最近開發房東時，遇到一個非常複雜的案例，光是房東的人數就讓我傷透腦筋——總共有5位！更麻煩的是，這五位房東裡面，竟然有兩位老早就移居國外了！
這下問題可大了！為了保障房東和我們雙方的權益，租賃合約都會進行公證，但當我開始著手研究該怎麼公證時，才發現這根本是個超級燙手山芋。
你想想看，兩位房東遠在地球的另一端，別說要他們親自飛回台灣簽約了，就連最基本的印鑑證明都沒辦法提供，沒有這些文件，租約根本就無法完成簽署和公證的程序！
今天這篇文章就來跟你分享我實際遇到的案例，讓你了解屋主人在國外如何公證，以及為什麼租約一定要公證。
延伸閱讀：包租代管報酬率怎麼計算？還在用平均報酬率嗎？用IRR內部報酬率，才能更貼近真實績效！
文章目錄
一、為什麼一定要租約公證？
理由 1：租約超過五年，法律規定一定要公證
根據《民法》，5年以內的租約才符合「買賣不破租賃」；如果租期超過5年，沒有做公證，就算你白紙黑字寫得再清楚，將來房子被賣掉，新屋主是可以不理這份租約的。
但如果你有「公證」，未來就算換屋主，這份租約還是有效力的，承租人就不會被掃地出門，包租代管業者也不會提前解約。
理由 2：避免其他產權人跳出來「反悔」或主張合約無效
如果一間房子有很多個主人，而其中有人事後跳出來說「我沒簽字」、「我沒授權」、「這份租約無效」，整個租賃關係就可能面臨法律風險。
特別是對包租代管業者來說，這會是很大的麻煩，因為前期可能已投入高額的裝潢費，租約中斷就有可能導致賠錢。
但透過公證，就可以確保所有產權人都確實授權、同意，不容易事後翻盤。
延伸閱讀：租約公證好處有哪些？缺點有哪些？流程、費用、文件一次搞懂！
二、屋主人在國外如何公證？
當房東人在國外，但偶爾會回台灣，那麼在他回台期間，可以安排他先去辦理一份印鑑證明以備不時之需。
這樣一來，後續需要用到印鑑證明的文件（例如租約公證）就能更順利地進行。
當然，印鑑證明在某些情況下也可以委託他人代辦，詳細規定可以參考相關戶政事務所的說明。
申請印鑑證明細節，可參考：內政部內政司-印鑑登記及印鑑證明業務
但如果房東人在國外，短期內沒有回台的計畫，或者無法親自辦理印鑑證明，別擔心，還是有解決方案的。
這時候，就需要請房東提供一份經過驗證的授權書，透過這份授權書，房東可以委託在台灣的代理人，代為處理租賃契約的簽署以及後續的公證事宜。
駐外代表處的授權書，可參考：駐美國台北經濟文化代表處
以下是具體的步驟和需要準備的文件：
- 撰寫授權書： 授權書的內容需要明確指出受委託的代理人姓名，以及授權的具體事項（例如：代為簽訂房屋租賃契約、辦理租賃契約公證等）。
- 到駐外辦事處驗證： 房東本人需要攜帶身份證明文件和擬好的授權書正本，親自前往最近的台灣駐外代表處。經由代表處人員核對身份後，會在授權書上蓋章驗證，以確認文件的真實性。
- 將授權書正本寄回台灣： 驗證後的授權書正本務必妥善寄回台灣給代理人。請提醒房東使用安全可靠的郵寄方式，因為公證處只接受正本文件。
- 由代理人在台灣辦理簽約與公證： 台灣的代理人在收到授權書正本後，就可以代表這位在國外的房東，與其他相關當事人一同前往公證處辦理租賃契約的公證。
這個流程因為涉及到跨國作業，時間上可能會比較長，大約需1~2週甚至更久，尤其是在遇到假日或郵件延遲的情況下。
因此，務必提早與房東溝通，並儘早開始準備相關文件，才能確保租賃流程順利進行。
三、提早準備，才不會壓線爆炸
- 提前和所有房東溝通好：越早確認大家的授權意願與辦理方式，越能避免日後糾紛。
- 備好文件清單：授權書範本、產權資料、身份證影本……一樣都不能少。
- 預留時間：國際郵寄＋外館處理不是一兩天能完成的事，尤其忙季會更久。
- 必要時尋求專業幫助：遇到文件格式或授權細節問題，記得找代書或律師幫忙。
四、總結
包租代管不只是簽約那麼簡單，尤其當房子有多位共有人、甚至有海外房東，合約與公證就是關鍵中的關鍵。
希望這篇文章的實例分享，能幫助你避開坑，順利完成租賃流程，也保障好三方的權益（房東、房客、代管業者）！
延伸閱讀
- 包租代管好賺嗎？投資前小心9大隱藏成本，以免血本無歸！
- 包租代管課程推薦誰？有哪些注意事項？花錢上課不想後悔，先看過這篇評價！
- 包租代管報酬率怎麼計算？還在用平均報酬率嗎？用IRR內部報酬率，才能更貼近真實績效！
- 包租代管是什麼意思？房東優惠有哪些？一次看懂優缺點、免稅額及相關稅率 (房屋稅/地價稅/所得稅)
- 租約公證好處有哪些？缺點有哪些？流程、費用、文件一次搞懂！
