預售屋合約有哪些陷阱?買房簽約前,你必知的10大注意事項懶人包!

「 喬王,我終於要買預售屋了!但是契約好複雜,該注意那些項目呢?」

這幾年有很多讀者看完我的文章,或者學員上完我的線上課程之後,買到人生的第一間房子。

除了很開心收到他們與我分享的喜悅,我也發現他們買預售屋常見的困擾之一,就是:「預售屋契約怎麼那麼難懂啊!?」

老實說,我非常理解大家的心聲,畢竟明明寫得都是中文,每個字也都看都懂,串在一起卻又看得霧煞煞。

不知道你是否也有同樣的困擾呢?

為了解決大家的困擾,我決定特別整理並撰寫這一篇懶人包,希望可以幫助準備要買預售屋的你囉!

以下將依照最新生效(108/11/01)的內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範,提醒大家應該注意的事項。

希望不會讓你看到打盹睡著,不然就代表喬王的功力還不夠,需要再磨練一番了…囧

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1. 審閱期不足5天

既然買預售屋動輒需要花上千萬,為什麼不把契約帶回家,仔細閱讀及評估呢?

如果遇到以下兩種狀況…

(1)要求你「先付定金」或「符合特定條件」,你才能索取契約書。

(2)收取定金/簽約之前,沒有提供你至少 5 天的契約審閱期間。

就有可能涉及違反公平交易法相關規定, 你可以向公平交易委員會檢舉。

💡重點提醒:預售屋在簽約之前有5日以上的契約審閱期,銷售人員不得要求先支付訂金或滿足任何條件才提供契約,審閱期間反悔,可無條件退訂金,而且不需要支付任何利息。但請千萬不要把簽約之前的審閱期,誤認為是簽約之後的反悔期!

另外,根據消基會房屋委員會召集人張欣民的說法,如果你沒有享有審閱期,日後簽約也都不算有效,因為你可以主張部分契約內容當初沒有清楚,以此解約(註)。

註:但喬王認為可能會有舉證上的困難以及時效性,建議還是在簽約前充分利用審閱期,避免日後花時間來算帳。

2. 廣告誇大或不實

建商或代銷銷售時,通常會承諾有很多公共設施,但等到真正完工後,卻可能發現縮水或走樣。

譬如:銷售廣告上標榜「溫泉泳池」或「景觀SPA」,但交屋後卻發現游泳池是違建,導致無法使用(註1),甚至必須拆除。

若住戶在使用時發生意外,管委會甚至還得負起刑事或民事責任!

那麼該如何避免呢?

💡 重點提醒:購買前不妨先確認建築執照或是公設樓層平面圖,以確認泳池是否為合法建物囉!

註1:根據內政部營建署的規定,「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。」

註3:以台北市的「一○一富裔館大廈」為例,13名預購屋主交屋後才發現交誼廳是機車停車空間違規改建,星空景觀泳池竟是頂樓蓄水池。

3. 車位資訊未詳實揭露

一般人買房時,通常都會去注意房屋和土地資訊,卻往往忽略了車位資訊。

那麼車位資訊有哪些需要注意呢?

買賣契約應該明確揭露車位的資訊包括:

(1)位置:是地下第幾層?有幾個?編號是多少?

(2)性質:是常見的約定專用停車位?還是少見的專有停車位?「約定專用」是與地上建物一起交易的共用部分,不可以單獨買賣,譬如法定停車位、防空避難設備兼停車空間;「專有」可以自由買賣與處分,不必受到他人干涉,譬如獎勵/增設停車位。

(3)形式:是坡平(坡道平面)、坡機(坡道機械)、機平(升降平面)、機機(升降機械),還是機械循環(倉儲式)?

(4)面積:有幾平方公尺?幾坪?

(5)尺寸:長、寬、高有多少?

