預售屋優缺點總整理 | 了解這6個預售屋缺點與風險，買預售屋不後悔！

在尋找夢想住宅的道路上，你是否曾遇到過這樣的抉擇：

該選擇預售屋、新成屋，還是中古屋呢？

雖然預售屋可以全新入住，設備也很完善，吸引很多人購買，但預售屋缺點與風險其實也不少，包括了建商倒閉變成爛尾樓、入住後和想像有很大落差等…聽了是不是很可怕！？

這篇文章中，將會帶你揭開預售屋的神秘面紗，讓你了解預售屋的定義、與新成屋和中古屋的差異，以及它們背後的優點與缺點。

準備好了嗎？讓我們一起踏上這趟有趣的預售屋探索之旅吧！

預售屋定義

預售屋 (Presale Home)是指領有建照，且還沒蓋完就預先銷售的的建築物。

所以，預售屋必須滿足以下兩個條件：

1. 領有建照：蓋房子前必須先領到建照
2. 尚未蓋完：房子還沒蓋或正在蓋

補充說明：
根據《不動產經紀業管理條例》的定義，預售屋是指「領有建造執照，尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。

如果房子還沒拿到建照就對外銷售，算是違法銷售，風險會很高。

之前台北市松山區就有黑心建商沒有拿到建照，就賣給一般大眾，後來建商被更換，消費者付款後卻拿不到房子，損失非常慘重。

相關新聞可參考：徐乃麟驚傳買「幽靈屋」慘賠！松山區預售屋詐騙　黑心建商拐3億

預售屋/新成屋/中古屋差別在哪

對我來說，每個房屋類型就像人的生老病死一樣，預售屋是還在肚子內的寶寶，新成屋是剛生出來的小娃兒，中古屋則是涵蓋了小朋友到老年人。

有這麼多不同階段的房子，哪一種房子會比較好呢？

其實這沒有標準答案，就像人在不同年紀，不管幾歲都有他美好的地方，房子也是！

這些房子類型都有他的優缺點，重點是那些優點你是非要不可？哪些缺點你是絕對不可？

如果想要購買預售屋，你必須先知道預售屋、新成屋、中古屋的差別在哪裡。

以下是他們之間的主要差異：

	預售屋	新成屋	中古屋
總價	較高或中等 (反映未來市場期待)	中等 (反映目前市場)	較低 (折舊)
頭期款	約總價20% 分2~5年付清	約總價20%	約總價20~30%
屋況	看不到 (只能想像)	較新	較舊
格局	可事先客變調整	已固定 變更要額外花費	已固定 變更要額外花費
裝潢費用	較低	較低	較高
入住時間	須等2~3年完工交屋	可立即入住	可立即入住
選擇性	較多	較多或中等	較少
貸款	較優	較優或中等	較差

預售屋優點有哪些？

買預售屋主要有以下優點：

1. 頭期款可分期支付
2. 格局可事先客變裝修
3. 設備完善
4. 全新交屋
5. 選擇性較多，先搶先贏
6. 貸款競標，條件較佳

預售屋好處1：頭期款可分期支付

如果是買中古屋，1個多月就要付清頭期款，約佔總價的2~3成。

但預售屋會蓋2~5年，所以頭期款可以拆成以下3部分來支付，所以小資族也可以購買：

• 簽約 ~ 開工：支付約10%訂金/簽約金/開工款
• 開工 ~ 完工：支付約5%工程款，按照工程進度或時間來支付
• 交屋：驗收後支付約5%交屋款

預售屋好處2：格局可事先客變裝修

成屋的格局都已經固定，如果不喜歡現在的格局，有可能需要額外花錢把牆面打掉。

預售屋的客變機制，可以配合購屋者的生活習慣，將屋內配置及格局進行「客製化調整」，也就是俗稱的「客變」。

客變的好處，在於避免交屋後才拆除原有隔間和設備的狀況，省去日後改變室內設計的裝修成本。

預售屋可客變的範圍包括：

• 空間格局：增加或減少隔間牆等
• 水電配置：增設插座或弱電系統等
• 建材設備：不裝設房門、更換地板材質等

但要注意的是，乘載重量的牆壁和梁柱，以及共用管線是無法客變的，所以浴廁、廚房、陽台或對外窗都沒辦法調整，若無法接受目前的設計，就要避免購買。

預售屋好處3：設備完善舒適

因為建築法規的標準愈來愈嚴格，而現在人對於生活品質也愈來愈要求，所以房子的設備也愈來愈完善舒適，不管是建材、電線管路都有更好的品質。

譬如：老舊公寓或大樓的不同樓層都是共用管線，當樓下住戶在廁所抽菸，樓上住戶也會聞到菸味，但現在「當層排氣」已經是新大樓的標準配備，可避免味道、細菌隨著管線傳播到自己家中，達到防臭及防疫的效果。

預售屋好處4：全新交屋

當預售屋蓋完之後，一定是全新交屋。

所以，可以確保你是第一個住進去的屋主你，房子裡面的所有東西都是新的。

預售屋好處5：選擇性多、先搶先贏

中古屋的選擇性的不多，同一社區內必須等到有人賣掉之後，你才有選擇的機會。

相較之下，預售屋的選擇性很多，尤其當你愈早買，有愈多房型可以供你選擇，而且價格也可能愈便宜，所以事先選先贏的概念。

預售屋好處6：貸款競標、條件較佳

因為建商會找多家銀行來競標房貸條件，所以通常貸款成數高、利率低。

預售屋缺點有哪些？

當然，預售屋也很多缺點，包括了…

1. 按圖想像、屋況未知
2. 完工入住、需要等待
3. 鄰居未知、素質難估
4. 總價通常比附近成屋高
5. 建商倒閉變成爛尾樓
6. 房地合一、閉鎖期長

預售屋壞處1：按圖想像、屋況未知

因為預售屋還沒有蓋，或還沒有蓋完，所以你只能按平面圖、示意圖想像，無法實際看見實體格局和窗外景觀。

即便有樣品屋可參考，還是必須等到交屋後才能知道施工品質及真正屋況，所以實際與想像可能有落差。

解決方式：
(1)看懂平面圖、檢查合約，都可以降低預期上的落差
(2)選擇信譽較佳的建商，可降低糾紛機會

問對問題及簽對合約很重要，有興趣可參考以下兩篇文章：
● 新手看預售屋要問什麼問題？55個注意事項一次看懂！(文末可索取預售屋看屋技巧excel表)
● 預售屋合約有哪些陷阱？買房簽約前，你必知的10大注意事項懶人包！

