【青埔重劃區】買房優缺點分析懶人包:青埔房價多少?有哪些建案?

青埔重劃區買房優缺點

青埔這個地區,以前被戲稱「鬼城」、「雜草比人高、野狗比人多」,沒想到這幾年卻是桃園發展最快的區域之一。

2016年~2018年間,青埔房價曾一度暴跌,從3字頭跌至2字頭,近期房價穩定上升,均價都已站上4~5字頭,甚至有建案開價到7字頭!

究竟青埔重劃區房價是多少?青埔房子可以買嗎?有哪些建案?這些問題都將在這篇問題中一一揭露。

1. 青埔重劃區範圍

青埔重劃區,又稱作「青埔高鐵特區」,簡稱青埔 (Qing Pu),佔地490公頃,跨越桃園的「中壢」及「大園」兩個行政區,左側和右側分別以「洽溪」與「新街溪」為界,是北台灣大面積的重劃區之一。

補充說明:之前介紹過的江翠北側重劃區,雖然號稱是新北板橋「最後一塊完整大面積開發的重劃區」,但總面積只有117.47公頃,不到青埔的四分之一,可見這裡有多大!

對於江翠北側重劃區有興趣的人,可參考:【江翠北側重劃區】買房優缺點分析懶人包:房價多少?有哪些建案?

其中,「青昇路」和「老街溪」又將這裡劃分為三大區域:

  • A17領航站生活圈
  • A18高鐵桃園站生活圈
  • A19桃園體育園區站生活圈

2. 青埔建案與房價變化

#A17領航站生活圈房價

根據樂居2024年10月資料顯示,A17領航站生活圈近一年成交價46.3萬/坪,目前銷售中新建案如下:

建案名稱建設公司戶型
大濟御禾院大濟建設2房/3房/4房以上
宜誠賦旺氣建設2房/3房
華曜日日和/宜誠日日和華曜建設、宜誠建設2房/3房
宜誠世界極華曜建設、宜誠機構1房/2房/3房/4房以上
宜誠有境/宜誠旅時光宜誠建設2房/3房/4房以上
資料來源:樂居

A17領航站生活圈的平均單價在2020年只有27.51萬,但2022年已經漲到40.98萬,短短2年的漲幅就高達49%!2024年10月平均單價是47.27萬元,逐步往5字頭邁進。

青埔A17領航站生活圈房價房價
圖片來源:樂居

從成交量來看,這裡的交易算是相當穩定,每年大約維持在425~550戶左右。

青埔A17領航站生活圈成交量

#A18桃園高鐵生活圈房價

根據樂居2024年10月資料顯示,A18桃園高鐵生活圈近一年成交價49.82萬/坪,目前銷售中新建案如下:

建案名稱建設公司戶型
桃大詠桃大建設、石沐國際開發4房以上
寶台未來寶中建設2房/3房
皇普園首之道皇普建設2房/3房/4房以上
宜雄湛樂成投資、興鑫投資2房/3房
禾林RICH ONE3禾林建設3房
新大墨新大建設3房/4房以上
閣美學寶佳建設3房
資料來源:樂居

A18桃園高鐵生活圈的房價是青埔重劃區中最高的,主要因為除了有機場捷運外,還有台灣高鐵,周邊也有華泰名品城、Xpark水族館、IKEA等,是青埔的中心商業區,也是核心地段;2024年平均單價已突破每坪50萬元,是桃園市房價較高的區域之一

A18桃園高鐵生活圈房價
資料來源:樂居

這裡的成交量相對較多,基本上戶數都超過1500戶,但今年10月為止成交量有大幅下滑的跡象。

A18桃園高鐵生活圈成交量
資料來源:樂居

#A19桃園體育園區房價

A19桃園體育園區一年成交價48.86萬/坪,目前銷售中新建案如下:

