費者等於是被「綁約」,不能隨意大額還款,也不能隨意轉貸或將房子賣掉,不然對銀行而言可能變成賠本的商品。

違約金通常會綁3年(期限可議),而違約金的比率(比率可議)會按照期限遞減,以公股的台灣銀行房貸為例,違約金的計算方式如下:

  • 1年內提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 1%違約金
  • 1~2年內提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 0.7%違約金
  • 2~3年內提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 0.5% 違約金

假設你在貸款第2年後還掉了所有貸款,且提前償還的本金是300萬,則台銀會收你違約金1.5萬元,其實金額還滿可觀的!所以假設你想提前還房貸,不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!

然而,你知道嗎?各家銀行違約金的計算規則其實不一樣!不一樣!不一樣!(很重要,所以說三次…)

違約金怎麼計算

一般來說,違約金最嚴格的規定是「只要提前清償部份本金,就要支付違約金」,最寬鬆的規定則是「提前清償全部本金且申請塗銷抵押權,才需支付提前清償違約金」。

所以,如果貸款後的3年內想將手中的閒錢提早還掉,請務必注意貸款的銀行是屬於哪一種違約金條件!

由於喬王平常很忙,沒空對各家銀行進行明查暗訪,所以以前只能提醒要買房的朋友:「務必注意各家銀行違約金的限制條件」以及「房貸的所有條件都是可議的,包括違約金的期限與比例」。

但就在最近幾天,當喬王整理房貸演講PPT時,意外發現銀行公會提供了各家銀行貸款違約金總整理的參考表(這些資料是依各銀行提供資料予以彙整,如欲瞭解詳情或資料是否異動仍需洽詢各銀行),當下覺得如獲至寶,所以才撰寫此文,分享給一般大眾參考囉!

房貸違約金分成三大類

依照該份資料的內容,房貸違約金的「懲罰理由」大致可區分如下:

一、提前清償部份或全部本金

此條件屬最嚴格最缺彈性的規定,借款人只要提前還款就需支付違約金,所以倘若你年終領了大紅包後想要大額還款,小心得不償失呀!

萬一你選擇的貸款銀行剛好適用此規定,貸款前請務必衡量自己在綁約期間內「提前還款、轉貸或賣房」的可能性,如果有可能性很高,建議你貸款前先談好不綁約或減免違約金(包含期限及比率),或者乾脆選擇其他間銀行

💡代表銀行:華南/一銀/星展/大眾/聯邦銀行等。

二、提前清償全部本金

此條件屬於既不嚴格也不算寬鬆的規定,借款人可提前還掉部份本金,但仍然不能全部還掉

所以,當你下次在報章雜誌中看到「XX代書」、「XX銀行業者」或「XX房貸達人」提醒一般大眾:「若提前還款,可故意剩100元或1元,就不會有違約金問題。」

你就要知道這些專家其實只說對了三分之一,因為這建議只適用此規定。

(可參考蘋果報紙2016/10的 房貸提前還 恐付違約金報導中相關”專家”的建議)

💡代表銀行:台銀/永豐/遠東銀行等。

三、提前清償全部本金+申請塗銷抵押權(領取清償證明)

此條件屬最寬鬆最彈性的規定,也是目前房貸市場上的主流,只要你不申請塗銷抵押權、不領取清償證明,就算你還掉了所有本金,也不用繳交違約金。

因為房屋的抵押權仍屬於銀行,當你未來有資金需求時,仍有機會在同一家銀行辦理貸款,

所以對這類銀行來說,你們之間仍然保持往來關係,所以不算「違約」,自然也不用收違約金囉!

💡代表銀行:國泰世華/土銀/合庫/台企銀/北富銀/中信/台新/玉山/花旗/渣打/匯豐等。

總結

為了留住客戶,以及維持商品獲利,銀行會要求一定期間內不可提前清償本金,否則會有違約金,這也是俗稱的綁約。

違約金通常會綁3年(期限可議),而違約金的比率是可以和銀行談的,不一定是一成不變。

各家銀行違約金的計算規則,主要分成三大類:

  1. 提前清償部份或全部本金,就會罰違約金,譬如:華南/一銀/星展/大眾/聯邦銀行等。
  2. 提前清償全部本金,會罰違約金,譬如:台銀/永豐/遠東銀行等。
  3. 提前清償全部本金+申請塗銷抵押權(領取清償證明),才罰違約金,多數銀行屬於這種,譬如:國泰世華/土銀/合庫/台企銀/北富銀/中信/台新/玉山/花旗/渣打/匯豐等。

後記:申購房貸時,違約金僅是判斷條件之一,本文僅用來提醒違約金該注意的事項,請勿單純以此條件來當作挑選銀行的唯一準則。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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