(6)公設比: 共有部分(扣除車位面積)/【主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)】

舉例:有些建商為了多賣一些車位,會故意讓車位坪數縮水,或者高度不夠,導致無法停休旅車,想轉賣又難脫手。

如果不想交屋後才發現車位太小 (你以為車子有辦法變小嗎?),或者旁邊為牆壁或柱子 (有必要考驗駕駛技術嗎?),進而導致停車困難…

那麼,請務必了解車位資訊,並要求在契約中寫清楚說明白囉!

💡 重點提醒: 不要只注意主建物、附屬建物及公設,還要記得注意車位相關資訊。

4. 面積誤差未找補

房子蓋好後,實際面積可能與合約有誤差。

面積不足時,會導致消費者的損失,所以建商需要全部補齊。

面積超過時,消費者需要多給錢,所以規範最多只補2%面積的錢。

所以,喬王幫大家簡化規則如下:

實際坪數<合約坪數:建商找補,無金額上限

實際坪數>合約坪數:消費者找補,最多2%

PS: 「誤差1%內互不找補」已是舊規範囉!因為舊規範是坪數不足時建商不用賠,反而讓消費者吃虧,所以後來已經修法改善。

那…萬一面積誤差值(超過或不足)3%該怎麼辦?

簡單!你可以選擇是否要解約!

所以,再次幫大家簡化規則如下:

實際坪數<合約坪數:不足3%,可解約

實際坪數>合約坪數:超過3%,可解約

因為不足3%,你可能會覺得坪數太小,不符合預期。

如果超過3%,雖然你只需要補最多2%,但仍可能超出你的購屋預算。

而且如果超過的坪數都在公設,用不到還得多花錢,你可能也會覺得不爽不想買囉!

據說有些建商會把這個補條款移除,或者條文只寫「不足」,卻沒寫「超過」,所以看合約時也請仔細看清楚囉!

💡 重點提醒:建商少給坪數,建商必須找補,且無上限;建商多給坪數,消費者最多補2%。少給或多給超過3%,消費者可無條件解約。

5. 無履約擔保機制或效力不足

雖然內政部已要求建商銷售預售屋,必須提供履約擔保機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。

但…就算提供了履約擔保,你知道有哪5種機制,以及保障效力如何嗎?

以下五種都是合法的履約擔保機制:

(1)價金返還 (2)價金信託 (3) 不動產開發信託 (4)同業連帶擔保 (5)公會辦理連帶保證協定 (舊名為公會連帶保證)

• 第(1)種:交屋之前,建商無法挪用款項,如果發生建商倒閉,已購客投入的全數金額將由金融機構退回,算是最安全的機制 ,但是很少建商使用此機制。

• 第(2)、(3)種:皆屬信託類,依工程進度撥款,信託受益人為建商,當建商無法履約時再撥給已購客,但如果建商申請破產且主張已將資金或繳納價金為興建所用,買方仍有拿不回已繳金額的風險 。

• 第(4)、(5)種:保障效力最低,實務上不常使用也不建議使用。

💡 重點提醒:價金返還是最安全但也最少建商使用的機制,價金信託和不動產開發信託是第二安全的機制,同業連帶擔保及公會辦理連帶保證協定保障效力較低,不建議使用。

(延伸閱讀:擔心建商倒閉跑路嗎?買預售屋前,先搞懂這5種履約擔保機制!)

6. 未保留5%交屋款

正常來說,驗屋後才能交屋。

若驗屋時發現瑕疵,建商應依規定於期限內修繕。

為了避免建商白爛不處理,法規明文規定買方有權保留總價的5%交屋款,等到驗收合格後再撥給建商。

但實務上,喬王發現很多契約都有以下情況:

(1)完全沒列出交屋保留款

(2)交屋保留款未經磋商,擅自訂定在5%以下,或特定金額 (如:5萬元、10萬元)

(3)把交屋款款併入貸款金額,以減少交屋保留款

那麼,建商可以改合約的交屋款金額嗎?

