我適合房貸轉貸嗎？轉貸費用是多少？該怎麼評估我的房屋轉貸利率與條件？

「最近房貸利率升高了，房貸轉貸會划算嗎？」

最近接到一個記者委託的房貸諮詢案例如下…

C先生多年前買了總價1,700萬元的預售屋，2019年貸款時，原始房貸金額是1,360萬元，30年貸款期限，利率是1.31%。

目前房貸餘額是1,144萬元，貸款繳了4年半，利率已經增加至1.96%，每月還款漲到4.8萬元，房貸壓力變得更加沉重了…

不過…你以為結束了嗎？

當然還沒，因為央行今年又升息了，預計他下個月的利率又會再調升成2.08%。

因為目前地板價利率是2.06%，所以他正思考是否要轉貸。

很多人遇到房貸升息後，覺得繳款壓力變大，就會想要轉貸。

但轉貸其實有很高的成本，不見得每個人都適用，必須審慎評估。

這篇文章我將會透過案例，帶你快速了解轉貸需要評估的項目，避免你花了時間又花了冤枉錢。

先快速講一下結論：

1. 轉貸之前，都要先問過原貸款銀行是否能滿足你的條件
2. 如果只是為了省利息，除非利率差到半碼(0.125%)以上，否則有可能不划算
3. 如果是為了降低每月支出壓力，能延展的期間愈長，愈能降低支出壓力

延伸閱讀：
👉抵押權設定自己辦安全嗎？可省多少費用？6大步驟完整圖文解析！
👉房屋轉增貸划算嗎？一文看懂轉增貸優缺點、利率、試算及注意事項

文章目錄

房屋轉貸是什麼？為什麼要轉貸？

房屋轉貸，是指將原本抵押給A銀行的房屋貸款，轉到另一家B銀行。

這麼做的目的，主要是因為：

額度：因為鑑價額度不同，有機會提高額度
期限：可再延長還款期限，降低每月支出
寬限期：原銀行不給寬限期，其他銀行願給寬限期
利率：貸款利率不同，有機會降低利息

不過，由於轉貸有較高的成本，轉貸之前請先問過原銀行是否能購買滿足你的需求。

因為你想要的條件，原銀行有可能就能滿足你，那麼你當然就不用再花時間、心力與金錢轉貸。

但如果原銀行的條件無法完全滿足你的需求，你就必須先評估是否划算再轉貸。

轉貸、轉增貸與增貸的差異

很多人搞不清楚「轉貸 (或轉增貸)」與「增貸」的差別在哪，所以我整理了以下表格，讓你可以清楚分辨：

特點	轉貸	增貸
定義	將現有房貸轉移到另一家銀行，並重新協商條件	在現有房貸基礎上，額外借入新資金
機構	新銀行	原銀行
利率	較有機會爭取到更低利率	視投資人的條件而定
費用	較高	較低
優點	可提高額度、延長期限、增加寬限期、降低利率	獲取額外資金，且不需要重新進行抵押流程
風險	需額外支付費用、申請時間較長、需重新審核	原銀行可能無法提供更好的條件

如果轉貸的時候，還有額外增加資金，就會稱為「轉增貸」。

轉貸費用有哪些？大約是多少？

轉貸費用包含的項目，包括以下四大類。

如果不計入綁約違約金，貸款1000萬元大約需要支付2.1 ~ 3萬元。

費用種類	金額
綁約違約金	(超過綁約期間不用付)提前償還本金1,000萬元，約5~10萬元
政府規費	房貸1,000萬元，約1.2萬元
新銀行房貸手續費	約3,000~9,000元
代書費	每筆約6,000 ~ 8,500元

1. 綁約違約金：提前償還本金1000萬，大約支付5 ~ 10萬元

房貸通常前2~3年會綁約，如果在這段期間辦理轉貸，可能要支付「提前償還本金的0.5% ~ 1%」違約金。

由於房貸金額動輒上百萬，甚至上千萬，一旦有違約金，費用就會很多。

舉例：假設提前還款本金是1000萬元，而違約金比率是0.5~1%，那麼違約金大約是5~10萬元。

所以，最好是過了綁約期間再轉貸，才能降低轉貸費用。

延伸閱讀：房貸綁約期提前還款？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額的提前清償違約金！

2. 政府規費：貸款1,000萬，大約支付1.2萬元

轉貸時，必須到地政機關變更房子抵押權，因此需要支付一筆地政設定費 (又稱登記費)。

地政設定費是設定金額的千分之１，而設定金額通常是貸款金額的1.2倍。

假設貸款金額1,000萬，設定金額是1200萬(＝1,000萬 x 1.2倍)，而地政設定費是1.2萬元 (=1200萬 x 千分之1)