建案名稱建設公司戶型
尊騰大真席尊騰建設2房/3房
誠佳悠閱誠佳建設2房/3房
大華畔大華建設2房/3房/4房以上
誠鑫19誠銘建設開發2房/套房
晶采學合展建設2房/3房
樺龍淳藝鋒橋建設2房/3房
宜雄耑鑄樂成投資2房/3房
HLV栢悅萊建設、中悦機構開放空間-70/72/74/76/77坪
桃大真桃豊建設3房
威均青塘園威均建設3房/4房以上/開放空間-156坪
大睦A19/大築天凰築玉大築建設、大睦機構3房
玖都美術花園/玖都美術館玖都實業3房
宜雄大名鑄宜雄建設3房/4房以上
資料來源:樂居

2021年A19的房價相對其他兩區較低,單價不到35萬元,但隨著周邊的發展 (如桃園兒童美術館、桃園會展中心等),A19房價與A18已差距不大,2024年平均單價也超過每坪50萬元

A19桃園體育園區生活圈房價
資料來源:樂居

A19的成交量大約維持1000戶上下,2024年10月甚至有超越A18的現象。

A19桃園體育園區生活圈成交量
資料來源:樂居
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3. 人口變化

觀察桃園市歷年人口成長趨勢,由2014年的205.8 萬人,增加至2023年的231.7 萬人,年平均成長率為1.33%,人口均呈現正成長趨勢。

這主要是桃園市自2014年升格為直轄市後,社會福利提升,有許多重大公共建設及產業進駐,就業機會多,加上機場捷運開通,大幅縮短北北桃距離,讓桃園憑藉相對親民的房價,吸引雙北市民眾移居。

桃園市人口變化圖

桃園人口成長速度快,2024年全市設籍口數已達232萬多人,其中青埔特區人口也是成長快速,目前青埔地區人口數已破4萬人。

青埔共有六個里 (青埔、青峰、青山、青溪、芝芭、與洽溪里),每年的人口都持續增加,從2014年到2023年,成長4倍。

青埔內各里人口統計
資料來源:樂居

青埔人口的成長,與該區域的快速發展密切相關,隨著基礎建設、商業設施和公共服務的不斷完善,青埔吸引了大量的移入人口,尤其是年輕家庭通勤族

未來,隨著更多大型項目的落成,青埔的人口將持續增長,成為桃園市內一個人口密集且充滿活力的現代化區域。

4. 交通機能

桃園青埔特區大眾運輸除了有高鐵桃園站,還有機場捷運A17領航站、A18高鐵桃園站及A19桃園體育園區站三站。

(1) 高鐵:位於A18桃園高鐵站,自桃園搭高鐵到台北約19分鐘,桃園到板橋站約11分鐘。

青埔高鐵

(2) 機場捷運線:機場捷運因全線橫跨臺北市、新北市及桃園市三個直轄市,是全臺唯一兼具機場聯外、城際及都會運輸之捷運,其中A17領航站、A18桃園高鐵站、A19桃園體育園區位於青埔特區。

機場捷運線
圖片來源:台北旅遊網

(3) 公路:

  • 國道2號(機場聯絡道):經由國道2號快速到達桃園國際機場及國道1號,進一步連接台北市區及其他地區。
  • 國道3號:經國道3號可以方便前往桃園以南的地區,提供多樣的交通選擇。

(4) 公車系統:青埔擁有多條公車路線,連接桃園市區、高鐵站、捷運站等地。公車路網雖然不如台北等大都市密集,但基本能滿足居民的日常通勤需求。

(5) 自行車道與步行環境:區內有些地方設有完善的自行車道,方便居民使用自行車作為短途交通工具。此外,青埔的公園與綠地規劃,為步行者提供了良好的環境。

交通機能是青埔特區的最大優勢之一,尤其適合需要經常通勤至台北或其他城市,以及國際旅行頻繁的人士。隨著這個區域的進一步發展,交通便利性有望繼續提升。

5. 生活機能

青埔特區近幾年發展快速,隨著商業設施、休閒娛樂等建設越來越多,將持續帶動人口成長。比較A17領航站、A18桃園高鐵站、A19桃園體育園區三個區域:

A17領航站生活圈:青埔純住宅區,整體開發密度較低,環境較清幽,生活機能也較差。周邊有桃園陽光劇場、橫山書法藝術館

桃園陽光劇場2
桃園陽光劇場
資料來源:桃園觀光導覽網
橫山書法藝術館
橫山書法藝術館
資料來源:桃園觀光導覽網

A18桃園高鐵站生活圈:青埔的中心商業區,擁有許多商業及娛樂產業如華泰名品城、IKEA、Xpark水族館、新光影城等,是三個區域中最熱鬧的區域,生活機能相對上較好

華泰名品城2
華泰名品城
資料來源:桃園觀光導覽網
青埔Xpark水族館
Xpark水族館
資料來源:桃園觀光導覽網

A19桃園體育園區生活圈:結合文教育樂的住宅區,生活機能較成熟。周邊有青塘園、樂天桃園棒球場﹙原名桃園國際棒球場﹚、環球購物中心等,以及已於2024年4月3日開幕的桃園市兒童美術館、預計2024年10月啟用的桃園會展中心等

青塘園
青塘園
資料來源:桃園觀光導覽網
樂天桃園棒球場
樂天桃園棒球場
資料來源:桃園觀光導覽網

目前青埔的生活機能已經有了一定的基礎,但仍在發展中。

對於習慣於城市便捷生活的人來說,這裡的生活便利性可能還不及台北等大都市。

但隨著時間推移,青埔的生活機能將越來越完善,特別是購物、教育和娛樂方面的選擇會更加多樣化。

學校學區

青埔特區的學區劃分,可能會因應區域發展不斷調整,熱門學校為「青埔國小」與「青園國小」,詳情可參考如下:

  • 青埔國小:位於A18桃園高鐵站附近,原為青埔地區的中心學校。但因學生人數持續攀升,目前已達滿額狀態,欲就讀者需符合相關審查標準
  • 青園國小:為因應就學需求,於A17領航站附近增設
  • 青埔國中:位在A19桃園體育園區生活圈,是青埔地區的主要國中
  • 五權國小:原本不是青埔學區的主要學校,但因2022年3月學區調整,部分青埔區域的學生需就讀於此

由於具體的學區範圍,會根據教育局的規劃和人口變動進行調整,家長在考慮學區時,建議再次到官網查詢最新資訊。

7. 未來發展

青埔特區的未來發展,可從交通建設重大建設兩大面向來觀察:

1. 交通建設:三心六線,交通網絡日益完善

未來桃園將發展成為「三心六線」的交通網:

  • 三心:桃園、中壢都會區及航空城特區
  • 六線:機場捷運、捷運綠線、中壢延伸線、捷運棕線、三鶯線延伸八德段、大溪延伸線,呈現環狀軌道系統
桃園三心六線
圖片來源:桃園市政府捷運工程局

