台灣房價所得比,全球排名第幾?一文看懂房價所得比、房貸負擔率,2指標評估你的買房能力!

台灣房價所得比全球排名第幾?用房貸負擔率、房價所得比評估買房能力!

去年內政部公布了全台的房價負擔能力 ,結果是:

  • 雙北:房價負擔能力過低
  • 台中/台南:房價負擔能力偏低
  • 桃園/高雄:房價負擔能力略低

然後,我就看到有媒體小編故意寫了一則貼文說:「雙北房價負擔過低?

底下一堆網友立馬留言砲轟:「政府騙人!數據假的!政府不了解民間疾苦!」

為什麼大家會覺得數據騙人呢?

一方面,媒體故意把「房價負擔能力過低」寫成「房價負擔過低 (聽起來很像是)」,扭曲了原本的意思。

另一方面,國際機構和台灣政府統計的方法不一樣,導致數據不一致。

更重要的是,大部分的人不太了解「房價負擔能力」的意思,所以可能會造成誤解。

那麼… 台灣的房價所得比是多少?在全世界排名又是第幾名呢?

這篇文章將和你說明:房價負擔能力/房貸負擔率/房價所得比之間的差異性、如何用來幫助你判斷是否有買房的能力,以及台灣的的全球排名。

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房價負擔能力的定義

房價負擔能力可以從兩個面向來檢視:

  • 房價所得比:代表「想買房,必須不吃不喝多少年」
  • 房貸負擔率:代表「每月房貸占可支配月所得比例」

當房價所得比很高,就代表所得無法支付高房價,房價負擔能力會比較差。

當房貸負擔率很高,就代表沒有能力負擔房貸,所以房價負擔能力會比較差。

以下將會和你詳細說明這兩個指標的定義與差異。

房價所得比

房價所得比 (Ratio of house price to income),又稱為房價收入比,代表「想買房,必須不吃不喝多少年」。

它的計算方式如下:

房價所得比 = 住宅價格 / 家戶可支配所得

補充說明:
家戶可支配所得,是指「所得總額」減去「無法自由支配使用」的「非消費支出」 (如賦稅支出、利息支出、捐贈及其他移轉支出) 後,可由家庭自由支配使用於消費或儲蓄。

當房價所得比愈高,就代表愈無法支付高房價,因此房價負擔能力會比較差。

運用方式:
假設你想購買的住宅價格是1,500萬元,而你可支配的家庭所得是100萬元,房價所得比就是15倍,等於需要不吃不喝15年才能買得起。

以下我將會和你分享台灣內政部與國際機構Numbeo計算出的台灣房價所得比。

台灣內政部統計

台灣的房價所得比,房價是以各縣市中古屋的均價計算,所得則是以家戶可支配所得來計算。

因此,台灣政府統計出的房價所得比公式如下:

台灣政府的房價所得比公式=(中位數) 住宅價格/(中位數) 家戶每年可支配所得

地區房價所得比房價所得比
(年增率YOY)
全國9.8倍0.56%
新北市12.96倍0.83%
台北市16.2倍0.34%
桃園市7.98倍0.20%
台中市11.34倍1.05%
台南市9.7倍1.41%
高雄市9.06倍1.25%
新竹縣9.26倍0.63%
新竹市7.96倍0.24%
資料來源:內政部
資料時間:2022年Q3

Numbeo統計(含世界排名)

統計全球房價所得比時,最常被提到的是Numbeo這個機構。

它是一個國外線上數據庫,讓用戶分享和比較國家和城市之間的生活成本資訊,但它沒有經過第三方檢查或審計,也不是透過客觀的調查及比較,有可能會受到少數用戶而影響調查結果,所以僅能當作參考。

Numbeo的房價所得比公式=(中位數) 住宅價格/(中位數) 家戶每年可支配所得

Numbeo計算出的台灣房價所得比是19.7,等同需要不吃不喝將近20年才能買得起房子。

我特別畫出了以下這張圖,可以清楚看出台灣的房價所得比在列出統計的107個國家中,排名第18名,佔全球前20%,其實是偏高的。

如果以亞洲國家來比,台灣可能還不算是最高,比香港、中國、菲律賓、南韓、越南、泰國好一些,但仍輸給俄羅斯、新加坡、法國、德國、日本、加拿大、紐西蘭、澳洲、美國等國家。

房價所得比
資料來源:Numbeo
資料時間:2022年中

為何兩個機構算出的數字不一樣

聰明的你可能會發現:「咦?為什麼兩個機構算出來的數據不一樣?難道是台灣政府做假數據嗎😳

別擔心,主要是因為計算方式定義有些不同,所以算出來的數據也會不一樣。

Numbeo計算公式定義如下:

  • 家戶每年可支配所得:為平均淨薪資的1.5倍(假定女性佔勞動力的50%)
  • 公寓的中位數面積為90平方公尺 (約27.23坪)
  • 住宅價格採用的「每平方公尺價格」,是指「城市中心」與「城市中心以外」每平方公尺的平均價格。

雖然計算方式不同,很難判斷誰的數據會比較貼近人們的生活,但因為Numbeo有全球各國/地區排名,所以可以比較不同國家的負擔能力水準。

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房貸負擔率

雖然很多人都會用「房價所得比」來評估買房能力,但買房能力不只是和「房價」有關,其實和「房貸」更相關。

這是因為貸款會直接決定「要準備多少的自備款」,以及「未來每月的支出壓力有多大」,所以「房貸負擔率」是更重要的指標。

房貸負擔率,代表「每月房貸占可支配月所得比例」,簡單來說就是「你的收入可以付得起多少的貸款」。

評估房貸負擔率時,可用以下公式來計算:

房貸負擔率 = (中位數) 房貸每月攤還金額 /(中位數) 家戶每月可支配所得

每月攤還金額該怎麼算?
每100萬元貸款,利率2%,速算公式可參考如下:
● 20年房貸:每月支出約0.5萬元
● 30年房貸:每月支出約0.37萬元
● 40年房貸:每月支出約0.3萬元

房貸佔所得比例愈高,代表民眾愈沒有能力負擔房貸。

➡️房貸負擔率50%(含)以上:表示房價負擔能力過低
➡️房貸負擔率40%(含) ~ 50%(不含):表示房價負擔能力偏低
➡️房貸負擔率30%(含) ~ 40%(不含):表示房價負擔能力略低
➡️房貸負擔率30%(不含)以下:表示可合理負擔

運用方式:
假設你想購買的住宅價格是1,500萬元,預計房貸是1000萬元,30年房貸每月攤還金額約3.7萬元。

而你可支配的每月家庭所得是10萬元,房貸負擔率就是37% ( = 3.7萬元/10萬元),表示房價負擔能力略低。

延伸閱讀:
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台灣人房價負擔能力 ( 6 都 + 新竹縣市 )

當我們清楚了解房價所得比、房貸負擔率之後,接下來就可以透過政府的資料來檢視全國、6都及新竹縣市的房價負擔能力。

以2022年Q3的統計資料為例,我們可以知道以下4件事:

  • 全國年增率約3.65%,略高於同期通膨率 (2022年Q3的CPI消費者物價指數約2.7 ~ 3.4%)
  • 雙北的房貸負擔率、房貸所得比最高
  • 新竹市/桃園市的房貸負擔率、房價所得比較低。
  • 高雄/台南/台中過去一年的房貸負擔率、房價所得比成長最快
房貸負擔率房貸負擔率
(年增率YOY)
房價所得比房價所得比
(年增率YOY)
全國40.55%3.65%9.8倍0.56%
新北市53.66%5.20%12.96倍0.83%
台北市67.07%3.72%16.2倍0.34%
桃園市33.04%1.96%7.98倍0.20%
台中市46.96%5.86%11.34倍1.05%
台南市40.16%7.05%9.7倍1.41%
高雄市37.49%6.27%9.06倍1.25%
新竹縣38.34%3.84%9.26倍0.63%
新竹市32.96%2.82%7.96倍0.24%
資料來源:內政部
資料時間:2022年Q3

如何提高自己的買房能力?

既然台灣的房價所得比、房貸負擔率都那麼高,是不是就沒有機會買房,乾脆永遠當個租屋族、躺平族就好了呢?

其實也不用這麼悲觀啦…

計算房價負擔能力的指標,不管是房價、所得、房貸,基本上都是採用「平均值 (中位數)」,所以我們可以針對這三個變數找到對應的策略,就有機會增加自己的買房能力了!

具體的3種方法如下:

(1) 房價:找到相對便宜的房價,先以小換大,從低總價開始購入
(2) 所得:提升賺錢能力 + 儲蓄率,並且學會投資理財
(3) 房貸:善用貸款或親友支持,並且了解貸款規則

透過以上方法,就有機會打破10年、20年無法買房的魔咒了。

當然,買房能力還不夠之前,我們可先從租屋開始,一邊培養財務能力,一邊培養買房知識,才能築夢踏實囉 ~

總結

看完這篇文章後,我們來做個總整理:

1. 評估一個人的買房能力,會用2個指標:房貸負擔率、房價所得比。
2. 房價所得比代表「想買房,必須不吃不喝多少年」數字愈高,就愈難買房。
3. 房貸負擔率代表「每月房貸占可支配月所得比例」,數字愈高,也愈難買房。
4. 台灣與全球統計的房價所得比,數字可能不一樣,因為變數的定義不太一樣。
5. 雖然台灣的房價所得比和房貸負擔率都很高,但這只是平均值,可透過以小換大、提高賺錢能力與儲蓄率、 善用貸款或親友支持來達成買房目標。

我能理解大家對於高房價的無奈,包含我自己也會有這樣的感覺,但別忘了:

我們的收入會愈來愈多,尤其是當我們提高賺取主被動收入的能力,並且學會投資理財,以及貸款槓桿的規則。

在財務狀況還不允許的情況之下,一邊租房一邊學習買房知識,其實也是醞釀實力的重要關鍵唷!

Q: 歡迎實際動手計算,並且留言告訴我你的房價所得比、房貸負擔率是多少唷!

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喬王的投資理財筆記line@
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喬王

喬王,台大經濟系/台科大科管所畢業,原本是銀行儲備幹部及總行PM,為了追求理想生活,大膽放棄了年薪百萬的工作,成為一名自由工作者。 目前同時經營部落格、Podcast、房地產及線上課程,專門幫助小資上班族達成人生三件事:穩健投資 x 買房安居 x 斜槓享受人生。 目前在Hahow好學校開設6門線上課程(含輔導其他講師),也曾受邀到富邦銀行、台北大學、臺北市立大學、台北市立教育大學、台灣科技大學、龍華科技大學、台灣西門子、三商美邦、天地人文創等機構演講,累積學員至少3000位以上。

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