預售屋優缺點總整理 | 了解這6個預售屋缺點與風險,買預售屋不後悔!

預售屋優點及預售屋缺點

在尋找夢想住宅的道路上,你是否曾遇到過這樣的抉擇:

該選擇預售屋、新成屋,還是中古屋呢?

雖然預售屋可以全新入住,設備也很完善,吸引很多人購買,但預售屋缺點與風險其實也不少,包括了建商倒閉變成爛尾樓、入住後和想像有很大落差等…聽了是不是很可怕!?

這篇文章中,將會帶你揭開預售屋的神秘面紗,讓你了解預售屋的定義、與新成屋和中古屋的差異,以及它們背後的優點與缺點。

準備好了嗎?讓我們一起踏上這趟有趣的預售屋探索之旅吧!

預售屋定義

預售屋 (Presale Home)是指領有建照,且還沒蓋完預先銷售的的建築物。

所以,預售屋必須滿足以下兩個條件:

  1. 領有建照:蓋房子前必須先領到建照
  2. 尚未蓋完:房子還沒蓋或正在蓋

補充說明:
根據《不動產經紀業管理條例》的定義,預售屋是指「領有建造執照,尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。

如果房子還沒拿到建照就對外銷售,算是違法銷售,風險會很高。

之前台北市松山區就有黑心建商沒有拿到建照,就賣給一般大眾,後來建商被更換,消費者付款後卻拿不到房子,損失非常慘重。

相關新聞可參考:徐乃麟驚傳買「幽靈屋」慘賠!松山區預售屋詐騙 黑心建商拐3億

預售屋/新成屋/中古屋差別在哪

對我來說,每個房屋類型就像人的生老病死一樣,預售屋是還在肚子內的寶寶,新成屋是剛生出來的小娃兒,中古屋則是涵蓋了小朋友到老年人。

預售屋中古屋新成屋

有這麼多不同階段的房子,哪一種房子會比較好呢?

其實這沒有標準答案,就像人在不同年紀,不管幾歲都有他美好的地方,房子也是!

這些房子類型都有他的優缺點,重點是那些優點你是非要不可?哪些缺點你是絕對不可?

預售屋優缺點

如果想要購買預售屋,你必須先知道預售屋、新成屋、中古屋的差別在哪裡。

以下是他們之間的主要差異:

預售屋新成屋中古屋
總價較高或中等
(反映未來市場期待)
中等
(反映目前市場)
較低 (折舊)
頭期款約總價20%
分2~5年付清
約總價20%約總價20~30%
屋況看不到 (只能想像)較新較舊
格局可事先客變調整已固定
變更要額外花費
已固定
變更要額外花費
裝潢費用較低較低較高
入住時間須等2~3年完工交屋可立即入住可立即入住
選擇性較多較多或中等較少
貸款較優較優或中等較差
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預售屋優點有哪些?

買預售屋主要有以下優點:

  1. 頭期款可分期支付
  2. 格局可事先客變裝修
  3. 設備完善
  4. 全新交屋
  5. 選擇性較多,先搶先贏
  6. 貸款競標,條件較佳

預售屋好處1:頭期款可分期支付

如果是買中古屋,1個多月就要付清頭期款,約佔總價的2~3成。

但預售屋會蓋2~5年,所以頭期款可以拆成以下3部分來支付,所以小資族也可以購買:

  • 簽約 ~ 開工:支付約10%訂金/簽約金/開工款
  • 開工 ~ 完工:支付約5%工程款,按照工程進度或時間來支付
  • 交屋:驗收後支付約5%交屋款

預售屋好處2:格局可事先客變裝修

成屋的格局都已經固定,如果不喜歡現在的格局,有可能需要額外花錢把牆面打掉。

預售屋的客變機制,可以配合購屋者的生活習慣,將屋內配置及格局進行「客製化調整」,也就是俗稱的「客變」。

客變的好處,在於避免交屋後才拆除原有隔間和設備的狀況,省去日後改變室內設計的裝修成本。

預售屋可客變的範圍包括:

  • 空間格局:增加或減少隔間牆等
  • 水電配置:增設插座或弱電系統等
  • 建材設備:不裝設房門、更換地板材質等

但要注意的是,乘載重量的牆壁和梁柱,以及共用管線是無法客變的,所以浴廁、廚房、陽台或對外窗都沒辦法調整,若無法接受目前的設計,就要避免購買。

預售屋好處3設備完善舒適

因為建築法規的標準愈來愈嚴格,而現在人對於生活品質也愈來愈要求,所以房子的設備也愈來愈完善舒適,不管是建材、電線管路都有更好的品質。

譬如:老舊公寓或大樓的不同樓層都是共用管線,當樓下住戶在廁所抽菸,樓上住戶也會聞到菸味,但現在「當層排氣」已經是新大樓的標準配備,可避免味道、細菌隨著管線傳播到自己家中,達到防臭及防疫的效果。

預售屋好處4:全新交屋

當預售屋蓋完之後,一定是全新交屋。

所以,可以確保你是第一個住進去的屋主你,房子裡面的所有東西都是新的。

預售屋好處5:選擇性多、先搶先贏

中古屋的選擇性的不多,同一社區內必須等到有人賣掉之後,你才有選擇的機會。

相較之下,預售屋的選擇性很多,尤其當你愈早買,有愈多房型可以供你選擇,而且價格也可能愈便宜,所以事先選先贏的概念。

預售屋好處6:貸款競標、條件較佳

因為建商會找多家銀行來競標房貸條件,所以通常貸款成數高、利率低。

預售屋貸款
購買預售屋,只是購買一個權利,看不到成屋的樣貌,只能憑空想像,所以風險很高。

如果你不想要在購買預售屋時吃虧上當、想要系統性地學習預售屋知識,不妨參考我和安琪拉老師在Hahow開設的預售屋線上課程!

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預售屋缺點有哪些?

當然,預售屋也很多缺點,包括了…

  1. 按圖想像、屋況未知
  2. 完工入住、需要等待
  3. 鄰居未知、素質難估
  4. 總價通常比附近成屋高
  5. 建商倒閉變成爛尾樓
  6. 房地合一、閉鎖期長

預售屋壞處1:按圖想像、屋況未知

因為預售屋還沒有蓋,或還沒有蓋完,所以你只能按平面圖、示意圖想像,無法實際看見實體格局和窗外景觀。

即便有樣品屋可參考,還是必須等到交屋後才能知道施工品質及真正屋況,所以實際與想像可能有落差。

解決方式
(1)看懂平面圖、檢查合約,都可以降低預期上的落差
(2)選擇信譽較佳的建商,可降低糾紛機會

問對問題及簽對合約很重要,有興趣可參考以下兩篇文章:
新手看預售屋要問什麼問題?55個注意事項一次看懂!(文末可索取預售屋看屋技巧excel表)
預售屋合約有哪些陷阱?買房簽約前,你必知的10大注意事項懶人包!

預售屋壞處2:完工入住、需要等待

買預售屋無法立即入住,必須等到完工才能住進去。

以前可能2~3年就能蓋完,這幾年缺工缺料,有可能要拖到2~5年。

誰知道 2~5 年之間會有什麼變化?你的男朋友女朋友還在嗎?你確定你們還是小夫妻嗎?或者多了一個、兩個娃兒?

很多事情都很難預料!