如果你簽名同意,就可以改,所以請務必看清楚再簽名!

如果你自己放棄了5%交屋款的權利,萬一未來驗屋遇到瑕疵,建商有可能處理態度變得比較消極,畢竟大部分的錢都已拿到手了!

💡 重點提醒: 若交屋款不到5%,為了保障自己的權利,建議據理力爭。當你的交屋籌碼愈少,對自己就愈不利。

(延伸閱讀:第一次投訴預售屋交屋款未達5%就成功!)

7. 建材設備不一致

如果預計使用的建材設備缺貨,建商可能會以 「同級品」(同等商品) 或「更高級品 」替代,但…

你有辦法知道什麼是「同級品」或「更高級品 」嗎?

所以,更換的前提是:必須經過你同意!

為了避免吃虧,契約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款,否則未來當你需要向建商求償或解約時,可會影響到你的權利。

以下列出部分建商版本及內政部版本,讓大家知道差異在哪兒?

• 內政部版本 :

「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」

• 部分建商版本:

「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時,本公司保留更換同級品或更高級品的權利」

PS: 萬一建商有特殊情況,需改變建材及配備,其實還是可以調整,但必須遵守以下2點:
1. 賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,致無法供應原建材設備。
2. 所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金。

💡 重點提醒: 如果答應可用同級品替代,必須經過你的同意且要注意是哪種同級品。

(圖片來源:網路資料)

8. 開工/完工/交屋日期不清楚

建商有時對於日期會使用模稜兩可的說法,以保留較大的彈性,譬如:「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。

但你知道預計何時取得建照、何時開工嗎?

所以喬王建議:如果要這樣寫,契約上就要講清楚「建照取得日」、「預定開工日」是X年X月X日。

否則容易陷入「一個日期、各自表述」的複雜情況 (OS: 就跟「一個中國、各自表述」一樣複雜…)。

另外,預售屋之完工或交屋日期,最好約定用「日曆日」而非「工作日」,否則遇上例假日、下雨天、颱風天等無法工作的日期,可能會比你想像中還要晚才能入住。

如果可以,也建議註明最遲交屋日期,以及遲延罰則(註),這樣對你會比較有保障;不過法規也有規定,若發生非可歸咎於賣方之情事,期限可順延。

• 內政部版本 :本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__ 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施

• 部分建商版本:「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」

註:買賣契約書內通常會約定要在「使用執照」核發後一定期間內將房屋交付買方(不包含公設之點交),若建商沒在一定期間內交付,買方可向建商請求遲延利息,每超過一日應按「已繳房地價款萬分之5」的單利計算遲延利息。

💡 重點提醒: 為了避免爭議,建議採用內政部版本,寫清楚是幾年幾月幾日。

「大同莊園」建案就曾因為延遲交屋鬧上新聞版面,此建案原本預計在2018/11取得使照,但後來延至2019/04才拿到,導致無法如期交屋,因此住戶告上了法院,2019/10 一審判決出爐,裁定建商須賠15%違約金及利息共454萬元。

另外,客變也是很常遇到的糾紛。

由於客變牽涉到結構問題,要經過結構技師認定,還要改建照、向主管機關報備,有可能會拖到完工交屋時間。

所以很多建商在圖面通過後就不願意變動,因此會在合約內規定客變的項目、次數及時間。

9. 保證貸款8成

有些建商或代銷銷售時,會拍胸脯跟你保證一定可以貸款8成。

但你必須知道,貸款是由銀行審核,而不是建商或代銷審核。

萬一貸款不足又湊不到錢,必須解約,你可能會賠上好幾年辛苦賺來的薪水!

如果你的自備款抓得很緊,又害怕貸款不夠可能付不出錢來,你可以考慮加上但書。

雖然不是所有建商都願意這麼做,但如果建商或代銷都敢拍胸脯保證,為何他們不敢加上這條但書?