預售屋壞處2：完工入住、需要等待

買預售屋無法立即入住，必須等到完工才能住進去。

以前可能2~3年就能蓋完，這幾年缺工缺料，有可能要拖到2~5年。

誰知道 2~5 年之間會有什麼變化？你的男朋友女朋友還在嗎？你確定你們還是小夫妻嗎？或者多了一個、兩個娃兒？

很多事情都很難預料！

但往好處想，時間可以換取金錢，你有更多的存錢時間，存下更多錢就能負擔得起。

解決方式：
以時間換金錢，把握時間存下更多的錢

預售屋壞處3：鄰居未知、素質難估

如果是購買成屋，看屋時至少還可以從樓梯間的乾淨整齊程度，來猜測鄰居是否有公德心；積極一點的話，甚至可以按鄰居的門鈴去拜訪認識。

但因為預售屋還沒交屋，你無法去拜訪鄰居，也很難看到或打聽到鄰居的狀況，所以難去評估鄰居的素質。

不過，就算是中古屋，鄰居還是有可能搬走，所以只需要注意戶數不要太多，房型不要太雜，就有機會降低鄰居素質的風險。

解決方法：
(1)戶數不要太多：戶數愈多，出入愈複雜
(2)房型不要太雜：房型愈雜 (譬如同一層有套房、二房、三房)，住戶需求愈不同，愈容易發生糾紛

如果想要了解戶數多少比較好，或者房型該怎麼挑選才不會太雜，可參考這一篇：買房要挑戶數多或戶數少的社區？戶數多缺點有哪些？原來關鍵不在於戶數多寡，重點要看這個…

預售屋壞處4：總價通常比附近成屋高

因為房價是反應未來，再加上蓋房子的期間很難預估原物料及工人的狀況，所以開價通常都會比附近成屋高出許多。

不過因為你可以分期支付，所以就把它當作分期的利息來看吧，而且地段好的地方，未來還是有增值的機會。

只是建議預售屋的價格不要和附近的新成屋落差太大，因為一旦預售屋交屋後，就會變成新成屋，價差太大可能會被套牢一陣子。

解決方法：
(1)了解附近新成屋行情，避免價差太大
(2)當成分期支付的利息支出

預售屋壞處5：建商倒閉變成爛尾樓

建商倒閉，變成了無人處理的爛尾樓，搞得房財兩失。

因此，你必須透過以下兩種方式來降低這種風險。

第一種是避免一案建商，或違法銷售建商，你可以透過以下系統來查詢建商取得的建照與使照紀錄。

建築工程履歷查詢系統：https://cpabm.cpami.gov.tw/cers/Welcome.do

如果想要了解怎麼使用這個查詢系統，可參考這篇文章：建照查詢/使照查詢平台 | 建築工程履歷查詢系統教學，避開一案建商、詐騙建商和爛尾樓就靠它！

第二種是善用預售屋履約擔保機制。

目前的預售屋履約擔保機制中，最安全的是價金返還，其次是不動產開發信託與價金信託，最差的是同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定。

如果想要了解預售屋履約擔保機制，可參考這篇文章：預售屋履約保證有5種？擔心建商倒閉，先搞懂：價金返還/價金信託/不動產開發信託/同業連帶擔保/公會連帶保證

解決方法：
(1) 避免一案建商
(2) 善用履約擔保

預售屋壞處6：房地合一、閉鎖期長

房地合一2.0上路後，稅制如下

• 持有2年內：45%
• 持有2~5年：35%
• 持有5~10年：20%
• 持有超過10年：10%

因為預售屋需要花2~5年才蓋完交屋，所以在交屋前，萬一你需要轉售換約，就要繳獲利的35%稅金。

等到交屋之後，又要重新計算期間，5年內賣房一樣要繳35~45%的重稅。

換句話說，房地合一2.0之後買預售屋，如果你想要少繳一點稅，就要持有7~10年。

解決方法：
若不想持有太久，又不想被課重稅，就不要買預售屋
若打算住很久，或可接受稅率，房地合一2.0對你沒影響

平均地權條例修改案上路之後，換約有一定的限制，可參考這篇文章：平均地權條例懶人包：修法內容有哪些？買房有什麼影響？一次完整了解史上最嚴厲的打炒房政策！

預售屋優缺點常見問題FAQ

延伸閱讀

• 預售屋買賣契約怎麼查詢？預售屋備查新制上路後，你一定要學會使用這網站！
• 買預售屋，自己找銀行貸款，不找建商配合的整批分戶貸款，預售屋貸款條件一定比較差嗎？
• 建照查詢/使照查詢平台 | 建築工程履歷查詢系統教學，避開一案建商、詐騙建商和爛尾樓就靠它！
• 預售屋合約有哪些陷阱？買房簽約前，你必知的10大注意事項懶人包！
• 新手看預售屋要問什麼問題？55個注意事項一次看懂！(文末可索取預售屋看屋技巧excel表)