但往好處想,時間可以換取金錢,你有更多的存錢時間,存下更多錢就能負擔得起。

解決方式:
以時間換金錢,把握時間存下更多的錢

預售屋壞處3:鄰居未知、素質難估

如果是購買成屋,看屋時至少還可以從樓梯間的乾淨整齊程度,來猜測鄰居是否有公德心;積極一點的話,甚至可以按鄰居的門鈴去拜訪認識。

但因為預售屋還沒交屋,你無法去拜訪鄰居,也很難看到或打聽到鄰居的狀況,所以難去評估鄰居的素質。

不過,就算是中古屋,鄰居還是有可能搬走,所以只需要注意戶數不要太多,房型不要太雜,就有機會降低鄰居素質的風險。

解決方法
(1)戶數不要太多:戶數愈多,出入愈複雜
(2)房型不要太雜:房型愈雜 (譬如同一層有套房、二房、三房),住戶需求愈不同,愈容易發生糾紛

如果想要了解戶數多少比較好,或者房型該怎麼挑選才不會太雜,可參考這一篇:買房要挑戶數多或戶數少的社區?戶數多缺點有哪些?原來關鍵不在於戶數多寡,重點要看這個…

預售屋壞處4:總價通常比附近成屋高

因為房價是反應未來,再加上蓋房子的期間很難預估原物料及工人的狀況,所以開價通常都會比附近成屋高出許多。

不過因為你可以分期支付,所以就把它當作分期的利息來看吧,而且地段好的地方,未來還是有增值的機會。

只是建議預售屋的價格不要和附近的新成屋落差太大,因為一旦預售屋交屋後,就會變成新成屋,價差太大可能會被套牢一陣子。

解決方法
(1)了解附近新成屋行情,避免價差太大
(2)當成分期支付的利息支出

預售屋壞處5:建商倒閉變成爛尾樓

建商倒閉,變成了無人處理的爛尾樓,搞得房財兩失。

因此,你必須透過以下兩種方式來降低這種風險。

第一種是避免一案建商,或違法銷售建商,你可以透過以下系統來查詢建商取得的建照與使照紀錄。

建築工程履歷查詢系統https://cpabm.cpami.gov.tw/cers/Welcome.do

如果想要了解怎麼使用這個查詢系統,可參考這篇文章:建照查詢/使照查詢平台 | 建築工程履歷查詢系統教學,避開一案建商、詐騙建商和爛尾樓就靠它!

第二種是善用預售屋履約擔保機制。

目前的預售屋履約擔保機制中,最安全的是價金返還,其次是不動產開發信託價金信託,最差的是同業連帶擔保公會辦理連帶保證協定

如果想要了解預售屋履約擔保機制,可參考這篇文章:預售屋履約保證有5種?擔心建商倒閉,先搞懂:價金返還/價金信託/不動產開發信託/同業連帶擔保/公會連帶保證

解決方法
(1) 避免一案建商
(2) 善用履約擔保

預售屋壞處6:房地合一、閉鎖期長

房地合一2.0上路後,稅制如下

  • 持有2年內:45%
  • 持有2~5年:35%
  • 持有5~10年:20%
  • 持有超過10年:10%

因為預售屋需要花2~5年才蓋完交屋,所以在交屋前,萬一你需要轉售換約,就要繳獲利的35%稅金。

等到交屋之後,又要重新計算期間,5年內賣房一樣要繳35~45%的重稅。

換句話說,房地合一2.0之後買預售屋,如果你想要少繳一點稅,就要持有7~10年。

房地合一稅上路後,預售屋閉鎖期增加

解決方法
若不想持有太久,又不想被課重稅,就不要買預售屋
若打算住很久,或可接受稅率,房地合一2.0對你沒影響

平均地權條例修改案上路之後,換約有一定的限制,可參考這篇文章:平均地權條例懶人包:修法內容有哪些?買房有什麼影響?一次完整了解史上最嚴厲的打炒房政策!

預售屋優缺點常見問題FAQ

Q1: 預售屋優點有哪些?

1. 頭期款可分期支付
2. 格局可事先客變裝修
3. 設備完善
4. 全新交屋
5. 選擇性較多,先搶先贏
6. 貸款競標,條件較佳

Q2: 預售屋缺點有哪些?

1. 按圖想像、屋況未知
2. 完工入住、需要等待
3. 鄰居未知、素質難估
4. 總價通常比附近成屋高
5. 建商倒閉變成爛尾樓
6. 房地合一、閉鎖期長

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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