另外，還有一個他項權利書狀費，一張只要80元。

3. 新銀行房貸手續費：3,000 ~ 9,000元

轉貸到其他家銀行後，另一家銀行必須花人力做徵信、鑑價、審查、放款、代償，因此必須支付新銀行房貸手續費。

銀行房貸手續費大約是3,000 ~ 9,000元，就看你怎麼和銀行談。

4. 代書費：6,000 ~ 8,500元

由於房貸轉貸程序比較繁雜，而且中間需要聯繫新舊銀行，又要到地政機關塗銷與設定，所以通常會交給代書辦理。

代書費大約 6000~ 8,500元 (只設定一順位的情況，若有二順位或多筆，費用則會更高)，但如果你不怕麻煩想要親自處理，也是有機會省下這筆費用。

代書抵押權設定費用：4,000 ~ 6,000元/一順位
代書塗銷費用：2,000~2,500元/一順位

如果真的想要省下轉貸的代書費用，其實自己去設定也可以，大約可以省下7000~8500元以上的費用，有興趣可參考我的經驗談：抵押權設定自己辦安全嗎？可省多少費用？6大步驟完整圖文解析！

轉貸利率、額度與年限是多少

#轉貸利率

房屋轉貸的利率，主要依照借款人的職業、收入、債務、信用綜合判斷。

#轉貸額度

至於房貸額度，由於每家銀行的鑑價金額不一樣，所以有機會可以找到比原銀行鑑價更高的新銀行，取得更高的貸款額度。

#轉貸年限

購屋房貸的還款年限有可能最高到40年，但轉貸的還款年限最高只能30年，而20年則是較普遍的年限。

延伸閱讀：40年房貸真有那麼恐怖？有什麼資格限制？1分鐘讓你看懂長天期房貸的真相！

房屋貸款其實有很多眉眉角角，而且動輒就是好幾百萬，甚至上千萬元的資金…
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房屋轉貸條件有哪些

一般來說，房屋轉貸需要具備以下條件：

年齡為18 ~ 65歲
信用良好
職業與收入穩定
收支比低

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轉貸注意事項有哪些

轉貸必須先釐清目的是什麼，很多人只看利率，想要省利息。

但事實上，轉貸常用的目的，是降低月支出壓力，以及增加貸款額度。

注意1：如果只為了省利息，除非利率差距很大，否則通常不划算

有些人的轉貸目的是為了省利息，但如果利率差距沒有超過半碼(0.125%)以上，有可能需要很久才回本，不一定划算。

房貸餘額1000萬元的房子，假設轉貸花費2.5萬元…
(1)若轉貸利差0.25%，每年可省下利息約2.5萬元，等於約1年就回本
(2)若轉貸利差0.15%，每年可省下利息約1.5萬元，等於約1~2年回本
(3)若轉貸利差0.125%，每年可省下利息約1.25萬元，等於約2年回本