如果可以加上這條但書,你才能確保房貸不足8成時,有機會解除契約。

至於但書的細節該怎麼撰寫,你可以點閱下方的延伸閱讀文章。

💡 重點提醒: 自備款建議抓到3成,如果抓太緊,未來遇到狀況就有可能付不出。建商和代銷都無法保證貸款,若擔心貸款生變,可以要求加註但書,只是未必每個建商都願意讓你加註。

(延伸閱讀:買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!)

10. 未列出違約條款

當建商違反了的規定,消費者可以要求解約。

所以,定型化契約#24是「違約之處罰」,內容包括了:

「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等。

以上這些都要詳細列出,而身為消費者的你,其實也應該要仔細閱讀。

💡 重點提醒: 違約條款要仔細閱讀,別讓建商輕易卸責。

預售屋契約查核結果

看完了預售屋契約需要注意的項目之後,你會不會很好奇:

哪些項目比較常發生違規?

沒問題,接下來喬王要分享真實的查核結果,讓你大致了解這些項目的違約率。

內政部在2022/3/14公佈了去年查核預售屋契約的結果,50個建案中,有22個建案不符合規定,不合格率是44%。

我特別製作了一張表格,並且加上了顏色,方便你閱讀。

預售屋違規態樣查核結果_110年

其中4個比較嚴重的違規態樣列舉如下,也提供你參考:

▌驗收 (共計10個建案,違約率20%)

1. 交屋保留款數額為「0」,或以個別磋商方式,將房地總價5%之交屋保留款降低為5萬元。

2. 將水、電、瓦斯管線費用全部轉嫁給消費者負擔。

▌房地所有權移轉登記期限 (共計9建案,違約率18%)

1. 未於使用執照核發後4個月內申辦房地所有權移轉登記。

2. 消費者未協助加蓋印章或出具證件辦理房地所有權移轉登記時,建商任意解除契約,並請求高額違約金。

▌開工及取得使用執照期限 (共計8建案,違約率16%)

1. 未明確記載開工及取得使用執照期日。

2. 以政府機關查察、新冠肺炎疫情或鄰房糾紛等非法定事由拖延完工日期。

▌房地面積誤差及其價款找補 (共計7建案,違約率14%)

1. 房地面積短少,建商不為找補。

2. 房地面積誤差,限制消費者不得解除契約。

總結

看完以上10大預售屋契約注意事項懶人包之後,相信你已不再害怕預售屋密密麻麻的契約內容了!

當你閱覽《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》時,你應該能夠抓到一些訣竅,避免踩到不必要的地雷。

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參考資料

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:理財 x 買房 x 斜槓。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

This Post Has 4 Comments

  1. 喬王拜託回覆我一個問題好嗎?
    請問建商是否有權力拒絕我買履保呢?

    1. 喬王

      建商至少要有這五種履保的其中一種,若以個別磋商條款排除,損及消費者權益,並危害不動產交易安全之情事,依消費者保護法第17條第4項規定,該條款無效,而且會有相關的罰則。

      實務上還是有聽過建商不願提供任何履保機制,如果連內政部要求的最基本交易安全機制都不願意提供,很難相信未來房子有問題時,建商會願意負起責任,所以我建議這種建案盡量不要碰。

      法律資訊參考:https://www.ey.gov.tw/Page/349B76CABB867CA0/fc827e38-9df9-4ec9-bd49-b9f72dcda15b

  2. 林小姐

    請問我購屋時,代銷人員說一我的一樓高度是6.8米,現在交屋卻變成6.3米,高度少了50公分。我查了合約,並寫下高度是6.8米,被騙了,怎麼辦?

    1. 喬王

      請先找建商確認原因,了解扣除樓地板高度+天花板裝潢高度之後,高度是多少。
      若扣除相關高度之後,仍然不符合契約高度,因為非重大瑕疵,雖然無法解約,但可以主張違約請求減少價金。

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