青埔特區擁有機場捷運高鐵的便捷交通,無論前往台北或桃園都相當便利。

至於規劃中的「捷運青線」,將串聯桃園、大竹、青埔等地區,提供更完善的運輸服務,進一步提升青埔的交通可達性。

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資料來源:桃園市政府

2. 重大建設:桃園航空城計畫帶動區域發展

桃園航空城

青埔特區位處「桃園航空城計畫」及「周邊區域開發」的範圍內,未來將有許多重大建設陸續推出。

除了吸引更多企業投資,創造就業機會,也將發展成為集商業、住宅、休閒娛樂於一體的多功能區域,滿足居民生活所需。

站別重大建設規劃說明
A17領航站國際原住民族文化創意產業園區規劃為商店、經典文創展間、原住民風味餐廳、咖啡店、常設展間、多媒體會議室、體驗教室、辦公室、駐點生活空間等,具有典藏、展覽、商品銷售、育成中心等功能。
A17領航站原住民族文化事業基金會暨語言研究發展基金會永久會址規劃攝影棚、新聞棚、直播棚、錄音室、辦公室及會議室等。
A18高鐵桃園站高鐵站前廣場國泰人壽預計投入260億元資金,興建智慧辦公大樓、購物商場以及星級旅館,總開發面積將達15萬坪,10年計劃打造站前商業區。
A19桃園體育園區陽明交大教育研發暨醫療園區發展各項特色國際生醫教研與服務、智慧科技、智慧生醫及智慧管理等,以支持青埔特區創新、創意及創業能量。
A19桃園體育園區亞洲.矽谷創新研發中心發展桃園市成為亞太創新交流樞紐、帶動產業轉型升級、產業資訊及人才交流之重要平台,未來預計可創造2萬工作機會,產生大量就業通勤人潮。
A19桃園體育園區桃園國際觀光旅館配合會展中心提供觀光、旅宿需求。

青埔特區未來的發展前景非常廣闊,將成為一個集交通樞紐、產業聚集、宜居住宅和文化休閒於一體的現代化區域。

隨著各項基礎設施和公共設施的逐步落成,青埔將吸引更多人口和資金流入,促進區域的持續繁榮。

時間重大建設
2024桃園市立美術館啟用
原住民文化創意園區完工
2025大江購物中心二期完工
大竹交流道青埔高架橋完工
2026中豐交流道完工通車
2027陽明交大青埔校區完工
臻鼎科技總部完工
2028亞洲矽谷第一期完工
清大桃園醫院啟用

8. 青埔重劃區優缺點總結

青埔是近年來快速發展的地區,因為鄰近桃園高鐵站和機場捷運,吸引了許多開發案和投資。以下是青埔特區的優缺點:

#青埔優點

  • 交通便利:靠近桃園高鐵站、桃園機場捷運,交通四通八達,對於需要經常往返台北、新竹甚至南部的居民來說,十分方便
  • 發展潛力大:政府持續投入資源,再加上「三心六線」及「桃園航空城計畫」,青埔的發展潛力被看好,包括購物中心、文創園區、公園和學校等配套設施的增加
  • 生活機能提升:隨著更多人口和企業進駐,區內的商業設施、教育資源等生活機能逐漸完善,生活便利性越來越高
  • 房價相對合理:相比台北、新竹等地,青埔的房價相對較為合理,對於有置產需求但預算有限的購屋者而言,是一個具吸引力的選擇

#青埔缺點

  • 發展尚未成熟:儘管青埔發展迅速,但某些區域的生活機能仍不夠完善,部分設施和服務還在建設中,可能需要較長時間才能完全發展
  • 交通尖峰時段擁擠:雖然交通便利,但在上下班尖峰時段,桃園高鐵站及周邊道路可能會出現擁擠的情況,對通勤者造成不便
  • 學區學校數量不足:青埔特區人口大幅成長,學生就學需求大增,也導致青埔國小、青園國小這兩所熱門學校需要進行總量管制

總體而言,這個重劃區適合看重交通便利性、未來發展潛力以及房價的購屋者,但也需要考慮目前生活機能的完善度和發展的不確定性。

9. 青埔現在還能購買嗎?

青埔房價近年來有明顯的上升趨勢,2024年青埔預售屋甚至有開價到6字頭或7字頭的建案,因此很多人不禁想問青埔現在還能購買嗎?

依目前的觀察,青埔仍有許多重大建設的發展,且交通路網持續擴大中,隨著區域內基礎建設的進一步完善以及更多開發項目的落成,青埔的房價有可能持續走高。不過,由於這裡尚處於發展階段,市場可能會受到政策、經濟環境以及供需變化的影響,因此購買時還需要謹慎評估。

若是自住需求,青埔特區是個不錯的選擇,相較台北市的房價,青埔仍具有吸引力,透過高鐵通勤,約19~21分鐘可以抵達台北車站;但若是相較於桃園地區房價,青埔則是屬於較貴的區域,可依個人需求加以評估。

總之,如果你看好青埔的長期發展,並且能夠承受目前的房價,那麼這裡仍然是個具有潛力的購屋區域。

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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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