上述的總結是怎麼來的呢？

首先我們必須先知道如何計算轉貸可省下的利息：

每年省下利息 = 貸款餘額 x 省下利息

注意事項：
此為速算用的公式，而非精準公式，因為貸款每月都會攤還本金，當本金持續減少，省下的利息實際上也會變少，所以上述公式不是正確金額，只能當速算用。

隨著攤還時間拉長，公式的正確性會持續下降，因此用來算前兩年會比較適合。

以C先生為例，就算他轉貸能夠談到地板價利率2.06%，他每年可省下的利息大約是：

1,140萬元 x (2.08% – 2.06%) = 2,280元

PS: 如果是本利攤還，實際上每年本金會持續降低 (不會一直用1,140萬元計算)，因此可省下的利息也會漸漸降低

小結：
C先生每年只省下2,280多元，但一次轉貸成本可能就要2.5萬元，超過10年還無法回本，所以不太划算，更何況他轉貸未必能談到地板價利率2.06%。

注意2：如果為了降低每月支出壓力，可延展期間愈長，愈能降低支出壓力

剩餘的還款期間，如果透過轉貸來拉長年限，就可以大幅降低每月還款壓力，而期間拉得愈長就愈輕鬆。

舉例：C先生原本30年房貸，目前還了3.5年，本金總共還了約217萬，還剩下26.5年。

轉貸若能將26.5年延展到30年，那麼每月還款支出就有機會從4.8萬元，降低至4.3萬元左右。

小結：
花2.5萬左右費用，每月可降低5,000元支出壓力，是否值得呢？就看C先生怎麼想了…

注意3：如果為了增加貸款額度，可增加的貸款金額愈多，愈值得轉貸

有些人是為了獲得更多的貸款資金，但原銀行無法滿足，而其他銀行可以提供更多的資金，因此願意轉貸。

為什麼其他銀行可以提供更多資金，但原銀行無法呢？

可能的原因如下：

其他銀行鑑價更高
其他銀行的貸款政策對於借款人更有利
目前房屋用途與原銀行申請時告知不符

注意4：避免短期轉貸，以免罰違約金，或者被認定很缺錢

大部分房貸都會綁約2~3年，如果想要轉貸，建議超過綁約期間再轉貸，以免被罰高額違約金。

另外，如果剛申請貸款，建議至少等半年以上或一年以上，以免被認為很缺錢而被婉拒。

注意5：轉貸前先問過原銀行，不行再轉貸

由於轉貸的成本很高，所以轉貸之前，建議把想要的條件先問過原銀行。

如果原銀行確定無法滿足你，你再評估轉貸的可行性，以免白忙一場。

注意6：持續使用寬限期，限制會愈來愈嚴格

有些人很喜歡用寬限期，因為只要繳利息，不用繳本金。

但如果房子從來沒還過本金，轉貸時銀行不見得會願意，限制也會比較多。

就像朋友跟你借錢，每個月都只還利息、不還本金，你會不會擔心他最後能否還得出錢？

因為當本金開始償還後，這個房子的淨值才會增加，如果一直只還息不還本，負債金額就會一直存在，而風險也就會一直存在。

注意7：避免3個月密集找超過3家銀行申請

短時間內密集找銀行申請貸款，有可能會被判定是高風險族群的特徵。

為了避免被認定是缺錢，或者在其他銀行有不良紀錄，請務必先詢問專員貸款條件，確認適合之後再申請貸款，讓銀行調閱你的聯徵。

關於聯徵多查的注意事項，可參考這篇文章：聯徵次數過多無法貸款，3個月只能查詢3次是真的嗎？聯徵多查有什麼影響？

轉貸總結

最後，幫你快速複習一下這篇學到的內容。

大部分的轉貸，主要是因為以下4種原因：

額度：貸款額度不同，有機會提高額度
期限：可再延長還款期限，降低每月支出
寬限期：原銀行不給寬限期，其他銀行願給寬限期
利率：貸款利率不同，有機會降低利息

如果不計入綁約違約金，貸款1000萬元大約需要支付 2.1 ~ 3萬元。

因此，轉貸之前需要特別評估，否則有可能不划算。

該評估什麼呢？以下這6個面向都需要特別注意：

如果只為了省利息，除非利率差距很大，否則通常不划算
如果為了降低每月支出壓力，可延展期間愈長，愈能降低支出壓力
如果為了增加貸款額度，可增加的貸款金額愈多，愈值得轉貸
避免短期轉貸，以免罰違約金，或者被認定很缺錢
轉貸前先問過原銀行，不行再轉貸
持續使用寬限期，限制會愈來愈嚴格
避免3個月密集找超過3家銀行申請

房貸轉貸FAQ

Q1：房貸轉貸有什麼優缺點？

房貸轉貸優點：
1. 額度：貸款額度不同，有機會提高額度
2. 期限：可再延長還款期限，降低每月支出
3. 寬限期：原銀行不給寬限期，其他銀行願給寬限期
4. 利率：貸款利率不同，有機會降低利息

房貸轉貸缺點：
1. 手續費：1000萬房貸大約需要2.1~3萬元手續費
2. 耗時耗力：需要接洽新銀行及重新設定，會比較耗時耗力

Q2：房貸轉貸費用是多少？

如果不計入綁約違約金，貸款1000萬元大約需要支付2.1 ~ 3萬元。

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